[Neirdan]

Je reviens histoire de demander l'avis des experts de l'immobilier.

Je possède un appartement sur Mulhouse que j'ai acheté 60k€ en avril 2016, j'y ai effectué 6k€ de travaux en le transformant de 2 pièces à 3 pièces.
Le bien est de 80m² au sol et 50m² carrez, repeint à neuf, sols neufs, fenêtres neuves, isolation améliorée, éléctricité refaite, SdB récente, il est propre et louable de suite.
Il est situé en centre-ville mais pas l'hyper centre (donc pas de difficulté de circulation/stationnement) dans une rue calme, poutres apparentes, cour privative avec possibilité de garer vélo/moto, mezzanine.

Les acheteurs potentiels font tout pour ne pas valoriser les 30m² qui ne sont pas en loi carrez (et j'en compterai bien 10 de plus si j'ajoute la mezzanine).
J'ai essayé de le vendre en direct, sans succès, les acheteurs sont surtout des profils investisseurs, j'en attendais au moins mon prix d'achat + travaux, soit 66k.
J'ai eu une offre à 65k d'un type qui s'est entété sur sa propale, alors que je lui avais bien dit qu'à 66k c'était bon. Il a joué, j'en ai eu plein le cul, il a perdu, pour 1k de différence.

Le bien peut se louer à 600€ / mois, c'est à dire qu'en renta locative brute (achat à 66k + 8% de frais de notaire), on arrive à + de 10%.

Je cherche à vendre le bien parce que je suis à l'autre bout de la France, mais sur le principe:

- Je n'ai pas besoin de l'argent de la vente, qui devrait être de 24k€ une fois les frais déduits (mainlevée d'hypothèque, remboursement anticipé, diagnostics) (il reste un prêt de 11,5 ans à 325€ / mois, soit 40k€).

- J'hésite à louer le bien, je pourrai moi même en tirer une renta locative brute de + de 10%, en le mettant en gestion dans une agence, il devrait rapporter en net avant impot 2000€ / an (frais de gestion d'agence + taxe foncière + coût du prêt), puis rapporter 5800€ / an d'ici 11 ans.

- Je souhaite acheter un bien immobilier qui sera ma résidence principale, je ne sais pas comment le fait de posséder un bien locatif à côté va impacter ma capacité d'emprunt, sachant que j'ai un salaire net de +/- 2000€ et que je vise un bien à +- 100k

- Avantage: le bien est en Quartier Prioritaire de la Ville, c'est à dire exonérations ou réductions d'impôts (CFE, taxe foncière)


Donc la question que je me pose: Vendre ou louer ?
Dans l'idée, je ne souhaite pas me créer un patrimoine de biens locatifs.

Message supprimé par son auteur.

[Ex-voto]

Les loyers plus ça dure plus tu gagnes, je pense que ton bien est vendable:
66000+600*30*12=282k et encore je t'ai donne que 30 ans d'espérance de vie.
Tiens bon, ne te fais pas arnaquer par un investisseur plus malin que toi.

[Sharnt]

@Shyjun de ma compréhension c'est une partie du travail du notaire de vérifier ce genre de choses.
Si vous n'avez vu aucun défaut, c'est alors un vice caché potentiellement ou une ritournelle comptable ou une idiotie.

Dans tous les cas tu es couvert par le notaire.
La SCI est peut être en redressement fiscal et cherche à vendre très vite, pas mal de raisons sont possibles.

Des nouvelles pour ceux que ça intéresse:
Achat terminé, semaine prochaine travaux d'entrée et déménagement, ça me fatigue d'avance, le marathon est bientôt terminé!

[Assurancetourix]

Citation :

Publié par Ex-voto

Les loyers plus ça dure plus tu gagnes, je pense que ton bien est vendable:
66000+600*30*12=282k et encore je t'ai donne que 30 ans d'espérance de vie.
Tiens bon, ne te fais pas arnaquer par un investisseur plus malin que toi.

+1 !

Blague à part le rendement me parait très bon et t'as déjà fait les trucs chiants (travaux). A part si tu es réfractaire à l'idée de louer..

[sinernor]

Quelqu'un a-t-il un logiciel de calcul pour le taux de rentabilité d'un appartement à partir d'un loyer?

