[Immobilier] Louer ou acheter ?

**Jack Augoulot** · 05/03/2024, 13h04

Citation :

Publié par Pitit Flo -TMP

On avait anticipé, et on a dit niet, merci au revoir. Finalement la mamie a craqué, mais on est passé pas loin de repartir à 0 dans nos recherches.
J'ai failli faire le coup du « bon ben finalement non, on vous le prendra que si vous baissez encore de 5k », mais je crois que là, elle me jetait de chez moi à grands coups de pieds au derche

Héhé, futée la mamie qui avait anticipé la petite baisse des 5k : Pile je gagne, face tu perds

**Doudou Spuiii** · 05/03/2024, 15h37

Citation :

Publié par Doudou Spuiii

J'ai vraiment un dilemme de merde, comme je l'ai dit, l'an dernier je devais faire de travaux pour louer mon appart fraichement acheté, finalement j'ai rien fait parce qu'un promoteur devait l'acheter et au final, la mairie de ne veut pas pour des raisons plus ou moins politiques.

La, les promoteurs me disent que la situation devrait se débloquer en 2019 et la mairie devrait changer d'avis (élections municipales), je me retrouve dans une situation à la con, si je fais rien, je perds des loyers, si je fais des travaux et qu'au final, je peux le vendre en 2019, les travaux ne seront pas amortis
Je crois que je vais devoir les faire quand même, en plus je risque d'être emmerdé si je conserve l'appart vide.

C'est toujours pas réglé mdrrrrr
Tuez-moi.

Attel Malagate · 05/03/2024, 16h31

Citation :

Publié par Doudou Spuiii

C'est toujours pas réglé mdrrrrr
Tuez-moi.

Attends, ça fait plus de 6 ans que tu possèdes un appartement que tu loues pas?

**Doudou Spuiii** · 05/03/2024, 17h06

Citation :

Publié par Attel Malagate

Attends, ça fait plus de 6 ans que tu possèdes un appartement que tu loues pas?

En fait ça devrait plutôt faire 7 ans la.

**Jack Augoulot** · 05/03/2024, 17h08

Ca représente combien d'argent perdu ?

**Doudou Spuiii** · 05/03/2024, 17h42

Citation :

Publié par Jack Augoulot

Ca représente combien d'argent perdu ?

Si on parle du manque à gagner en terme de loyer non-perçus, je dirais 10-15k en comptant les impôts, charge etc. (Peut-être même plus, mais je préfère l'ignorer mdr)
Le pire, c'est si je me dis que j'avais pu vendre en 2017 et que j'avais tout foutu sur un PEA à la place mdr (le SP500 à fait x2 depuis), ou bien si j'avais juste racheté un autre logement et que je prenais en compte l'évolution des prix de l'immobilier (qui ont pris genre 50% depuis), alors que j'ai du péniblement renégocier 15% mon prix de vente. (J'en aurais sans doute foutu dans du Bitcoin en plus mdr), c'était vraiment un méga coup que je faisais y a 7 ans, maintenant, plus le temps passe, moins ça devient intéressant.
Sans parler que j'ai aussi en vente dans cette immeuble avec le promoteur un appart que ma mère louait comme complément à sa retraite.

Le pire, c'est que tout le monde est perdant, la mairie ça fait 6 ans qu'elle aurait pu encaisser de la taxe foncière sur 60-80 nouveaux foyers et encaisser des frais de notaire sur les ventes, le promoteur se serait fait de la thune, des étudiants auraient pu se loger au lieu de vivre dans des toiles de tente ou en coloc dans des fermes à xx km des universités, etc...

