[Belzebuk]

Bon, je garde l'espoir et espère cette année enfin concrétiser mon projet immo !

Auriez-vous des sites permettant de faire des simulations avancées de crédit immo où l'on peut ajouter différents crédits immo dans l'équation (PTZ, action logement, etc.) et si possible, en tenant compte des particularités des statuts privé et / ou public ?

[Aiina]

ça s'appelle un courtier

[Belzebuk]

Citation :

Publié par Aiina

ça s'appelle un courtier

Je me doutais qu'on me ferait cette remarque. J'ai déjà un courtier mais je trouve qu'il ne va pas au bout des choses. C'est moi qui lui dit les aides auxquels j'ai potentiellement le droit compte tenu de ma situation... Je passe par lui (en l'occurrence elle) essentiellement pour faire l'intermédiaire auprès de la Banque puisque là où je suis, c'est très difficile d'avoir un rendez-vous.

Mais j'ai tout de même besoin de certaines informations pour avancer sur mon projet notamment pour mieux connaître l'enveloppe pour le terrain.

Changer de courtier ne servira à rien, puisque c'est le mieux réputé ici et je n'ai pas envie de reprendre à 0 et de voir tout réexpliquer.

[Jack Augoulot]

Ah mon avis tu prends le problème du mauvais bout, le mieux serait déjà d'obtenir un rdv auprès des banques que tu vises. Vous allez établir un premier contact, poser sur la table des papiers, faire des petits calculs et voir si le projet est réaliste.

C'est quoi la raison invoquée quand la banque te refuse ce premier rdv ? Sinon, la case notaire pour éclaircir les contours de votre projet immob : terrain + barraque, par rapport à votre localité, etc. Le notaire du coin est souvent plus réactif et informé que l'agent immo ou le courtier. C'est mon expérience en tout cas.

edit : il me semblait que tu étais de Lyon et de la région Rhone Alpes, si besoin je peux te filer en MP les coordonnées de la meilleure notaire de Lyon et une bonne courtière très proactive qui collabore avec

[Belzebuk]

Citation :

Publié par Jack Augoulot

C'est quoi la raison invoquée quand la banque te refuse ce premier rdv ?

J'étais sur Lyon mais je suis depuis bientôt 3 ans en Guyane. Pour connaitre la raison, il faudrait déjà qu'elles répondent ...

[Fantom]

Citation :

Publié par Belzebuk

J'étais sur Lyon mais je suis depuis bientôt 3 ans en Guyane. Pour connaitre la raison, il faudrait déjà qu'elles répondent ...

Si les courtiers en Guyane sont du même niveau que les autres prestataires de service je comprends ta déconvenue 😅

[Belkin]

Citation :

Publié par Belzebuk

J'étais sur Lyon mais je suis depuis bientôt 3 ans en Guyane. Pour connaitre la raison, il faudrait déjà qu'elles répondent ...

si ta banque est toujours en métropole, tu risques de galérer.

je suis en Martinique, j'ai acheté il y à 4 ans avec ma banque en métropole, j'ai eu du mal à faire passer le dossier. Les banques de métropole sont très frileuses et n'aime pas prêter pour des biens dans les DOM TOM, pas mal d'amis n'ont pas réussit.

Localement si tu as bien préparé ton dossier, essaye de contacter des banques directement, c'est très aléatoire en fonction des personnes sur qui tu vas tomber... J'ai un contact en guadeloupe qui accompagne des sociétés sur des montages financier, je lui demande s'il n'a pas un contact.

[Belzebuk]

Citation :

Publié par Belkin

si ta banque est toujours en métropole, tu risques de galérer.

je suis en Martinique, j'ai acheté il y à 4 ans avec ma banque en métropole, j'ai eu du mal à faire passer le dossier. Les banques de métropole sont très frileuses et n'aime pas prêter pour des biens dans les DOM TOM, pas mal d'amis n'ont pas réussit.

