[Angelor]

Citation :

Publié par Origins

Je vois pas comment vous pouvez avoir un investissement immo rentable en ayant recours au crédit c'est tout... Un crédit ca coûte très cher, exemple t'empruntes 200 000 euros sur 15 ans à 5% tu rembourses pas loin de 290 000 e... Ca t'aura coûté pas loin de 90 000e ton crédit. Comment veux tu que ton investissement soit rentable dans ces conditions...

Origins, ce que tu dis est vrai si et seulement si tu disposes du capital pour acheter l'appart cash.
Entre acheter un appart 200k€ cash et placer ces mêmes 200k€, il faut faire un calcul de rentabilité locative. Et le calcul ne va pas souvent dans le sens de l'achat immo (si on compte bien tout : taxe foncière, surplus d'IR, charges, travaux, vacances locatives....)

Mais tu oublies complètement l'effet de levier du crédit. Pour reprendre ton exemple, si tu empruntes 200k€ pour acheter, le coût de 90k€ t'a permis d'avoir 200k€ (prix du bien sans compter d'éventuels plus/moins values à la fin du crédit) pour un effort d'épargne minime (la différence entre la mensualité/impôts/travaux et les loyers perçus).

Et là tu as beau faire tous les calculs que tu veux, l'investissement immo gagne à tous les coups...

ex : achat avec crédit 100% à 200k€ / 15 ans
En estimant que tu doivent rajouter 500€ / mois pour couvrir la différence loyer/mensualité + impots sur le revenu + travaux éventuels + .....
Au bout de 15 ans tu as : un appart valorisé à 200k€ (+/- évolution du marché immo).

Si tu places ces mêmes 500 € / mois pendant 15 ans @ 5% (pour reprendre ton taux mais bonne chance aujourd'hui pour avoir ça...)
Tu obtiens à la fin : 135 947 €

C'est quoi le mieux ??

[Cafay. - Ankou]

Citation :

Publié par Priape/!\

L'appart sans compter les charges de l'immeuble représentait 50 années de loyer, où est l’intérêt d'acheter dans ce cas ?

C'est sur que si tu achètes des bouses.. Réponse à la con : Tu regardes une autre annonce?

Citation :

Publié par Origins

Je parle d'un achat en vue d'un investissement locatif, pas d'un achat pour se loger ! Et je dis qu'il est impossible de dégager une rentabilité sur un investissement immobilier payé ou en partie payé avec un crédit. Déjà que même acheté cash c'est dur de trouver une bonne rentabilité...

Je vais pas te sortir mes fiches excel parce que ta pseudo-rentabilité tu la compares mal. Je te la fais à la grosse : sortir 20% d'un prêt (les 80% restant c'est le loyer n'oublie pas), pour au bout de 15 ans avoir un bien qui a peut-etre pris de la valeur (t'es un jolien donc il a pris de la valeur), ça te fait mini du 400% (bah oui, tu n'as payé que 1/5ème) brut, sans les déductions impots/travaux/divers, à la louche ça fait 350% une fois ton pret terminé et si tu te décides de le vendre. Sinon tu attend encore 15 ans et tu as 80% de ton pret initial dans ta poche (sans compter les hausses de loyers hein, en 30 ans tu en as) + ton appart. Désolé, mais je ne vois pas bien ce qu'il y a de plus rentable, à part jouer à la bourse sur un coup de bol.

[Smqgol]

Citation :

Publié par Origins

Je vois pas comment vous pouvez avoir un investissement immo rentable en ayant recours au crédit c'est tout... Un crédit ca coûte très cher, exemple t'empruntes 200 000 euros sur 15 ans à 5% tu rembourses pas loin de 290 000 e... Ca t'aura coûté pas loin de 90 000e ton crédit. Comment veux tu que ton investissement soit rentable dans ces conditions...

Dans le cas d'un investissement locatif (et pour peu que tu aies un parc locatif existant), ça te parle le principe de maximiser la déductibilité des intérêts d'emprunt couplé à un taux in fine ?
Ca te parle l'interaction de ta tranche marginal d'imposition dans le calcul ou pas ?

Dans ce cas, je comprends mieux comment tu ne vois pas le truc. J'ai déja vu des clients qui une fois la mensualité payé, les charges payés etc il leur restait une dizaine d'euro de loyer.
Et oui, ça implique de bonne circonstances mais c'est comme un investissement financier. On place pas dans n'importe quoi, n'importe quand à n'importe quelle condition. Sinon oui, l'immobilier devient catastrophique.

[Andromalius]

Citation :

Publié par Origins

je saisis pas ta logique là.