La le dernier rebondissement, on a signé le compromis avec le promoteur depuis plus d'un an, la mairie est aussi d'accord avec le projet, y a eu des concertations avec des riverains, et tout et tout, mais y en a quand même deux qui ont fait un recours qu'ils devraient logiquement finir par perdre mais juste ça fait perdre du temps à tout le monde.
Le jugement devait être rendu fin janvier, puis fin février car la mairie devait produire des justifs, mais ils ont rien fait, donc c'est repoussé sauf qu'on ne sait pas quand MDR. Dernier coup de fil, la nana en charge du dossier était dépitée et m'a dit en gros "On sait pas, on vous rappelle mi-mars".
La date du compromis va jusqu'en avril, mais si ça va plus loin, y a un des copropriétaire qui risque de vouloir se retirer du truc. (Car il s'est acheté une maison sur la mer en faisant un prêt relais car il pensait que c'était bon, bien joué, ça fait 1 ans qu'il doit payer vener d'intérêt, je capte pas pourquoi il a pris ce risque alors que ça faisait déjà 4-5 ans que c'était la merde lol)

**Belzebuk** · 06/03/2024, 03h40

Je me demandais les différentes manières de déclarer aux impôts les revenus locatifs générés par un local professionnel et le % d'imposition. Je sais pas si ma formulation est claire, la journée a été longue lol

Xubfin · 08/03/2024, 19h29

a priori revenus fonciers ou BIC selon le cas précis. le % est celui de l'IR donc progressif par tranche.

Pitit Flo -TMP · 11/03/2024, 13h54

Citation :

Publié par Max-x

Petite truc utile: oublie pas de faire mettre une clause de non pénalité en cas de remboursement anticipé.

Ah purée, j'y aurais pas pensé, merci je vais me renseigner

Bjorn · 11/03/2024, 18h33

Citation :

Publié par Pitit Flo -TMP

Ah purée, j'y aurais pas pensé, merci je vais me renseigner

À noter que ce conseil est à relativiser.
Certes les taux d'interets ont remonté mais malgré tout, le montant ne pouvant dépasser 3% du capital restant du ni 6 mois d'intérêt, ces indemnités ne sont jamais exorbitantes. Potentiellement quelques milliers d'euros. C'est appréciable de les faire sauter mais ça n'est pas toujours négociable, et il ne faut pas passer à cote d'un taux meilleur parce qu'on se bloque la dessus.

Leydjin · 12/03/2024, 08h49

J'ai contracté de nombreux prêts (de 100k à 400k), mais je n'ai jamais réussi à obtenir cette clause de remboursement sans pénalités. Les banques la détestent.

kidysputpikii · 12/03/2024, 09h38

Citation :

Publié par Leydjin

J'ai contracté de nombreux prêts (de 100k à 400k), mais je n'ai jamais réussi à obtenir cette clause de remboursement sans pénalités. Les banques la détestent.

j'ai fait 3 achats immo entre 2006, 2016 et 2023 avec le crédit mutuel je l'ai toujours eu, et même la première fois c'est mon banquier qui me l'a conseillé

Leydjin · 12/03/2024, 10h02

Citation :

Publié par kidysputpikii

j'ai fait 3 achats immo entre 2006, 2016 et 2023 avec le crédit mutuel je l'ai toujours eu, et même la première fois c'est mon banquier qui me l'a conseillé

Bah du coup c'est quoi la contrepartie ? C'est jamais "offert" quand il te le conseil. Ah, je précise que je passe toujours par courtier, c'est peut etre pour ca. J'ai des conditions top.

kidysputpikii · 12/03/2024, 10h05

Citation :

Publié par Leydjin

Bah du coup c'est quoi la contrepartie ? C'est jamais "offert" quand il te le conseil.

je ne sais pas, sûrement que le CM est mutualiste ? je suis passé voir des courtiers j'ai toujours eu des taux corrects, t'as emprunté où toi ?

Leydjin · 12/03/2024, 10h18

Citation :

Publié par kidysputpikii

je ne sais pas, sûrement que le CM est mutualiste ? je suis passé voir des courtiers j'ai toujours eu des taux corrects, t'as emprunté où toi ?

J'étais au Crédit Mutuel jusqu'en 2011, mais mon dieu, les frais et les tarifs étaient exorbitants. Je suis principalement au Crédit Agricole car j'ai également un compte professionnel important là-bas, et la banque ne veut pas se séparer de ce compte. Cela ne les a cependant pas empêchés de me proposer, il y a deux ans et demi, un taux de 1,95% sur un prêt de 360 000 €, que le courtier a réussi à renégocier à 1% (c'est fou hein ?). Au moins, maintenant, je sais que même le rachat de prêt ne sert plus à rien.
Maintenant, je vais m'attaquer de front à l'assurance prêt sur laquelle il se gave bien.

