[Ron Jetevois]

Citation :

Publié par Thesith

Pourquoi un propriétaire devrait baisser son loyer quand il a 10 personne sur les rangs ?

Exactement.

J'ai entendu des gens déclarer que si y a moins de demandes de location les prix des loyers baisseront.

Je me demande dans quelle école sont allés ces gens. Un logement à 1000€/mois, si au lieu de 10 dossiers déposés seuls 5 sont déposés, il ne va pas baisser d'un centime.
Le propriétaire aura juste moins de choix.

[Zangdar MortPartout]

Le loyer baisse quand le propriétaire a 0 demandes

[Ron Jetevois]

Citation :

Publié par Zangdar MortPartout

Le loyer baisse quand le propriétaire a 0 demandes

Exactement. Nous en sommes très très loin dans les grandes métropoles.

Citation :

Publié par Thesith

Pourquoi un propriétaire devrait baisser son loyer quand il a 10 personne sur les rangs ?

Il ne le fera pas de lui même.
C'est à l'état de lui forcé la main. Surtout quand la proportions de l'habitat devient délirant dans le budget des ménages.
On pourrait largement obligé les proprios à faire un divisé par 2 ça serait largement possible. Et ferait du bien au ménages (moins au proprio rentier marchand de sommeil) et permettrait d'améliorer le pouvoir d'achat... Mais bon, le peuple le gouvernement s'en fou...

[Déposeur2bilan]

Citation :

Publié par Aeristh

Il ne le fera pas de lui même.
C'est à l'état de lui forcé la main. Surtout quand la proportions de l'habitat devient délirant dans le budget des ménages.
On pourrait largement obligé les proprios à faire un divisé par 2 ça serait largement possible. Et ferait du bien au ménages (moins au proprio rentier marchand de sommeil) et permettrait d'améliorer le pouvoir d'achat... Mais bon, le peuple le gouvernement s'en fou...

La rentabilité locative est souvent de l'ordre de 5%, si tu t'en sors pas trop mal (perso c'est moins que ça).
Donc bon si tu divises le loyer par 2, ça signifie des pertes d'argent pour la plupart des proprios.
Déjà les loyers sont relativement faibles par rapport aux prix des biens dans les métropoles. Le problème c'est surtout le prix des biens, des travaux etc. Et le faible niveau des salaires comparé.

Parce que tu vas me dire que les mecs qui sont proprios depuis X années avec des loyers qui ont fait x1.5/2 depuis quelques années sont a 5% de rentabilité ?
J'ai un ami proprio, un de ses appart a pris presque 100€ depuis 3 ans. Sont crédit a pas changer... C'est 100€ dans sa poche tout les mois...

[Ron Jetevois]

Citation :

Publié par Aeristh

Il ne le fera pas de lui même.
C'est à l'état de lui forcé la main. Surtout quand la proportions de l'habitat devient délirant dans le budget des ménages.
On pourrait largement obligé les proprios à faire un divisé par 2 ça serait largement possible. Et ferait du bien au ménages (moins au proprio rentier marchand de sommeil) et permettrait d'améliorer le pouvoir d'achat... Mais bon, le peuple le gouvernement s'en fou...

Tu oublies que l'énorme majorité des propriétaires loueurs ne sont pas des marchands de sommeil.

La plupart sont endettés avec un prévisionnel à la banque. Tu baisses leurs loyers, tu vas tout simplement te retrouver avec des faillites innombrables et des banques qui vont plonger avec.
Et dès le lendemain de ta mesure, plus personne pour rénover ou construire du neuf. Ce seront des chantiers laissés à l'abandon, tout le secteur du bâtiment à l'arrêt, des centaines de milliers de chômeurs potentiels.

L'enfer est pavé de bonnes intentions.

Citation :

Publié par Aeristh

Parce que tu vas me dire que les mecs qui sont proprios depuis X années avec des loyers qui ont fait x1.5/2 depuis quelques années sont a 5% de rentabilité ?
J'ai un ami proprio, un de ses appart a pris presque 100€ depuis 3 ans. Sont crédit a pas changer... C'est 100€ dans sa poche tout les mois...

