[Leni]

Petite question, on est en train d'acheter (on est pas encore au compromis de vente) notre maison, en campagne, donc assainissement non collectif.

On a fait notre offre d'achat en mettant comme condition suspensive un rapport d'assainissement conforme car à la date de l'offre de la rapport de la Spanc n'était pas encore arrivé. Il s'agit d'une microstation d'épuration installée en 2019.

Il s'avère qu'il est arrivé non-conforme avec deux points bloquants :

- des boues au niveau des regards de répartition et de bouclage qui pourraient indiquer un dysfonctionnement : le propriétaire a du coup fait intervenir une entreprise pour vidanger et tout nettoyer et d'après le mec qui a fait l'entretien c'est parce que les propriétaires ne faisaient pas l'entretien et le nettoyage des filtres (ils n'étaient pas au courant) et qu'ils balançaient des lingettes dedans (ce qui a pu boucher le filtre et faire déborder un peu)

- au-delà de ça rapport conforme impossible car le propriétaire n'a pas fait venir la Spanc pour contrôler la conformité de l'installation avant de tout boucher lorsqu'ils ont installé la station.



J'ai eu quelqu'un de la Spanc au téléphone qui m'a dit du coup à moitié en off que par rapport au premier point, vu que le propriétaire ne semblait pas entretenir comme il faut sa microstation, cette personne nous conseillait de demander à faire venir un technicien agréé par le fabriquant de la microstation pour faire une vérification complète, et pour qu'il y ait un rapport produit sur l'état de la microstation, qui nous rassurera (ou pas) en tant qu'acheteurs et protègera aussi le vendeur contre d'éventuelles poursuites si les choses sont bien mentionnées sur le rapport et qu'on achète quand-même en connaissance de cause.

Sur le second point cette personne m'a dit que ce serait toujours bloquant pour l'obtention de la conformité, car apparemment en réalité si on veut déterrer pour vérifier la conformité de l'installation y'a de très grandes chances qu'on pète le coffrage et qu'il faille tout refaire. Donc elle me dit que tant que ça marche c'est pas grave mais que du coup la Spanc se dédouane de toute responsabilité par rapport à un dysfonctionnement vu qu'ils n'ont pas pu vérifier en amont, après c'est à voir si ça nous convient ou pas.



Perso le second point m'inquiète moins, je connais beaucoup de monde vivant à la campagne et seulement une minorité a un assainissement conforme lol. Pour autant on ne les emmerde pas trop.

Pour le premier point en revanche, j'ai essayé de chercher sur google des techniciens agréés par le fabricant de la microstation mais ça a pas l'air d'être un truc qui est mis en avant. Est-ce qu'il faut que j'appelle direct le fabricant à la rigueur ?

Et sinon dans ma situation vous feriez quoi vous ? Comment on peut formuler ça dans une condition suspensive, ça va être compliqué non ?

En tout cas nous on veut s'assurer que la microstation fonctionne, on veut pas se retrouver avec une surprise et un assainissement à refaire et 7000 balles perdus. Il va sans dire que sur tous les autres points la maison est nickel et nous plaît beaucoup ... seul bémol c'est une auto construction par un artisan, qui a utilisé de bons matériaux car le but était d'y vivre, mais du coup pas de décennale pour une grosse partie des travaux. Sinon elle est en DPE A, spacieuse, bien conçue et tout, ce serait dommage de passer à côté.

[Tonton Jack]

C'est toujours une question de prix. La facture s'élèverait à combien en cas de dysfonctionnement lourd et d'une remise aux normes du bordel (peut être carrément son remplacement?). Tu dis 7000 euros, ça été chiffré ? Au final, tu peux faire sauter la condition suspensive et prendre tout à ta charge une fois la maison achetée. Mais avec une négociation sur le prix d'achat ofc.

[Leni]

Citation :

Publié par Jack Russell Croc

C'est toujours une question de prix. La facture s'élèverait à combien en cas de dysfonctionnement lourd et d'une remise aux normes du bordel (peut être carrément son remplacement?). Tu dis 7000 euros, ça été chiffré ? Au final, tu peux faire sauter la condition suspensive et prendre tout à ta charge une fois la maison achetée. Mais avec une négociation sur le prix d'achat ofc.

Ben on sait pas c'est ça le truc... en théorie pour que ce soit déclaré aux normes par les services de contrôle il faut qu'ils soient là au moment où elle est installée pour vérifier que l'installation a été bien faite, ce n'est pas le cas, donc c'est mort.

Sauf que bah probablement qu'elle marche normalement pourvu qu'on puisse faire venir quelqu'un de compétent et d'impartial qui puisse l'attester...


