[Lesterknob]

Je me pose de vraies questions sur le neuf vs ancien.
On dit toujours que le neuf est plus cher.
A qualité égale, et à bien équivalent, est-ce vraiment vrai ?

Quand je dis à bien équivalent, je parle d'un bien ancien qui bénéficierait des mêmes prestations que le neuf.
Dans le neuf, on trouve comme avantage :
- Presque toujours un parking souterrain, et même souvent avec la pré-installation des bornes électriques.
- Une accessibilité handicapé, notamment ascenseur et pas de marches superflues (inutile si on est pas handicapé ? Faux, très utile pour se déplacer à l'aise dès qu'on a les mains encombrées par une poussette, de gros sacs de courses, des valises ou un chariot de déménagement, ça fait suffisamment de cas sans avoir besoin de se péter la colonne. On peut également être amené à recevoir quelqu'un en fauteuil, un parent dans un futur qu'on espère le plus éloigné, par exemple)
- Un intérieur évidemment à neuf.
- Une conception intérieure des pièces plus au goût du jour (même si on est d'accord, ce n'est pas une garantie, j'ai des plans parfois très biscornus sous les yeux dans le neuf aussi)
- Le plus souvent possible ils mettent de beaux extérieurs, terrasses, balcons.
- Une isolation thermique aux dernières normes.

Un bien ancien qui répondrait aux mêmes critères, notamment parking souterrain ascenseur et extérieur me semblerait suffisamment rare pour se vendre plutôt cher.
Qu'en pensent les pros* du topic ?

*au sens large

[jaxom]

Pour moi le problème du neuf ce n'est pas seulement qu'il est cher, mais qu'il est cher ET mal placé ( ce qui le rend encore plus cher vu le lieu), en tout cas dans ma région. L'ancien a toujours les meilleurs spots.

Et vu que les gouts des appartements neufs sont souvent tres eloignés des miens, a base de marron/gris , et que les normes handicapés donnent l'impression d'etre justement dans un hopital ( portes/couloirs ultra larges, espace 3 fois trop grand dans la SDB, pour finir avec un salon minuscule et une cuisine dans le salon) , vive l'ancien a rénover comme tu le souhaite.

Tout ca pour dire que ca dépend surtout de tes gouts et attentes.

[sinernor]

Tu n'achètes jamais dans le neuf

[Ventilo]

Citation :

Publié par sinernor

Tu n'achètes jamais dans le neuf

En tout cas pour le mettre en location.

[Zangdar MortPartout]

Le neuf c'est un piège, non seulement ça coûte plus cher (je ne sais pas si en France vous payez la tva dessus, mais nous on paye les taxes 9%), mais en plus tu n'as aucune idée des malfaçons.

Le nombre de gens qui se retrouvent avec des infiltrations, des façades à refaire à cause du neuf ... nous même on doit refaire un mur car le constructeur voisin, qui faisait du neuf, a décidé qu'il n'en avait rien à foutre de détruire le bâtiment voisin si ça lui coûtait moins cher (et vu le coût pour poursuivre, on préfère refaire nous même).

Le meilleur moment pour acheter c'est les constructions qui ont 5 ans. Ça a déjà eu le temps de péter de partout.

[Lesterknob]

Citation :

Publié par Zangdar MortPartout

Le neuf c'est un piège, non seulement ça coûte plus cher (je ne sais pas si en France vous payez la tva dessus, mais nous on paye les taxes 9%), mais en plus tu n'as aucune idée des malfaçons.

Le nombre de gens qui se retrouvent avec des infiltrations, des façades à refaire à cause du neuf ... nous même on doit refaire un mur car le constructeur voisin, qui faisait du neuf, a décidé qu'il n'en avait rien à foutre de détruire le bâtiment voisin si ça lui coûtait moins cher (et vu le coût pour poursuivre, on préfère refaire nous même).

