Immobilier (La Taverne)

[Immobilier] Louer ou acheter ?

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Petite mésaventure bancaire pour nous, projet qui finira surement à l'eau...

Depuis quelques mois (début juin), nous avions vu un terrain à 51K (avec frais de notaire).
Derrière nous avons fait le nécessaire pour avoir un tarif constructeur (finalement c'est Maison Confort, qui propose le meilleur choix pour nous), avec une maison à 185k (la nous sommes en juillet) ce qui fait 51+185= 236k€.

Nous avons 33k d'apport, je gagne 1500€/m (artisan à mon compte), ma femme en CDI depuis 6ans 1250€/m. Et nous avons 2k à coté pour divers dépenses, au cas ou.

Mais la banque et le constructeur nous font perdre presque 15jours à ce renvoyer la balle sur, qui doit faire quoi (la banque veut un devis, mais le constructeur attends un papier écrit sur ce que peux faire la banque au niveau du crédit...).
Finalement début aout, nous avons la banquière ( BP med ) qui à ce moment la, nous proposait de suivre avec 203k sur la table. Donc pour nous c'était tout bon, juste mais ça passe...


Mais après les vacances de certains et du combo rdv/mairie/notaire/constructeur pour le dépôt de permis, cela nous bascule à mi-septembre.

Changement de banquière pour raison x et y (formation, malade, etc...), la directrice d'agence nous propose 196k€ au lieu des 203k€, en nous disant que "elle ne peut faire mieux...".
Et après multiple explications, on s'accommode de ça, on ferra l'allonge en cherchant un peu plus de thune à droite et à gauche, tempis.

Début octobre le constructeur, demande l'accord de principe à la banque...

Et réponse aujourd'hui de la banque:
"Ok, va pour 187k€, impossible de faire mieux, avec les taux qui ont changés, les taux d'usure , gniagnia gnia, vous n'avez qu'à mettre plus d'apport.."
C'est vrai que tout le monde peut sortir 15000€ en quelques jours...

Je ne comprends pas, qu'avec la même situation, nous perdons 15k€ en 3mois sur notre demande de crédit, et il nous manque 14k€ au final.



Je ne vois pas ce que nous pouvons faire de plus, nous trouvons la banque ( BP med ) vraiment malhonnête, car des le début elle aurait du faire son travail comme il faut.
Question du coup : pourquoi ne pas faire appel à un courtier pour voir s'il y a moyen de trouver un prêt ailleurs ? (et peut-être même avec un meilleur taux). Une raison particulière de rester avec cette banque ?
La banque ne t'avais fait aucune offre de prêt quand vous aviez parlé de 203k et 196k ?
Parce que normalement, tu peux avoir une offre qui les engage un certain temps, même avec remontée des taux, c'est chelou.

Tu as peut-être intérêt à voir un courtier rapidement pour qu'il te trouve le financement.
Parce que bon, en théorie il se fait très bien votre financement sur 25 ans
Pour contraster avec le message de Toga, moi j'ai reçu mon offre de prêt ce matin
Enfin

Pour rappel on avait commencé a prospecter en Mars mais c'est une construction donc montage beaucoup plus long.
Citation :
Publié par (0)Draki
Du coup j'ai eu un retours d'offre de prêt du CA Nord Est -

Projet 245k = prêt CA 152k + 17k d'offre CA a taux 0 + 28k de PTZ + 8k d'apport + 40k de prêt action logement.
Le prêt CA est a 1.47, le prêt action logement a 0.5, les autres a 0, ça fait un total sur le projet de 1.15%.

Maintenant je vais donner ça a la courtière et la laisser bosser
Au final on signe a la Caisse d'Epargne pour 196k a 1.33 +40k a 0.5 (action logement) et 28k de PTZ, soit un truc comme 1.08 cumulé, avec 100€ d'apport
On est passé par Cafpi pour le montage, vraiment top, elle a tout géré. Ca nous coute un peu moins d'un % du projet, soit 2k5.

