[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par WildRoad

Ceci étant dit, que me conseillez vous de faire avec la situation actuelle (hausse des taux importants chaque mois, immobilier en tension en Savoie, peu d'offres et prix "élevés")? Acheter au plus vite avant que les taux ne grimpent trop haut? Louer pour le moment et acheter plus tard? Contacter une banque/courtier pour discuter de ma situation ?

Merci de votre coup de pouce, je n'ai jusque là jamais jeté un oeil sur l'immobilier...

En fait, plus les taux montent, plus les prix vont baisser.
Pour ceux qui doivent emprunter, ça va pas changer grand chose (s'ils arrivent à pouvoir emprunter) par contre la situation sera favorable à ceux qui peuvent tout acheter cash.

Du coup, si toi tu veux acheter autour de 175k et que tu as 100k d'apport, bah en fait si les taux montent et que les prix baissent, ce que tu veux acheter à 175k, tu pourras l'avoir ptet à 150k et donc tu n'auras plus qu'à emprunter 50k au lieu de 75k.
Du coup, même si les taux montent, si tu empruntes moins, t'es gagnant.

Donc si tu penses qu'on continue sur la lancée des hausses de taux, tu aurais plutôt intérêt à ne pas acheter de suite. Après, si on fait la différence avec les loyers que tu vas payer, c'est ptet pas si valable que ça.
Imo, si c'est pour t'acheter une résidence principale et y rester un moment, achète quand t'as besoin et te prends pas la tête à essayer d'optimiser avec les prix des marchés. Si ça se trouve, ils vont faire des baisses de taux alors qu'on imagine tous l'inverse en plus.

Citation :

Publié par WildRoad

Mon autre idée c'était d'acheter cash un studio (y'en a de 20/25m²) pour 100 000€ ou moins, et de le louer (compter environ 450€ ici). Et pour moi, louer un appart dans les 550/600€ par mois.
Mais l'idée de tomber sur un mauvais payeur me rebute.

Bah la, même réponse, si les taux montent et que ça fait baisser les prix du logements, tes 100k peuvent devenir 90k et malgré les loyers, t'es perdant.
En fait, à l'heure actuelle, je vois vraiment pas où foutre son pognon, j'ai l'impression que le mieux c'est de rester en cash malgré l'inflation, c'est fou.

[Gland2ChêneMusqué]

Bah ça dépend aussi quand est ce que tu revends.
Tant que tu vends pas la perte de valeur (ou le gain) ne se matérialise pas. Les loyers tombent.
Après si la baisse est durable et "éternelle" t'es baisé un jour ou l'autre, mais si t'as le temps de faire le dos rond voire que tu lègues le bien à tes enfants...
Si t'es pas dans une optique spéculative c'est pas trop grave.

[Touful Khan]

Citation :

Publié par WildRoad

Mon autre idée c'était d'acheter cash un studio (y'en a de 20/25m²) pour 100 000€ ou moins, et de le louer (compter environ 450€ ici). Et pour moi, louer un appart dans les 550/600€ par mois.
Mais l'idée de tomber sur un mauvais payeur me rebute.

Tu auras actuellement une meilleure rentabilité dans une ville moyenne. 100K c'est ce que j'ai payé mon logement actuel il y a 2 ans, mais j'ai un 70m² avec balcon et parking à proximité écoles/commerces dans une ville à 55mn de TGV de Paris, soit en pratique moins loin que Cergy-Pontoise ou j'aurais pu avoir qu'un deux pièces avec en prime un environnement moisi. (Ok fatalement comme c'est du TGV c'est plus cher qu'un ticket de RER)
Si je le louais ça taperait dans les 600-700€.

