[Immobilier] Louer ou acheter ?

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Citation :
Publié par Touful Khan
Non. Le marché parisien est un marché de pénurie et je vois mal comment cela pourrait changer. La population augmente et l'espace est fini.
Non, la population de Paris diminue tendanciellement.
Même en terme de "ménage" c'est en diminution.
Il y a de quoi s'amuser avec le site de l'INSEE
https://www.insee.fr/fr/statistiques...#chiffre-cle-2

Maintenant savoir si ça va continuer à baisser ou pas, c'est un grand mystère.
Il y a quand même beaucoup de logements vacants, reste à savoir ce que c'est et si les proprios vont finir par vendre où si ils vont attendre que ça remonte.
Et si ils vendent ça sera à qui? Si c'est pour faire du meublé touristique ça limitera probablement la baisse.
Lien direct vers le message - Vieux 05/12/2023, 16h29
Citation :
Publié par Belzebuk
En plus des évolutions sur le PTZ, la fiscalité de la location va évoluer avec un gros changement apporté à la LMNP déclarée au réel. L'amortissement sera pris en compte dans la plus value générée en cas de revente du bien.

Le régime micro-bic va également évoluer puisqu'il passe d'un abattement de 50% à un :
- Abattement de 30% si vous louez meublé pour une courte durée avec 15 000 € maximums par an.
- Abattement de 40% pour un bien loué plus de 9 mois avec un seuil de 46 000 € pour le meublé. (taux aussi valable pour le vide que nous évoquerons après).
- Abattement de 60% pour les gites de tourisme 3 étoiles ou chambre d'hôtes.

Le site "corrige ton impôt" détaille bien les modifications qui vont probablement être validées par le Senat.
C'est pas la première fois que je vois passer ça et l'amendement est toujours mal interprété / mal lu.

La prise en compte de l'amortissement dans PV (comme en LMP actuellement) ne concerne que les meublés de tourisme courte durée:

Cf l'amendement lui même:
Citation :
Le cas échéant, pour les locaux mentionnés au I de l'article L. 324-1-1, cette plus ou moins-value est majorée de la somme des amortissements déduits depuis l’acquisition des locaux en application du 2. de l’article 38.
Et quand on visite le I de l'article mentionné, on y voit:
Citation :
Pour l'application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.

Bref, on vise les Airbnb et consorts, comme l'illustre M. Cazeneuve dans son exposé sommaire:
Citation :
[...]
Ce phénomène aux facteurs multiples est amplifié par le régime fiscal particulièrement avantageux de la location de meublés qui font désormais l’objet de stratégies de mise en location quasiment professionnelle notamment sur les plateformes de location. Ces stratégies conduisent à l’éviction des résidents permanents des zones tendues. Pour lutter contre cette situation, il convient de diminuer les différences fiscales qui favorisent la location de logements meublés notamment à un usage touristique au détriment de la location nue de long terme.
[...]
Mon comptable en ligne m'a aussi fait le coup avec leurs emails quasi paniqués, pourtant l'amendement est clair et simple.

Selon moi, c'est un excellent rabotage d'une niche fiscale qui profite à des gens qui contribuent à la crise du logement actuelle dans les grandes villes. On va définitivement dans le bon sens même si selon moi encore, ces locations courtes durées Airbnb et consorts devraient avoir leur propre régime fiscal, bien plus punitif que le régime LMNP ou nu.
Lien direct vers le message - Vieux 05/12/2023, 16h36
Citation :
Publié par aziraphale
Non, la population de Paris diminue tendanciellement.
Les candidats sont toujours plus nombreux, qu'ils n'y arrivent pas est un autre souci. Mais cela est un facteur qui rend une baisse de 20% extrêmement improbable.
Lien direct vers le message - Vieux 05/12/2023, 16h37
Citation :
Publié par kadde
Bonjour à tous,

On souhaite acheter avec ma conjointe maintenant qu'on a fini nos études respectives et qu'on en a un peu marre de lâcher 800€ de loyer par mois pour un service vraiment moyen.
Actuellement on tourne autour de 4k2/mois au total ce qui nous fait un maximum d'emprunt autour de 1400€.
L'objectif c'était rester un peu en dessous et on pouvait emprunter facilement 300-320k avec des taux à 1.2% mais aujourd'hui on est plutôt sur du 220-230k j'ai l'impression.