Finis la galère du montage financier, place a la galère de la construction

Citation :
Publié par Quild
La banque ne t'avais fait aucune offre de prêt quand vous aviez parlé de 203k et 196k ?
Parce que normalement, tu peux avoir une offre qui les engage un certain temps, même avec remontée des taux, c'est chelou.

Tu as peut-être intérêt à voir un courtier rapidement pour qu'il te trouve le financement.
Parce que bon, en théorie il se fait très bien votre financement sur 25 ans

La banque fait des simulation qui n'engage a rien du tout.
L'offre de prêt engageant elle arrive a la toute fin du processus de vérification, une fois le permis accepté, le devis du constructeur signé, etc.


@Toga : Chelou Maison Confort, je ne comprend pas pourquoi ils attendent la banque. De notre coté on a eu 2-3 rdv pour monter le projet, comparer les modèle et personnaliser selon nos besoins, suite a cela on a un eu devis en bonne et du forme avec un prix ferme, sans même parler de banque. Ensuite j'ai donné ce devis + tout les devis travaux (viabilisation, clôture, peinture, cuisine) a la courtière, et elle a transmis au banque avec ça.

Dernière modification par [0]Draki ; 21/10/2021 à 13h00.
Citation :
Publié par Quild
La banque ne t'avais fait aucune offre de prêt quand vous aviez parlé de 203k et 196k ?
Parce que normalement, tu peux avoir une offre qui les engage un certain temps, même avec remontée des taux, c'est chelou.

Tu as peut-être intérêt à voir un courtier rapidement pour qu'il te trouve le financement.
Parce que bon, en théorie il se fait très bien votre financement sur 25 ans
Je ne sais pas, faut que je me replonge dans les papiers ce soir...

Pour le courtier, nous avions testé un de celui de Maison Confort, qui nous a clairement dit "vu le dossier, que vous êtes à votre compte, mieux vaut passé par votre banque ou il y a votre entreprise".
Je suis chez la caisse d'épargne en perso (faut que je me barre de chez eux), j'ai couru après mon conseillé pendant 2 semaines en juillet, ils devaient prendre conact avec eux en aout, j'ai relancé début septembre, au final j'attends toujours... Donc bon j'ai pas trop envie de faire affaire, avec eux non plus.

Donc bon, je ne sais pas trop, faudrait que je contact peut-être un autre courtier, mais bon, le morale est dans les chaussettes la.
Citation :
Publié par Toga
Je ne sais pas, faut que je me replonge dans les papiers ce soir...

Pour le courtier, nous avions testé un de celui de Maison Confort, qui nous a clairement dit "vu le dossier, que vous êtes à votre compte, mieux vaut passé par votre banque ou il y a votre entreprise".
Je suis chez la caisse d'épargne en perso (faut que je me barre de chez eux), j'ai couru après mon conseillé pendant 2 semaines en juillet, ils devaient prendre conact avec eux en aout, j'ai relancé début septembre, au final j'attends toujours... Donc bon j'ai pas trop envie de faire affaire, avec eux non plus.

Donc bon, je ne sais pas trop, faudrait que je contact peut-être un autre courtier, mais bon, le morale est dans les chaussettes la.
Concernant ton courtier, oui c'est plus pratique de prendre un crédit là où tu as ton compte professionnel, mais étant donné que tu n'es pas satisfait et que cette banque n'inspire pas confiance, il est préférable d'aller toquer ailleurs.

Pour les artisans je ne sais pas, mais pour les professions libérales (mon cas) les banques sont souvent en partenariat avec des organismes financiers spécifiques qui adaptent la constitution du dossier de prêt à la situation du professionnel indépendant. Par exemple, moi je suis passé par un courtier qui était spécialisé dans les professions libérales et il m'a orienté vers plusieurs organismes, dont Interfimo, en partenariat avec LCL. Donc ton courtier n'a pas l'air compétent pour t'aiguiller, car cela existe mais il doit défendre ++ ton dossier.

Je comprends ta déception, mais il ne faut pas lâcher l'affaire et contacter d'autres courtiers.