[Gland2ChêneMusqué]

Si je prends mon cas pas si éloigné de l'op (enfin le questionneur ) :

achat d'un bien en RP à 162k, + frais de notaire / petite réfaction : environ 180k
apport de 100k
Crédits sur 5 ans d'environ 1000/1100 par mois
location 800€, charges environ 250€ par mois avec travaux supp
Pendant 5 ans j'ai compensé la différence entre le capital à rembourser et les loyers qui ne le couvraient qu'à 50, 60%. Mais d'un autre côté j'ai payé ce capital 40% de sa valeur réelle 'instant T"

A partir de avril 2023 crédits remboursés, ça sera que du positif. A priori l'appart a pour l'instant pas perdu de valeur et même gagné.
Je vais : soit l'occuper moi même (800e minimum économisé, probablement plus) soit continuer à le louer.
La rentabilité par rapport au capital immobilisé est tout à fait correcte. Plus ça va durer, plus la valeur du bien est peu importante, à instant T, tant qu'il rapporte en loyers ou valeur d'usage équivalent loyer. Contrairement à un bien en devises, l'appartement, l'immeuble, ne va pas fondre. Tant que la demande est réelle il aura une valeur et rapportera. tant que je vends pas et qu'il se loue / utilise 11 mois sur 12 ... je suis toujours gagnant, le seul cas ou je peux perdre c''est quand je revends ou si le cout des travaux devient délirant. C'est pas le cas sur 5 ans mon chiffrage est correct. Et plus ça dure mieux c'est.

[Vivi ^^]

Bonsoir !
J'aimerais solliciter des conseils pour savoir quoi faire au vu de mon profil. Je vais essayer d'être aussi précis que possible sur ma situation personnelle et financière.

J'ai 29 ans, je suis un homme célibataire sans enfants et je ne compte pas en avoir dans un futur proche. Je suis non résident fiscal français, j'habite à côté de Cancun au Mexique, dans une ville au bord de la mer. J'y vis environ 8 mois dans l'année, 2 mois je suis en France en région parisienne pour voir ma famille/amis, et 2 autres mois je voyage dans d'autres pays. Je n'ai encore jamais contacté de courtier, mais étant donné la nature de mon travail il est très improbable que je puisse obtenir un quelconque prêt bancaire. Je gagne 200k net par an et j'ai 700k d'épargne.

Je suis locataire au Mexique, je change d'appartement chaque année quand je pars en Europe (rien de bizarre là bas, c'est une ville très touristique avec beaucoup de locations courtes, et je ne possède rien à part un bureau, une chaise, un ordinateur fixe et des vêtements, que je laisse chez un ami quand je suis absent). En France je loge chez mes parents.

En réfléchissant bien, je me dis que l'intérêt d'avoir une résidence principale au Mexique est limité, puisque d'une part je n'y vis que 8 mois par an, et d'autre part je ne suis pas sûr de rester dans la même ville pour les 10 ou 15 prochaines années.

Du coup, j'envisage de commencer l'immobilier pour de l'investissement, la question c'est comment, où, et quel est le plus adapté pour moi.

1) Investir dans ma ville au Mexique.
L'avantage c'est que je connais ma ville, et je connais bien le marché immobilier ici. Les rendements sont souvent plus élevés qu'en France et les apports plus faibles, en général on achète des biens déjà meublés, y compris si c'est une pré-vente donc peu de choses à faire, il y a énormément de demande locative et des agences spécialisées se chargent de la gestion si besoin. C'est une région en pleine expansion, avec des villes très jeunes, et les biens prennent de la valeur chaque année.

Ce qui me fait en revanche très peur c'est que la ville est côtière, j'achèterais à moins de 100m ou 200m de la plage et avec le changement climatique, la montée des eaux et de la température, est-ce qu'il n'y a pas un énorme risque à acheter ici, et que les biens se retrouvent impossible à louer, et impossible à revendre d'ici 15/20 ans? De plus le contexte économique est moins stable qu'en France, et la ville dépend énormément du tourisme donc des événements imprévisibles comme le covid ou changements politiques peuvent faire chuter énormément la demande locative car ce sont des appartements quasi exclusivement pour touristes ou expats. J'ai aussi plus de démarches administratives que les autres à faire pour acheter étant étranger, et des frais spéciaux. En plus de lire et comprendre du blabla juridique dans une autre langue, même si je parle bien maintenant.

