[Immobilier] Louer ou acheter ?

Déposeur2bilan · 21/03/2021, 11h58

Sinernor dans tes clients puisque tu parles de fiscalité et création de déficits tu as beaucoup de SCI ? notamment soumises à la TVA?
J'avais déjà réfléchi à en créer une, dans une optique de constitution patrimoniale, les règles de report des déficits sont en effet très intéressantes. Mais l'investissement initial afin que ça soit rentable est un peu gros pour moi, on a coutume de lire que c'est à partir de 500/600 k€ de patrimoine que c'est rentable par rapport à la fiscalité et à la comptabilité "société".
Si j'ai bien compris le principe tu ne paies et n'est taxé réellement qu'à la revente (si tu gères bien). L'intégralité des coûts d'acquisition peuvent être déduits des impôts, en plus des frais et autres charges, permettant avec les rentrées locatives d'investir à nouveau et perpétuer le cycle. Tant que tu vends pas le patrimoine peut s'agrandir, tout comme les rentrées locatives, sans jamais payer d'impôt (IS) tant que tu as du déficit à reporter hormis TVA et TF (et peut être quelques taxes obligatoires).

sinernor · 21/03/2021, 12h22

La SCI est soumise à la TVA (oui et non en fait), elle ne sera soumise à la TVA que si elle fait appel à un prestataire qui l'est de base. En gros, si tu contactes un auto-entrepreneur ou une société qui a une franchise de TVA (34K à l'année), elle n'aura pas à la payer.

C'est un sujet un peu plus complexe dans la mesure où cela dépend de ce que tu vas faire avec ta société mais si tu veux faire de la location courte durée, l'idée est justement d'éviter de la transformer en prestation hôtelière.

Tout en sachant qu'il ne faudra pas que ta SCI dépasse à titre individuel les 23K de revenus annuels sans quoi tu te feras tabasser par les impôts. Et surtout bien choisir ton statut de loueur...

Après, à 500K, tu ne trouveras rien comme immeuble de rapport dans ma région, j'ai commencé à prospecter depuis un mois pour un de me clients qui m'a confié ce budget pour son prochain achat et je n'ai rien trouvé de probant par mes contacts y compris à la limite du Loiret.

Après, rien ne t'empêche d'aller en grande province et dans des villes de moyenne importance, il y a des affaires à conclure mais par contre, paie ta rentabilité moisie, ta population de cas sociaux qui vit des revenus de la CAF.

Aujourd'hui, un immeuble qui te rapporte moins de 8% de rentabilité NETTE ne vaut pas le coup, rentabilité que tu peux facilement atteindre en région parisienne en location courte durée par contre mais ceci est une autre histoire.

Et un immeuble, ça se garde, ça ne se revend pas à moins de faire une très grosse bascule.

**Thelemys** · 27/03/2021, 07h21

J'ai été impressionné par les chiffres:

https://www.capital.fr/immobilier/im...taires-1398390

Citation :

Et voici les conclusions. Parmi les 15 métropoles étudiées par LocService, quatre présentent donc un nombre d’appartements à louer supérieur au nombre de locataires potentiels. Parmi ces communes : Nice, où l’on compte en moyenne 0,9 candidat par offre de location. Mais aussi Reims, où la plateforme ne comptabilisait que 0,86 candidat/offre de location. Enfin, Grenoble (avec un ratio 0,81) et Le Havre (0,76) font partie des villes où les futurs locataires ont le plus l’embarras du choix pour trouver un logement.

Citation :

“Cette détente du marché s’explique par deux phénomènes”, décrypte Richard Horbette, le fondateur de LocService. D’une part, par un afflux massif de nouvelles locations meublées dans la capitale : “il s’agit d’anciennes locations de type Airbnb, qui reviennent sur des baux traditionnels”, interprète le fondateur de LocService. Signe de cet afflux, les locations meublées sont devenues majoritaires en Ile-de-France, représentant 57% du marché en 2020, contre seulement 49% en 2019. D’autre part, la demande étudiante a tout simplement chuté avec la crise sanitaire. “Beaucoup d’entre eux, qui suivent les cours à distance, ne se logent plus dans la capitale”, décrypte Richard Horbette, le fondateur de LocService.

sinernor · 27/03/2021, 09h27

C'est simple aussi à comprendre, la fiscalité est bien plus légère pour le meublé que du nu, plus flexible à gérer.

