[Tutule]

Alors voilà, je me tourne vers JoL, je me dis qu'il y a sûrement quelques conseils à prendre.

Ma copine veut garder de bons rapports avec son propriétaire et lui voudrait changer le bail de non meublé à meublé. Il est vrai que son logement est plutôt bien fourni, mis à part un canapé. C'est un meuble, mais bon, il l'a acheté aux anciens propriétaires, comme ça, avec elle à l'intérieur, et son bail en non meublé. Il lui a expliqué que c'était finalement plus intéressant fiscalement pour lui, et que ça l'aiderait à faire le changement des fenêtres cet été (et les artisans sont déjà passés).

Selon lui, ce serait juste un avantage fiscal pour lui et il n'y aurait aucune conséquence juridique pour nous, puisque juridiquement, n'ayant pas donné congé aux locataires ou que les locataires n'ont pas quitté le lieu, l'ancien bail, en cas de litige, prévaudrait sur ce nouveau, donc les conditions du non meublé.

Il est vrai que ça peut paraître un peu alambiqué. Cela dit, il s'agit aussi de garder de bonnes relations avec ce propriétaire et on peut dire que pour le moment, il fait sa part. Nous avons eu deux fois des problèmes de fuites. Une dans la maison, une dans la cave et pour ces deux cas, il a appelé le plombier qui a fait la mise en sécurité tout de suite, et a ensuite fait faire des travaux de prévention dans les semaines qui ont suivi.

Vous pensez qu'il y a un risque et qu'en effet, en cas de litige, l'ancien bail prévaudrait ? Pour moi, ça sonne aussi bizarre. Cependant, je dois reconnaître que jusqu'à maintenant, elle a plutôt de bonnes relations avec les propriétaires et qu'elle souhaite plutôt garder cette bonne entente.

[Touful Khan]

C'est du pipeau l'ancien bail qui prévaut. Tu as tout à perdre à changer de bail, le bail meublé étant bien moins avantageux pour le locataire, notamment dans les zones tendues les plafonds de loyer sont plus élevés que pour une location nue.

[Tutule]

On est pas dans une zone de location tendue, et le loyer reste le meme. Aussi je viens de vérifier il a mis dans la liste des équipements seulement une cuisine équiper. d'un four, d'un évier et d'une plaque de cuisson Comme il n'y a sur le bail aucun meuble (a part la cuisine), c'est plutôt lui qui prend un risque en cas de litige car le contrat sera de factor re-qualifier en non meuble, non?

Tu penses que ca craint toujours?

[aziraphale]

Citation :

Publié par Tutule

On est pas dans une zone de location tendue, et le loyer reste le meme. Aussi je viens de vérifier il a mis dans la liste des équipements seulement une cuisine équiper. d'un four, d'un évier et d'une plaque de cuisson Comme il n'y a sur le bail aucun meuble (a part la cuisine), c'est plutôt lui qui prend un risque en cas de litige car le contrat sera de factor re-qualifier en non meuble, non?

Tu penses que ca craint toujours?

Franchement il faut être fou pour accepter de modifier le bail de vide à meublé, surtout juste pour faire plaisir au proprio
Les avantages sont tous pour lui (non il n'y a pas que la fiscalité), le locataire n'en a aucun si ce n'est pas des emmerdes quand il faut stocker les meubles du proprio à ses frais.
Si vous voulez risquer de vous faire virer chaque année (bail de 1 an en meublé contre 3 ans en vide), et ne même plus être prioritaire à l'achat en cas de vente, allez-y.
Il n'y a pas d'ancien et de nouveau bail, ça se fait par un avenant au contrat actuel, et si le proprio propose d'annuler le bail pour en refaire un nouveau mieux vaut fuir pendant qu'il est encore temps.

Location meublé ça impose un certain nombre de meubles et d'équipement : tables, chaises, lit, vaisselle, aspirateur, etc
Il faudra bien qu'il les fournisse, et vous devrez les stocker quelque part si vous ne voulez pas lui vendre les vôtres.

Quant au fait de faire requalifier le contrat plus tard, ça te fera une belle jambe que le tribunal te donne raison 2 ans après t'être faire viré de l'appart sous un faux prétexte dans un an.
D'ici là l'appart aura été revendu ou loué à quelqu'un d'autre et jamais le tribunal n'imposera que tu puisses y retourner.