C'est pour ça qu'on est un peu dans le flou. La personne de la SPANC m'a dit en off en gros qu'ils font pas refaire une installation juste parce qu'ils ont pas pu venir contrôler au moment de l'installation mais que du coup leur rapport de contrôle ne couvre contre aucun dysfonctionnement (impossible de mettre la SPANC en cause s'ils ont contrôlé et qu'il y a ensuite un problème qu'ils n'ont pas soulevé lors du contrôle, je suppose). En théorie un acheteur doit remettre aux normes 1 an après l'achat et quelqu'un de lambda qui ne vend pas c'est 4 ans après le contrôle, en pratique visiblement c'est très peu appliqué et les services imposent des remises aux normes vraiment quand c'est problématique (rejet d'eaux usées sales non autorisées genre)

Mais du coup c'est pénible pour nous parce qu'on aura toujours un risque (minime), et de l'autre côté ça ferait chier de passer à côté de cette opportunité à cause de ça.

[Déposeur2bilan]

T'as toujours un risque, tu le chiffres, mais tu passes pas à côté d'un coup de coeur / bonne occase.
Au pire tu vas encaisser mais profiter du bien.

[Leydjin]

.

[Corbeau]

Je ne connais pas particulièrement le sujet, mais un proche a été confronté à un problème similaire au moment d'acheter une maison et on lui avait indiqué que souvent, les stations "sans conformité" étaient liées au fait que les proprio (voire les installateurs) étaient enclins à installer les microstations là où c'est le plus simple, pas forcément là où c'est conforme. De mémoire, il y a des histoires de profondeurs, de niveau d'inclinaisons des tuyaux, de gestion des odeurs, etc. et que parfois, ces normes ne sont pas tout à fait respectées pour pas s'emmerder (lol) avec la topographie du terrain.

Parfois, ça fonctionne très bien quand même, mais en gros, une station "non conforme" + le constat qu'il y avait un dysfonctionnement (officiellement faute d'entretien du propriétaire, mais en fait peut-être parce que la station n'a pas été installée tout à fait correctement), ce n'est pas très encourageant.
A défaut de pouvoir faire les vérifications concrètement, ça pourrait être intéressant de faire vérifier au moins son positionnement (est-ce qu'il semble cohérent au regard de la distance, de la topographie ou de la nature du terrain). Par exemple en faisant appel à un installateur pour demander un devis pour une rénovation complète. Ca permettrait d'avoir un budget précis pour une éventuelle négociation du prix de la maison au regard du risque si vous décidez d'acheter quand même et c'est le moyen d'avoir l'avis d'un tier professionnel sur la façon dont il voit les choses (s'il fallait tout refaire, est-ce qu'il installerait la station au même endroit, avec éventuellement des pompes supplémentaires, quelles sont les contraintes de sol de la région, etc.). Ca permettrait au moins d'avoir quelques indications générales.

[Nneek]

Citation :

Publié par Leni

Pour le premier point en revanche, j'ai essayé de chercher sur google des techniciens agréés par le fabricant de la microstation mais ça a pas l'air d'être un truc qui est mis en avant. Est-ce qu'il faut que j'appelle direct le fabricant à la rigueur ?

Et sinon dans ma situation vous feriez quoi vous ? Comment on peut formuler ça dans une condition suspensive, ça va être compliqué non ?

En tout cas nous on veut s'assurer que la microstation fonctionne, on veut pas se retrouver avec une surprise et un assainissement à refaire et 7000 balles perdus. Il va sans dire que sur tous les autres points la maison est nickel et nous plaît beaucoup ... seul bémol c'est une auto construction par un artisan, qui a utilisé de bons matériaux car le but était d'y vivre, mais du coup pas de décennale pour une grosse partie des travaux. Sinon elle est en DPE A, spacieuse, bien conçue et tout, ce serait dommage de passer à côté.

L'entreprise qui a fait l'installation existe toujours ?
Les propriétaires ont les papiers de l'installation ?

Je me renseignerais pour voir si il y a toujours une garantie en court qui peut jouer via l'installateur et si les mauvaises conditions d'utilisation / entretien peuvent l'avoir fait sauter.

Personnellement dans la maison que j'ai acheter y avait aucun papier sur la fosse sceptique (je sais même pas si c'est micro station ou autre) et les propriétaires en savaient rien donc j'ai négocier une baisse du prix. Mais j'étais dans l'idée que au pire il faudra faire des vidanges plus souvent et pas je devrais peut être tout refaire.
C'était peut être un mauvais calcul et j'ai eu de la chance vu que pour l'instant aucun soucis.

[Pitit Flo -TMP]

Citation :

Publié par Soumettateur

Qui c'est le "on" qui vous a dit ça ? Parce qu'en terme de structure, si c'est une cloison, et donc pas un mur porteur, il n'y en a pas besoin pour assurer la stabilité et donc la modifier ne doit pas entrainer de désordre, même si avec le temps et les déformations, il est possible que la cloison reprenne un peu d'efforts.