Le meilleur moment pour acheter c'est les constructions qui ont 5 ans. Ça a déjà eu le temps de péter de partout.

Certes.
Mais ce n'est pas tout à fait ma question. Dans l'ancien tu peux aussi te retrouver face à des travaux qui s'avèrent plus compliqué que prévu.

En partant du principe qu'un promoteur n'est pas un escroc, et livrera un bien de qualité correcte.
Le neuf reste-t-il plus cher que l'ancien à qualité équivalente ?

[Bjorn]

Citation :

Publié par Zangdar MortPartout

Le neuf c'est un piège, non seulement ça coûte plus cher (je ne sais pas si en France vous payez la tva dessus, mais nous on paye les taxes 9%),

Oui, TVA sur le neuf. Par contre, les frais de notaire sont réduits sur le neuf.
Mais c'est pas ca qui fait la différence ihmo.

Citation :

Publié par Lesterknob

Le neuf reste-t-il plus cher que l'ancien à qualité équivalente ?

Bah, je pense qu'on ne peut donner qu'une réponse globale. Dans le détail "ca dépend". Parce que le prix est toujours une conjonction de plein de trucs, et qu'il est difficile de comparer si précisemment. Il n'y a en fait jamais complètement "a qualité équivalente". Très souvent, dans le neuf c'est pas entièrement clé en main, il reste des trucs à finaliser, alors que c'est déjà fait dans l'ancien. Certains bien dans l'ancien sont hyper surcotés, de par leur emplacement, ou parce que les vendeurs en veulent un prix trop élevé par rapport à la réalité du marché. Donc des fois, tu peux te dire que l'ancien est "trop cher".
Mais en règle générale, oui, le neuf reste plus cher : les dispositifs Pinel et autre, sont là pour soutenir la construction, donc le bien est vendu plus cher, plus de sous pour le promoteur, et l'acheteur le récupère via défiscalisation. Mais de fait, le bien a été vendu plus cher .

[Metalovichinkov]

Citation :

Publié par Lesterknob

En partant du principe qu'un promoteur n'est pas un escroc, et livrera un bien de qualité correcte.
Le neuf reste-t-il plus cher que l'ancien à qualité équivalente ?

Y'a souvent une décote rapide sur le neuf parce que y'a des malfaçons qu'apparaissent et aussi parce que tout ce qui est Pinel ne s'applique plus.

Les malfaçons c'est au petit bonheur la chance, les structures continuent à travailler même avec toute la bonne volonté du monde ça peut mal travailler, dans le sens où t'auras des fissures gênantes, des jonctions plus bruyantes, etc...

[Feldi]

Les gens du métier (BTP) te diront d'éviter le neuf, parce que c'est fait en chaine avec des matériaux bas de gamme. Tu sais pas dans quel état ça sera d'ici 5-10 ans.
Dans l'ancien c'est plus costaud au niveau gros oeuvre, après t'auras d'autres emmerdes.

[Ventilo]

Citation :

Publié par Feldi

Les gens du métier (BTP) te diront d'éviter le neuf, parce que c'est fait en chaine avec des matériaux bas de gamme. Tu sais pas dans quel état ça sera d'ici 5-10 ans.
Dans l'ancien c'est plus costaud au niveau gros oeuvre, après t'auras d'autres emmerdes.

Le seul souci c'est que "l'ancien" de 2020 c'est le neuf de 2000, t'es pas à l'abri de construction de merde non plus.

Code:

Le neuf reste-t-il plus cher que l'ancien à qualité équivalente ?

Mais ca n'existe pas la qualité équivalente.
Si c'est un promoteur qui vend sur plan, tu peux aussi bien payer des matériaux qualité A et te retrouver avec du D, avoir du "maçon" venu de yougoslavie qui te salope tout, ou avoir un promoteur correct et des prestations à hauteur de ce que tu paies, tout en sachant qu'il y aura toujours des malfaçons quelque part.