Localement si tu as bien préparé ton dossier, essaye de contacter des banques directement, c'est très aléatoire en fonction des personnes sur qui tu vas tomber... J'ai un contact en guadeloupe qui accompagne des sociétés sur des montages financier, je lui demande s'il n'a pas un contact.

J'ai la même banque depuis mes 15 ans. Je les ai contacté au début de mon projet, il y a deux ans. Il m'avait fait une simulation mais m'avait dit qu'il ne pourrait pas me suivre en Guyane. On a donc ensuite cherché à contacter quelques banques et on a eu qu'un vent abyssal en retour. On a donc fini par passer par un courtier pour compléter les infos que je pouvais glaner à droite et à gauche, et qu'il fasse office d'intermédiaire.

Citation :

Publié par Fantom

Si les courtiers en Guyane sont du même niveau que les autres prestataires de service je comprends ta déconvenue 😅

Le responsable de ma courtière par qui je passais au début est très bien mais celle que j'ai actuellement manque un peu d'expérience / connaissance je pense. Pour sa défense, j'ai pas le dossier le plus simple non plus : statut privé - public, projet construction résidence principal + locatif, avec petit apport ...

[DK]

C’est l’apport qui fait la différence dans beaucoup de cas en ce moment.

[Pitit Flo -TMP]

Ola, après 4 ans à chercher, on va peut être enfin trouver le logement qui nous conviendrait.

En revanche, on se pose des questions. C'est du gré à gré, avec des papys proches de leurs sous mais qui viennent enfin de se décider à franchir le pas de la vente.
On est d'accord qu'ils ont obligation, à leur frais, de faire un dossier technique avec DPE, élec et tout le bazar ?

Un appart à peu près similaire dans le même bâtiment vient de se vendre, en DPE E. Concrètement si l'appart est aussi en E, et outre le besoin de travaux pour notre propre confort thermique et économique, en tant que proprio d'un appart classé E, on se confronte à quelles obligations ?

On est dans une vieille résidence, dont on sait que les façades finiront par être refaites (avec donc obligation d'intégrer l'isolation) ou même que l'isolation du bâtiment et des caves est déjà envisagée par la copro. Dans ce genre de cas on a intérêt à se limiter à du changement de fenêtre et pas trop toucher l'isolation, en comptant sur l'isolation par l'extérieur du bâtiment ?

[-Black-Shadow-]

Ma primerenov a évolué, en défaveur des mono gestes et en faveur des gros travaux. Par exemple juste changer les fenetres ne te permettra pas d'aller chercher maprimerenov.

Ça ne répond pas à ta question

[Bjorn]

Les diagnostic obligatoires sont ici
https://www.service-public.fr/partic...sdroits/F10798

Certains dépendent de l'âge du bien et leur durée de validité varie.

Pour les obligations sur un Dpe E il n'y en a pas pour occuper toi même.
Les interdiction sur passoire thermiques concernent la location et c'est g en 2025, f en 2028. L'interdiction sur le E n'est pas prévue avant 2034, et d'ici là...

[Feldi]

Citation :

Publié par Pitit Flo -TMP

On est dans une vieille résidence, dont on sait que les façades finiront par être refaites (avec donc obligation d'intégrer l'isolation) ou même que l'isolation du bâtiment et des caves est déjà envisagée par la copro. Dans ce genre de cas on a intérêt à se limiter à du changement de fenêtre et pas trop toucher l'isolation, en comptant sur l'isolation par l'extérieur du bâtiment ?

Dans ma copro des années 70, on refait le ravalement de façade ce printemps mais pas d'isolation extérieure. Trop de fenêtres sur la facade + travaux effectués au fur et à mesure par les propriétaires donc impossible d'isoler par l'extérieur.
Si tu veux isoler, fais le par l'intérieur, à mon avis ça vous coutera moins cher.

[DK]

En Belgique, ma banque ne prête plus sur des DPE D ou plus sauf à s’engager à faire des travaux (avec le prêt en conséquence) et avec des taux moins avantageux. Ça fait réfléchir à deux fois.