En dehors de ça, ce n'est pas parce qu'un mur est en briques qu'il n'est pas porteur.

Le on c'est une archi qui connait donc le sujet
Un mur pas porteur peut avec le temps prenne des efforts comme tu dis et donc le retirer vient destabiliser le tout et doit donc être potentiellement traité comme du porteur pour éviter des problèmes futurs.

[Pitit Flo -TMP]

Purée, j'apprends qu'en théorie, pour tout travaux de rénovation touchant à la structure (donc élec et plomberie par exemple rentrent dedans) il faut signer une assurance dommage-ouvrage. Je pensais que c'était une formalité avec quelques euros mais en fait c'est à 4 chiffres minimum
En fait si tu veux faire de la réno bien et dans les clous règlementaires, entre de l'étude technique de BET et de l'assurance DO faut reprendre un nouveau crédit !

[Soumettateur]

Citation :

Publié par Pitit Flo -TMP

Le on c'est une archi qui connait donc le sujet
Un mur pas porteur peut avec le temps prenne des efforts comme tu dis et donc le retirer vient destabiliser le tout et doit donc être potentiellement traité comme du porteur pour éviter des problèmes futurs.

Une archi qui connaitrait les questions de structure ça serait une exception.

En terme de structure, il est possible qu'un mur non porteur finisse par reprendre des efforts, mais le retirer ne doit pas déstabiliser la structure car dans ce cas les efforts doivent pouvoir se redistribuer vers les murs porteurs.

Si retirer une structure non porteuse entraîne des désordres, c'est qu'il y a un autre problème quelque part.

[jaxom]

Citation :

Publié par Pitit Flo -TMP

Purée, j'apprends qu'en théorie, pour tout travaux de rénovation touchant à la structure (donc élec et plomberie par exemple rentrent dedans) il faut signer une assurance dommage-ouvrage. Je pensais que c'était une formalité avec quelques euros mais en fait c'est à 4 chiffres minimum

La structure c'est le gros oeuvre, depuis quand l'electricité et la plomberie rentrent dedans si tu ne dois pas percer ?

[Ron Jack Auboulot]

Citation :

Publié par Pitit Flo -TMP

Le on c'est une archi qui connait donc le sujet
Un mur pas porteur peut avec le temps prenne des efforts comme tu dis et donc le retirer vient destabiliser le tout et doit donc être potentiellement traité comme du porteur pour éviter des problèmes futurs.

Je suis accompagné par des architectes pour mes projets, quand il s'agit de structure ils font appel à des bureaux d'études avec des ingénieurs... en structure.

Chacun son métier.

[Pitit Flo -TMP]

Citation :

Publié par jaxom

La structure c'est le gros oeuvre, depuis quand l'electricité et la plomberie rentrent dedans si tu ne dois pas percer ?

Bah parce que quand tu refais toute l'élec et une partie de plomberie, ça passe quand même souvent par des saignées.

Citation :

Publié par Ron Jack Auboulot

Je suis accompagné par des architectes pour mes projets, quand il s'agit de structure ils font appel à des bureaux d'études avec des ingénieurs... en structure.

Chacun son métier.

L'archi son métier c'est pas de dire si tel mur est devenu semi porteur avec le temps, mais c'est son métier de savoir que s'il l'est devenu, ça peut poser problème de le casser, et donc de te renvoyer vers un ingé structure.
Au passage, ça m'a bien été confirmé par un ingé structure : avec le temps, un mur pas porteur peut le devenir en partie, et si on le casse, les efforts ne vont pas systématiquement pouvoir se redistribuer vers les murs porteurs, et peut donc générer des problèmes à l'échelle du bâtiment.

[Ron Jack Auboulot]

Citation :

Publié par Pitit Flo -TMP

L'archi son métier c'est pas de dire si tel mur est devenu semi porteur avec le temps, mais c'est son métier de savoir que s'il l'est devenu, ça peut poser problème de le casser, et donc de te renvoyer vers un ingé structure.

Oui dans cet ordre là, effectivement.

D'ailleurs un bon archi c'est comme un bon comptable : au début on pense pouvoir s'en passer, puis un jour on rencontre un bon, et on finit par le consulter systématiquement.

[jaxom]

Citation :

Publié par Pitit Flo -TMP

Bah parce que quand tu refais toute l'élec et une partie de plomberie, ça passe quand même souvent par des saignées.

edit : lu trop vite.

Franchement les saignées, dans le sud ( et pas que dans le sud je pense...), personne ne les déclare. Tout comme les fixations pour la cuisine ou la télé. Si c'est bien fait par des pros et que ca suit les normes le risque est nul. Apres ca dépend fortement du matériau du mur porteur mais si t'as de bons ouvriers ils le savent.