1) Tu peux pas aller habiter dans ton compte en banque si demain la monnaie perd toute valeur. Un toit, ca reste un bien avec une utilité propre.
2) Tu achètes un bien quand il est mis en vente et disponible, c'est pas toi qui maitrises le calendrier: un bien se libère la ou tu le veux ben faut le prendre de suite, ou attendre le prochain...si il vient.
3) Un facteur risque quasi inexistant. Le pire qu'il puisse t'arriver c'est de toucher l'assurance si ton immeuble/maison prend feu, pour autant que tu aies acheté la ou les locations s'arrachent
4) Une disambiguation de ton revenu par rapport au cours de la monnaie et de l'inflation: en cas de crash, tu touches toujours X loyers, tu peux vivre quel que soit la valeur de X, vu que X repréentera toujours une certaine part du revenu moyen à l'année A.

Quand tu loues, tu ne fais pas un placement financier: tu investis dans un outil de vente de service.

Gagner plus d'argent avec la même somme de départ autrement ? Fort certainement. Avec les risques associés etc. L'immo à Paris a une courbe ascendante depuis au moins 1850, sur le long terme ca ne descendra jamais.

J'ai pas envie de prendre des risques de tout perdre pour peut-être devenir millionnaire: ca ne m'interesse pas.

Accessoirement je n'ai pas uen confiance énorme dans les banques, conseillers divers et intermédiaires obligés, le logement je peux tout faire moi-même, je ne cours pas le risque de me faire arnaquer, entourlouper, tromper, par méconnaissance des lois, du marché ou autre.

Dit autrement, je ne cherche pas le rendement optimum mais la garantie maximum pour mes vieux jours et ma descendance, puisqu'il n'y a pas moyen de mettre en place un état décent à ce sujet dans ce pays qui vote à droite.

[edgesse/edge]

Citation :

Publié par Andromalius

sur le long terme ca ne descendra jamais.

[Ventilo]

Citation :

Publié par edgesse/edge

Fasse à une réponse aussi argumentée, pas de doute, tous les propriétaires parisiens vont se dépecher de vendre

[Doudou Spuiii]

N'empêche, ça serait cool que ça finisse par baisser.

[Andromalius]

Edge je ramene pas ma fraise sur tes histoires de bourse, je connais bien le marché du logement parisien, et tu n'as pas lu l'ensemble de mon intervention.
Si le marché parisien descend, je rachète des que je peux.
Il faut comprendre que le marché aujourd'hui, est dans une phase de concentration du capital, pas dans une recherche de rentabilité immédiate.

http://upload.wikimedia.org/wikipedi...ongue_2010.svg

Conclusion: le seul facteur de baisse vraiment significatif, sont les guerres mondiales qui font des trous de plusieurs millions dans les populations, forcément ca abaisse la demande...
Depuis la fin du rationnement d'après-guerre et la période de reconstruction, (le bump de 1944 correspondant au retour des émigrés de la "zone libre") les prix n'ont fait que monter, en moyenne bien sur, il reste des hausses et baisses épisodiques mais qui n'influent que peu sur la moyenne à long terme.
A Paris il n'y a que deux règles:
-Achete
-Ne vends jamais

[El'Diablo]

Citation :

Publié par Doudou

N'empêche, ça serait cool que ça finisse par baisser.

Ca baissera pas tant que ça sera aussi merdique d'habiter en banlieue... Quand t'as un peu pris le RER, tu es prêt à payer cher pour réduire ton temps de trajet...

Franchement c'est un scandale, quand tu compares le TER et le RER, ça coûte presque autant pour 5 zones et le service n'a rien à voir.

RER A branche cergy 4tw...

[kermo]

D'accord avec Andromalius sur le fait qu'un appartement a au moins toujours la valeur d'un toit. Même si la valeur du marché s'écroule, ça change rien pour celui qui habite à l'intérieur et ne compte pas revendre : c'est toujours le même chez-soi. Alors certes il y a les frais fixes mais une fois que c'est payé, c'est bon.

Sur un autre plan, le match achat / location suppose que le locataire place son argent de façon intelligente et que ça ne s'écroule pas non plus. Or compter sur les revenus du capital quand on est particulier, ça suppose un minimum de temps à y consacrer. En ce moment je ne me risquerais pas à mettre tout mon capital sur un support somme toute virtuel.

Ceci dit y'a forcément un montant, ou plutôt un rapport prix/loyer à partir duquel ça devient vraiment pas rationnel d'acheter pour investir. Typiquement le marché parisien est assez exubérant sous cet angle.