[Neirdan]

Merci pour les réponses, ce n'est pas que je n'ai pas envie de louer, c'est juste ma distance physique par rapport au bien (1000km), vu que je suis bricoleur et que je préfère faire les travaux d'entretien moi même plutôt que de passer par des prestataires. Sans compter que le taux d'occupation devrait être de 60% minimum pour être un minimum rentable.
Je n'ai juste pas envie que le bien devienne une source de souci potentiel (loyers impayés, casse, frais...)

Citation :

Publié par sinernor

Quelqu'un a-t-il un logiciel de calcul pour le taux de rentabilité d'un appartement à partir d'un loyer?

Ta rentabilité brute: Loyer potentiel * 12 * 100 / Coût d'achat (= prix + frais de notaire + frais d'agence)
Pour la renta nette, cela dépend si tu as des frais de gestion ou si tu gères toi même, la taxe foncière, les charges non récupérables (assurance proprio non occupant).

[Lael]

Citation :

Publié par sinernor

Quelqu'un a-t-il un logiciel de calcul pour le taux de rentabilité d'un appartement à partir d'un loyer?

Le rendement brut se calcul facilement :
Rendement brut = loyer annuel / ( prix FAI + notaire + frais bancaires )
En général j'arrondis de la sorte : rendement brut = loyer annuel / (prix FAI * 1.1)

Mais il y a des plugins comme RendementLocatif à mettre dans ton navigateur si tu veux que le montant calculé apparaisse directement sur les annonces seloger, leboncoin, etc...

[Touful Khan]

J'ai loué mon premier appartement en étant à l'étranger et ca posait aucun souci. C'est un peu lourd si tu loues un studio a des étudiants mais du moment ou tu as un locataire stable ca se gère izi, au pire pour les trucs urgent j'envoyais une connaissance.
C'était évidemment un meilleur choix que vendre.
Le taux de remplissage de ton appart sera pas défini par ce à quoi il ressemble, mais par l'endroit ou il se situe. La qualité du bien joue qu'en concurrence locale. Si t'es dans un bled ou l'emploi le plus proche est a 2h de TEC qu'il soit joli va pas le sauver.
Mon ex 2 pieces de Gambetta il aurait été à Melun personne en aurait voulu.

Message supprimé par son auteur.

[Neirdan]

En fait, le quartier prioritaire, c'est à la limite de la limite de la zone à cause d'une spécificité de Mulhouse: la Tour de l'Europe et Porte-Jeune.
La volonté de la ville c'est d'encourager un gros centre commercial qui est aussi le centre des transports en commun (Tram et historiquement Bus), donc ils ont foutu les lieux en QPV pour réduire les taxes et être incitatifs.
Comme il n'était pas possible d'avoir un QPV "juste" pour la tour, il fallait le relier à une rue qui est assez longue et est touchante aux "vrais" QPV. C'est la rue dans laquelle se trouve mon bien.

https://sig.ville.gouv.fr/Territoire/68224

Donc on est à 50 mètres à pied du centre-ville et du plus gros échangeur TEC de la ville. Bref, il est très très très bien situé, qu'on ait une bagnole ou pas.
On est aussi à 50 mètres de la mairie, à 200 mètres du marché, à 100 mètres de la plus grosse rue commercante, y'a un monoprix et un carrefour city à 100 mètres chacun, et beaucoup de possibilités de parking pour les résidents via abonnement à moins de 10€ / mois.
Et si scooter/moto/vélo, y'a un appentis dans la cour du bien pour stocker au moins 3 motos.

[Touful Khan]

Dans ce cas la, mon expérience perso me tendrait à te conseiller de le garder et de t'en faire un revenu à vie, même si tu comptes pas faire comme moi et en acheter d'autres ensuite.
Tu obtiendras bien plus facilement un crédit et avec un meilleur taux pour ton logement principal si tu es déja propriétaire et que le bien soit loué et rapporte augmente ta capacité d'emprunt.

[Padre]

Ton bien paye le prêt avec de l'extra. C'est à dire que tu te fais un patrimoine gratuit sur le dos de la banque, profites en. Gardes le bien et mets de l'extra de la rente de coté en cas de réparations / changement de locataire.

Pour l'emprunt ça ne changera quasiment rien. Et si cela change ce devrait être en positif.