En contre partie quand t'achète du neuf et que ton ascenseur est censé être à la dernière norme il l'est, quand tu fais construire ta maison tu auras les matériaux que t'as payé, la norme RT2020 ou RT2012..
Alors que de l'ancien ben t'as un ascenseur qui a fonctionné X années, la norme c'est du RT d'avant, etc...

Et ça dépend de la zone, si t'es autour de Lyon tu vas tellement douiller sur du neuf a cause des gens qui defiscalisent...


Et une maison ce n'est pas un immeuble, t'as pas les même problématiques non plus.

[Lesterknob]

Quand je parle de "qualité" équivalente, je parle surtout des prestations. Un ascenseur, une terrasse, un parking souterrain, un bon agencement intérieur, ce genre de critères.
Après, que le gros oeuvre tienne ou pas, c'est autre chose. Ce n'est pas tout à fait ma question.
Quand je vois la gueule de certains batiments neufs, des bunkers de béton, je me dis que ça peut difficilement ne pas être fiable niveau gros oeuvre

Le neuf peut perdre en valeur parce qu'on surpaye un bien à un emplacement qui ne vaut pas grand chose, par exemple.
Mais un appartement neuf, bien placé, avec des prestations rares pour le quartier (parking terrasse en centre par exemple), peut probablement ne pas perdre trop de valeur, non ?

[Touful Khan]

Citation :

Publié par Lesterknob

Mais un appartement neuf, bien placé, avec des prestations rares pour le quartier (parking terrasse en centre par exemple), peut probablement ne pas perdre trop de valeur, non ?

Ca dépend du quartier, mais ca n'a rien à voir avec le fait qu'il soit neuf, et tout avec le fait qu'il soit bien placé.
Globalement le seul interet du neuf, c'est si tu achètes une maison et que tu en fais le plan.

Citation :

Quand je parle de "qualité" équivalente, je parle surtout des prestations. Un ascenseur, une terrasse, un parking souterrain, un bon agencement intérieur, ce genre de critères.

Je viens d'acheter dans un immeuble datant de 1980. Ca a donc 40 ans, et c'est moderne et fonctionnel. L'ancien ne se résume pas au hausmannien et aux maisons médiévales des centre-villes de province.

[Soumettateur]

Citation :

Publié par Lesterknob

Quand je parle de "qualité" équivalente, je parle surtout des prestations. Un ascenseur, une terrasse, un parking souterrain, un bon agencement intérieur, ce genre de critères.
Après, que le gros oeuvre tienne ou pas, c'est autre chose. Ce n'est pas tout à fait ma question.
Quand je vois la gueule de certains batiments neufs, des bunkers de béton, je me dis que ça peut difficilement ne pas être fiable niveau gros oeuvre

Le neuf peut perdre en valeur parce qu'on surpaye un bien à un emplacement qui ne vaut pas grand chose, par exemple.
Mais un appartement neuf, bien placé, avec des prestations rares pour le quartier (parking terrasse en centre par exemple), peut probablement ne pas perdre trop de valeur, non ?

Bah écoute, tout le monde t'expliques que le neuf c'est beaucoup plus cher et que, sauf cas très particulier, ça ne vaut pas le coup, mais tu n'as pas l'air de vouloir l'accepter. Dans mon coin tu peux trouver de l'ancien avec toutes les fonctionnalités que tu évoques, le faire rénover avec des matériaux haut de gamme, et tu resteras toujours (bien) moins cher que l'équivalent en neuf.

