Immobilier (La Taverne)

[Immobilier] Louer ou acheter ?

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D'accord, j'ai rajouté des tartines en citant décrets et articles de loi qui disposent que blabla

J'ai rajouté des tartines aussi sur le fait que nous sommes sincèrement choqués de nous voir réclamer de l'argent alors que nous avons été trompés pendant des années sur la surface du logement et avons payé un loyer trop élevé etc.

La fin du courrier est bien sèche en plus en restant courtoise bien sûr, et j'ai tourné ça dans le sens "nous nous ferons assister par la commission blabla" si réponse négative ou absence de réponse dans un délai de deux mois (ce que m'a indiqué la personne de la commission au téléphone) et si besoin action en justice.

J'espère que ça va calmer ses ardeurs, je doute après ça qu'elle se casse le cul à aller en justice pour 1 820 € mais sait-on jamais. De toute façon devant un juge le fait d'avoir menti sur la surface du bail et de ne pas avoir fourni un seul recap de charges risque d'entamer sa crédibilité et j'espère qu'elle va le comprendre comme une grande à la réception du courrier.

Merci pour tes réponses en tout cas
Investissement locatif
Si quelqu'un s'y connait, à combien on estime la rentabilité locative correcte ?
J'ai l'impression de lire tout et son contraire, et surtout, il y a toujours des taux bruts.
Globalement combien il faut envisager (net de tout impôt, taxe, travaux, frais d'agence, notaire, perte locative sur logement vacant envisagé, etc....) de pourcentage du bien par an pour dire que la rentabilité est bonne ?
Au dessus de 0 je dirais une fois que t'as considéré tous ces frais, surtout sur le long terme. En particulier les travaux ça peut vite chiffrer et t'annuler plusieurs années de renta. Là par exemple rien qu'une porte (plus ou moins) blindée c'est 6000 balles, même réparti entre proprios ça picote. Le jour ou ça sera le toit ou la façade ou je ne sais quoi de bien lourd, la renta va chuter.
Après c'est difficile de donner une réponse souvent on entend faut du 5% de renta brute, pour avoir du 2 net ... je sais pas si c'est valable ou non. Je pense que tes 2 ou 3 nets sont bouffés à intervalles réguliers par les travaux.
La véritable renta c'est surtout la plus value et la valeur d'usage (pour moi je cherche surtout à éviter les vacances locatives donc pas forcément renta ultra élevée, mais peut être plus sécurisée). Si jamais tu cherches à fixer un prix de loyer regarde bien le marché + les estimations des agents immo.

Dernière modification par Don Patricio ; 21/09/2021 à 19h37.
Citation :
Publié par Ed Wood
Si quelqu'un s'y connait, à combien on estime la rentabilité locative correcte ?
J'ai l'impression de lire tout et son contraire, et surtout, il y a toujours des taux bruts.
Globalement combien il faut envisager (net de tout impôt, taxe, travaux, frais d'agence, notaire, perte locative sur logement vacant envisagé, etc....) de pourcentage du bien par an pour dire que la rentabilité est bonne ?
Comme au dessus, si ta renta nette après impôts et paiement de la mensualité est positive, c’est déjà très bien et impossible à trouver à moins de faire de la colocation / retaper une ruine tout seul.

J’utilise horiz.io pour mes simulations, je trouve ça particulièrement bien pratique.
Citation :
Publié par Ed Wood
Si quelqu'un s'y connait, à combien on estime la rentabilité locative correcte ?
J'ai l'impression de lire tout et son contraire, et surtout, il y a toujours des taux bruts.
Globalement combien il faut envisager (net de tout impôt, taxe, travaux, frais d'agence, notaire, perte locative sur logement vacant envisagé, etc....) de pourcentage du bien par an pour dire que la rentabilité est bonne ?
Faut calculer les pertes/gains a revente aussi, ça ne sert a rien de faire 10% de renta si tu n'arrives pas à revendre ou perds de l'argent à la revente.

Je préfère largement faire des renta moins élevées sur du patrimonial dans les grandes villes au moins je suis sur que la balance sera au moins positive à le revente
Plop, je reviens vers vous car je viens d'avoir l'offre de la banque, et vu que c'est la première fois de ma vie que je fais ca, j'aimerai avoir l'avis de quelques habitués sur cette offre.