Tu rajoutes à cela l'effet COVID qui veut que beaucoup de locataires ne veulent plus se retrouver confiner dans un studio à la con avec des voisins et tu as un début d'explication à ce phénomène.

**Doudou Spuiii** · 27/03/2021, 14h59

Citation :

Publié par Aiina

ptdr pourquoi ça ne m'étonne pas que Doudou regarde ces trucs, je suis sur qu'il est fan des Cedric Anicette et compagnie.

Mdr, j'avais regardé ce genre de vidéo en 2017, ça me faisait bien délirer, j'étais curieux de voir quand les plans de ce genre allaient se casser la gueule, j'aurais imaginer que ça serait à cause d'un confinement général par contre. Enfin, je suis sûr que ça a du te ramener pleins de client ces 3 dernières années lol.

Citation :

Publié par Thelemys

J'ai été impressionné par les chiffres:

https://www.capital.fr/immobilier/im...taires-1398390

C'est logique, mais je doute que ça puisse avoir un effet long terme, au pire, y aura des ventes en sortie de confinement parce que les calculs de rentabilité de certains acheteurs sur Paris ne sont pas la et qu'ils auront trop de pertes, mais la plupart devrait pouvoir repasser en AirBnb et relouer dès que les touristes reviendront.

Faudrait une remontée des taux pour faire baisser les prix et ça, visiblement, on est pas près de l'avoir non plus. Et si elle arrive, ça sera sans doute à cause de l'inflation, mais si y a de l'inflation, ceux qui ont des thunes achèteront de l'immo pour se couvrir. Dans tous les cas, je ne vois plus trop ce qui peut impacter durablement l'immo...

**Feldi** · 27/03/2021, 17h14

J'ai signé l'an dernier sur 20 ans à un taux de 1.3 (un peu plus de 1.5 pour le TAEG machin). Ma mère m'a prévenue qu'apparemment les taux avaient encore bien baissé récemment et sur MeilleurTaux.com ils indiquent en effet des taux entre 0.95 et 1.05 dans mon coin.

Je viens d'envoyer un mail à mon banquier pour lui demander s'il peut s'aligner ou au moins faire un effort sur mon taux actuel.

Concrètement il peut m'envoyer bouler ? Si oui, c'est quoi la marche à suivre ensuite ? Contacter une autre banque avec un taux plus intéressant qui fera elle même toutes les démarches nécessaires pour reprendre le crédit actuel ? Il y a des frais j'imagine ? Quelqu'un est déjà passé par la dans le coin ?

Merci

Metalovichinkov · 27/03/2021, 17h21

Bah oui il peut t'envoyer bouler, il est tout neuf ton crédit.
Tu peux tenter mais à mon avis y'a aucune banque qui te fera une offre plus alléchante que ce que tu as en ce moment, tu peux même prendre contact avec un courtier, c'est normalement gratuit et il te donnera une réponse claire.
A mon avis tu devrais attendre quelques années avant de renégocier ton taux.

Lyen · 28/03/2021, 09h46

Citation :

Publié par Feldi

J'ai signé l'an dernier sur 20 ans à un taux de 1.3 (un peu plus de 1.5 pour le TAEG machin). Ma mère m'a prévenue qu'apparemment les taux avaient encore bien baissé récemment et sur MeilleurTaux.com ils indiquent en effet des taux entre 0.95 et 1.05 dans mon coin.

Je viens d'envoyer un mail à mon banquier pour lui demander s'il peut s'aligner ou au moins faire un effort sur mon taux actuel.

Concrètement il peut m'envoyer bouler ? Si oui, c'est quoi la marche à suivre ensuite ? Contacter une autre banque avec un taux plus intéressant qui fera elle même toutes les démarches nécessaires pour reprendre le crédit actuel ? Il y a des frais j'imagine ? Quelqu'un est déjà passé par la dans le coin ?

Merci

Je suis un peu dans le même cas que toi, mais en "pire" car taux à 0,98% l'an dernier (en plein confinement).