[Ex-voto]

Citation :

Publié par DK

En Belgique, ma banque ne prête plus sur des DPE D ou plus sauf à s’engager à faire des travaux (avec le prêt en conséquence) et avec des taux moins avantageux. Ça fait réfléchir à deux fois.

Bientôt le scandale des diagnostics de complaisance.

[DK]

Ah ça c’est une jungle vraisemblablement. (J’imagine que dans le doute la banque peut te « forcer » à faire expertiser par ses soins).

[Touful Khan]

Actuellement l'expertise reste empirique, actuellement deux prestas peuvent te donner des résultats différents, aucune mesure n'ayant lieu dans l'appartement, en fait.
Du coup actuellement c'est la ruée vers l'or des prestataires à la limite de l'escroquerie, et graisser la patte de l'auto-entrepreneur qui réalise le diagnostic n'est pas difficile...

[Pitit Flo -TMP]

Ok merci pour ces infos. On va voir ce que donne le DPE.

Comment on fait concrètement quand on veut acheter pour avoir une enveloppe d'emprunt avec travaux ?
Clairement, il va falloir refaire la cuisine, la salle de bain, embellir les chiottes (toutes carrelées d'un bleu dégueulasse années 50), changer 1 ou 2 portes fenêtres et refaire l'élec.
Ça fait donc beaucoup de chiffrage et beaucoup d'aléas dans le chiffrage initial vs final non ?
Donc comment ça marche vis à vis des banques ? On doit arriver avec des devis pour dire l'enveloppe travaux c'est tant ? Donc je dois déjà pour mes demandes auprès des banques avoir choisi ma cuisine finale (et avoir estimé le coût du démontage de l'actuelle, de la peinture et de la pose carrelage s'il y a etc.) et ma sdb ? Ça parait short pour estimer tout ça avant les démarches banques et avoir une idée des clauses suspensives dans le compromis, non ?

De plus, je suis dans le cas où j'ai un apport de base assez conséquent (plus de la moitié du prix du bien). On estime à la louche pour l'instant à 15 % du prix du bien à rajouter en travaux, puis les frais de notaire à rajouter.
En complément de mon apport, j'ai l'opportunité de recevoir en don familial l'équivalent de l'enveloppe travaux.

Vu comme ça, est-ce qu'il y a une différence entre :
- emprunter le coût total achat+notaire+travaux et intégrer l'apport familial dans le plan de financement
- emprunter le coût achat+notaire et ne pas intégrer l'apport familial dans le plan de financement

Ça fait le même montant emprunté à quelques k€ près selon l'enveloppe travaux finale réelle, mais dans un cas l'enveloppe travaux est dans le prêt et dans l'autre elle ne l'est pas. Est-ce que ça peut changer quelque chose vis-à-vis des banques ou de mon remboursement ? Il me semble que les enveloppes travaux dans les emprunts ne sont pas considérées tout à fait de la même façon, non ?
Merci par avance, j'y connais rien

[Zvenpak]

Pour l'enveloppe travaux, moi j'ai fait comme ca :

- Analyse des postes de travaux à faire.
- Faire venir au moins 3 artisans par poste (toit, cuisine, terrasse, électricité, etc...).
- Je retiens le meilleur devis.
- Je fais un total des devis que j'ai retenu.
- Je débarque à la banque avec les devis pour demander ce montant en emprunt, au taux de travaux de rénovation.

Concernant les primes de rénovation avec les isolations, perso, je voulais juste isoler mon toit, vu que les murs sont aussi épais que ceux d'une grotte (maison de 1890 en pierre du pays) et que j'ai déjà du double vitrage partout.

Et en gros, j'ai eu comme réponse que soit j'isolais toute la maison et j'aurai les primes, soit j'aurai rien ou quasi... Donc j'ai rien eu et j'ai isolé le toit moi-même à mes frais.