Je replante le décor vite fait pour la bonne compréhension :

- Le prêt est uniquement fait par ma compagne, je suis de toute façon au chômage actuellement, donc ca n'aurait rien changé si on avait voulu le faire à 2.
- Le prêt sert à ce qu'elle rachète la part de son frère et de sa soeur pour devenir l'unique propriétaire de la maison familiale qu'ils ont hérité au décès des parents il y a x années (chacun a 1/3 de part).
- Le montant de la maison a été estimé à 210.000 euros, puis 180.000 euros après négociation avec la soeur/frère, donc 3 parts de 60.000 euros.
- Le frère et la soeur sont ok pour ce montant.
- Ma compagne a donc demandé un prêt de 120.000 euros (rachat de parts) + 45.000 euros de travaux rénovation + 11.000 euros de frais.

Les revenus de ma compagne :

- 2.600 euros net/mois, institutrice primaire nommée (donc sécurité de l'emploi jusque sa retraite).
- 950 euros d'allocations familiales majorées car on a une petite fille polyhandicapée (mais ca la banque n'en tiens pas compte).
- 450 euros de "salaire" versés par l'état car nous sommes famille d'accueil définitive pour la petite qui était orpheline (ca la banque en tiens compte).
- Ils ont pris en compte le 13eme mois, etc...

Donc elle arrive avec des revenus fixes de 2.600 + 450 + 200 (13eme mois recalculé sur les 12 mois), soit 3.250 euros net/mois.

Elle met également sa part (donc d'une valeur de 60.000 euros) comme apport.

Elle accepte également de mettre ses assurances chez eux.

Au niveau des dépenses fixes, on a juste un crédit bagnole de 400 euros/mois.

Vu notre manque de liquidité (car on a fait un peu les choses à l'envers et qu'on a rénové déjà une partie à nos frais, mais ca a été amorti dans la négociation du montant des parts) , la banque accepte de financer les divers frais (notaire, etc...)

Après avoir demandé plusieurs simulations dans diverses banques, la seule a avoir accepté l'apport via la part et prendre en compte les revenus de famille d'accueil sont sa banque (BNP Paribas Fortis).

Voici leur proposition :

- Montant total à emprunter : 176.000 euros.
- Type de taux : Fixe.
- Taux annuel : 1,56%
- On bénéficie d'une réduction de 0,10% pour l'histoire des assurances.
- Taux annuel effectif global : 2,57%
- Durée : 20 ans.
- Montant à rembourser chaque mois : 853,17 euros.
- Remboursement Total : 204.760,80 euros.
- Total des intérêts : 28.760,80 euros.
- Montant total du : 222.053,11 euros.
- Cout total assurance solde restant du : 12.799,41 euros.

Avant d'aller plus loin, le banquier nous a lâché que le dossier allait être à "défendre", car pour lui on est trop juste de +- 120 euros/mois pour avoir une acceptation directe. Mais vu que dans le projet on compte lancer une chambre d'hôte (on habite un village hyper touristique) et donc avoir une source de revenus supplémentaire, il est confiant...

J'ai quelques questions car j'étais pas présent quand elle a été au RDV, et elle n'a pas tout compris non plus (le mec a été assez expéditif).

Déjà, je ne comprends pas le "Cout total assurance solde restant du", c'est l'assurance vie en fait?

C'est quoi les deux taux différents de 1,56 et 2,57%?

Cette proposition vous semble "correct"? C'est très cher? Le taux est fumé? Ils nous entubent?

Je vous avoue que si cette proposition vous semble complètement pétée, ca va nous ennuyer fortement, car comme je l'ai dit, c'est la seule banque qui a accepté certaines choses (apport avec la part, etc...), et donc ca sera pire chez les autres... Et on a pas des masses de moyens de négocier, vu qu'en l'état notre dossier semble "borderline"...

Je dois envoyer à la banque 2-3 documents manquants lundi prochain, puis normalement on aura la réponse dans les 8 jours.

Merci d'avance pour vos avis et conseils
Bah, t'as bien dis que c'est la seule banque qui veut de vous ?
Donc tu veux qu'on dise quoi ? "non c'est trop cher, va voir ailleurs ? "


Oui certains arrivent à avoir des taux plus bas, des avantages plus intéressants, etc... mais la majorité galère pour leur crédit, c'est comme ça. Si les banques estiment que vous êtes trop juste à 4 avec vos revenus, tu ne peux pas y faire grand chose.
Citation :
Publié par Feldi
Bah, t'as bien dis que c'est la seule banque qui veut de vous ?
Donc tu veux qu'on dise quoi ? "non c'est trop cher, va voir ailleurs ? "


Oui certains arrivent à avoir des taux plus bas, des avantages plus intéressants, etc... mais la majorité galère pour leur crédit, c'est comme ça. Si les banques estiment que vous êtes trop juste à 4 avec vos revenus, tu ne peux pas y faire grand chose.
Ah mais non, si vous jugez que l'offre est complètement pétée, tant pis.