T'as peut-être un levier d'action si t'as pas déjà délégué ton assurance de prêt.
Peut-être que tu peux l'agiter sous le nez d'une banque concurrente (+ tout le package de garniture inutile qu'ils vont indirectement t'obliger à prendre, domiciliation bancaire, cartes bancaires, assurance habitation...) afin qu'ils aient l'impression d'y gagner qq chose en te prenant comme nouveau client. Tu pourras toujours faire une délégation d'assurance de prêt ensuite si tu le souhaites.

Dans mon cas j'ai déjà un taux assez faible et une délégation d'assurance effectuée ces derniers mois, donc ça limite forcément les leviers de négociation encore possible.

Bjorn · 28/03/2021, 10h19

La marge est pas assez importante pour négocier la imho. Fait le calcul mais ça te fera pas gagner grand chose, certainement pas suffisamment pour que ça vaille le coup de faire racheter le prêt (frais de remboursement anticipé...) et donc ton banquier t'enverra chier puisque il ne risque pas grand chose à te le refuser.

Ik'elle · 28/03/2021, 15h06

Tiens j en profite que ça parle de taux, je viens de recevoir une synthèse d’offre de prêt de mon courtier pour la construction de la baraque + achat terrain .

Déconnant ou pas d'après vous au vu du marché actuel ?

Bjorn · 28/03/2021, 15h35

Sur 25 ans ça me paraît bien.

Lyen · 28/03/2021, 20h37

Correct mais si t'as un peu de temps à y consacrer tu peux sans doute trouver qq chose de similaire et économiser les 3k de courtage.
Sauf si lui se charge directement de déléguer ton assurance mais ça semble pas être le cas vu le tarif, à moins que tu aies des pb de santé ou un certain âge.

jaxom · 29/03/2021, 11h29

La "deuxieme banque" vu le crédit de 15.000 € a taux 0 , c'est quasiment sur que c'est la succursale du credit agricole. Ce sont aussi eux les moins chers 90% du temps. Va les voir en direct

Et bien entendu change l'assurance credit juste apres avoir signé, pour gagner encore 5k .

Ik'elle · 29/03/2021, 17h02

Salutations,

La banque 1, c'est le CA (la banque de madame) et la banque 2 le CMB (ma banque) les 15000 à taux 0 en plus c'est un accord entre le CMB et mon entreprise.

Pour la délégation d'assurance, je pense que je vais le faire effectivement rapidement.

Malheureusement on est un peu pressé par le temps niveau délai obtention de prêt, sinon j aurais bien économisé les 3K de courtage.

Merci à tous pour vos avis éclairé.

Aiina · 30/03/2021, 00h24

c'est la HSBC qui a des taux de folie en ce moment, ils sont quasi les mieux placés sur tous mes dossiers perso, mais personne ne veut signer chez eux a cause de leur image de merde.

Gardien · 30/03/2021, 09h03

Citation :

Publié par Aiina

.... mais personne ne veut signer chez eux a cause de leur image de merde.

Ceci expliquant surement ces taux de folie ?

[0]Draki · 30/03/2021, 09h39

Citation :

Publié par jaxom

La "deuxieme banque" vu le crédit de 15.000 € a taux 0 , c'est quasiment sur que c'est la succursale du credit agricole. Ce sont aussi eux les moins chers 90% du temps. Va les voir en direct

Et bien entendu change l'assurance credit juste apres avoir signé, pour gagner encore 5k .

Mouai, on a fait un dossier au CA et chez Axa par nous même avant d'aller voir un courtier, et le CA nous a proposé 1.47...
Ramener au total du dossier avec PTZ et pret Action logement ça fait 1.15, mais quand même..

Ca a bien fait rire la courtière, et elle nous a fait des début de proposition comme la banque 1 de Ik, env 1.30 sur le crédit principale, et du coup env 1% sur le total du projet.

Toi ou madame n'avez pas le droit au prêt action logement ? Il suffit juste que l'un de vous bosse dans une boite >10 salariés.