J'ai vu que les conditions du PTZ c'était sur N-2 et comme elle était alternante, ses revenus n'étaient pas imposables.
Est-ce que certains d'entre vous ont déjà utilisé ce dispositif? Si oui c'est pas trop galère?
On a un premier RDV à la banque histoire d'avoir une première idée cette semaine mais j'ai l'impression que ce soit pas trop proposé....
Les revenu des alternant ne sont pas non imposable hein.
Ils sont la plupart du temps trop bas pour générer de l'impôts, mais il faut quand même les déclarer.
Aucune idée de si ça aura un impact pour ton projet par contre.
Si quelqu'un vois que ta copine était alternante N-2 et que sa fiche d'imposition est a 0, ca peut faire tiquer mais je pense que personne ne regardera ce niveau de détail.
Citation :
Publié par Lrgn
j'ai bénéficié du PTZ sur un achat neuf sur plan, en 2018, c'est franchement pas compliqué pour l'obtenir, déjà c'est largement pris en compte par les promoteurs, ils doivent vendre à 90% soit du pinel, soit du primo accédant. de mes souvenirs, à par fournir les documents, c'est la banque qui gère, vue que c'est pris en compte avec les autres crédits pour le lissage des mensualités. et pour y accéder, les critères sont quand même assez élevé, environ 37k max de revenue imposables, en n-2 pour une personne seule, je n'ai plus le barèmes en tête pour 2 personnes, mais c'est très accessibles.

Dans mon cas c'était en Zone A, je ne sais pas si ça joue sur les tranches, ou uniquement sur le montant accordé.
J'ai bénéficié du PTZ en 2021 et effectivement c'est plutôt simple dans le sens ou c'est la banque qui gère tout, cependant il y a beaucoup plus de documents a fournir (enfin c'est ce qu'a dit ma courtière, je n'ai jamais fait de crédit sans PTZ donc je n'ai pas personnellement d'élément de comparaison)

Par contre l'accessibilité c'est pas si facile.

Pour du neuf ou de la construction c'est partout en France, mais pour de l'ancien c'est exit les grande ville, zone B2 et C uniquement (bleu clair et blanc sur la carte)
Et il faut obligatoirement prévoir des travaux d'amélioration qui coute au moins 25% du total du projet (donc tu peut pas acheter de l'ancien en bon état mdr)
289707-1701795638-4563.png

En Zone C, pour 2 personnes c'est 33k6 max N-2, sachant que 2 personne au SMIC (N-2 donc 2021) sont a 29.5k, si t'a eu quelques primes ou que t'a une bonne mutuelle (ca rentre dans le net imposable) tu est plus très loin.

L'obtenir tôt pour bénéficier du calcul N-2 est une excellente idée, on a fait pareil, on a signé en Novembre 2021. 2 mois plus tard et on ne pouvais plus bénéficier du PTZ

@kadde : Si tu travail dans le privé, tu a aussi droit au pret accession logement si achat dans le neuf ou construction (les plafond sont aussi calculé sur N-2 et un peu plus élévé que le PTZ donc si tu a le PTZ tu a forcement celui là.

https://www.actionlogement.fr/sites/...pli_sept23.pdf
Lien direct vers le message - Vieux 05/12/2023, 18h13
Télécharger la pièce jointe
Citation :
Publié par (0)Draki
Les revenu des alternant ne sont pas non imposable hein.
Ils sont la plupart du temps trop bas pour générer de l'impôts, mais il faut quand même les déclarer.
Non. Les apprentis sont exonérés jusque 19k et des patates et ne doivent pas déclarer jusque à ce seuil

https://www.impots.gouv.fr/particulier/salaires-et-assimiles#:~:text=Les%20apprentis%20b%C3%A9n%C3%A9ficient%20d'exon%C3%A9ration,r%C3%A9gi%20par%20les%20articles%20L.
Lien direct vers le message - Vieux 05/12/2023, 20h00
Citation :
Publié par Bjorn
Pour un apprentis oui, pour un contrat pro non.