De mon point de vue, le prix du neuf est la conséquence d'une bulle que les pouvoirs publics essaient d'entretenir avec des aides aux investisseurs (mais pas à ceux qui achètent pour y vivre, mdr). D'ailleurs c'est pas très compliqué, sur un immeuble neuf, quasiment tous les logements sont achetés par des investisseurs afin de faire de la défiscalisation. La vraie comparaison à faire c'est le prix du neuf dont tu déduis les aides (si t'achètes pour habiter, t'as pas d'aides, donc t'oublies) et le prix de l'ancien. A partir de là les promoteurs ne sont pas cons, ils savent que les conseillers en défiscalisation intègrent les aides dans le calcul de rentabilité (normal) et ils augmentent les prix en conséquence. Mais même là, le neuf n'est souvent pas intéressant car il décote rapidement (ça par contre les conseillers en défiscalisation l'oublient en général).

Et puis bon, croire que les logements neufs ont des prestations haut de gamme, c'est assez aberrant. Dans l'ancien tu peux avoir des escaliers en pierre, des parquets en bois massifs etc. dans le neuf tu auras rarement ce genre de chose, ça coûte beaucoup trop cher maintenant. Par contre dans le neuf tu auras des chiottes de 4m2 pour respecter les normes handicapés..

[Ventilo]

Citation :

Mais même là, le neuf n'est souvent pas intéressant car il décote rapidement

Qu'est-ce que tu appelles décote ?
Comme tu dis le neuf c'est beaucoup d'investisseurs donc peu de vente avant les 10/15 ans, les seules ventes en neuf qu'on doit voir se sont ceux qui ont bu le bouillon ou ceux qui achètent pour habiter.

Citation :

Et puis bon, croire que les logements neufs ont des prestations haut de gamme, c'est assez aberrant. Dans l'ancien tu peux avoir des escaliers en pierre, des parquets en bois massifs etc. dans le neuf tu auras rarement ce genre de chose, ça coûte beaucoup trop cher maintenant. Par contre dans le neuf tu auras des chiottes de 4m2 pour respecter les normes handicapés..

Là t'es plus dans l'ancien, t'es dans le vieux


L'histoire des grandes toilettes, ça revient souvent dans la discussion avec les gens qui ont l'impression de perdre de la place quand ils veulent vendre leur appart. Mais on peut y ranger pas mal de choses, c'est plutot agréable d'avoir un emplacement grande taille plutot qu'un truc ou tes pieds touchent la porte..
C'est comme les couloirs élargis, j'ai vécu quelques temps dans un appartement neuf de ce type, c'est juste génial. Maintenant dans mon immense baraque c'est la croix et la bannière pour déplacer le moindre truc un peu gros à cause du couloir trop étroit.


Amha les 2 points qui font la différence entre 2 apparts équivalents, c'est le garage et le balcon.

[sinernor]

Concernant le neuf, je vois les programmes lancés dans ma ville, que des immeubles moches comme des culs avec des matériaux de merde et bien évidemment, le tout fait par des ouvriers payés au lance-pierre dont on sent que cela sera du Pinel exclusivement.

A côté de cela, j'ai des clients investisseurs spécialisés qui ont rénové carrément une division pavillonnaire en faisant du "beau" avec du matériel de qualité et on voit la différence de qualité le tout pour un prix relativement modique.

Je vois dans mon coin pas mal de programmes de construction et je n'ai pas souvenir d'en avoir vu un sympa qui donne envie.

Au moins dans l'ancien, tu sais ce que tu achètes et s'il y a un vice, tu peux facilement te retourner contre l'ancien propriétaire ou agence qui a vendu.

[Metalovichinkov]

Citation :

Publié par sinernor

Au moins dans l'ancien, tu sais ce que tu achètes et s'il y a un vice, tu peux facilement te retourner contre l'ancien propriétaire ou agence qui a vendu.

Contre l'ancien proprio t'as aucune chance. Contre une agence peut être mais bon courage.

On avait de grosses infiltrations au sous sol dans mon ancienne maison, lors des visites on a pas caché le système de pompe et tout mais l'agence en a jamais parlé.
Les acheteurs s'en sont rendus compte lors des premières pluie quand ils ont trouvé 20cm dz flotte au sous sol, se sont retournés contre l'agence et... ont absolument rien gagné.