2) Investir en France.
Je ne connais le marché immobilier dans aucune ville, je n'ai aucun contact dans le milieu de l'immobilier, et comme je ne vis pas là bas c'est compliqué pour faire des visites de biens. Même si je trouve un bien, ça sera difficile de m'en occuper que ça soit pour avoir des locataires, faire des travaux, de la rénovation etc vu que je ne suis presque jamais sur le territoire. Par ailleurs comme je suis quasi certain de ne pas obtenir de prêt bancaire, acheter cash pour du locatif en France est dommage au vu des taux. Mais peut-être que si j'ai déjà 2 ou 3 appartements avec des locataires, la banque acceptera de me prêter pour un 4e projet.

En réfléchissant je me dis qu'une solution serait peut-être de passer par des gens plus compétents que moi pour faire le travail en mode clé en main genre www.investissement-locatif.com mais aucune idée de la fiabilité/rentabilité en passant par ce type d'entreprise.


Si vous étiez dans ma situation, qu'est-ce que vous feriez? Un grand merci pour m'avoir lu, et pour vos conseils.

[Touful Khan]

Dans ta situation, j'achèterais un appartement à Paris... parce que je suis né et ai grandi à Paris c'est "chez moi".
Pour 700K tu peux avoir un 70m² décent en cash, à moduler selon le quartier et l'état du bien/de l'immeuble. En province selon le coin tu peux te payer un superbe appart.... ou un immeuble entier (option préfèrable dans l'option d'un investissement locatif.)

Avec les finances dont tu disposes les questions que je me poserais dans l'ordre:
-Acheter la ou je suis né et ai grandi ?
-Si non, ou ailleurs ?
-Quels sont mes besoins en termes de surface/prestations ? (Jardin, appartement vs maison etc)
-Pour moi ou pour louer ?
-Vais-je habiter ce bien une fois retraité (parce que du coup le 6eme sans ascenseur ca devient moyen...)

Avec ton budget tu n'es pas (trop) restreint donc le mieux serait de faire un cahier des charges de ce que tu attends de ton achat.

[Ariendell]

Citation :

Publié par Vivi ^^

acheter cash pour du locatif en France est dommage au vu des taux

Les taux sont en train de bien remonter quand même, au contraire on va arriver sur une période où il vaut mieux pouvoir acheter en cash (les prix sont en train de baisser, les taux en train de monter). Donc à mon avis, il faut au contraire acheter (visite quand tu es sur place). Quand les choses seront stabilisées, tu n'auras aucun mal à obtenir un prêt pour un autre bien si tu le souhaites.

[Belzebuk]

Citation :

Publié par Vivi ^^

Ce qui me fait en revanche très peur c'est que la ville est côtière, j'achèterais à moins de 100m ou 200m de la plage et avec le changement climatique, la montée des eaux et de la température, est-ce qu'il n'y a pas un énorme risque à acheter ici, et que les biens se retrouvent impossible à louer, et impossible à revendre d'ici 15/20 ans?

La monté des eaux n'est hélas pas le seul problème. De nombreuses maisons se fissurent à cause de la sécheresse. Il y a bien évidemment des zones moins risquées mais ça va quand même être compliqué d'anticiper tous les problèmes climatiques à venir (monté des eaux, incendie, inondation, sécheresse, etc.).

Concernant ton projet, je dirais que l'un des points de départ est déjà de savoir combien tu veux y mettre au global et combien tu veux consommer dans ton apport. A part dans quelques grandes villes (Paris, Lyon par exemple), rien que 2/3 de ton apport sera suffisant pour acheter un bien sympa.