C'est 100€ en raison de l'inflation. Tout a augmenté. Le coût d'entretien, le foncier, etc.

Citation :

Publié par Ron JavtouprévumêCRamiltopicalapoubel

C'est 100€ en raison de l'inflation. Tout a augmenté. Le coût d'entretien, le foncier, etc.

Oui bien sur, l'argent en plus part en totalité dans l'entretiens et autres...

[Estal'exilé]

Citation :

Publié par Aeristh

Il ne le fera pas de lui même.
C'est à l'état de lui forcé la main. Surtout quand la proportions de l'habitat devient délirant dans le budget des ménages.
On pourrait largement obligé les proprios à faire un divisé par 2 ça serait largement possible. Et ferait du bien au ménages (moins au proprio rentier marchand de sommeil) et permettrait d'améliorer le pouvoir d'achat... Mais bon, le peuple le gouvernement s'en fou...

L'état intervient déjà de trop pour s'occuper des affaires des propriétaires dont une bonne parties des conséquences négatives retombent sur les locataires, la seule intervention de l'état qui fait sens c'est soit d'augmenter l'offre de logement soit de faire baisser la demande.

[Ron Jetevois]

Citation :

Publié par Aeristh

Oui bien sur, l'argent en plus part en totalité dans l'entretiens et autres...

Pour l'ensemble du marché immobilier, le rendement locatif moyen est estimé à 4,2 % en 2023, contre 2,9 % en 2020.
Pour les appartements, le rendement locatif moyen devrait atteindre 4,5 % en 2023, en hausse par rapport aux 3,9 % estimés en 2019.
Pour les maisons, le rendement locatif moyen est prévu à 3 % en 2023, en baisse par rapport aux 4 % de 2019.

https://www.simu.immo/post/rendement...ville-en-2023/
Donc oui, les rendements ont évolué moins vite que l'inflation.

En se concentrant sur Paris, le taux de rendement locatif brut des logements a diminué au cours de la période 2000-2018, passant de plus de 6 % en 2000 à moins de 3,5 % en 2018.

https://fr.statista.com/statistiques...-paris-france/

Alors vas y, applique ta division des prix des loyers par 2, tu vas juste engendrer une catastrophe économique et sociale.

[Déposeur2bilan]

Une toiture, un ravalement ça coûte vite. Les charges courantes aussi représentent une part conséquente du loyer. La taxe foncière. La rentabilité est très vite nulle, voire négative. Le seul vrai intérêt (pour moi) c'est si le bien prend de la valeur, et le fait que ton loyer reçu permet tout de même d'acquérir du patrimoine sans vraiment le sortir entièrement de sa poche, c'est une sécurité plus qu'un bon investissement financier. Et idéalement du patrimonial à transmettre.

[Eden Paradise]

Citation :

Publié par Aeristh

Parce que tu vas me dire que les mecs qui sont proprios depuis X années avec des loyers qui ont fait x1.5/2 depuis quelques années sont a 5% de rentabilité ?
J'ai un ami proprio, un de ses appart a pris presque 100€ depuis 3 ans. Sont crédit a pas changer... C'est 100€ dans sa poche tout les mois...

Tu te rends compte du niveau de charges, taxes et impots qui pèsent sur l'immobilier ?

Le cashflow est très souvent négatif, et un rendement net à 5% c'est avec beaucoup de chance/de travail.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Aeristh

Parce que tu vas me dire que les mecs qui sont proprios depuis X années avec des loyers qui ont fait x1.5/2 depuis quelques années sont a 5% de rentabilité ?
J'ai un ami proprio, un de ses appart a pris presque 100€ depuis 3 ans. Sont crédit a pas changer... C'est 100€ dans sa poche tout les mois...

100% en 3 ans, ça veut pas dire grand chose, normalement t'es pas censé augmenter plus que 3,5% ce qui fait dans les 10% max sur 3 ans, c'est pas ça qui va lui faire passer sa rentabilité à 10% annuel lol

[Belzebuk]

Citation :

Publié par Jenmir

Emission intéressante de BFM qui montre chiffre a l’appui que la bulle immobilière est bien en train d’exploser en France.