Bjorn · 12/03/2024, 10h52

Crédit mutuel ça veut tout et rien dire vu que c'est régionalise, les différentes fédérations n'ont pas la même politique.
Mais effectivement sur certaines fédération ils sont pas du tout compétitif au niveau taux, c'est pas leur stratégie de recrutement, donc ils peuvent t'offrir ça vu que ton taux est plus élevé.
Après potentiellement on peut aussi bien tomber et être dans la cible visée et bénéficier de bonnes conditions.

Dans tous les cas, comme je le disais plus haut, ca coûte rien d'essayer de le négocier mais ça n' est pas quelque chose sur lequel il faut forcément s'arcbouter, le mieux est de simuler combien ca coûterait (si on pense vendre dans 5 ans par exemple c'est assez facile de simuler un tableau d'amortissement pour voir combien on paierait de frais, le max entre 6 mois d'intérêt et 3% du capital restant du) et de voir si ça rend la proposition inintéressante ou pas.

Lesterknob · 23/04/2024, 21h15

Immobilier : louer ou vendre.
Je réfléchis un peu à mes options futures, et c'est vrai que j'aimerais, pourquoi pas, avoir une maison à la campagne. J'habite actuellement un appart en plein centre.
Je pourrais le louer peut-être 1200e par mois (mais charges incluses je crois). Le crédit me coute 1100e par mois (il y a de l'apport derrière).
Mais, problème, si je le loue vide, l'imposition est confiscatoire. Si je le loue meublé, je risque d'avoir des locataires présents moins longtemps ?
Je suis dans la tranche à 41%, je paierais donc soit 58% d'imposition sur le loyer, soit 37%. On peut arrondir à 45 avec les frais (frais de gestion locative, car je ne serai plus sur place, frais de garantie)

Donc le loyer me rapporterait 650e par mois, maximum. 450e maximum si je loue vide.
En meublé il risque d'y avoir un peu de vacance, un peu plus de frais d'agence à l'entrée à payer, donc partons sur un chiffre de 600 par exemple.
Duquel il faut encore déduire potentiellement quelques frais. Frais de déménagement de toutes mes affaires (sauf à laisser les locataires dormir dans mon propre lit et en racheter un autre), frais de remise en état de l'appartement à la fin de la location, si jamais les locataires me demandent de réaliser des travaux..
Est-ce que le risque de squat, la charge mentale de la gestion, vaut 400-600 balles par mois ?
Il faut aussi ajouter les autres économies : contrat EDF, peut-être 50 balles, une assurance légèrement moins chère de quelques euros par mois, bref ça ira pas chercher très loin.

Si je vends, je perds mes frais de notaire, mais je m'économise le paiement des charges de copro, la TF...

Bref, dans ma situation il semblerait que je sois perdant dans tous les cas.
Et avec de la courte durée, cela pourrait donner quoi, niveau revenu et imposition ? En donnant les clés à une boite de gestion et éventuellement en venant y habiter de temps à autres comme résidence secondaire.

On est très loin du locataire qui paie le crédit du proprio. Si je gagnais 500 nets, ça me paierait tout juste les intérêts (220), la TF (130), et les charges non récupérables. Bref, l'argent qui partirait de ma poche vers mon crédit rembourserait juste le capital.

LePetitCheval2Manège · 24/04/2024, 09h26

Meuble, et mets-y une collocation.
La vacance sera partielle s'il y en a, le loyer global sera plus élevé, et tu passes par du LMNP pour réduire tes charges.

C'est probablement la meilleure option, même si ça demande de la gestion.

jaxom · 24/04/2024, 10h05

colloc ou courte durée selon ton emplacement geographique oui ( voire un mix des deux) . On surtaxe l'immobilier de plus en plus, les charges augmentent en parallèle , et après on se plaint que les proprios essayent d'optimiser.