Si cela se trouve il est interdit dans votre copro de faire de la location meublée (voire le règlement de copro ou demander au syndic).


Edit : j'avais zappé

Citation :

Il est vrai que ça peut paraître un peu alambiqué. Cela dit, il s'agit aussi de garder de bonnes relations avec ce propriétaire et on peut dire que pour le moment, il fait sa part. Nous avons eu deux fois des problèmes de fuites. Une dans la maison, une dans la cave et pour ces deux cas, il a appelé le plombier qui a fait la mise en sécurité tout de suite, et a ensuite fait faire des travaux de prévention dans les semaines qui ont suivi.

Ben oui il a fait ce qu'il devait faire à partir du moment où tu l'as appelé. N'importe quel proprio, même un connard fini, aurait fait de même s'agissant de problème de fuite d'eau.

[Ciriel/Nyl]

Par rapport aux arguments avancés par le propriétaire, fiscalement parlant il a raison sachant qu'il basculerait en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) et bénéficierait d'un abattement de 50 % (régime micro-bic) ou il pourrait faire le choix de la déduction du montant réel de ses charges (régime réel simplifié). Tout dépend ce qui est le plus avantageux pour lui.

Pour le bail, un bail dure habituellement 3 ans en non meublé et passe à un an en meublé (mais peut être qu'il est possible de le laisser à 3 ans ? )

Par contre j'ai pas bien compris : il s'agit d'une maison ou d'un appartement ? Et d'un point de vu meuble si je comprend bien il y'a déjà un canapé et la cuisine équipée au minimum (plaque et évier ?)

Je pose la question car le propriétaire a pas l'air d'avoir bien compris le concept de location meublée.

Ca a déjà été souligné mais il ne suffit pas de foutre un canapé et un plumard pour passer en statut LMNP, il y'a toute une liste précise de bien à fournir : Literie, plaque de cuisson, four et/ou four micro-ondes, Réfrigérateur- Congélateur, Meubles de rangement, luminaires, vaisselles et ustensiles de cuisine, matériel d'entretien ménager, etc ...

En partant la dessus, ça veut dire que les meubles présents à l'heure actuelle dans le logement qui sont les tiens ou ceux de ta copine...faudra les dégager :/


A titre personnel je vais bientôt faire l'acquisition d'un appartement de 30 m² qui est actuellement loué en location nue à un étudiant (étudiant qui va partir dans deux ans au plus tard) et il ne me viendrait pas à l'esprit de le basculer en LMNP tant que le bien est habité (je le passerai en LMNP lorsque l'étudiant sera parti).

[Tutule]

En fait, il lui a déjà envoyé une copie du bail. Sur celui-ci, il y a une liste d'aucun équipement à part la cuisine (évier, plaque de cuisson, four). Du coup, le logement est de facto non meublé. Ma copine est hollandaise, elle ne comprend vraiment rien à tout ça, et veut avant tout garder les meilleures relations possibles avec le propriétaire, c'est ce qui se fait chez elle et les gens ont tendance à être beaucoup plus honnêtes qu'ici (et surtout beaucoup plus directs).


J'essaie de lui dire de ne pas signer, mais ce n'est pas vraiment à moi de décider, hein. Je me disais simplement que du fait que les équipements minimum ne sont pas vraiment fournis, ou plutôt pas du tout détaillés sur le bail, elle ne risquerait pas grand-chose à signer puisque en cas de litige ou s'il veut la mettre dehors, la première chose qui pourrait être opposée est que c'est une location nue. Que c'est plutôt lui qui risque d'être en délicatesse, notamment avec le fisc qui n'aime pas trop ce genre de plan.

Après, ce n'est vraiment pas la même mentalité les Hollandais. D'ailleurs, ma copine et ses quelques amies hollandaises qui vivent en France détestent généralement ceux qu'elles appellent les "petites françaises", absolument pas directes avec leur sourire de façade. Ça se passe généralement beaucoup mieux avec les mecs. Le fait d'être aussi une grande blonde doit aider, par contre, elles les trouvent généralement beaucoup trop petits .

Et merci beaucoup, vous êtes au top dans vos réponses, je vais essayer de lui faire lire le sujet.