Des chiffres jamais vu depuis 2008 avec :

252 faillites d’agence immobilières : +83,6%
40 faillites de promoteur : +53,8%
280 faillites de constructeur de maisons : +55,6%

Chiffres de Janvier à Avril 2023 en comparaison avec 2022 même période.
Et c’est sûrement pas fini, le pire est sûrement à venir pour 2024 pour les constructeurs et les promoteurs vu que des appels de fonds sont encore entrain d’être versé vu que des constructions sont encore en cours car signés en 2022.

J'avais pu échanger sur son activité avec mon courtier il y a quelques mois de cela. Il me disait qu'en effet moins de dossiers allaient au bout mais étant donné les difficultés que ce soit pour l'obtention d'un crédit ou tout simplement un rendez-vous avec une banque (en Guyane) il avait finalement beaucoup plus de personnes qui faisaient appel à lui. Donc au final il s'y retrouvait et avait même de meilleurs résultats. Alors je suis pas sûr non plus que si ça continue à se dégrader, que cela reste positif pour lui.

[Touful Khan]

Citation :

Publié par Déposeur2bilan

Une toiture, un ravalement ça coûte vite. Les charges courantes aussi représentent une part conséquente du loyer. La taxe foncière. La rentabilité est très vite nulle, voire négative. Le seul vrai intérêt (pour moi) c'est si le bien prend de la valeur, et le fait que ton loyer reçu permet tout de même d'acquérir du patrimoine sans vraiment le sortir entièrement de sa poche, c'est une sécurité plus qu'un bon investissement financier. Et idéalement du patrimonial à transmettre.

Vous ignorez trop souvent qu'une part du parc n'est plus en cours d'acquisition. 85% des appartements parisiens appartiennent à des plus de 60 ans. Leurs crédits sont payés depuis belle lurette.
Le primo-accèdant avec deux gosses et 25 ans de crédit sur les bras n'est pas le profil standard du propriétaire en France.

[Thesith]

Citation :

Publié par Touful Khan

Vous ignorez trop souvent qu'une part du parc n'est plus en cours d'acquisition. 85% des appartements parisiens appartiennent à des plus de 60 ans. Leurs crédits sont payés depuis belle lurette.
Le primo-accèdant avec deux gosses et 25 ans de crédit sur les bras n'est pas le profil standard du propriétaire en France.

Tu as raison, mais faut pas faire comme ci y avait jamais rien à payer en terme d'entretien.
Même une fois l'emprunt rembourser, y a des charges qui viennent impacter le rendement du bien que tu loues.

C'est de la folie de croire qu'en maintenant les charges actuelles imposition etc.... et d'exiger des propriétaires de diviser par 2 leur loyer, que c'est tenable.
Macron a maintenu l'ISF sur l'immobilier, ben au fond là en voit le résultat. Comme il a rendu plus rentable d'autre investissement, y a eu sous investissement dans l'immobilier, si on dégrade encore la situation, on va aggraver encore plus la situation.

ou alors l'Etat doit prendre le relais et construire beaucoup plus de logement. Mais si y a pas des mesures de prise, la situation ne va aller qu'en se dégradant.
Si t'as 100/200 ou plus à investir, que tu as le choix entre construire pour louer mais avec un rendement qui tombe à moins de 4% avec toutes les emmerdes en plus de problème de loyer etc... et d'autres investissement qui te rapporte 5/6% et plus avec moins de contrainte et tracasserie, tu vas choisir quoi ? ben la seconde solution.

Et le discours faut faciliter l'accession à la propriété oui bien sûr, mais y aura toujours des gens qui auront besoin pour tout un tas de raison d'être locataire et pas propriétaire. Or ça implique qu'il faut soit des gens pour investir dans le locatif soit que l'Etat prenne se rôle. Or l'Etat ne le fait pas, et y a en prime moins de gens pour investir dans le locatif. C'est un combo catastrophique. On n'est pas au Japon, notre population continue à augmenter et c'est pas demain matin qu'elle va diminuer, donc la situation ne peut que s'aggraver. On construisait déjà pas assez, et là c'est encore pire.