Sinon montage fiscal pour ne plus avoir les loyers en IR ( sarl de famille ou sci avec holding plus tard pour réinvestir le gain sur d'autres biens)

**Quild** · 24/04/2024, 10h32

Citation :

Publié par Lesterknob

On est très loin du locataire qui paie le crédit du proprio. Si je gagnais 500 nets, ça me paierait tout juste les intérêts (220), la TF (130), et les charges non récupérables. Bref, l'argent qui partirait de ma poche vers mon crédit rembourserait juste le capital.

Unpopular opinion : Le coût de ton crédit, c'est les intérêts que tu paies. Le reste, le remboursement de capital, c'est de l'épargne pour toi.
Ca impacte ton niveau de vie, c'est sûr, mais on est bien dans le cas d'un locataire qui paie le coût de ton crédit et les charges.
Et dans tes impôts, tu vas pouvoir déduire des trucs (les travaux de copro, les intérêts, etc...)

La situation où le loyer perçu couvre les mensualités du crédit qui ont permis d'acheter le bien et les autres coûts, ça reste une aberration.

Perso j'avais loué en meublé micro-BIC, j'étais imposé sur 50% du loyer perçu. Ptêt pas le + intéressant mais le + facile.
Ce qui m'a coûté + cher c'est que mon locataire m'a rendu l'appartement 3 ans et demi couvert de moisissures partout, mobilier ruiné (des poissons d'argent qui avaient fait leurs nids dans des meubles ikea, matelas moisi, revêtement canapé nické, tambour machine désolidarisé parce que trop chargé, WC irrécupérables même à l'acide, un domino électrique qui avait cramé à cause d'une surtension (pas forcément sa faute mais il m'a rien dit) et une partie des prises qui fonctionnait donc plus, etc...).

Ca m'a refroidi de l'investissement locatif, j'ai tout viré, j'ai rafraichi (6k€ de nettoyage, peinture et électricité), vendu l'an dernier (mieux que si ça avait été quelques mois plus tard, bien pire que si ça avait été quelques mois plus tôt :/) et basta.
Dans mon cas je louais mon ancien appart où j'avais vécu 4 ans sans soucis, donc ça faisait particulièrement mal au cœur. Perdu un pote de 17 ans en passant.

Lesterknob · 25/04/2024, 05h45

Ça n'a rien d'une aberration. L'investissement immobilier en direct est un investissement en concurrence avec d'autres.
Si j'ai une somme à placer, je ne vais pas privilégier l'immo.
La somme que j'ai mise en apport pourrait me rapporter environ 600€ moins 30% d'impôts soit 420 par mois..
À comparer avec 600€ moins les intérêts, la taxe foncière, les charges, soit 200 par mois maxi.
Rendement moindre, risque infiniment supérieur. Faut pas s'étonner si l'offre locative baisse

znog · 25/04/2024, 07h07

Citation :

Publié par Lesterknob

Ça n'a rien d'une aberration. L'investissement immobilier en direct est un investissement en concurrence avec d'autres.
Si j'ai une somme à placer, je ne vais pas privilégier l'immo.

Tout à fait, mais ce qui constitue l'intérêt de l'immobilier, c'est qu'il sert aussi de garantie pour l'endettement et permet au bout de 15-20 an d'être propriétaire d'un bien que l'on n'aurait sinon pas eu.

Donc soit tu peux financer par l'endettement moins cher que tu emprunte et dans ce cas même avec un rendement faible tu as un effet de levier et "c'est toujours ça de pris", soit tu as du cash et là clairement il faut l'investir ailleurs.

Après évidemment il y a un risque : de mauvais choix d'investissement, de chute du marché (pas dans l'immédiat, mais à plus LT).

Citation :

Publié par Lesterknob

Immobilier : louer ou vendre.
Je réfléchis un peu à mes options futures, et c'est vrai que j'aimerais, pourquoi pas, avoir une maison à la campagne. J'habite actuellement un appart en plein centre.