[Soumettateur]

Citation :

Publié par Ventilo

Qu'est-ce que tu appelles décote ?
Comme tu dis le neuf c'est beaucoup d'investisseurs donc peu de vente avant les 10/15 ans, les seules ventes en neuf qu'on doit voir se sont ceux qui ont bu le bouillon ou ceux qui achètent pour habiter.

Ce que j'entends par décote, c'est qu'un logement que t'as acheté neuf et que tu revends, en général au bout de 10 ans à cause des dispositifs de défiscalisation, a en général perdu beaucoup de valeur parce qu'il se retrouve sur le marché de l'ancien, où les prix sont beaucoup plus bas. En plus quand tu revends au bout de 10 ans, des trucs comme la cuisine que t'as acheté neuf ne valent quasiment plus rien et sont souvent bons à être remplacés, donc t'es sur de l'ancien avec travaux.

Citation :

Amha les 2 points qui font la différence entre 2 apparts équivalents, c'est le garage et le balcon.

Si t'as un logement qui a un balcon ou un garage et l'autre pas, c'est pas ce que j'appelle équivalent.

[Hark²]

Pour alimenter (un peu) le débat sur le neuf/ancien nous avons été locataire 2 ans dans un logement neuf. Ce qu'on a remarqué (en dehors des énormes malfaçons comme des grosses lézardes dans les murs, des infiltrations chez les voisins au rez de chaussée, etc.) c'est surtout l'économie sur l'isolation. Les logements sont mieux conçus d'un point de vue énergétique.

Nous avons acheté dans de l'ancien (lotissement années 60) et clairement l'isolation n'est pas la même (bon d'un côté on avait appart et maintenant maison) mais quand même. Par contre oui, les grandes malfaçons sont facilement identifiable.

[Bjorn]

Citation :

Publié par Metalovichinkov

On avait de grosses infiltrations au sous sol dans mon ancienne maison, lors des visites on a pas caché le système de pompe et tout mais l'agence en a jamais parlé.
Les acheteurs s'en sont rendus compte lors des premières pluie quand ils ont trouvé 20cm dz flotte au sous sol, se sont retournés contre l'agence et... ont absolument rien gagné.

Si ca innondait mais que ca pose pas de problème majeur de structure / solidité, ia effectivement assez peu de chance : les vices cachés, c'est en cas de problème mettant en cause la structure de la maison ou son habitabilité. Si tes murs risquent de tomber, que ton sol se soulève de partout, ca oui, pour une infiltration ou des taches sur les murs, non.

[Metalovichinkov]

Des infiltrations aussi costaud au sous sol peuvent poser des problèmes de structuresvu que ça veut dire qu'il y a un défaut d'étanchéité avec tous les problèmes que ça implique (dalle friable, possible fissure, etc...)

Mais dans tous les contrats de vente immobilières que j'ai vu, il y a toujours une clause qui précise que l'acheteur ne peut pas se retourner contre l'ancien proprio parce que ça dernier n'est pas un professionnel de l'immobilier.
Le seul truc pour lequel l'acheteur peut se plaindre c'est la surface et là aussi bon chance.

J'ai eu le cas pour mon appart, la cuisine et le salon sont deux rectangles en L avec un angle en commun. Lors des mesures ils ont mesuré deux rectangles distincts et je perd donc 1.5m2 environ.
Pour confirmer l'erreur je dois faire mesurer par un pro à mes frais. Bref, la merde quoi.

[Feldi]

De mémoire quand j'ai signé chez le notaire, elle m'avait dit que tu peux contester et demander un remboursement que si la diff de surface est >= 5% de la superficie de l'appart.
Donc pour 1.5m², c'est mort.

[Xubfin]

Citation :

Publié par sinernor

Au moins dans l'ancien, tu sais ce que tu achètes et s'il y a un vice, tu peux facilement te retourner contre l'ancien propriétaire ou agence qui a vendu.

pas de garantie des vices cachés dans l'ancien quand le vendeur est un non professionnel.