Edit: Tiens le proprio a fais un truc marrant, personne ne la vue, moi aussi, il date le contrat a il ya un an, pourtant il demande par email a le signer aujourd'hui comme ya des traces ecrites, c'est clairement pas top pour lui non? Et ma copine veux pas en entendre reparler, je pense qu'elle va simplement signer. ²²²²

[elyl]

Citation :

Publié par Tutule

J'essaie de lui dire de ne pas signer, mais ce n'est pas vraiment à moi de décider, hein. Je me disais simplement que du fait que les équipements minimum ne sont pas vraiment fournis, ou plutôt pas du tout détaillés sur le bail, elle ne risquerait pas grand-chose à signer puisque en cas de litige ou s'il veut la mettre dehors, la première chose qui pourrait être opposée est que c'est une location nue. Que c'est plutôt lui qui risque d'être en délicatesse, notamment avec le fisc qui n'aime pas trop ce genre de plan.

Si les équipements requis ne sont pas fourni le logement n'est pas meublé, il est nu. Le fisc aimerait beaucoup entendre parler de cela effectivement.

Citation :

Edit: Tiens le proprio a fais un truc marrant, personne ne la vue, moi aussi, il date le contrat a il ya un an, pourtant il demande par email a le signer aujourd'hui comme ya des traces ecrites, c'est clairement pas top pour lui non? Et ma copine veux pas en entendre reparler, je pense qu'elle va simplement signer. ²²²²

Antidater un document c'est totalement illégal. Je ne vois pas l'intérêt là par contre, je dois louper un subtilité (ou il est con, c'est possible aussi).

Au passage, est ce qu'il reprend bien l'état des lieux initial ? Parce que sinon ta copine se fait à nouveau arnaquer, pas d'état des lieux ça veut dire que le logement est bon état, il se fera un plaisir de facturer la rénovation complète de l'appart à la fin du bail.

Est ce que juste lui expliquer (textes de loi à l'appui éventuellement) que c'est illégal et qu'il veut magouiller ça peut la convaincre peut être ?

Au final ta copine ne risque rien d'un point de vue légal, c'est le propriétaire qui magouille, pas elle. Par contre elle peut se faire plumer ou se retrouver dans une situation désagréable (bail interrompu par le propriétaire).

[Linou]

Citation :

Publié par elyl

Antidater un document c'est totalement illégal. Je ne vois pas l'intérêt là par contre, je dois louper un subtilité (ou il est con, c'est possible aussi).

Le déclarer comme meublé dès sa déclaration d'impot 2023.

[Lesterknob]

Citation :

Publié par Tutule

Alors voilà, je me tourne vers JoL, je me dis qu'il y a sûrement quelques conseils à prendre.

Ma copine veut garder de bons rapports avec son propriétaire et lui voudrait changer le bail de non meublé à meublé. Il est vrai que son logement est plutôt bien fourni, mis à part un canapé. C'est un meuble, mais bon, il l'a acheté aux anciens propriétaires, comme ça, avec elle à l'intérieur, et son bail en non meublé. Il lui a expliqué que c'était finalement plus intéressant fiscalement pour lui, et que ça l'aiderait à faire le changement des fenêtres cet été (et les artisans sont déjà passés).

A qui appartiennent les meubles ?
Si elle déménage demain, qui part avec le lit ?

C'est un meublé, de tes propres dires.
Le bail aurait du être meublé dès le départ.

A mon avis, si l'appartement est vraiment meublé, signez un bail meublé, cela normalisera la situation.
Par contre c'est vrai qu'elle y trouvera certains inconvénients. Mais je ne pense pas que ça doive l'inquiéter plus que ça. Le mec vient d'acheter, il va pas revendre dans la foulée, ni virer une locataire qui a un historique de bons paiements.

[Carminae]

Citation :

Publié par Lesterknob

A mon avis, si l'appartement est vraiment meublé, signez un bail meublé, cela normalisera la situation.

C'est quoi l'intérêt pour le locataire ? 0. Dans une relation commerciale, il faut que les deux parties soient gagnantes pour rendre le deal acceptable. Là, le locataire est clairement perdant et ce, sans compensation. Il se fait clairement avoir et cette histoire de contrat anti-daté, ça sent pas bon.

Après, si ta copine ne veut pas créer de "problèmes" avec le proprio : je comprends, au final. Parfois, t'as pas envie de rentrer dans le conflit et subir cette charge mentale.