On a pas non plus fait TOUTES les banques hein, on en a fait 4 en tout et pour tout (1 mois en moyenne entre le premier coup de fil et leur proposition finale, au bout de 4 on a un peu envie d'avancer aussi) , il en existe d'autres (plus des masses mais quand même).

Les autres banques veulent bien de nous, juste que leur taux est encore plus haut + le fait qu'ils acceptent pas l'apport ben on se retrouve avec des mensualités bien plus importantes.

C'était surtout pour voir si le taux proposé était "dans la fourchette" et avoir des réponses à mes questions.

On a donc pas exploré toutes les possibilités, mais clairement on préférerait valider celle-ci si elle est "acceptable" et acceptée, ca nous ferait gagner du temps, car la gestion de la futur chambre d'hôte est un de mes 2 projets pour gagner ma croûte, donc plus vite c'est réglé, plus vite je peux terminer de la rénover, plus vite je peux la mettre en location.
Citation :
Publié par Takapatchouk
Déjà, je ne comprends pas le "Cout total assurance solde restant du", c'est l'assurance vie en fait?

C'est quoi les deux taux différents de 1,56 et 2,57%?
Quand tu empruntes, la banque impose de souscrire une assurance au cas où vous seriez dans l'incapacité de rembourser (sous conditions, c'est l'assurance qui va rembourser à votre place). La cout de l'assurance sur la durée du crédit s'ajoute au cout de l'emprunt.
Au-delà du coût de l'assurance, il est aussi judicieux de bien éplucher le contrat pour vérifier les exclusions - les cas que l'assurance refuse de couvrir en cas de défaillance. Certaines assurances couvrent à peu près tous les cas, d'autres ont tellement d'exclusions que l'assurance ne marchera jamais ou presque. Par exemple, il faut vérifier si l'assurance couvre les cas d'accidents sportifs (si vous allez faire du ski, que ta compagne fait une chute et se blesse, ce qui l'empêche de continuer à travailler et de toucher son salaire, est-ce que l'assurance va couvrir l'emprunt ou vous laisser vous débrouiller ?).

Et en principe, le premier taux correspond au seul taux d'intérêt de l'emprunt, le second correspond au cout total de ce que va vous couter l'emprunt (les intérêts, mais aussi l'assurance, les frais de dossier, etc.). Le cas échéant, ça peut être judicieux d'essayer de négocier l'absence de couts supplémentaires en cas de remboursement anticipé (si le taux est élevé, ça peut être intéressant de chercher à rembourser plus vite, surtout si vous avez des revenus non pris en compte par la banque qui vous permettraient de mettre de l'argent de côté plus vite qu'anticipé par la banque et donc de rembourser plus vite).
1.56 c'est honteux comme taux en moment, fais jouer la concurrence et va voir un courtier surtout vu votre dossier... Sur 20 ans en plus omg.

Pour exemple la caisse d'épargne emprunte à 1% environ sur 25 ans en ce moment, le directeur de ma banque m'a proposé 0.98 alors que je suis à mon compte donc à risque...
Le crédit mutuel du sud-ouest m’a proposé un taux moyen d’1.20 pour un emprunt de plus de 320k (j’apporte plus de 10% de la somme totale) sur 25 ans. Et je vais pas passer par chez eux parce que vu les taux du moment je pense que leur offre n’est pas bonne. Je suis a 30% de taux d’endettement si on compte pas les loyers.
Donc 1.56 sur 20 ans, imo c’est un peu pété, sauf si vraiment vous êtes ric rac niveau taux d’endettement et épargne. Puis ça dépend de votre âge aussi.
Citation :
Publié par Legeibeth
Dépend pas du pays ? Me semble que Takapatchouk est en Belgique non ? Ca ne peut pas jouer ?
Ah effectivement, j’ai pas pensé à ça..
@Takapatchouk, je sais pas dans quelle mesure ça va être dur pour toi de trouver un taf, et je ne sais pas si vous êtes pressés d'avoir la maison, mais si t'ajoutes 1500-2000eur de salaire dans la balance vous obtiendrez facilement le prêt à un taux de 1% (voire moins)

j'enfonce une porte ouverte, mais le taux actuel est vraiment énorme
Alors :

- J'ai oublié de préciser que ma compagne a 48 ans (49 fin décembre), je sais pas si l'âge joue la dedans. Et on est bien en Belgique.