Si tu devais percer serieusement, faire des ouvertures ou autre, d'accord, mais la...

[Ourukai]

Hello la Taverne, je dois bientôt renégocier mon hypothèque.

Vous partiriez plutôt sur une hypothèque fixe à 10 ans pour un taux de 1,66 % ou sur une hypothèque fixe à 15 ans pour un taux de 1,79 % ? J'hésite un peu

Ces dernières années, on était plutôt sur des taux plus bas, ça avait bien augmenté il y a 2 ans avant de redescendre un peu récemment C'est impossible à prévoir l'évolution mais si dans 10 ans, les taux sont de nouveau à 1 % et que je suis bloqué encore 5 ans à 1,79 % avec mon taux à 15 ans, ça va me saouler. Par contre, si les taux sont à 3 % à ce moment-là, je serai bien content d'avoir bloqué à 15 ans

[Touful Khan]

Des taux à 1% je pense que c'était une anomalie de l'époque post covid, on va pas revoir ça avant très, très longtemps, voire pas du tout.

[Leydjin]

Tu peux effectivement oublier l'idée de revoir des taux à 1 % dans un avenir proche (ou tout court, franchement je pense même que c'était une anomalie). Les conditions économiques actuelles rendent cette situation très improbable.

Concernant la renégociation d'un taux hypothécaire, il est souvent conseillé qu'il y ait un écart minimum de 1 % entre ton taux actuel et le nouveau taux pour que cela soit vraiment intéressant car cela permet de couvrir les frais de pénalités et les coûts administratifs. C'est un truc de base qu'on voie partout.

Pour le reste ça dépend vraiment de ta situation personnelle. Si tu envisages de conserver ton logement pendant une longue période (10 à 15 ans), un taux fixe sur 15 ans pourrait te garantir plus de stabilité. Par contre si tu penses que tu pourrais revendre ou renégocier avant la fin de cette période, il pourrait être plus judicieux de choisir une durée plus courte comme 10 ans.
Ca dépend vraiment de ton horizon sur l'avenir . On ne peut pas prévoir ca pour toi.

[Ourukai]

Je ne pense pas revendre avant 20 ans, au minimum

Je n'aurai presque pas de pénalités car mon emprunt initial se termine bientôt.

J'ai plutôt envie de partir sur 15 ans à 1,79 % vu ce que vous dites. Les taux à 1 %, c'est mort pour très longtemps, en gros ?

[Leydjin]

Citation :

Publié par Ourukai

Les taux à 1 %, c'est mort pour très longtemps, en gros ?

Si ca ne tenait qu'à moi, j'irai jusqu'à dire que que c'est peu probable de le revoir de ton vivant.
Covid, guerres, inflation record, le prix des matériaux qui s'envolent... Les taux négatifs de la BCE c'est du passé pour très TRES longtemps.

[Kala]

Citation :

Publié par Ourukai

Je ne pense pas revendre avant 20 ans, au minimum

Je n'aurai presque pas de pénalités car mon emprunt initial se termine bientôt.

J'ai plutôt envie de partir sur 15 ans à 1,79 % vu ce que vous dites. Les taux à 1 %, c'est mort pour très longtemps, en gros ?

En Suisse j'imagine? Fixe sur 15 ans, quelques dixièmes de pourcent pour de la tranquillité d'esprit c'est worth it à mon avis.

[Ourukai]

Citation :

Publié par Kala

En Suisse j'imagine? Fixe sur 15 ans, quelques dixièmes de pourcent pour de la tranquillité d'esprit c'est worth it à mon avis.

Oui, c'est en Suisse Voici les taux qui me sont proposés. Je pourrais prendre encore plus que 15 ans mais je ne sais pas trop si ça serait le bon plan

[Leni]

putain ces taux oO

On me propose en France 3,22% sur 25 ans là hors assurance et on me dit que c'est déjà très, très bien.

[Ourukai]

C'est justement une assurance qui me fait cette offre (elles proposent des taux plus bas, de manière générale), pas une banque .

Je ne sais pas si je vais rester 25 ans dans le logement donc je ne me vois pas trop choisir ce taux.

Une hypothèque sur 20 ans serait éventuellement une option à considérer.

Je ne sais pas pourquoi vous avez des conditions moins bonnes en France. Ceci dit, je vais avoir un gros emprunt (800'000 €) donc ça va quand même un peu piquer au niveau du montant des intérêts.

[Touful Khan]

Citation :

Publié par Ourukai

Je ne sais pas pourquoi vous avez des conditions moins bonnes en France.

De tous les pays ou j'ai vécu, la France a les pires banques: les plus chères, pour le service le plus moisi.