Si l'idée est de faire surtout de l’investissement, je te dirais d'acheter un petit immeuble proche de tes parents, de prendre un appartement pour toi dans cette immeuble pour t'en servir comme pied à terre quand tu rentres et de louer les autres. Tes locataires peuvent "surveiller" ton appart en ton absence, toi tu peux voir l'état de l'immeuble régulièrement à ton retour.

[Lilva]

Hey !

Je viens également requérir vos bonnes lumières.

Je lâche mon appartement dans deux mois, puisque j'ai rendu mon préavis de 3 mois suite à une situation problématique dans ma colocation.
Le premier mois s'étant écoulé, et comme il me reste deux mois, je me posais la question suivante : selon vous, quel est le meilleur timing pour rechercher un appartement ?
En sachant que j'aimerais éviter de superposer les loyers (même si je me doute de la complexité de la chose).
J'ai déjà un petit peu d'expérience en recherches de locations d'appartements, mais c'était toujours dans l'urgence, ce qui a fait que je me suis souvent retrouvée dans des situations compliquées par la suite (dégâts, nuisibles, colocations pourries, humidité et mauvaise isolation).

Un ami m'a proposé d'aller loger chez lui en attendant de trouver quelque chose de correcte, mais l'idée d'occuper l'appart de quelqu'un d'autre ne me plait pas trop. Aussi, je ne vais pas pouvoir y stocker toutes mes affaires (appareils ménagers, livres, vêtements, etc.).

Je suis donc face à un dilemme.

Soit je prends le temps, quitte à risquer de ne pas avoir de logement et donc de terminer chez un ami, en me séparant de la moitié de mes effets personnels
Soit je cherche dès maintenant mais je prends le risque de payer deux loyers
Soit je passe par une agence durant le deuxième mois, je paie les frais pour ses services mais je suis certaine de trouver ?

Qu'en pensez-vous ?

[Belzebuk]

Rien ne t'empêche de commencer dès à présent pour voir un peu l'état du marché, voir si c'est une période dynamique ou au contraire pénurique, et voir ce que tu peux avoir dans ton budget. Il y a également probablement des offres qui indiqueront "disponible à partir de XX/2023" qui correspondront peut-être à tes dates. Mais de toute façon, deux mois c'est pas énorme non plus comme délai pour commencer à chercher, le temps de faire les visiter, signer les documents, déménager / emménager.




Je reviens sur le PTZ. On a plus d'info sur son application en 2023. Je suis dégoûte. J'espérais que le plafond de ressources augmenterait mais il reste le même que pour l'année 2022. Du coup, je me fais enfler pour 600€
Il y a néanmoins un passage que j'ai du mal à saisir :

Citation :

"Ce décret réintroduit par ailleurs, au niveau réglementaire, le mécanisme « anti-spéculatif » qui conduit à retenir alternativement le coût total de l'opération divisé par 9, dès lors que celui-ci excède la totalité des ressources considérées.

Autrement dit, le montant total des ressources à prendre en compte et à ne pas dépasser pour l'émission de l'offre de prêt s'entendra en 2023 du plus élevé des deux montants suivants : revenus fiscaux de référence 2021 ou coût total de l'opération divisé par 9. Le coût total de l'opération correspond au coût total de l'achat du logement, hors frais d'actes notariés."

Si je comprends bien, soit on prend le revenu de référence de 2021, soit le montant du projet divisé par 9 (est-ce que ça inclut l'achat d'un terrain?). On retient le plus élevé des deux ?

[Lilva]

Oui, j'ai suivi ton conseil et ai commencé à préparer un fichier avec des annonces. J'essaie de viser des disponibilités pour dans un mois, par exemple.
Après, je me dis que si je tombe sur une bonne occasion avant février, et bien, je la saisirai.

[Touful Khan]

Pour répondre en gros à ta question, mieux vaut perdre un peu de sous qu'être SDF.