- Pour le taf, oui je peu retrouver "facilement", je suis pas bardé de diplômes mais au pire j'ai du potentiel dans mon village pour retrouver ne fusse qu'un boulot "alimentaire" genre faire la plonge dans un resto, etc... Mais le but avoué n'est pas de repartir la dedans (je me suis pourri la santé et ma vie de famille les 5 dernières années en faisant un boulot hyper stressant, des semaines de 60-70 heures, jamais à la maison pour aider ma compagne quand elle en avait besoin le matin et le soir, etc...). Notre fille que nous avons adopté/famille d'accueil définitive, demande de plus en plus de présence vu ses handicaps et dépendances pour quasiment tout. Ma compagne était sur les rotules avec moi jamais là et son boulot déjà très prenant. Le but est donc que je boss le + possible de la maison, d'ou le projet de chambre d'hôte que je vais gérer (potentiel de revenus de 90x30 = 2.700 euros/mois, même si j'enlève les diverses charges/taxes j'irai chercher l'équivalent d'un salaire normal) + un autre projet complémentaire à mon compte. Ceci afin que je m'occupe un max de la petite et du ménage pour soulager ma compagne. J'ai aucun tracas pour le potentiel de location de vacances, toutes les chambres/gîtes du village sont loués à 100% de la capacité d'avril à novembre (et ils refusent plein de demandes) et à +- 75% les autres mois, j'ai la chance de vivre ans une région hyper touristique quelque soit la saison. On a donc décidé de se tourner vers ce choix de vie pour la suite, e qui je le reconnais, n'aide pas dans la capacité de remboursement à l'instant T

- Hier je suis allé à une communion, j'en ai un peu parlé autour de moi entre les bières et les sandwichs, et apparemment, en Belgique et au vu du dossier (âge, rien en apport hormis la part, financement des frais, etc...), le taux n'est pas horrible. Certes ya moyen de trouver un peu mieux, mais ya clairement pire. On va dire que je suis dans la fourchette plus ou moins haute de la moyenne.

- Pour vous donner une idée, les 3 autres banques ou on avait eu un "pré oui" sans aller plus loin, le taux dépassait les 2%... Et ils prenaient pas la part en apport. Donc on se retrouvais avec des mensualités bien plus élevées (sur 20 ans aussi).

Je vais envoyer les derniers documents demain à la banque, ils ont dit qu'il fallait une bonne semaine pour avoir la réponse. Je vais en profiter pour démarcher encore 2 autres banques durant ce temps et voir si je trouve mieux.

Je vois en effet des gens qui choppent des taux en dessous de 1/1,3%, mais généralement ils ont au moins 10 à 15% d'apport cash, sont plus jeunes, ont les fonds pour payer les différents frais, etc...

Merci en tout cas pour vos retours
J'avais eu le même genre de taux mais l'an dernier, en négociant pas du tout et en faisant pas jouer la concurrence. Je savais que j'aurais pu avoir mieux, mais la différence était pas si énorme en montant et j'avais aussi besoin que ça se fasse vite (et j'ai toujours la flemme des papelards à un niveau assez élevé, qui me coûte clairement de l'argent mais que j'assume).

Comme tu dis ça dépend des situations personnelles, de l'âge bref du risque que tu portes. Après je pense que ça dépend aussi de la banque, la mienne est une grosse et vieille institutionnelle, ils ne cherchent pas spécialement à attirer du client via des taux agressifs. D'autres vont t'offrir un taux ultra bas mais vont t'obliger à domicilier tes comptes (c'est illégal mais ils le font tous), faut aussi voir quelle est ta propre confiance et envie de consommateur envers telle banque. Pour ma part même si ils me font pas des taux super intéressants j'ai de bonnes relations avec ma banque, ils me prêtent vite et "à chaque fois", m'inondent pas trop de demandes administratives, donc ça joue aussi.

Bon tout ceci dit, je rejoins quand même les autres vus les montants si tu peux négocier / faire jouer la concurrence peut être que ça vaudrait quand même le coup, les sommes sont considérables.
En parcourant une annonce immobilière d'un appartement à vendre, je suis tombé sur ce passage que je ne comprends pas :

"Si vous louez l'appartement pendant 5 ans dans le cadre de la défiscalisation avec un loyer d'environ 950 euros par mois vous pouvez récupérer 35 % de sa valeur au bout d'un an , soit 68 950, ce qui peut diminuer le prix de l'appartement à 1280000 euros( soit le prix d'un t2 ) plus 5 ans de loyers ou vous faire de la trésorerie."