[Neirdan]

Ok, merci pour vos retours, je vais m'orienter vers de la location dans ce cas.
Du coup, faut que je le mette en loc avant de faire la demande de prêt.

Vous avez des conseils ou des choses à faire/pas faire quand on met un bien en location géré par une agence ?
Personellement, je n'ai jamais apprécié en tant que locataire devoir payer des frais d'agence, ça se négocie ou se fait sauter ?

[Himawari]

Hello les joliens.
Suite de ma demande par rapport au rachat de la maison des grand parents de ma compagne.
On leur a parlé hier, ils sont totalement pour.
Reste maintenant la partie la plus importante : l'estimation du bien. Et c'est là que j'ai besoin des joliens ! y'a t il parmi vous un agent immo qui serait assez sympa pour venir faire une estimation pour ce bien situé dans l'ouest lyonnais ? Je préfère être franc, si le bien tombe dans nos prix, on ne passera pas par l'agent, donc y'a pas forcément de gain pour ce dernier. Ce serait plus pour rendre service et gagner un café ou une bière selon les préférences Cela dit, si le bien est en dehors de notre budget, je verrais pour que les grand pa' fasse appelle à lui lors de la vente, y'a pas de soucis
Dpnc si y'a quelqu'un de dispo/sympa/génial (liste non exhaustive) ma boîte à mp est ouverte

[Ariendell]

Y'a @Aiina qui peut peut-être t'aider, il est agent immo sur Lyon

[Touful Khan]

Autant j'aime pas les agents immo autant la c'est une demande de travail gratuit quand même.

[Aiina]

je l'ai déjà eu en MP...


Envoie des photo et les carac de la maison, mais j'habite en centre ville, j'ai pas super envie de me déplacer pour la gloire, fais venir un mandataire qui habite dans le coin sinon.

[Ventilo]

C'est pas plus simple de prendre les chiffres des biens de la localité sur le site des impots ?

[Aiina]

pas représentatif car sur les maisons tu n'as pas l'état de la structure et de l'intérieur (comme les apparts mais les variances peuvent être encore plus importantes), et en plus tout a un an de retard car les services d'enregistrement sont à la ramasse. Donc aucune donnée fraiche.

voila voila

[[0]Draki]

Ca se fait pas les estim au black ?

[Aiina]

Citation :

Publié par (0)Draki

Ca se fait pas les estim au black ?

je les fais gratuitement perso. la plupart des agents aussi

[Doudou Spuiii]

https://www.latribune.fr/opinions/tr...le-824049.html

Visiblement, la rentabilité de l'investissement locatif, c'est plus trop ce que c'était.

[Touful Khan]

Si tu veux rentrer dedans aujourd'hui, ca paye moins qu'avant. Mais l'article a un vieux parti pris moisi qui le rend pas sérieux. Le particulier, il calcule pas quel est le % de rentabilité. Il compte les € de benef à la fin du mois. Un gros % de rentabilité, si t'as investi 3 kopecks, ca sert à rien. C'est pour ca que personne achète à St Etienne.
Pour un particulier vaut mieux investir 300K et toucher 1K que investir 500K et toucher 800.

[aziraphale]

C'est donc parce que certaines personnes ne comprennent rien à rien que leur article est moisi ? Sérieux ?
Raisonnement qui ressemble furieusement à celui de Trump sur le climat : cet hiver on eu une tempête de neige donc c'est que le réchauffement climatique n'existe pas.

Ca fait déjà bien longtemps que le rendement locatif (aux particuliers) se dégrade petit à petit, avec une accélération ces dernières années.
Pas pour rien que les plus gros investisseurs on commencé à se désengager du secteur depuis bien 20 ou 25 ans et qu'ils ont complétement disparu aujourd'hui.
Les seuls trucs qui sauvent un peu le secteur c'est :
- les aides dans le neuf : Hollande s'est dit qu'il pourrait gratter quelques centaines de millions en supprimant cette aide, et il est très rapidement revenu en arrière en voyant le désastre qui s'annonçait.
- ceux dont tu parles et qui sont incapables de calculer correctement la rentabilité nette de leur investissement et de la comparer à d'autres investissements.
sinon la situation du logement, déjà pas brillante du tout, serait tout simplement catastrophique.