[Doudou Spuiii]

C'est vrai qu'au pire si vraiment bulle immo il y a lors de l'achat, il suffit de louer en attendant que ça remonte et de revendre à la bulle d'après

Vu le prix des loyers, quand je calcule ça reste quand même valable de s'endetter pour x années.
Bon après, quand je vois qu'edgesse a vendu y a pas longtemps car il flippait de voir jusqu'où ça montait, ça me fait réfléchir.

Citation :

Publié par Doudou

C'est vrai qu'au pire si vraiment bulle immo il y a lors de l'achat, il suffit de louer en attendant que ça remonte et de revendre à la bulle d'après

Vu le prix des loyers, quand je calcule ça reste quand même valable de s'endetter pour x années.
Bon après, quand je vois qu'edgesse a vendu y a pas longtemps car il flippait de voir jusqu'où ça montait, ça me fait réfléchir.

Bah clairement t'as tout un tas de quartiers de Paris ou ça ne vaut pas le coup. Je suis propriétaire dans le 19è mais je n'habiterais pas la bas. Et locataire dans les coins qui me plaisent et je n’achèterais jamais. Le prix de certains apparts, enfin de beaucoup d'apparts du fait de leur localisation sont complétement déconnectés de toute réalité même locative. Dans certaines rues si t'as pas de vis à vis le prix du m² va quasiment doubler. Mais par contre à la location c'est cher mais pas excessif. Assez normal tu me diras, va trouver un couple qui gagne 15k par mois et qui est près à vivre dans un 3 pièces

[Cocodupe]

Citation :

Publié par Priape/!\

Bah clairement t'as tout un tas de quartiers de Paris ou ça ne vaut pas le coup. Je suis propriétaire dans le 19è mais je n'habiterais pas la bas.

Il faut aussi être conscient que quand on est propriétaire on peut bénéficier sans contrepartie de l'amélioration de certains quartiers (je pars du principe que les quartiers parisiens intra-muros évoluent globalement dans le sens de l'amélioration du niveau et du cadre de vie). L'exemple du XIXème est parfait.

Je vis en ce moment dans un appart dans le XIXème, côté sympa, vers le canal de l'Ourcq, et la tendance bobo est de plus en plus forte. L'appart dans lequel je vis appartient à mon beau-père, et je donne quelques années à ce quartier pour devenir trèèèèèèès bourgeois, donc beaucoup plus cher que ce qu'il n'est aujourd'hui.

Message supprimé par son auteur.

[Zid]

Il y a quand même 2 investissements permettant de limiter les risques :
- l'or.
- l'appartement.

Après divers calculs persos, il est "plus rentable" d'acheter à 25-30 ans (surtout vu les faibles taux d'intérêt d'il y a quelques mois), quitte à revendre au bout de quelques années (ne pas oublier de négocier avec la banque le remboursement anticipé sans frais), que de louer.

Après, il faut bien gérer son prêt (trouver le meilleur montage et obtenir un bon taux), connaitre quelques subtilités juridiques (le prêt à taux 0, la non obligation d'assurer son prêt même si c'est conseillé , ...) et trouver le bon appart (prix décent quitte à faire les travaux soit même).

[Moshoeshoe]

Citation :

Publié par Andromalius

A Paris il n'y a que deux règles:
-Achete
-Ne vends jamais

Même au bout de plusieurs années et avec une plus-value ça vaut pas le coup de vendre (quitte à réinvestir dans "mieux") ? J'ai du mal à saisir cette deuxième règle du marché parisien, j'ai besoin d'explications pour le coup.

[Zangdar MortPartout]

Citation :

Publié par Cocodupe

Je vis en ce moment dans un appart dans le XIXème, côté sympa, vers le canal de l'Ourcq, et la tendance bobo est de plus en plus forte.

Quelle tristesse de voir les quartiers populaires de Paris disparaître un à un, je regrette le Paris des années 90.
J'espère vraiment que tout ça va se casser la gueule mais je n'y crois pas trop

Mouais dans les années 90 un gros bout du 18è et du 19è étaient bien coupe gorges. C'est toujours le cas d'ailleurs, ce sont des coins où il ne fait pas bon vivre. Tout comme Porte de Vanves par exemple.

Citation :

Publié par First

Il y a quand même 2 investissements permettant de limiter les risques :
- l'or.
- l'appartement.

Ouais alors l'or non, déjà actuellement c'est surcoté d'une force assez impressionnante (on est à 4 fois la valeur d'il y a 6ans), et après l'or ça reste assez useless par rapport à l'importance qu'on lui donne.