[Lesterknob]

Citation :

Publié par Carminae

C'est quoi l'intérêt pour le locataire ? 0. Dans une relation commerciale, il faut que les deux parties soient gagnantes pour rendre le deal acceptable. Là, le locataire est clairement perdant et ce, sans compensation. Il se fait clairement avoir et cette histoire de contrat anti-daté, ça sent pas bon.

Après, si ta copine ne veut pas créer de "problèmes" avec le proprio : je comprends, au final. Parfois, t'as pas envie de rentrer dans le conflit et subir cette charge mentale.

Ah non, on antidate pas un contrat.
On normalise la situation. Si la personne bénéficie de meubles qui ne sont pas à elle (c'est le cas), elle peut bien signer un bail meublé.

L'intérêt qu'elle pourrait y trouver c'est négocier un canapé, par exemple (même si ce n'est pas obligatoire dans le bail meublé)
Ou alors, que l'argent économisé en impots parte dans la rénovation de son propre logement, accessoirement.

[Carminae]

Citation :

Publié par Lesterknob

L'intérêt qu'elle pourrait y trouver c'est négocier un canapé, par exemple (même si ce n'est pas obligatoire dans le bail meublé)
Ou alors, que l'argent économisé en impots parte dans la rénovation de son propre logement, accessoirement.

Non mais là-dessus je suis d'accord ! C'est exactement mon propos : "j'accepte de signer le nouveau contrat, en contre partie j'ai un canapé" par exemple. Bref, un retour de bon procédé en somme. Il faut que les deux parties soient gagnantes dans le deal.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Carminae

Non mais là-dessus je suis d'accord ! C'est exactement mon propos : "j'accepte de signer le nouveau contrat, en contre partie j'ai un canapé" par exemple. Bref, un retour de bon procédé en somme. Il faut que les deux parties soient gagnantes dans le deal.

Le proprio pourrait proposer un mois gratos et tout le monde serait content.
Ici, à priori, il veut juste baisser ses impots et la locataire ne risque rien, mais bon, je trouve ça pas très "fair" de sa part de rien proposer en contrepartie.
Après, y a toujours le risque qu'il veuille utiliser ça pour la tej, mais il y a la quasi certitude qu'il la dégage à la fin du bail de 3 ans si elle ne veut pas le changer, faut voir combien de temps elle veut rester dans l'appart quoi.

[aziraphale]

Citation :

Publié par Lesterknob

A qui appartiennent les meubles ?
Si elle déménage demain, qui part avec le lit ?

C'est un meublé, de tes propres dires.
Le bail aurait du être meublé dès le départ.

A mon avis, si l'appartement est vraiment meublé, signez un bail meublé, cela normalisera la situation.
Par contre c'est vrai qu'elle y trouvera certains inconvénients. Mais je ne pense pas que ça doive l'inquiéter plus que ça. Le mec vient d'acheter, il va pas revendre dans la foulée, ni virer une locataire qui a un historique de bons paiements.

Tu as mal lu, il n'y a visiblement qu'une cuisine équipée de fourni, tout le reste appartient bien à la copine de l'OP.
Donc non ce n'est pas un meublé et ça ne l'a jamais été.

Quant à faire confiance à quelqu'un qui veut me faire signer un truc totalement illégal (appart pas meublé comme il le devrait et contrat antidaté) qui m'est défavorable à moi et très favorable à lui, comment dire ...
Pour moi il y a un gros risque d'entubage à court terme, parce que parti comme il est je doute qu'il se prive de virer sa locataire pour pouvoir louer plus cher en meublé.
A voir la date réelle qu'il a collé sur la modification du bail, si ça se trouve ça tombe très bien pour pouvoir envoyer une lettre de congé bidon le mois prochain et foutre la copine de l'OP à la porte en septembre.

[Tutule]

Alors du coup ma copine, grâce a vous, hésite, c'est déjà bien.

Apres je me dis un truc, si il dans le bail du meuble ya pas la liste des équipements, c'est que quelques part la location n'en est pas une, non?.

Alors je me dis peut être qu'elle peut signer pour le principe et si ensuite, lui, veux la foutre dehors, du faites divers irrégularité (contrat antidaté, manque de bien) il pourra pas faire grand chose si elle conteste ou s'y oppose, enfin c'est plutôt risqué pour lui, non? Surtout que tout est archivé écris vu que sa se fait par échange de mail. Si je me trompe pas trop je me dis que vu les éléments, c'est plutôt lui qui prend un risque et que donc lui faire plaisir n'est peut être pas si bête. Surout que ma copine peux facilement jouer, et est de faite, la hollandaise naïve.