**Quild** · 30/03/2021, 10h28

J'ai une flemme de ouf de renégocier mon crédit personnellement :/
130k left avec un taux de 1.8% (j'avais emprunté 186k à 2.2% en 2015, j'ai eu une baisse de taux quand j'ai augmenté mes mensualités de 37% en 2018).
Il doit se finir en 2030 mais je pense faire un remboursement anticipé partiel l'été prochain qui devrait faire finir le crédit en 2025 et du coup me faire économiser 10k d'intérêts+assurance.

Je me tâte à justement faire un rachat de crédit par une autre banque quand je ferai le remboursement dans un an (en gros quand j'ai + de pénalité de remboursement anticipé), mais je suis pas ouf convaincu que les banques soient intéressés pour me prendre mon crédit sur... 3 ans à ce moment

Accessoirement sur une telle durée, le taux aura plus tant d'importance :x

Du coup devoir changer mes domiciles de compte et tout alors que j'ai le même compte/RIB depuis 18 ans, ça m'emballe pas.

Par contre je pense qu'en 2025 une fois ce crédit soldé, j'ai intérêt à racheter un truc en location dès que possible, sans forcément attendre d'avoir un apport. Je verrai comment le marché a évolué et sur quelle tendance il est à ce moment :x

Citation :

Publié par Aiina

c'est la HSBC qui a des taux de folie en ce moment, ils sont quasi les mieux placés sur tous mes dossiers perso, mais personne ne veut signer chez eux a cause de leur image de merde.

Je ne sais pas quelle image ils ont, mais je me souviens qu'il y a 7-8 ans, j'avais voulu me rendre en agence (à la Défense, en costume), ça avait été :
- Carte d'identité devant la caméra svp. Vous êtes pas client. Vous voulez quoi.
- Ben un RDV pour éventuellement devenir client justement.
- Vous appelez. Bye.

Avec un accueil comme ça, j'ai jamais appelé :x

Aiina · 30/03/2021, 10h49

les migrations de banque depuis Macron c'est automatique ils peuvent quasiment tout se transférer automatiquement mais c'est à durée variable...

-Black-Shadow- · 30/03/2021, 10h59

Peux-t-on passer par un courtier pour renégocier son prêt?
Ou il faut démarcher chaque banque?

edit : merci

Aiina · 30/03/2021, 11h11

Ils font les délégations d'assurance et les rachats de crédit normalement

Touful Khan · 30/03/2021, 14h12

Ceux qui ont racheté à Grigny en tablant sur une reprise par l'état de la copro ont eu à moitié raison: l'état va reprendre la copro, mais il va exproprier tout le monde. Du coup la bonne affaire n'a existé que dans les rêves de certains.

Citation :

Après vingt ans de soins intensifs au chevet de l’énorme copropriété de 5 000 logements de Grigny 2 (Essonne), 1 320 appartements vont être rachetés par l’Etat pour être transformés en HLM (400) ou démolis (920). « Après vingt ans d’interventions de l’Etat, ces immeubles ont accumulé trop de dettes, jusqu’à 11,8 millions d’euros d’impayés, et sont en faillite, admet Alain Bucquet, préfet délégué pour l’égalité des chances de l’Essonne. Mais l’Etat ne se désengage pas, au contraire, nous poursuivons. »

https://www.lemonde.fr/societe/artic...4877_3224.html

Déposeur2bilan · 30/03/2021, 14h35

Mdr un très bon signal pour les investisseurs dans les quartiers difficiles.

Ariendell · 30/03/2021, 14h48

Si l'État reprend, il exproprie toujours non ? C'est ce que font même les mairies... Mais du coup je capte pas, Grigny 2 c'était des propriétaires habitants ou ils louaient et les mecs payaient pas leurs loyers ?

Touful Khan · 30/03/2021, 14h53

Citation :

Publié par Ariendell

Si l'État reprend, il exproprie toujours non ? C'est ce que font même les mairies... Mais du coup je capte pas, Grigny 2 c'était des propriétaires habitants ou ils louaient et les mecs payaient pas leurs loyers ?

Les deux, mais beaucoup de propriétaires ne payaient plus les charges qui pouvaient monter a 400€... par mois. C'est le résultat de 25 ans de dégradation et d'un bordel administratif sans nom: il y avait 25 syndics différents, qui tous bien sur souhaitaient faire payer les frais par les 24 autres.