Sinon, moi de mon côté je vais signer le compromis de vente début Novembre, je croise les doigts que l'acquéreur ne change pas d'avis d'ici là
Citation :
Publié par Doudou Spuiii
Apparemment le nombre de biens en vente a Paris augmente tout comme les délais, les prix ont arrêté de monter, les gens préfèrent quitter la capitale mais les vendeurs ne veulent pas baisser leur prix pour autant.
5944-1634825326-3316.png
https://www.visualcapitalist.com/wor...bbles-in-2021/

C'est pas Jacques Friggit qui parle, c'est un ricain qui fait le site
Citation :
Publié par Nauth
Avec ma copine on compte déménager sur Nantes (enfin, alentours du coup) cause de mutation pro de mon côté.

[...]
Quasi deux semaines après, on a eu près d'une dizaine d'annonces pour lesquelles on a envoyé notre dossier qui passe, mais comme on peut pas faire de visite sur place d'autres gens nous passent devant.

C'est on ne peut plus frustrant de se faire avoir sur la ligne à cause d'une connerie du style. La plupart des agences immos refusent de faire une visite par visio. Professionnellement on peut pas se permettre de poser un jour à la volée pour une potentielle visite (à 2h de route) d'un appart. Finalement c'est ce que je vais faire car je suis en déplacement pro la semaine prochaine, mais argh c'est tellement infernal.

Je comprends ceci dit, c'est plus simple quand t'es sur place et tout le truc, mais je sens venir l'appart miteux à Bellevue ou avec vue sur la rocade avec la contrainte de temps qui s'approche et les dates de dispo des apparts qui s'éloignent
Tu te fais un grand WE de 4 jours avec madame à Nantes pour visiter la ville samedi/dimanche puis faire des visites lundi et mardi dans les quartiers qui vous tentent.
C'est la seule solution viable.
Vouloir louer à distance c'est déjà complètement illusoire, si en plus tu ne connais pas bien la ville ...

Ton employeur n'a pas de solution temporaire à vous proposer pour vous laisser le temps de connaitre la ville et de trouver le bon appart ?
Citation :
Publié par Nauth
Quasi deux semaines après, on a eu près d'une dizaine d'annonces pour lesquelles on a envoyé notre dossier qui passe, mais comme on peut pas faire de visite sur place d'autres gens nous passent devant.

C'est on ne peut plus frustrant de se faire avoir sur la ligne à cause d'une connerie du style. La plupart des agences immos refusent de faire une visite par visio. Professionnellement on peut pas se permettre de poser un jour à la volée pour une potentielle visite (à 2h de route) d'un appart. Finalement c'est ce que je vais faire car je suis en déplacement pro la semaine prochaine, mais argh c'est tellement infernal.

Je comprends ceci dit, c'est plus simple quand t'es sur place et tout le truc, mais je sens venir l'appart miteux à Bellevue ou avec vue sur la rocade avec la contrainte de temps qui s'approche et les dates de dispo des apparts qui s'éloignent
Sinon, tu loues 6 mois, histoire d'avoir le temps de chercher un bon truc sur place.
En effet, acheter directement en arrivant c'est une mauvaise idée. Évidement c'est plus simple mais ça revient à dire que tu t'en fous de ce que tu vas acheter et que tu prendras ce que le hasard va te proposer alors qu'en plus tu ne connaîtras pas la région.
Citation :
Publié par Soumettateur
En effet, acheter directement en arrivant c'est une mauvaise idée. Évidement c'est plus simple mais ça revient à dire que tu t'en fous de ce que tu vas acheter et que tu prendras ce que le hasard va te proposer alors qu'en plus tu ne connaîtras pas la région.
On cherche même pas à acheter, juste à louer.

On a des options, oui, mais faut partir de l'idée que chaque déménagement ponctionne du fric (ne serait-ce qu'en honoraires d'agences immo) et qu'à moins de poser du sans solde (et encore)... C'est chaud

On va sûrement finir par trouver, mais le peu de ce que je vois du monde de l'immo me donne pas d'envie d'acheter pour ma santé mentale.
Citation :
Publié par Nauth
On cherche même pas à acheter, juste à louer.