De toute façon si on veut baisser les loyers faudrait construire plus, et revoir les APL qui sont un appel à gonfler les prix. Et bien entendu refonte aussi de l'imposition. Sinon si tu réformes APL qui amène baisse des loyers, mais que les charges niveau imposition reste les mêmes, il va y avoir un petit problème. Faut que l'Etat donne moins mais prenne moins aussi. Mais tout servira à rien si y a pas les construction en face.

[aziraphale]

Ca fait au moins 30 ans qu'on sait qu'il faut construire beaucoup plus qu'on ne le fait et que la rentabilité n'est plus suffisante.
Quand les institutionnels ont quasi déserté le marché il a bien fallu trouver de nouveaux pigeons pour investir, c'est là qu'on a inventé les dispositifs Pinel et compagnie pour le neuf parce que sinon on aurait plus rien construit du tout.
A la base c'était sensé être un truc transitoire, sauf que les institutionnels ne sont toujours pas revenu sur la marché et on a donc été obligé de pérenniser les défiscalisations parce que c'est le seul moyen d'avoir une rentabilité correcte.

Je viens de faire la décla d'impôts de ma mère et j'ai donc du me taper les calculs pour son appart en location, et franchement ce n'est pas folichon.
3,5% avant impôts, soit peu ou prou 2,5% de rentabilité nette nette (avec une inflation à 6%, elle a donc perdu pas mal en réalité) maintenant qu'elle n'a plus droit au crédit d'impôts.
Et c'est parce qu'il a été acheté neuf il y a 10 ans, donc aucun gros travaux jusqu'ici.
Le jour où il faudra faire le ravalement, changer la chaudière ou l'ascenseur ça voudra dire rentabilité nulle sur plusieurs années pour absorber le coût des travaux.
Idem en cas de vacation un peu longue ou de locataire indélicat.
Franchement si ma mère n'était pas trop âgée pour pas mal de trucs, je lui conseillerai de bazarder l'appart et de placer l'argent sur un truc qui rapporte autant (voire plus) sans les emmerdes potentielles.

[Estal'exilé]

Citation :

Publié par Thesith

Tu as raison, mais faut pas faire comme ci y avait jamais rien à payer en terme d'entretien.
Même une fois l'emprunt rembourser, y a des charges qui viennent impacter le rendement du bien que tu loues.

C'est de la folie de croire qu'en maintenant les charges actuelles imposition etc.... et d'exiger des propriétaires de diviser par 2 leur loyer, que c'est tenable.
Macron a maintenu l'ISF sur l'immobilier, ben au fond là en voit le résultat. Comme il a rendu plus rentable d'autre investissement, y a eu sous investissement dans l'immobilier, si on dégrade encore la situation, on va aggraver encore plus la situation.

ou alors l'Etat doit prendre le relais et construire beaucoup plus de logement. Mais si y a pas des mesures de prise, la situation ne va aller qu'en se dégradant.
Si t'as 100/200 ou plus à investir, que tu as le choix entre construire pour louer mais avec un rendement qui tombe à moins de 4% avec toutes les emmerdes en plus de problème de loyer etc... et d'autres investissement qui te rapporte 5/6% et plus avec moins de contrainte et tracasserie, tu vas choisir quoi ? ben la seconde solution.

Et le discours faut faciliter l'accession à la propriété oui bien sûr, mais y aura toujours des gens qui auront besoin pour tout un tas de raison d'être locataire et pas propriétaire. Or ça implique qu'il faut soit des gens pour investir dans le locatif soit que l'Etat prenne se rôle. Or l'Etat ne le fait pas, et y a en prime moins de gens pour investir dans le locatif. C'est un combo catastrophique. On n'est pas au Japon, notre population continue à augmenter et c'est pas demain matin qu'elle va diminuer, donc la situation ne peut que s'aggraver. On construisait déjà pas assez, et là c'est encore pire.