(Mais je l'ignorais pour les apprenti, merci de l'info )
Lien direct vers le message - Vieux 05/12/2023, 20h50
Citation :
Publié par No One
C'est pas la première fois que je vois passer ça et l'amendement est toujours mal interprété / mal lu.

La prise en compte de l'amortissement dans PV (comme en LMP actuellement) ne concerne que les meublés de tourisme courte durée:

Cf l'amendement lui même:

Et quand on visite le I de l'article mentionné, on y voit:

Bref, on vise les Airbnb et consorts
Ah, ça me rassure de lire ça. Je suis tout de même surpris que des sites plutôt sérieux soient passés à côté.
Lien direct vers le message - Vieux 05/12/2023, 21h26
Merci pour les retours!

Effectivement ma conjointe était en apprentissage donc 0 de déclaration sur les années 2021-2022.
J'ai regardé on serait en zone B2 sur notre zone de recherche donc ça passe aussi.

Par contre je comprend pas bien, c'est 25% du montant du PTZ en travaux ou du prix total de la maison?
Parce que ça change beaucoup le montant des travaux obligatoires...
Surtout que je suppose que tu dois fournir des factures d'entreprises pour la pose etc?
Ou l'achat des matériaux ça suffit?

Et malheureusement je suis dans une administration publique, donc 0 aide à l'achat :/
Lien direct vers le message - Vieux 05/12/2023, 21h58
Petite question concernant l’achat d’une maison qui pour des problèmes d’assainissement est en train de me filer des doigts vu la tournure que ça prend et heureusement que j’ai pas encore signé le compromis.

Nous partons d’une maison avec une fosse sceptique non conforme, pas d’épandage et peu de possibilités d’y remédier sans gros investissements.

Donc j’envisage le raccordement à l’assainissement collectif qui est à 130 mètres. Le service d’assainissement me dit que c’est pas possible car la limite qu’il s’autorise c’est 100 mètres. Pourtant tout travaux sur la voie publique est à la charge excluvise de l’usager donc moi.

Pire encore le terrain de la maison est sur deux niveaux dont le supérieur surplombe de plus de 6 mètres la parcelle inférieure où est implanté la maison. Cette partie supérieure est à proximité d’un conduit de tout à l’égout. Alors le service assainissement m’impose de me brancher via la parcelle supérieure ce qui implique une installation fastidieuse ou le terrain rocheux doit être labouré sur toute la largeur, l’installation d’une pompe de relevage, … Bref c’est une vraie plaie.

Donc la question est : Un service d’assainissement a t’il toute autorité pour définir les conditions de raccordement au tout à l’égout sachant que la solution initiale de creuser sur 130 mètres est plus économique dès le départ.

J’ai beau expliqué l’absurde de la situation ils ne veulent rien entendre.

Merci des éventuelles réponses que vous pourriez avoir
Lien direct vers le message - Vieux 06/12/2023, 17h27
Tu voulais écrire « nous parlons » ? J’y connais rien au sujet mais clairement vu le lot de galères avant même d’être dedans je fuirais.
Lien direct vers le message - Vieux 06/12/2023, 18h05
Plus économique pour toi n'est pas un argument valable pour une administration, surtout en matière d'urbanisme. Ton notaire en pense quoi ? Il a des relations à la mairie ?

Le plus simple, mais le plus coûteux si je comprends bien, serait d'aménager toi-même l'installation du bousin... peut-être que tu as là un levier de négociation pour le prix de la propriété ?
Lien direct vers le message - Vieux 06/12/2023, 19h52
Citation :
Publié par Jack Augoulot
Plus économique pour toi n'est pas un argument valable pour une administration, surtout en matière d'urbanisme. Ton notaire en pense quoi ? Il a des relations à la mairie ?

Le plus simple, mais le plus coûteux si je comprends bien, serait d'aménager toi-même l'installation du bousin... peut-être que tu as là un levier de négociation pour le prix de la propriété ?
Le service d’assainissement me dit que le maire n’a pas pouvoir de dérogation aux 100 mètres maxi.

Mais quand je parle de rentabilité économique c’est qu’une tranchée de 130 mètres me coûterait moins cher dès le début qu’une installation qui contourne toute la maison avec une pompe de relevage qui propulse ma merde sur 6 mètres pour finir dans le tout à l’égout en face. Surtout que peut importe l’option le service d’assainissement annoncé d’emblée de participer à aucun frais, donc dans l’absolu ils auraient la même quantité d’eaux usées à traiter.