On a des options, oui, mais faut partir de l'idée que chaque déménagement ponctionne du fric (ne serait-ce qu'en honoraires d'agences immo) et qu'à moins de poser du sans solde (et encore)... C'est chaud

On va sûrement finir par trouver, mais le peu de ce que je vois du monde de l'immo me donne pas d'envie d'acheter pour ma santé mentale.
Entre le temps passé, la perte financière lié au trajet, au logement sur place pour chercher sur plusieurs jours, la perte financière sur du sans solde et les emmerdes associées, mieux vaut prendre un premier logement et voir ensuite. Parce que si tu n'as jamais vécu à nantes, à moins de vivre sur place, il te faudra un peu de temps dans tous les cas pour etre sur du spot définitif.
Si en plus tu as possibilité de stocker vos affaires, vous pouvez prendre un petit truc
Citation :
Publié par Thelemys
5944-1634825326-3316.png
https://www.visualcapitalist.com/wor...bbles-in-2021/

C'est pas Jacques Friggit qui parle, c'est un ricain qui fait le site
C'est bon je viens de tout vendre. €€€. Par contre pour la prime de 100€ je crois que c'est mort. :'(
Je vais me mettre en quête d'un immeuble dans ou proche de Vichy avec entre 6 et 10 apparts dedans.
Citation :
Publié par Nauth
Quasi deux semaines après, on a eu près d'une dizaine d'annonces pour lesquelles on a envoyé notre dossier qui passe, mais comme on peut pas faire de visite sur place d'autres gens nous passent devant.
On n'a pas eu trop ce problème tiens, après c'était pour acheter et les agences sont peut-être un peu plus investies dans ce cas. Clairement, si tu ne peux pas poser de congé et faire des journées-visite (on en faisait entre 3 et 4 dans la journée pour pouvoir prendre les trains abordables), c'est quasiment mission impossible.
On a fini de notre côté par trouver un bien « coup de cœur » sur notre dernière session de visites (et on a réussi à l'avoir, au forceps), sinon on serait partis sur la solution de location intermédiaire pour trouver sur place.
Les 2 solutions ont des avantages et des inconvénients/risques :
Trouver directement le bien final :
+ économise un déménagement (argent + énergie)
- sans habiter la ville, il faut être sûr de son coup sur le(s) quartier(s) ciblé(s) (pour le coup, on avait quelques connaissances sur place pour valider ou non les endroits où on cherchait et ça nous a aidé)
- réactivité réduite par rapport aux annonces

Logement intermédiaire :
+ vue étendue du marché : tout ne passe pas sur internet, très loin de là et même en contactant des annonces pour exposer notre recherche, on sait qu'elles ne nous contactaient pas ou peu car changement de région
+ meilleure connaissance de la ville, des quartiers
- 2 déménagements