[WildRoad]

Citation :

Publié par Lilva

Soit je prends le temps, quitte à risquer de ne pas avoir de logement et donc de terminer chez un ami, en me séparant de la moitié de mes effets personnels
Soit je cherche dès maintenant mais je prends le risque de payer deux loyers
Soit je passe par une agence durant le deuxième mois, je paie les frais pour ses services mais je suis certaine de trouver ?

Qu'en pensez-vous ?

Dans ma ville, c'est en ce moment qu'il y a pas mal d'offres, c'est bien plus facile de trouver. Quand on cherche pour Septembre y'a plus rien et quand y'a quelque chose de bien y'a du monde dessus.

Dans ton cas, je chercherais maintenant au cas où, car pas impossible que tu tombes sur des offres notifiant "disponible dès mars". Puis ca te donne une idée des tarifs/possibilitées.

Mais j'attendrais une mois avant pour vraiment choisir un truc, et je ferais pas de double loyer. Je risquerais de terminer chez l'ami, en le dédommageant financièrement/ménage/bouffe. Et pour les affaires, un mois de garde meuble ca coûte pas si cher.

[Lilva]

Citation :

Publié par WildRoad

Dans ma ville, c'est en ce moment qu'il y a pas mal d'offres, c'est bien plus facile de trouver. Quand on cherche pour Septembre y'a plus rien et quand y'a quelque chose de bien y'a du monde dessus.

Dans ton cas, je chercherais maintenant au cas où, car pas impossible que tu tombes sur des offres notifiant "disponible dès mars". Puis ca te donne une idée des tarifs/possibilitées.

Mais j'attendrais une mois avant pour vraiment choisir un truc, et je ferais pas de double loyer. Je risquerais de terminer chez l'ami, en le dédommageant financièrement/ménage/bouffe. Et pour les affaires, un mois de garde meuble ca coûte pas si cher.

Gros +1 pour l'idée du box à louer. Je n'y avais pas songé !

[aziraphale]

Citation :

Publié par WildRoad

Mon autre idée c'était d'acheter cash un studio (y'en a de 20/25m²) pour 100 000€ ou moins, et de le louer (compter environ 450€ ici). Et pour moi, louer un appart dans les 550/600€ par mois.
Mais l'idée de tomber sur un mauvais payeur me rebute.

Va voir ton banquier pour voir combien tu peux emprunter aujourd'hui.
Même si tu prends un appart à 170k€, ça te ferai 80k€ à 90k€ à emprunter avec les frais.
Normalement tu es éligible au Prêt à Taux Zéro, ce qui devrait financer à peu près la moitié du crédit dont tu as besoin.
Et vu que tu finances plus de la moitié en apport ça devrait passer sans trop de problème avec un crédit sur 15 ans, même si les taux remontent encore un peu.

Regarde les simulateurs de crédit (les calculettes) sur internet ça te donnera une idée.
Sachant que tu ne pourras pas dépasser les 575€ de mensualité (33% de tes revenus).
Avant tu pouvais facilement monter à 40% ou même un peu plus mais maintenant c'est assez bloqué.

[Niluje]

Citation :

Publié par Lilva

Gros +1 pour l'idée du box à louer. Je n'y avais pas songé !

Attention, le box c'est aussi payer 2 déménagements au lieu de 2 loyers. C'est une solution intéressante si le déménagement te coûte « rien » (louer une camionnette + payer des pizzas aux potes qui t'aident quoi). Dans ce cas, c'est un risque qui peut se prendre.

Mais dans tous les cas, à ta place je regarderais dès maintenant : ça permet de tâter le marché (qualité+quantité de l'offre) et si tu tombes sur un « coup de cœur », ça serait bête de le rater. Un appartement où on se sent bien, c'est grand même un gros plus sur la qualité de vie au quotidien, donc faut mettre toutes les chances de son côté (sauf si vraiment le double-loyer sur un mois te mettrait dans la merde).