Mon notaire ne prend pas position spécifiquement, disons que le tout peut être une bonne affaire si je prend en charge moi même le contentieux avec le service d’assainissement sans garantie de succès, dans le cas contraire j’ai une pompe à merde pour la vie.
Lien direct vers le message - Vieux 06/12/2023, 21h07
Citation :
Publié par Airmed / Ildefonse
Et faire une fosse septique entre les 2 pour réduire la distance, c'est pas possible ?
Non car ils obligent au raccordement vu que le tout à l'égout est sur la partie supérieure du terrain, mais en l'état avec un sol rocheux sans possibilité d'épandage je devais partir pour une micro-centrale d'épuration donc j'avais fait le deuil facilement sur la solution individuelle.
Lien direct vers le message - Vieux 07/12/2023, 00h18
Citation :
Publié par Kitano Must Die
En dehors de ce problème la maison était très compétitive avec beaucoup de potentiel et une vue superbe, c'est vraiment du gâchis pour 30 mètres de tranchée
Si elle est très compétitivité c'est justement sûrement à cause de ce problème. À moins d'être un pro du bâtiments qui va pouvoir le gérer à moindre frais, je fuirais aussi.
Lien direct vers le message - Vieux 07/12/2023, 09h23
Citation :
Publié par Bjorn
Si elle est très compétitivité c'est justement sûrement à cause de ce problème. À moins d'être un pro du bâtiments qui va pouvoir le gérer à moindre frais, je fuirais aussi.
C'est exactement ça.
Soit tu as l'avantage concurrentiel de SAVOIR gérer ce genre de merde et tu es la personne idéale pour acheter ce genre de bien.
Soit non et vaut mieux fuir et trouver un truc qui correspond à ce que TOI tu peux gérer.
C'est une bonne affaire, pas ta bonne affaire.
Lien direct vers le message - Vieux 07/12/2023, 11h05
En plus honnêtement je trouve que la pompe de relevage c'est pas une solution à long terme. C'est un coût qu'il va falloir budgéter en plus en réparations/changement dans le futur, donc ce n'est pas un bon coup immobilier.
Lien direct vers le message - Vieux 07/12/2023, 12h29
Citation :
Publié par kadde
Merci pour les retours!

Effectivement ma conjointe était en apprentissage donc 0 de déclaration sur les années 2021-2022.
J'ai regardé on serait en zone B2 sur notre zone de recherche donc ça passe aussi.

Par contre je comprend pas bien, c'est 25% du montant du PTZ en travaux ou du prix total de la maison?
Parce que ça change beaucoup le montant des travaux obligatoires...
Surtout que je suppose que tu dois fournir des factures d'entreprises pour la pose etc?
Ou l'achat des matériaux ça suffit?

Et malheureusement je suis dans une administration publique, donc 0 aide à l'achat :/
J'ignore si cela concerne tout les corps de metier, peut être que le banquier demandera des garanties sur les capacité a faire des travaux de gros oeuvre, mais nous avons inclu dans le credit les materiaux type cloture exterieur, portail, sol interieurs, peintures, en précisant que nous ferons nous même les travaux, et cela n'a pas poser de problème.
Lien direct vers le message - Vieux 07/12/2023, 18h11
Citation :
Publié par (0)Draki
J'ignore si cela concerne tout les corps de metier, peut être que le banquier demandera des garanties sur les capacité a faire des travaux de gros oeuvre, mais nous avons inclu dans le credit les materiaux type cloture exterieur, portail, sol interieurs, peintures, en précisant que nous ferons nous même les travaux, et cela n'a pas poser de problème.
On a rencontré notre banquier hier, même si je pense qu'on peut négocier via courtier ou autre...
Concernant le PTZ 25% du prix total de la maison en travaux et obligation de passer par des entreprises certifiés (je sais plus laquelle).
Je lui ai posé la question concernant l'achat des matériaux, selon lui c'était possible il y a quelques années mais ce n'est plus le cas.

Bon par contre taux à 4.6% hors assurance, autant dire qu'on va pas aller loin avec ça
Lien direct vers le message - Vieux 07/12/2023, 20h07
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