Car même si ca avait été ok pour juste le toit, il fallait prendre un artisan agréé, qui allait utiliser x matériaux, etc... du coup je me retrouvais avec la facture presque doublée (le toit m'a coûté 25k, ca passait à 40k avec isolation), alors que je retouchais à peine 5K de prime rénovation si ca avait été ok... J'en ai eu pour 5x moins cher en le faisant moi-même...

[DK]

Pour comment ça marche, dans les docs de ma banque ils demandent effectivement des devis. Après, dans une banque tout se négocie alors le mieux c’est de leur passer un coup de fil.

[Pitit Flo -TMP]

Merci !
Bon vu avec le courtier, on va laisser l'enveloppe travaux dans l'emprunt, car ça permet de retarder le paiement des mensualités complètes à la fin des travaux, et donc nous permettra de pas cumuler loyer + remboursement, alors que ça ne change rien sur le montant de l'emprunt total (ce qui aurait pu être intéressant sinon vu les taux élevés).

[Finiarel]

Il y a peut être des travaux que tu peux repousser (changement de menuiseries vu qu'on va sur les beaux jours ? Réfection des toilettes ?) de manière à ne pas emprunter d'argent pour ces travaux et à la financer via ton épargne mensuel au fur et à mesure. Vu les taux actuel j'aurais tendance à emprunter le minimum.

[Touful Khan]

C'est compliqué aujourd'hui de faire un planning de travaux avec la pénurie d'artisans de qualité. Tout le monde essaie de te refourguer de la merde ca devient pénible.

[Pitit Flo -TMP]

Clair que l'anticipation des travaux est un vrai casse tête et un vrai stress, surtout quand on a deux mains gauches comme moi, aucune habitude des artisans et que c'est le premier achat Sans compter que l'appart est loué pour l'instant, donc difficile de faire venir quand on veut et comme on veut des artisans pour faire les devis…

Bon c'était rigolo, après passage du DPE, nos futurs vendeurs qui étaient pressés de vendre pour acheter derrière nous appellent pour dire « ça serait bien qu'on se rencontre pour avancer sur la vente. Au fait, vous savez le DPE est meilleur que prévu, et l'expert a dit qu'on avait de très bonne fenêtre, et que c'était sans doute le meilleur appartement du bâtiment, etc. »
Je les ai vu à 100 000 me la faire à l'envers en mode « je vais finalement remonter le prix de vente ». Ça n'a pas manqué une fois chez eux c'était arguments claqués sur arguments claqués pour dire à quel point l'appart est fantastique (on parle d'un T3 dans une résidence des années 50 dont la plupart des pièces sont encore dans leur jus d'époque !) avant de dire « du coup on remonte le prix, et ça sera ferme, d'autant qu'on a refusé l'appartement qu'on voulait acheter donc on n'est plus pressés ».

On avait anticipé, et on a dit niet, merci au revoir. Finalement la mamie a craqué, mais on est passé pas loin de repartir à 0 dans nos recherches.
J'ai failli faire le coup du « bon ben finalement non, on vous le prendra que si vous baissez encore de 5k », mais je crois que là, elle me jetait de chez moi à grands coups de pieds au derche

Bon j'ai pas encore le retour du courtier, mais ma banque m'a fait une proposition à 4,32 % sur 17 ans, soit 5,31 TAEG. Ouch, je pensais pas que ça allait monter si haut ! Ça rentre dans notre enveloppe, mais j'espère pouvoir les challenger avec mieux à côté.

Petite question : dans sa proposition, le banquier détaille les 17 années en séparant une première année de "préfinancement" (sous titrée Anticipation) et 16 années d'amortissement (sous titrées échéance constante). Les montants sont les mêmes.
Je vais voir avec lui, mais en attendant au cas où, quelqu'un sait ce qui différencie cette première année de préfinancement des autres ?

[Max-x]

Petite truc utile: oublie pas de faire mettre une clause de non pénalité en cas de remboursement anticipé.