Citation :

Publié par Belzebuk

Si je comprends bien, soit on prend le revenu de référence de 2021, soit le montant du projet divisé par 9 (est-ce que ça inclut l'achat d'un terrain?). On retient le plus élevé des deux ?

Je comprends ça aussi oui, mais je ne suis pas du tout spécialiste.

[Tonton Jack]

Vous avez des retours concernant le dispositif "MaPrimeRenov" du gouvernement ? Je pourrais être éligible à quelques milliers d'euros d'aide si j'en crois ce que je lis : isolation de ma cheminée, VMC, huisserie et panneau hybride (solaire et thermique).

C'est compliqué d'avoir des subventions ou bien ça vaut le coup ? Thanks.

[Glor]

Assez simple et ça vaut le coup dans ton cas. Faire les devis avant, les soumettre sur le site. Ou alors post-dater si tu as déjà validé des devis. Bon nous on a laissé tomber, on avait genre 300 balles d'aides sur 13ke de fenêtres donc lol quoi. Mais les fenêtres cest ce qui est le moins subventionné.

[Touful Khan]

J'ai eu trois kopecks pour mon changement de fenêtres oui, la procédure est assez simple. Je viens de changer de chaudière et ce n'était pas éligible à une quelconque aide donc le problème a été vite réglé. (Chaudière à gaz VMC de 1990 vers une autre chaudière à gaz VMC bas nox, 2500 balles installation comprise)

[[0]Draki]

Citation :

Publié par Belzebuk

Si je comprends bien, soit on prend le revenu de référence de 2021, soit le montant du projet divisé par 9 (est-ce que ça inclut l'achat d'un terrain?). On retient le plus élevé des deux ?

Oui cela inclus le terrain.

A moins que tu l'achète en cash sans le lier a ton credit (et donc a ta demande de permis), ce qui serait un peu con ^^

[Adriana]

Citation :

Publié par Lilva

Gros +1 pour l'idée du box à louer. Je n'y avais pas songé !

Prends un ou deux box oui, j'ai un pote qui vient de revendre son appartement et qui avait un délai de quelques semaines entre le moment ou il a lâché son appartement et le moment ou il va récupérer les clés du nouveau bien, on a tout déménagé dans un box. Sur une courte période c'est pas déconnant en terme de prix.

[Airmed / Ildefonse]

J'ai refait une simu avec la banquière. En septembre c'était 2.05% et je pouvais emprunter 90K€ environ.
La, c'est 3% et je peux emprunter 0K€

Par contre, je peux emprunter 50K€ sur 10ans en prêt à la consommation \o/

[raiistlinn]

en espérant que les prix immobiliers s'ajustent sinon c'est pas mal d'objectifs de vie qui s'éloignent pour certains … (dont moi)

[[0]Draki]

Citation :

Publié par raiistlinn

en espérant que les prix immobiliers s'ajustent sinon c'est pas mal d'objectifs de vie qui s'éloignent pour certains … (dont moi)

et/ou les revenu des gens.

[Ariendell]

Citation :

Publié par raiistlinn

en espérant que les prix immobiliers s'ajustent sinon c'est pas mal d'objectifs de vie qui s'éloignent pour certains … (dont moi)

Ils vont pas s'ajuster comme ils le devraient. Pour info, en 2005 on était un peu au-dessus de 3% pour un prêt sur 25 ans. Mais à l'époque, les appartements (on parle de T3-T4, de 70 à 90m²), c'était encore en-dessous de 200K€... Je vois les prix ne redescendront jamais comme ça sur Paris ou Lyon. Et c'est ce qui rend l'achat encore plus compliqué, parce que ceux qui ont acheté il y a moins de 3 ans, s'ils revendent, ils vont y laisser trop de plumes.

Dans ce genre de cas, je pense que seuls ceux qui n'ont pas d'autre choix que de vendre vont vendre, les autres vont rester planqués et il y a un risque de créer une vraie pénurie.