Ça par contre, c'est la vraie question : ton/votre projet de vie et ce que tu ferais de cette nouvelle maison. Selon la distance aux écoles/boulots/commerces/docteurs , Il y a derrière des dizaines d'heures de déplacement par mois (c'est un choix de passer tant de sa vie dans une bagnole) un paquet de litres de carburant (c'est un choix de polluer alors qu'on a atteint les limites planétaire), une facture de chauffage et d'entretien qui explose pour toi (et pour toute la famille). Et on ne parle pas des potentielles nuisances de la campagne genre pesticides et autres

Et une perte si tu dois être mobile et revendre/divorcer.

Bref attention à ne pas prendre le problème à l'envers, rien ne te force à acheter une maison à la campagne, tu peux prendre un meilleur appartement en ville, rester en proche banlieue..

Leydjin · 25/04/2024, 08h05

Citation :

Publié par znog

Et on ne parle pas des potentielles nuisances de la campagne genre pesticides et autres

Je suis d'accord sur presque tout, mais seulement partiellement. Les zones, la taille des villes (certains considèrent qu'une ville compte des centaines de milliers d'habitants) et des villages (300, 1500, 3000 habitants ???), les accès routiers, le contexte familial, le type de magasins et de loisirs, les écoles, etc., sont autant de facteurs à prendre en compte. Il est donc difficile de comparer ou d'argumenter avec des exemples généraux. Par exemple, pour certaines personnes, faire quotidiennement un trajet de 50 kilomètres pour se rendre au travail peut sembler extrême, alors que pour d'autres, cela reste une distance normale et acceptable.

En ce qui concerne la pollution de l'air, elle est un facteur majeur dans les grandes villes, même si les pesticides à la campagne ne doivent pas être sous-estimés. Cependant, je peux faire de nombreux parallèles pour en arriver souvent à la même conclusion : la vie à la campagne reste moins stressante et plus saine dans la plupart des cas.
Je pense donc qu'il est essentiel de considérer chaque situation individuellement, en tenant compte de tous les facteurs pertinents, avant de prendre une décision. Cependant, il est vrai que nos choix peuvent parfois être influencés par des coups de cœur ou des raisons personnelles, et pas uniquement par des critères rationnels ou de rentabilité. Dans la plupart des cas, nos décisions résultent d'un mélange complexe de différents facteurs.

Dans le cas présent, il semble que la recherche de rentabilité soit le principal moteur de la décision. Cependant, il est important de ne pas négliger les aspects non financiers comme tu le souligne, tels que la qualité de vie et le bien-être personnel.

DK · 25/04/2024, 08h19

Déménagement à la campagne en début d’année (retour devrais-je dire). Jamais de la vie je referai le chemin inverse

On y gagne tellement en qualité de vie !

Piergeiron · 25/04/2024, 09h06

Citation :

Publié par znog

Ça par contre, c'est la vraie question : ton/votre projet de vie et ce que tu ferais de cette nouvelle maison. Selon la distance aux écoles/boulots/commerces/docteurs , Il y a derrière des dizaines d'heures de déplacement par mois (c'est un choix de passer tant de sa vie dans une bagnole) un paquet de litres de carburant (c'est un choix de polluer alors qu'on a atteint les limites planétaire), une facture de chauffage et d'entretien qui explose pour toi (et pour toute la famille). Et on ne parle pas des potentielles nuisances de la campagne genre pesticides et autres

J'ai vécu 25 ans dans une grande ville et ai toujours eu moins de 10 km à parcourir pour école/travail.
J'habite désormais à la campagne (bled de 3000 habitants à 10 km d'une ville moyenne, reliée par la voie rapide), avec 20 km à parcourir en voiture (non négociable, je suis TZR) et mes trajets sont au pire deux fois plus courts qu'ils n'étaient en ville.
Sans compter la pollution de l'air en ville, les nuisances sonores, les gens typiquement bien plus désagréables (et, étonnamment, moins civilisés) en ville, les prix plus élevés ... le fait de devoir se garer qui est souvent une sinécure également.
Et j'ai tout ce qu'il me faut à proximité.

Pour rien au monde je ne retournerai vivre en ville.