[Touful Khan]

C'est vous qui prenez tous les risques: en cas de désaccord c'est vous qui aurez la charge de la procédure judiciaire et de la démonstration du non respect de la loi.
Avec les délais judiciaires actuels vous en aurez pour 5 ans, sans garanties, et avec des dépenses de justice conséquentes à avancer, sans certitude de tout récupérer même si l'on vous donne raison.

[Zoltann]

C'est bien sur beaucoup plus avantageux le régime fiscal du meublé au non meublé.

J'ai pas le contexte mais je veux bien croire la sincérité du propriétaire quand il dit qu'il fait ça dans l'unique but d'améliorer ses impots et n'a aucune autre arrière pensée derrière.
Le problème est que dans quelques années, si les conditions du meublé (départ ou augmentation de loyer) l'avantage, pas sur que sa bonne conscience et sa parole du passé suffise.

Concernant les meubles, "ça se fait" (même si pas très réglo) de louer un logement nu et le déclaré meublé. Le proprio dit "je peux fournir ça, mais comme vous en voulez pas je les stock chez moi tkt". (il achète rien, le locataire mets ses meubles et n'a pas à stocker les éventuels meubles emmaüs qu'aurait pu mettre le proprio)

Le bail actuel contient-il une clause de révision des loyers?


Mon avis tout personnel:
- garder tous les échanges/preuves de sa combine. (Quitte à avoir un moyen de le faire chanter au fisc s'il avoue des choses illégales).
- Vous pouvez toujours demander une réduction sur le prochain loyer (ou autre) en faveur de votre bonne volonté.
- Essayez de lui faire dire qu'il n'achetera pas les meubles "Mais allez-vous fournir tous les meubles et équipement présent sur la liste https://www.service-public.fr/partic...sdroits/F34769 ? ) Ca peut aider pour obtenir une réduction s'il dit "non vous les avez".
- Verifier les conditions du nouveau bail. Par exemple s'il n'y avait pas de clause de révision des loyer et qu'il y en a une maintenant. Etc. Pour etre sur de pas avoir de différence à ce niveau.

[I Juls I]

Les grandes différences entre le baux meublés / et nu vont être :
- la durée du bail : Minimum 1 an pour le meublé et 3 ans pour le nu. avantage propriétaire : mais c'est un minimum et si le lgt constitue la RP du locataire, la durée du bail peut être augmentée à 3ans.
- le préavis : 1 mois (meublé) vs 3 mois (nu) : avantage locataire
- une liste d'équipement minima à fournir : avantage à voir.
- fiscal : généralement à l'avantage propriétaire (tout dépend du mode de possession en propre / ou SCI)

Plus d'infos.

https://www.legalstart.fr/fiches-pra...nce-secondaire

Dans le cas présent, et compte tenu des bonnes relations, ca ne me semble pas illogique d'accepter sous réserve de faire les choses correctement dans le cadre prévu par la loi, notamment si la fin de bail est assez proche ou si vous vous le mettez à dos avec un risque d'éviction en fin de bail, en demandant au propriétaire de partir sur une durée de bail de 3 ans.

[Tutule]

Il lui a proposer d'avoir ce bail de 3 ans.

Après le bail est antidate a l'an passe. Il n'y aucun état des lieux, ni aucun document stipulant que les équipements sont fournis (juste une cuisine équipée) et la moitié des meubles qui devaient être fournis sont a ma copine. Du coup même si il les fournis ça veux dire que pendant un an c'était un faux meuble bref. Si lui ne peut pas fournir la preuve que c'est un meuble et que dans le bail il écrit qu'il fourni simplement la cuisine je me dis que ça va être compliqué

Quant à la révocation du bail, c'est un risque mais je me dis que de toute façon même si il arrive avant d'être foutu dehors vu le temps que ça prend de le faire légalement surtout si il ya des recours en cours elle a le temps de voir venir.

[Leni]

En gros ton proprio veut probablement passer en LMNP pour profiter de la niche fiscale et il n'en a rien à carrer que ça te désavantage, ce qui en fait un proprio pas meilleur ni pire qu'un autre.