[Zid]

ça reste et ça restera une valeur refuge, à mon avis.

Mais là n'est pas le sujet.

[Laadna]

Citation :

Publié par Smqgol

Dans le cas d'un investissement locatif (et pour peu que tu aies un parc locatif existant), ça te parle le principe de maximiser la déductibilité des intérêts d'emprunt couplé à un taux in fine ?
Ca te parle l'interaction de ta tranche marginal d'imposition dans le calcul ou pas ?

J'me sens un peu comme une blonde à qui on expliquerait des strats de high end sur Everquest.

Citation :

Publié par Laadna

J'me sens un peu comme une blonde à qui on expliquerait des strats de high end sur Everquest.

J'ai tout lu et j'ai pas compris grand chose non plus. L'argent ça me donne mal à la tête. Je suis le genre de mec qui compte pas ses sous et se fait entuber après :/
A si réparer des vieilles baraques de campagne et les revendre/louer plus cher c'est vachement lucratif. Je vais faire ça pendant mes vacances des 30 prochaines années, merci Jol

[anygan]

Bon je viens de commencer mes visites y'a un truc encore où je vois pas comment trop m'y prendre "avec sérieux" (c'est peut être pas le mieux de demander ca ici mais bon ^^)

je visite un appart, plutot bien (j'entends par la habitable de suite, pas besoins de réparation), peut être faire tomber un mur (non porteur) pour l'aménager selon mes gouts (du détails pour le moment). Situé pile dans le quartier que je veux mais un poil cher.

y'avait la proprio, je reste neutre devant elle. Apres avec l'agent dans sa voiture je dis que je le trouve un peu cher, paf de 170k€ je tombe a 158k€... je suppose donc que j'ai encore de la marge.
ya une regles? des habitudes de négociation? combien de % on peut gratter?

l'agent a bien remarqué ceux qui me plaisent le plus, mais j'ai pas encore attaqué la phase négociation, je laisse ca pour septembre.

[Zarshka]

Bah s'il baisse de 5% sans que tu demandes rien, tu dois pouvoir gratter encore un peu assez facilement je pense.

[Borh]

Citation :

Publié par anygan

Bon je viens de commencer mes visites y'a un truc encore où je vois pas comment trop m'y prendre "avec sérieux" (c'est peut être pas le mieux de demander ca ici mais bon ^^)

je visite un appart, plutot bien (j'entends par la habitable de suite, pas besoins de réparation), peut être faire tomber un mur (non porteur) pour l'aménager selon mes gouts (du détails pour le moment). Situé pile dans le quartier que je veux mais un poil cher.

y'avait la proprio, je reste neutre devant elle. Apres avec l'agent dans sa voiture je dis que je le trouve un peu cher, paf de 170k€ je tombe a 158k€... je suppose donc que j'ai encore de la marge.
ya une regles? des habitudes de négociation? combien de % on peut gratter?

l'agent a bien remarqué ceux qui me plaisent le plus, mais j'ai pas encore attaqué la phase négociation, je laisse ca pour septembre.

personnellement, le meilleur conseil que je peux te donner, c'est de prendre ton temps. Visite quelques apparts tous les week-ends pendant des semaines, voire des mois. Au bout d'un moment, tu sauras d'instinct à partir de quels prix tu es devant une bonne affaire. Personnellement, j'ai mis 4 mois entre le moment où j'ai commencé mes visites et le moment où j'ai trouvé celui que je voulais. Et après avoir visité des 10aines d'apparts, lorsque j'ai finalement trouvé celui que j'ai acheté, il m'a fallut moins de 10 sec pour me décider.
Après pour la négociation, généralement, on dit 10%. Mais bon, sur Paris, la demande est tellement forte en ce moment, que parfois c'est l'inverse, les proprios demandent un paiement supplémentaire quand on est en concurrence avec d'autres acheteurs. Bref, si tu tombes sur une super affaire, faut plutôt jouer la vitesse qu'essayer tirer le prix vers le bas.

Sinon un bon plan pour les banlieusards, pas mal de lignes de métro et RER vont être rallongées dans les prochaines années (ligne 8, ligne 7, ligne 14, RER E...), + la ligne qui va faire le tour de la petite couronne. Acheter un appart dans un lieu mal desservi mais près d'une future station, imo, c'est une plus value assurée d'ici 5 ans. Ou plus value mis à part, si on compte y rester sans penser à la revente, c'est l'assurance d'avoir à terme, un appart très bien desservi pour pas cher, même si les premières années seront pénible.