Les meilleures années pour les immeubles en gros c'est 80 à 2000 environ.
Avant on isolait pas, dans les années 60/70 c'était paf ouf la qualité de construction.
Après les années 2000, les dispositifs de défiscalisation ont fait dégringoler la qualité à mesure que le prix augmentait C'est pas compliqué, qd un promoteur vend à prix fort, très rapidement tous ses lots, avec un cahier des charges mini minimum, il va pas s'emmerder à faire du qualitatif.
C'est ce qui se passe depuis 15 ans maintenant.

Les malfaçons dans le neuf c'est très courant. Mais il y a des garanties. Faut être patient, mais on est relativement protégé.
Dans l'ancien c'est pour ta gueule si tu as une tuile.

Perso j'ai acheté dans le neuf parce que dans mon secteur, l'offre d'appartements récents (90/2000) est extrêmement réduite donc je trouvais pas ce que je voulais.
A l'arrivée, il y a des malfaçons dans certains logements (infiltrations) qui sont prises en charge par l'assurance du promoteur.
L'isolation thermique est top, c'est propre, les parties communes sont agréables etc... Sauf l'isolation acoustique est dégueulasse. Les normes sont trop permissives de ce côté là. Mais ça c'est la loterie dans n'importe quel logement même bien isolé, en fonction de ses voisins notament...

Donc j'ai payé cher par rapport au marché local mon appart mais je n'aurai pas de gros travaux avant des années, j'ai très peu de charges, des presta modernes, ce que je ne trouvais pas après 2 ans de recherche dans l'ancien. Donc je regrette pas mon achat parce que j'avais pas vraiment d'alternative.

Si vous êtes dans un secteur avec un choix suffisant d'immeubles des années 80 à 2000, je vous déconseille de partir sur du neuf, clairement, du pas très ancien sera souvent mieux que le neuf. Et vous pouvez vous renseigner auprès des résidents pour avoir un retour réel.

[sinernor]

Je suis propriétaire dans l'ancien, dans un moulin classé datant de 1800 et l'isolation thermique est clairement top, on sent qu'il savait construire à l'époque avec des matériaux nobles, par contre, effectivement, l'isolation phonique est merdique et comme tu dis, cela dépend entièrement de ton voisinage mais personnellement, je n'achèterai jamais de la vie dans du neuf, trop cher et trop merdique je trouve.

[Soumettateur]

Dans la catégorie ancien/neuf, t'as aussi les gens tout contents de remplacer une cuisine en bois par une merde en mélaminé de chez Ikéa. Peut être que le look est plus actuel, mais niveau qualité t'as sacrément régressé. Ou alors les cuisines ouvertes qui sont un moyen pour les promoteurs de gratter des m2, avec plein d'inconvénients (bruits/odeur/humidité dans la pièce à vivre) et vendues comme le truc le plus cool à avoir chez soit.

Mais bon le neuf c'est un peu que ça : aucun matériau noble et que des imitations bas de gamme, avec quelques éléments tape-à-l'oeil pour donner l'illusion du standing. Et je ne parle pas du gros oeuvre.

[Xubfin]

Mais ca c'est valable sur tout ce qui est post 1930 en gros, c'est pas le propre du neuf.
L'ancien haussmanien ou pas avec du plancher bois c'est qd meme pas le top en collectif...
Les meilleurs appartements tout critères confondus que j'ai vu c'est dans des immeubles des années 90.
Ca veut pas dire que tous les immeubles de ces années sont biens mais c'est des tendances comme il y a de bons immeubles des années 60. C'est juste plus rare.
Les constructions du 19e avec des murs d'1'm depaisseur en pierre c'est sur que c'est du solide mais le béton ca a ete un sacré progrès. Juste qu'il faut pas rogner trop sur son epaisseur comme c'est fait souvent pour marger plus...