De toute façon si on veut baisser les loyers faudrait construire plus, et revoir les APL qui sont un appel à gonfler les prix. Et bien entendu refonte aussi de l'imposition. Sinon si tu réformes APL qui amène baisse des loyers, mais que les charges niveau imposition reste les mêmes, il va y avoir un petit problème. Faut que l'Etat donne moins mais prenne moins aussi. Mais tout servira à rien si y a pas les construction en face.

Non il n'a pas raison, il parle de Paris et croit que la situation parisienne peut se calquer sur le reste de la France. C'est certain qu'a Paris vue les de location le rendement doit être supérieur une fois le crédit remboursé, mais ca reste Paris.

[Déposeur2bilan]

Citation :

Publié par Touful Khan

Vous ignorez trop souvent qu'une part du parc n'est plus en cours d'acquisition. 85% des appartements parisiens appartiennent à des plus de 60 ans. Leurs crédits sont payés depuis belle lurette.
Le primo-accèdant avec deux gosses et 25 ans de crédit sur les bras n'est pas le profil standard du propriétaire en France.

Bah même si c'est remboursé ça reste du capital immobilisé, avec un rendement pas si ouf si tu regardes les charges / les emmerdes à gérer.
Perso je dois faire du 4% environ - hors remboursement crédit, qui est maintenant fini depuis quelques mois sur un petit appart en locatif en RP. Donc là ça devrait être du "vrai" 4%. Si tout va bien. Mais un jour l'autre y'aura un billet de 10, 20, 30k € à sortir pour rénovations et travaux. Et la charge d'impôts à payer, est assez forte au quotidien, quand tout va bien c'est bon, mais quand ça commence à galérer soit du côté loyer (impayé, vacance) ou niveau rentrées perso, bah ça picote fort.

Le fait que tu puisses financer en partie l'accession à ce capital via des loyers et le crédit bancaire, est un des principaux avantages, pour les classes "moyennes / low". C'est typiquement, l'investissement à faire quand t'as pas beaucoup / pas du tout de capital, que tu sais gérer quelques petits travaux toi même, trouver des locataires corrects etc.

Quand t'as déjà "ton immo de survie" et du capital à placer c'est pas forcément un très bon plan, ça peut vite être rendement négatif et avec plein de charges récurrentes sur le dos. Surtout en nom propre.

[Ghalleinne]

Je comprends pas comment vous arrivez à tirer des renta de misère à 2-3% sur vos apparts en location là.

Parce que on est d'accord que vous l'achetez à crédit cet appart, et que vous déduisez des sommes perçues le remboursement du crédit dans votre calcul de misère là ?

Du coup, vous oubliez pas complètement que y'a quelqu'un qui paie le capital du crédit à votre place ? Ca change méchamment la donne de la rentabilité.

Et qu'en plus le bien acheté avec ce capital promène des plus values latentes à quasi 10% par an ?

Si c'est ça c'est juste nawak d'annoncer des rentabilités à 2-3%...

Citation :

Publié par Ghalleinne

Je comprends pas comment vous arrivez à tirer des renta de misère à 2-3% sur vos apparts en location là.

C'est juste pour faire pleurer dans les chaumières...
En réalité, si c'était si peu rentable que ça, les gens ne s'embêterais pas avec ça.. Pourquoi prendre des risque avec de la loc a 2/3% quand tu peu avoir ça ailleurs sans tout les tracas ?
Dans les faits, même en prenant l'inflations, quand tu augmentes ton loyer de 50€, c'est tjs des sous en plus dans ta poche sans rien faire. En plus ton locataire rembourse ton crédits et tu sera donc proprio d'un truc sans avoir débourser 1 centimes...

[Ron Jetevois]

Citation :

Publié par Ghalleinne

Parce que on est d'accord que vous l'achetez à crédit cet appart, et que vous déduisez des sommes perçues le remboursement du crédit dans votre calcul de misère là ?

Et qu'en plus le bien acheté avec ce capital promène des plus values latentes à quasi 10% par an ?

Si c'est ça c'est juste nawak d'annoncer des rentabilités à 2-3%...

