[Zangdar MortPartout]

Citation :

Publié par Andromalius

Bah euh, dans un cas t'as remboursé ton crédit, dans l'autre t'as remboursé ton crédit sur plus longtemps mais t'as 30K€ de cash disponible et ca ne t'as pas couté plus cher? La démonstration d'Aratorn vise à montrer que rembourser par anticipation n'est pas forcément une super idée.

Sauf qu'elle est fausse ?
D'autant plus que si elle était juste les 40k que tu obtiens à la fin sont ceux que tu dois à la banque.
Alors que sur les 52 mois restants si tu continue de faire tes versements sur un compte perso pour le coût tu obtiens réellement de l'argent à toi à la fin des 192 mois.

[16906]

Citation :

Publié par Andromalius

Bah euh, dans un cas t'as remboursé ton crédit, dans l'autre t'as remboursé ton crédit sur plus longtemps mais t'as 30K€ de cash disponible et ca ne t'as pas couté plus cher? La démonstration d'Aratorn vise à montrer que rembourser par anticipation n'est pas forcément une super idée.

C'est pour ça que je pense qu'il se trompe.
Si tu regardes bien, t'as 47 mensualités de différence dans le cas cité plus haut, 47*1031.45 : 48457€.

Je parle même pas des autres avantages que je peux voir, possibilité de prendre un autre crédit immo plus facilement/rapidement par exemple, tranquillité d'esprit, revente éventuelle plus intéressante (un coût du crédit moins important atténue les pertes éventuelles).

[Zangdar MortPartout]

L'équation de base est assez simple : quel est le taux le plus avantageux ?

Si le taux du prêt est plus élevé que celui de tes placements : il vaut mieux rembourser le prêt.
Si le taux du placement est plus élevé que celui des placements : go sur les placements.

Aratorn parle de prêts à échéance courte pour laquelle le remboursement n'est pas avantageux, mais à durée égale, il est toujours préférable de viser le plus haut taux.

Après c'est une question personnelle de feeling pour avoir de la liquidité. Personnellement j'ai choisi de garder 20000$, qui ne me rapportent rien (chez nous les placements non volatil c'est 1.25%), je pourrais tout aussi bien donner 15k sur le prêt et sauver des intérêts avec, mais je veux cet argent disponible.

[Borh]

personnellement, j'ai fait un remboursement par anticipation de 18000€ sur mon prêt, ce qui m'a fait gagner 40000€ de moins à rembourser. Soit un gain de 122%, aucun autre placement (bourse, or, etc...) n'est plus rentable.

Le remboursement anticipé est très intéressant s'il est fait dans les premières années du prêt, quand il nous reste un max d'intérêt à payer. Plus on attend, moins c'est intéressant.

[16906]

Citation :

Publié par Zangdar MortPartout

Aratorn parle de prêts à échéance courte pour laquelle le remboursement n'est pas avantageux, mais à durée égale, il est toujours préférable de viser le plus haut taux.

C'est même pas une question de durée mais de "vie" du prêt, comme signalé par Borh au dessus, plus le remboursement arrive tôt et plus on diminue le coût du crédit.
A la fin c'est plus que du capital et les intérêts ont déjà été payés de toute façon.

[Zangdar MortPartout]

Citation :

Publié par 16906

C'est même pas une question de durée mais de "vie" du prêt, comme signalé par Borh au dessus, plus le remboursement arrive tôt et plus on diminue le coût du crédit.
A la fin c'est plus que du capital et les intérêts ont déjà été payés de toute façon.

Tout à fait, mais admettons que tu doives 5000€ et que tu puisses rembourser/placer 3000

C'est plus intéressant de placer 3000 ou de les rembourser ?

Ça dépend toujours des taux.
Mais je reconnais qu'à ce stade la différence est négligeable

Citation :

Publié par Andromalius

Bah euh, dans un cas t'as remboursé ton crédit, dans l'autre t'as remboursé ton crédit sur plus longtemps mais t'as 30K€ de cash disponible et ca ne t'as pas couté plus cher? La démonstration d'Aratorn vise à montrer que rembourser par anticipation n'est pas forcément une super idée.

Bah pour avoir tes 30k€ cash disponible il t'as fallut [30k€ + intérêt versé - intérêt perçue]
Les 30k€ ils tombent pas du ciel...

[16906]

C'est sûr que s'il faut emprunter la somme pour rembourser par anticipation un autre crédit c'est juste très compliqué d'y gagner des sous.