Avec le recul, notre stratégie a été quand même assez offensive (pour ne pas dire inconsciente ) et on a quand même eu énormément de chance de trouver ce qu'on voulait (mais on avait entre 6 et 8 mois pour emménager), avec une contrainte de temps light je pense que c'est beaucoup plus raisonnable de prendre un logement intermédiaire pour trouver vraiment un appartement qui vous plaise et où il vous plaira, même si ça veut dire payer 2 fois des frais d'agence.
Après tu peux avoir du bol, j'ai acheté mon appartement au Mans lors de ma première journée de visites. J'avais cela dit passé des mois à trier sur internet avant, mais j'ai pris un bien que je ne pensais pas spécialement acheter de prime abord, les photos rendaient pas bien le truc et le proprio d'avant avait peint avec des couleurs moisies, avait du mobilier cheap etc qui mettait pas en valeur. Mes connaissances m'ont dit "t'es ouf" mais je retrouverai pas un bien collant aussi bien à ce que je voulais (date de construction, époque, superficie, plan, double expo, parking, accès izi au tramway etc) alors que j'avais pas spécialement prévu de lancer l'achat aussi vite.
Après j'avais pas le souci de clause suspensive non plus, et je pouvais faire l'A/R dans la journée même si t'as pas forcément envie de lacher 60 balles de TGV toutes les semaines pour faire des visites.
Citation :
Publié par Lolmao the Dong
C'est bon je viens de tout vendre. €€€. Par contre pour la prime de 100€ je crois que c'est mort. :'(
Je vais me mettre en quête d'un immeuble dans ou proche de Vichy avec entre 6 et 10 apparts dedans.
Vichy est une ville magnifique, mais pourquoi 6 ou 10 apparts ? T'es sûr que le locatif marche bien là bas?
A ce stade ce n'est pas tant pour avoir le meilleur rendement que pour avoir un rendement sur: un immeuble de 10 appartements avec 4 vacances me rapportera à peu près la même somme que les 3 appartements parisiens que je viens de vendre.
Après je connais bien la ville, ou résidait ma grand-mère et ou j'ai passé pas mal de vacances étant gamin. Je compte y passer ma retraite, c'est une ville faite pour les vieux. Si je me suis mis au Mans en attendant c'est parce que les A/R pour réunions Vichy-Paris c'est un peu hardcore, si j'avais eu la possibilité d'y travailler j'y serais allé direct.
Citation :
Publié par Lolmao the Dong
A ce stade ce n'est pas tant pour avoir le meilleur rendement que pour avoir un rendement sur: un immeuble de 10 appartements avec 4 vacances me rapportera à peu près la même somme que les 3 appartements parisiens que je viens de vendre.
Après je connais bien la ville, ou résidait ma grand-mère et ou j'ai passé pas mal de vacances étant gamin. Je compte y passer ma retraite, c'est une ville faite pour les vieux. Si je me suis mis au Mans en attendant c'est parce que les A/R pour réunions Vichy-Paris c'est un peu hardcore, si j'avais eu la possibilité d'y travailler j'y serais allé direct.
Les 3 appartements sur Paris, c'est de l'héritage ?


J'avais reçu de ma banque il y a un ou deux mois une news sur les crédits immobilités, et placements qu'il était possible de faire en amont l'achat d'un bien immobilier. L'article n'apportait pas suffisamment de détail et c'est peut-être ce qui m'a donné ce sentiment, mais à la fin de la lecture, j'avais l'impression que les placements servaient à rien ou presque. Que l'intérêt résidait essentiellement dans sa capacité d'emprunt.

Je suis passé à côté de quelque chose ?
Citation :
Publié par Nauth
[...]
Après un mois de recherche, je m'attendais honnêtement pas à ce que la demande soit aussi forte et que la qualité des locations soit si médiocre.

Après avoir été obligé de revoir nos exigences à la baisse car on nous proposait que des apparts sur Bellevue/Malakoff et leur voisinage calme et pittoresque, je n'en peux plus des agences immo et leur fonctionnement kafkaïen.

Je paie littéralement plus cher dans ma location actuelle que dans les biens qu'on me propose, et bien que je puisse sortir garants, salaires 3 fois supérieurs au loyer etc, rien n'y fait on essuie refus sur refus car il y a toujours la petite case qui fait qu'on est pas éligible.

On a enfin un appartement qui nous plaît (le moins mauvais vu le choix), le dossier est complet et validé par l'agence, mais pour une raison inconnue on doit nous donner une réponse sous 2 jours, et surtout pas avant. Quand se déplacer sur Nantes ça nous demande de poser des jours pour faire les déplacements exprès, vous comprendrez la frustration.
ça va dépendre des agences mais pour le moment on a eu:

  • le revenu du foyer qui est pas suffisant car chez eux c'est pas 3 fois mais plus (garanti loyer impayé j'ai cru comprendre)
  • le garant qui plaît pas (auto entrepreneur), et le temps de faire une caution visale l'appart est plus dispo
  • le CDD de ma copine qui leur plaît pas
  • mon statut bizarre d'étudiant en CDI (doctorat CIFRE)
Une solution serait de prendre une résidence hotelière au début, ça permet d'être sur place pour chercher un appart et de plus avoir la pression du temps.
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