Ik'elle Baron / Baronne	Tiens j en profite que ça parle de taux, je viens de recevoir une synthèse d’offre de prêt de mon courtier pour la construction de la baraque + achat terrain . Déconnant ou pas d'après vous au vu du marché actuel ? Dernière modification par Ik'elle ; 28/03/2021 à 15h14.
28/03/2021, 15h06	Télécharger la pièce jointe

sinernor Alpha & Oméga	C'est simple aussi à comprendre, la fiscalité est bien plus légère pour le meublé que du nu, plus flexible à gérer. Tu rajoutes à cela l'effet COVID qui veut que beaucoup de locataires ne veulent plus se retrouver confiner dans un studio à la con avec des voisins et tu as un début d'explication à ce phénomène.
27/03/2021, 09h27

Metalovichinkov Alpha & Oméga	Bah oui il peut t'envoyer bouler, il est tout neuf ton crédit. Tu peux tenter mais à mon avis y'a aucune banque qui te fera une offre plus alléchante que ce que tu as en ce moment, tu peux même prendre contact avec un courtier, c'est normalement gratuit et il te donnera une réponse claire. A mon avis tu devrais attendre quelques années avant de renégocier ton taux.
27/03/2021, 17h21

Bjorn Alpha & Oméga	La marge est pas assez importante pour négocier la imho. Fait le calcul mais ça te fera pas gagner grand chose, certainement pas suffisamment pour que ça vaille le coup de faire racheter le prêt (frais de remboursement anticipé...) et donc ton banquier t'enverra chier puisque il ne risque pas grand chose à te le refuser.
28/03/2021, 10h19

Bjorn Alpha & Oméga	Sur 25 ans ça me paraît bien.
28/03/2021, 15h35

Lyen Alpha & Oméga	Correct mais si t'as un peu de temps à y consacrer tu peux sans doute trouver qq chose de similaire et économiser les 3k de courtage. Sauf si lui se charge directement de déléguer ton assurance mais ça semble pas être le cas vu le tarif, à moins que tu aies des pb de santé ou un certain âge.
28/03/2021, 20h37

jaxom Alpha & Oméga	La "deuxieme banque" vu le crédit de 15.000 € a taux 0 , c'est quasiment sur que c'est la succursale du credit agricole. Ce sont aussi eux les moins chers 90% du temps. Va les voir en direct Et bien entendu change l'assurance credit juste apres avoir signé, pour gagner encore 5k .
29/03/2021, 11h29

Aiina Alpha & Oméga	c'est la HSBC qui a des taux de folie en ce moment, ils sont quasi les mieux placés sur tous mes dossiers perso, mais personne ne veut signer chez eux a cause de leur image de merde.
30/03/2021, 00h24

Gardien Alpha & Oméga	Citation : Publié par Aiina .... mais personne ne veut signer chez eux a cause de leur image de merde. Ceci expliquant surement ces taux de folie ?
30/03/2021, 09h03

Aiina Alpha & Oméga	les migrations de banque depuis Macron c'est automatique ils peuvent quasiment tout se transférer automatiquement mais c'est à durée variable...
30/03/2021, 10h49

-Black-Shadow- Alpha & Oméga	Peux-t-on passer par un courtier pour renégocier son prêt? Ou il faut démarcher chaque banque? edit : merci Dernière modification par -Black-Shadow- ; 30/03/2021 à 11h20.
30/03/2021, 10h59

Aiina Alpha & Oméga	Ils font les délégations d'assurance et les rachats de crédit normalement
30/03/2021, 11h11

Déposeur2bilan Alpha & Oméga	Mdr un très bon signal pour les investisseurs dans les quartiers difficiles.
30/03/2021, 14h35

Ariendell Alpha & Oméga	Si l'État reprend, il exproprie toujours non ? C'est ce que font même les mairies... Mais du coup je capte pas, Grigny 2 c'était des propriétaires habitants ou ils louaient et les mecs payaient pas leurs loyers ?
30/03/2021, 14h48

[Immobilier] Louer ou acheter ?

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