Je parlais surtout des sommes qui pourraient être disponibles genre 13, 14, 15ème mois, participation aux bénéfices, augmentations, dons, primes... Ça peut être n'importe quoi mais s'il faut payer 3% de la somme restante en frais ou 6 mois d'intérêts ça vaut moins le coût.

[Zangdar MortPartout]

Citation :

Publié par 16906

C'est sûr que s'il faut emprunter la somme pour rembourser par anticipation un autre crédit c'est juste très compliqué d'y gagner des sous.

Je parlais surtout des sommes qui pourraient être disponibles genre 13, 14, 15ème mois, participation aux bénéfices, augmentations, dons, primes... Ça peut être n'importe quoi mais s'il faut payer 3% de la somme restante en frais ou 6 mois d'intérêts ça vaut moins le coût.

Non ce qu'il veut dire c'est que pour épargner les 30k (et en obtenir 40 à 2.5%), il est nécessaire de toujours devoir continuer à en devoir 30 à la banque.
Mais ça c'est pris implicitement en compte dans le calcul d'Aratorn quand il dit qu'il épargne 10900 d'interêts. À la fin quand tu as remboursé la banque au complet, il est reste 10400 (toujours selon son calcul).

Mais suivant le vrai calcul c'est 22900 que tu épargnes en interêts et là c'est plus la même chose

[kermo]

Maintenant sur le net y'a sans doute plein de tableurs qui te calculent la meilleure stratégie quand tu as des chiffres concrets.

Après il y a aussi une question de caractère : perso moins j'ai de dettes mieux je me porte, donc remboursement anticipé > *.

[Zangdar MortPartout]

Citation :

Publié par kermo

Maintenant sur le net y'a sans doute plein de tableurs qui te calculent la meilleure stratégie quand tu as des chiffres concrets.

Après il y a aussi une question de caractère : perso moins j'ai de dettes mieux je me porte, donc remboursement anticipé > *.

Y'en a même qui te calculent si tu es mieux d'être locataire ou proprio (et tordent ainsi le coup à la sempiternelle remarque : "oui mais quand tu donnes l'argent à la banque il est pour toi !!" - et les intérêts con ... )

[Cafay. - Ankou]

Perso, entre filer un loyer et donc perdre cet argent, plutot qu'emprunter même si tu files un peu de blé au banquier, au final c'est toujours mieux que de ne rien avoir du tout, et ça c'est valable peu importe le tableur!

[Zangdar MortPartout]

Citation :

Publié par Cafay.

Perso, entre filer un loyer et donc perdre cet argent, plutot qu'emprunter même si tu files un peu de blé au banquier, au final c'est toujours mieux que de ne rien avoir du tout, et ça c'est valable peu importe le tableur!

Non, ça dépend du taux de ton prêt, du montant des loyers pour un appartement équivalent, de l'évolution des loyers, de l'évolution de l'immobilier et du taux d'un placement.

Parfois il vaut mieux mettre l'argent en banque directement.
Par exemple dans notre cas, notre investissement serait une perte s'il ne prend pas 10% sur 5 ans, rapport à un compte d'épargne.

[Cafay. - Ankou]

Citation :

Publié par Zangdar MortPartout

Parfois il vaut mieux mettre l'argent en banque directement.

Franchement j'en suis pas certain. Je vais prendre un exemple tout bête :
J'habite dans un T3 loué 600 €. Le marché pour ce type de bien est à 125000 € (ca peut paraitre dérisoire pour ceux qui habitent en IDF..)

Montant à emprunter, on va dire avec un apport de 10% et avec un PTZ de 12.500 ça nous ramène la chose à 100 k€. Les gens gagnent pas tellement se sera un taux à 4.11% sur 20 ans et assu à 0.36% (j'ai pris le taux moyen actuel sur http://www.le-pret-immobilier.com/ ) Ca fait du 611 € par mois soit grosso merdo le loyer. Cout total 154.000 €.

Admettons, tu veux placer de l'argent en banque tout en payant déjà un loyer. Tu placeras la même chose qu'avec un prêt aux fesses. Après oui, faut pas être bête et emprunter sur du 30 ans à 4.6%..

J'en reviens à mon exemple, le cout de la maison lui aura couté 54.000. Je divise ça par les 600€ de loyer, c'est déjà rentable au bout de 7.5 ans..