Plusieurs choses :

-La rentabilité tient compte des coûts et des dépenses associés à la propriété.
-Le rendement se concentre sur le revenu brut par rapport au coût initial de l'investissement.
-Le rendement comme la rentabilité sont des performances de flux de trésorerie par rapport à l'investissement initial.
-La plus-value est prise en compte par le retour sur investissement et le taux de rentabilité interne.
-Les options ont un impact sur la plus-value (IS, RP etc.) au niveau fiscal considérable.
-La plus value ne peut être réalisée qu'à la vente.

Non ce n'est pas nawak d'exclure la plus value. Il y a tout un tas de situations où tu n'as aucun intérêt à vendre même avec une plus-value.

[Ghalleinne]

Je suis pas comptable, et j'y connais rien dans ces subtilités, donc je loupe peut être un truc quelque part.

Mais tu dis que les calculs se font par rapport à l'investissement initial, et j'ai l'impression, si je comprends bien, que pour vous l'investissement initial c'est votre apport + ce que file la banque, et c'est là que ça me gène. Parce que vu que la banque se rembourse sur les loyers et qu'il reste une marge excédentaire (puisque on est entre 2 et 4% donc), je comprends juste pas ce que ça fait dans le calcul d'investissement. Quand j'utilise un levier à la bourse, je calcul pas mon rendement par rapport à la valeur totale du levier mais par rapport à ce que moi j'ai mis de ma poche.

Et vu qu'à une époque, les banques finançaient 100%, à part les frais de notaire qui ne sont qu'une fraction de la valeur totale du bien, bah l'investissement initial il doit souvent pas être bien gros.

Du coup, soit vous faites réellement 4% en levier, et dans ce cas, je comprends même pas pourquoi les gens mettent autant dans la pierre, soit le calcul du rendement me semble vraiment pas logique, parce que je vois pas ce que le crédit bancaire vient faire dans l'investissement initial.

[Touful Khan]

Citation :

Publié par Estal'exilé

Non il n'a pas raison, il parle de Paris et croit que la situation parisienne peut se calquer sur le reste de la France.

Les problématiques "parisiennes" se calquent correctement sur toutes les zones en tension. Les zones ou personne ne veut aller ne sont pas concernées, mais par définition il n'y a pas de pénurie immobilière la bas. Eventuellement des problèmes de qualité de logement.

[aziraphale]

Citation :

Publié par Ghalleinne

Je suis pas comptable, et j'y connais rien dans ces subtilités, donc je loupe peut être un truc quelque part.

Mais tu dis que les calculs se font par rapport à l'investissement initial, et j'ai l'impression, si je comprends bien, que pour vous l'investissement initial c'est votre apport + ce que file la banque, et c'est là que ça me gène. Parce que vu que la banque se rembourse sur les loyers et qu'il reste une marge excédentaire (puisque on est entre 2 et 4% donc), je comprends juste pas ce que ça fait dans le calcul d'investissement. Quand j'utilise un levier à la bourse, je calcul pas mon rendement par rapport à la valeur totale du levier mais par rapport à ce que moi j'ai mis de ma poche.

Et vu qu'à une époque, les banques finançaient 100%, à part les frais de notaire qui ne sont qu'une fraction de la valeur totale du bien, bah l'investissement initial il doit souvent pas être bien gros.

Du coup, soit vous faites réellement 4% en levier, et dans ce cas, je comprends même pas pourquoi les gens mettent autant dans la pierre, soit le calcul du rendement me semble vraiment pas logique, parce que je vois pas ce que le crédit bancaire vient faire dans l'investissement initial.

Arrêtes de rêver, quand tu achètes du neuf avec un crédit le loyer ne couvre pas le coût complet de ton appart.
Si c'était si simple il n'y aurait pas de problème de construction de logement en France, et l'état ne s'amuserait pas à pondre des dispositifs de défiscalisation assez généreux pour attirer le chaland (et aujourd'hui ça ne suffit même plus visiblement).

Dans l'ancien c'est possible mais il faut vraiment une bonne affaire, ou un truc à retaper.