Il y a une erreur quelque part non ?
Citation :
Publié par Lyen
C'est tellement écrit n'importe comment que ça n'a plus aucun sens. L'appartement c'est 1,28M€ ou c'est 128k€ ?
Je n'avais même pas vu cette erreur. L'appartement est à 198 600€. Je n'ai pas pour projet de l'acheter mais c'est la première fois que je vois un message de ce genre donc j'aurais bien aimé comprendre.
Citation :
Publié par Belzebuk
donc j'aurais bien aimé comprendre.
"Salut pigeon, achète mon bien pour lequel je suis obligé de sortir des arguments de vente abracadabrants tellement il me reste sur les bras".
En gros moi je le lis comme ça. Parce qu'un appartement qui rapporte 35% par an c'est plus voir la vierge, c'est voir la vierge en 3D avec son et lumière.
Salut La Taverne,

J'ai un projet d'achat immobilier en primo accédant, je suis du coup éligible aux PTZ et TVA réduite et j'ai trouvé un bien a prix maîtrisé plutôt cool.
Un peu grand pour moi mais il vaut largement le coup, j'en suis a faire des simulations de prêt et ma banque m'a proposé pour l'instant un taux peu attractif à 1,5%.
J'ai décidé de faire appel a un courtier pour qu'il fasse jouer la concurrence et me trouver un meilleur taux.
Néanmoins afin de faire gonfler un peu mon dossier, je me demandais est-ce qu'il était possible une fois le logement acquis, de louer une chambre et ainsi obtenir potentiellement un revenu supplémentaire, il me semble que c'est incompatible avec le PTZ et la TVA réduite bien que l'appartement demeure ma résidence principal.
Sinon est-ce que c'est possible de louer après la période des 6 ans afin que cela ne me force a rembourser le PTZ ou la TVA réduite ? (En réalité je compte pas vraiment le louer mais c'est vraiment juste pour présenter le projet au courtier/banque pour obtenir de meilleures offres)
Je n'ai pas trouvé de texte clair parlant de la location en partie du bien donc je ne suis pas sur de ce que j'avance, juste quelques infos glaner sur internet donc si quelqu'un s'était déjà renseigné sur la situation, je compte en parler au courtier a mon prochain rendez-vous dans tous les cas

Edit: J'ai eu ma réponse du courtier, il ne voit pas le problème une fois le prêt accordé, personne ne viendra vérifier (j'ai quand même des doutes) mais dans tous les cas, ça ne sera pas pris en compte car a moins de leur fournir un bail déjà signé, ce n'est pas assez stable pour pouvoir jouer selon lui.
Je viens de me rendre compte que j'ai l'air éligible au Prêt Accession Action Logement et qu'ils se sont tous garder de bien me le dire (banques et courtier) et c'est reparti pour les démarches et tout leur faire refaire...

Dernière modification par Hakkai ; 29/09/2021 à 10h12.
Citation :
Publié par Belzebuk
Je n'avais même pas vu cette erreur. L'appartement est à 198 600€. Je n'ai pas pour projet de l'acheter mais c'est la première fois que je vois un message de ce genre donc j'aurais bien aimé comprendre.
C'est de la défiscalisation probablement, tu peux amortir le coût d'achat du bien en partie par des réductions d'impôts.
Les boîtes de ce genre ajoutent les réductions d'impôts à la renta des loyers, et te vendent un super placement à x% par an pour quasiment rien. Ce sont des montages financiers, pas toujours faux mais souvent trompeurs, après comme dit Lolmao ça peut masquer des biens pourris et inlouables.
c'est mieux de claquer 650e de loyer par mois

OU

acheter et avoir un crédit sur un T3 de 1200 + 150 charges + 100 TF ?

Sachant qu'on est à 4,5k net par mois et qu'on économise dans les 1800e par mois dans tout les cas (PEL, PEA, ...) et ça sera moins le cas si on achète du coup.

PS : localisation identique
IMO, si tu comptes rester à cet endroit au moins X ans (environ toutes charges liées à l'achat / montant mensuel * 12), c'est plus rentable d'acheter (vu qu'après ces X années, tu "gagnes" de l'argent à la revente à prix égal)
Si tu comptes bouger d'ici 2-3 ans, vaut mieux rester en location et mettre plus de côté.
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