[Tutule]

Citation :

Publié par Leni

En gros ton proprio veut probablement passer en LMNP pour profiter de la niche fiscale et il n'en a rien à carrer que ça te désavantage, ce qui en fait un proprio pas meilleur ni pire qu'un autre.

C'est exactement ça...
Après comme je l'ai dit, c'est vraiment pas moi qui décide

[Xubfin]

Signer un contrat en sachant qu'il est antidaté, c'est se mettre potentiellement dans une situation délicate.
Elle a objectivement aucun intérêt à passer en meublé. "Rester en bons termes avec le bailleur" ça ne veut rien dire. La vie est un rapport de force. Ce n'est pas parce qu'on est "gentil" avec quelqu'un qu'on s'assure une quelconque réciprocité, c'est même le contraire dans la grande majorité des cas.
Elle a des droits et des protections prévues par la loi pour la location nue. Elle est tout à fait légitime à refuser la demande du bailleur, d'autant plus qu'elle est illégale. En faisant ça, elle a une probabilité bien supérieure que tout se passe bien pour elle.
Perso, j'en profiterai même pour demander ma régul de charge annuelle avec les justificatifs

[Quint`]

Non mais "la vie est un rapport de force" c'est nul aussi. Des fois faut faire valoir ses droits, mais faut pas non plus partir du principe que tout est sujet à bagarre.

C'est normal de vouloir rester en bons termes avec le propriétaire. C'est normal aussi de ne pas vouloir tendre le bâton pour se faire battre.

Le mec se montre réglo sur ses obligations générales de propriétaire ? Très bien, c'est le minimum mais il y en a qui ne le font pas, ok.

Il veut changer le bail à son avantage ? Il faut voir les conditions.

En l'occurrence il veut mettre le bail en meublé ? Une seule question : l'appartement est-il meublé ? Réponse : non. Donc la situation est claire, c'est pas possible. C'est pas la faute à la locataire, c'est juste la réalité.

Donc réponse de la locataire : bonjour, malheureusement l'appartement ne correspond pas aux critères X ou Y pour être considéré comme une location meublée, je ne peux donc pas signer un document non valable. Désolée, peut-être pouvons-nous trouver une autre solution, je reste à votre disposition blabla cordialement.

Ya pas à tortiller…

Et c'est pas parce qu'elle refuse de signer ce document qu'il va l'éjecter au bout du bail initial. Déjà parce que ce n'est pas parce qu'il n'obtient pas son optimisation fiscale qu'il est prêt à se débarrasser d'une locataire (qu'on va considérer comme fiable, bonne payeuse, etc). D'autant plus que c'est pas en zone tendue, donc il n'est peut-être pas assuré de retrouver immédiatement preneur.
Et deuxièmement parce qu'on ne peut pas se faire éjecter au bon vouloir du propriétaire, il y a seulement 3 raisons pour le faire : vendre l'appart, y habiter lui-même, ou bien l'expulsion pour "motif légitime et sérieux".

Citation :

Publié par Tutule

J'essaie de lui dire de ne pas signer, mais ce n'est pas vraiment à moi de décider, hein. Je me disais simplement que du fait que les équipements minimum ne sont pas vraiment fournis, ou plutôt pas du tout détaillés sur le bail, elle ne risquerait pas grand-chose à signer puisque en cas de litige ou s'il veut la mettre dehors, la première chose qui pourrait être opposée est que c'est une location nue. Que c'est plutôt lui qui risque d'être en délicatesse, notamment avec le fisc qui n'aime pas trop ce genre de plan.

Oublie ça, comme on te l'a déjà dit, parce que si elle signe, même si le contrat est abusif ce sera à elle de le démontrer, donc c'est partir dans une grosse galère.

[Ex-voto]

"Si elle a signé c'est bien qu'elle y a trouvé un avantage, qui signerait un bail antidaté sans en retirer un avantage ? Nous avons conjointement essayé de contourner la loi chacun pour notre propre intérêt"

[Axoulotl08]

Citation :

Publié par Leni

En gros ton proprio veut probablement passer en LMNP pour profiter de la niche fiscale et il n'en a rien à carrer que ça te désavantage, ce qui en fait un proprio pas meilleur ni pire qu'un autre.

Ca en fait juste un proprio classique.
RAF du locataire tant que ca rapporte des sous dans la popoche. Quitte à se mettre dans l'illégalité...