[Leni]

Ça dépend des biens en fait, pour le cas d'un bien très cher (disons au-delà de 300 000€), il faut vraiment avoir un très gros salaire pour rembourser le prêt sur 10 ans, si tu n'as pas un très gros salaire ce sera un prêt beaucoup plus long et dans ce cas-là c'est plus rentable de payer un loyer et de mettre à côté pour acheter cash d'un coup plusieurs années après (surtout si tu pars du principe que ton salaire va augmenter) que prendre un prêt longue durée.

C'est du cas par cas qu'il faut calculer en fait.

[Maldib]

Il faut prendre en compte l'apport, si tu as déjà 30% du montant de l'achat la situation n'est pas la même que si tu as à peine 10% voire rien.

[Andromalius]

Citation :

Publié par Vaux

Bah pour avoir tes 30k€ cash disponible il t'as fallut [30k€ + intérêt versé - intérêt perçue]
Les 30k€ ils tombent pas du ciel...

Ou j'ai dit qu'ils tombaient du ciel ? Je dis juste que dans un cas t'as un matelas d'urgence, dans l'autre non au premier souci t'es a poil.

[kermo]

Citation :

Publié par Leni

C'est du cas par cas qu'il faut calculer en fait.

Effectivement.
La démonstration par l'absurde pour démonter les chantres du "acheter c'est bien, louer c'est jeter son argent par les fenêtres" c'est simplement de signaler que l'argument ne prend même pas en compte le prix d'achat... or n'importe qui pige qu'à partir d'un certain montant, ça vaut pas la peine d'acheter. Les calculs montrent juste que ce montant est beaucoup plus faible qu'il n'y paraît.

Citation :

Publié par Andromalius

Ou j'ai dit qu'ils tombaient du ciel ? Je dis juste que dans un cas t'as un matelas d'urgence, dans l'autre non au premier souci t'es a poil.

Donc l'important du message d'Aratorn c'est juste le "second effet kisscool" qui prend deux lignes?

Et on doit pas avoir la même définition de "bien moins intéressant" aussi

Citation :

Publié par Andromalius

Même avec 22K ce gain reste pour ton calcul bien moins interessant que d'avoir placé l'argent de toutes façons.

Ni d'ailleurs du "et ca ne t'as pas couté plus cher", à moins que 11K€ soit une broutille chez toi

Puis quand tu contracte un prêt pour un achat tu garde quand même un petit pécule de coté au cas où (enfin pas 30K€ ça c'est sur), et que même en cas de tuile il y a toujours moyen de re-contracter un prêt à court terme

[barbe]

Citation :

Publié par Cafay.

Franchement j'en suis pas certain. Je vais prendre un exemple tout bête :
J'habite dans un T3 loué 600 €. Le marché pour ce type de bien est à 125000 € (ca peut paraitre dérisoire pour ceux qui habitent en IDF..)

Montant à emprunter, on va dire avec un apport de 10% et avec un PTZ de 12.500 ça nous ramène la chose à 100 k€. Les gens gagnent pas tellement se sera un taux à 4.11% sur 20 ans et assu à 0.36% (j'ai pris le taux moyen actuel sur http://www.le-pret-immobilier.com/ ) Ca fait du 611 € par mois soit grosso merdo le loyer. Cout total 154.000 €.

Admettons, tu veux placer de l'argent en banque tout en payant déjà un loyer. Tu placeras la même chose qu'avec un prêt aux fesses. Après oui, faut pas être bête et emprunter sur du 30 ans à 4.6%..

J'en reviens à mon exemple, le cout de la maison lui aura couté 54.000. Je divise ça par les 600€ de loyer, c'est déjà rentable au bout de 7.5 ans..

L'erreur dans ton raisonnement c'est qu'un bien à 125k ne se loue pas 600€.

Citation :

Publié par barbe

L'erreur dans ton raisonnement c'est qu'un bien à 125k ne se loue pas 600€.

Euh si, peut être pas a Paris, mais dans une ville comme Toulouse un bien à 80-100K€ ça se loue dans les 400-500€ déjà (ville étudiante donc forte demande d'appartements à loué)

[Andromalius]

Bah il faut surtout comparer au prix des loyers, la valeur brute du bien est pas forcément indicative.
Sans compter que:

-Tu peux acheter pour toi...et ta descendance, au bout de quelques générations plus besoin de travailler. Le calcul est pas nécéssairement sur une vie seule.
-Tu peux acheter par sécurité pour parer aux mauvais présages quand aux retraites qu'on va toucher...C'est plus sur que de cotiser à une retraite complémentaire par les temps qui courent. Ce n'est pas forcément un gain d'argent mais c'est une garantie solide: même si tout se casse la gueule, loyers y compris, les prix restent relatifs et tu pourras toujours vivre avec 4 loyers quel que soit leur prix.
-Sur Paris en particulier, je reste persuadé que toute baisse sera marginale: quand y'a plus de terrains, y'a plus de terrains. Les primo-accèdants non fortunés sont baisés parce que les propriétaires ont les reins plus solides pour acheter plus cher qu'eux et faire repartir à la hausse avant qu'ils n'aient les moyens d'entrer sur le marché. Je compte acheter mon second appartement dans 2 ans et le troisième dans 15. Et je suis pas le seul. A partir du moment ou tu as fini de payer le premier c'est quasiment gratuit tu as deux loyers pour payer le crédit et ton salaire pour vivre. Enfin pas gratuit mais totalement transparent sur ton niveau de vie, pendant que le primo bouffe des patates.

Citation :

L'erreur dans ton raisonnement c'est qu'un bien à 125k ne se loue pas 600€.

Ca dépend fortement des régions, a Paris un bien a 125K ca n'existe quasiment plus et le prix plancher cage a poules 9m² c'est 450-500.

[Zangdar MortPartout]

Citation :

Publié par Cafay.

Franchement j'en suis pas certain. Je vais prendre un exemple tout bête :
J'habite dans un T3 loué 600 €. Le marché pour ce type de bien est à 125000 € (ca peut paraitre dérisoire pour ceux qui habitent en IDF..)

Montant à emprunter, on va dire avec un apport de 10% et avec un PTZ de 12.500 ça nous ramène la chose à 100 k€. Les gens gagnent pas tellement se sera un taux à 4.11% sur 20 ans et assu à 0.36% (j'ai pris le taux moyen actuel sur http://www.le-pret-immobilier.com/ ) Ca fait du 611 € par mois soit grosso merdo le loyer. Cout total 154.000 €.

Admettons, tu veux placer de l'argent en banque tout en payant déjà un loyer. Tu placeras la même chose qu'avec un prêt aux fesses. Après oui, faut pas être bête et emprunter sur du 30 ans à 4.6%..

J'en reviens à mon exemple, le cout de la maison lui aura couté 54.000. Je divise ça par les 600€ de loyer, c'est déjà rentable au bout de 7.5 ans..

Je sais pas, je te mettrais en ligne la feuille de calcul et tu pourras voir ce qui est le plus rentable.
C'est la raison pour laquelle on fait des feuilles de calcul: chaque réponse dépend de chaque situation personnelle.

Citation :

Je compte acheter mon second appartement dans 2 ans et le troisième dans 15. Et je suis pas le seul. A partir du moment ou tu as fini de payer le premier c'est quasiment gratuit tu as deux loyers pour payer le crédit et ton salaire pour vivre. Enfin pas gratuit mais totalement transparent sur ton niveau de vie, pendant que le primo bouffe des patates.

Rassure moi, tu vas les louer à des tarifs sociaux j'espère ?

Vos raisonnement oublient quand même les frais fixes et les travaux qui s'appliquent à un appartement qu'on possède.

[Cafay. - Ankou]

Citation :

Publié par barbe

L'erreur dans ton raisonnement c'est qu'un bien à 125k ne se loue pas 600€.

Justement, j'ai pris cet exemple de prix, c'est bien parce que sur ma région ça se loue à ce prix (voire plus si on les divise.. ) mais bon, libre à toi de ne poster que du monoligne, le ton que tu adoptes dans ton post ne me plait guère, tu ne détiens pas la vérité, très cher.

@Zangdar MortPartout : Oui c'est probable en fait, maintenant je pense que c'est valable comme dis plus haut sur des gros salaires et des gros montant de prêt, et franchement, et c'est un avis purement personnel, quand t'as du blé devoir le foutre dans un loyer ça me mettrais mal à l'aise.

[kermo]

Quand t'as du blé c'est surtout l'utiliser de façon émotionnelle et pas rationnelle qui me ferait chier.

Après, comme le dit Andro, il y a d'autres raisons que financières court terme pour acheter un bien.

Le principal à mon sens c'est de pas se dire que locataire c'est la loose et proprio c'est la classe. Parce que sur le papier, c'est loin d'être aussi évident.

La feuille de calcul est postée plus haut : http://asi77.free.fr/
C'est vraiment amusant à utiliser pour démystifier le trip du proprio.