Le seul vrai désavantage est l'accès aux grandes institutions : formations scolaires et hôpitaux mais c'est à peu près tout.

Attel Malagate	Citation : Publié par Doudou Spuiii C'est toujours pas réglé mdrrrrr Tuez-moi. Attends, ça fait plus de 6 ans que tu possèdes un appartement que tu loues pas?
05/03/2024, 16h31

Doudou Spuiii	Citation : Publié par Attel Malagate Attends, ça fait plus de 6 ans que tu possèdes un appartement que tu loues pas? En fait ça devrait plutôt faire 7 ans la.
05/03/2024, 17h06

Jack Augoulot Oracle	Ca représente combien d'argent perdu ?
05/03/2024, 17h08

Belzebuk [SBamb] Alpha & Oméga	Je me demandais les différentes manières de déclarer aux impôts les revenus locatifs générés par un local professionnel et le % d'imposition. Je sais pas si ma formulation est claire, la journée a été longue lol
06/03/2024, 03h40

Xubfin Alpha & Oméga	a priori revenus fonciers ou BIC selon le cas précis. le % est celui de l'IR donc progressif par tranche.
08/03/2024, 19h29

Pitit Flo -TMP Alpha & Oméga	Citation : Publié par Max-x Petite truc utile: oublie pas de faire mettre une clause de non pénalité en cas de remboursement anticipé. Ah purée, j'y aurais pas pensé, merci je vais me renseigner
11/03/2024, 13h54

Leydjin [DA] Alpha & Oméga	J'ai contracté de nombreux prêts (de 100k à 400k), mais je n'ai jamais réussi à obtenir cette clause de remboursement sans pénalités. Les banques la détestent. Dernière modification par Leydjin ; 12/03/2024 à 08h59.
12/03/2024, 08h49

kidysputpikii Alpha & Oméga	Citation : Publié par Leydjin J'ai contracté de nombreux prêts (de 100k à 400k), mais je n'ai jamais réussi à obtenir cette clause de remboursement sans pénalités. Les banques la détestent. j'ai fait 3 achats immo entre 2006, 2016 et 2023 avec le crédit mutuel je l'ai toujours eu, et même la première fois c'est mon banquier qui me l'a conseillé
12/03/2024, 09h38

Leydjin [DA] Alpha & Oméga	Citation : Publié par kidysputpikii j'ai fait 3 achats immo entre 2006, 2016 et 2023 avec le crédit mutuel je l'ai toujours eu, et même la première fois c'est mon banquier qui me l'a conseillé Bah du coup c'est quoi la contrepartie ? C'est jamais "offert" quand il te le conseil. Ah, je précise que je passe toujours par courtier, c'est peut etre pour ca. J'ai des conditions top.
12/03/2024, 10h02

kidysputpikii Alpha & Oméga	Citation : Publié par Leydjin Bah du coup c'est quoi la contrepartie ? C'est jamais "offert" quand il te le conseil. je ne sais pas, sûrement que le CM est mutualiste ? je suis passé voir des courtiers j'ai toujours eu des taux corrects, t'as emprunté où toi ?
12/03/2024, 10h05

LePetitCheval2Manège Immortel / Immortelle	Meuble, et mets-y une collocation. La vacance sera partielle s'il y en a, le loyer global sera plus élevé, et tu passes par du LMNP pour réduire tes charges. C'est probablement la meilleure option, même si ça demande de la gestion.
24/04/2024, 09h26

jaxom Alpha & Oméga	colloc ou courte durée selon ton emplacement geographique oui ( voire un mix des deux) . On surtaxe l'immobilier de plus en plus, les charges augmentent en parallèle , et après on se plaint que les proprios essayent d'optimiser. Sinon montage fiscal pour ne plus avoir les loyers en IR ( sarl de famille ou sci avec holding plus tard pour réinvestir le gain sur d'autres biens)
24/04/2024, 10h05

DK Alpha & Oméga	Déménagement à la campagne en début d’année (retour devrais-je dire). Jamais de la vie je referai le chemin inverse On y gagne tellement en qualité de vie !
25/04/2024, 08h19

[Immobilier] Louer ou acheter ?

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