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[Estal'exilé]

Citation :

Publié par Doudou

C'est la où je ne suis pas d'accord.
C'est devenu une telle généralité le fait qu'il faille forcément acheter au plus vite sa résidence principale, que la part de couples qui achètent pour revendre rapidement et être perdant, ne doit pas être si infime que ça.
J'en connais plusieurs des couples comme ça qui ont acheté pour ensuite me dire qu'ils aimeraient bien quitter Paris pour la province d'ici quelques années, (j'ai envie de dire "wtf, mais pourquoi t'as acheté alors ?"), j'ai bien peur que ça ne soit pas des cas isolés, bon après, j'ai pas de stats.

J'ai l'impression inverse, que les gens achètent moins parce que l'avenir est moins certain qu'il y a 10-20 ans.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Estal'exilé

J'ai l'impression inverse, que les gens achètent moins parce que l'avenir est moins certain qu'il y a 10-20 ans.

Possible, le fait que les logements sont de plus en plus inaccessible doit jouer pas mal aussi. Rajoute à ça le fait que les banques ont durci les conditions d'obtention de prêt depuis la crise des subprimes (il me semble que tu pouvais emprunter sur 30-35 ans y a 10 ans) et le fait qu'il y a moins de jeunes en CDI, tout ça fait qu'au final la question se posent de moins en moins pour certains, ils ont pas d'autres choix que de louer, vu la zone où ils vivent.

[Lyuna]

Citation :

Publié par Finiarel

Comment ça se passe du coup quand on construit ? Pour définir la construction il faut un terrain, mais pour un terrain il faut des fonds, du coup tu fais un crédits avant où le paiement du terrain peut être mis "en attente" ? (sauf si le terrain est vendu par le constructeur)

J'suis curieux de connaitre le déroulé des étapes.

Si tu passes par constructeur, c'est comme dit aziraphale.
Après, nous, on a réservé un terrain et ils ont une clause suspensive de la réservation si tu n'as pas eu ton prêt dans les 4 mois. Cela dit, les terrains ne sont pas encore viabilisés, ce qui fait la différence sur le temps d'obtention du prêt.
On avait d'abord demandé à un archi si notre projet était faisable dans notre budget. On avait fait le calcul du prix du terrain + notaire + frais annexes et regardé combien on voulait max rembourser par mois, ce qui nous donne une somme totale, et nous a permis de déterminer combien il restait pour la construction de la maison.
Comme c'était faisable, on a réservé le terrain (avec chèque de réservation etc...) puis on a lancé notre projet avec l'archi qui est en train de finir les plans et bosse sur le permis de construire. De notre côté on a déposé notre dossier chez le courtier.
D'ici mars 2017, on aura notre argent et on achètera le terrain. Quand tu construis tu débloques l'argent au fur et à mesure en fournissant les factures à la banque.
Si ça t'intéresse j'en reparlerais quand on y sera, parce que là c'est encore un peu abstrait cette partie-là

[Leydjin]

Citation :

Publié par Doudou

J'en connais plusieurs des couples comme ça qui ont acheté pour ensuite me dire qu'ils aimeraient bien quitter Paris pour la province d'ici quelques années, (j'ai envie de dire "wtf, mais pourquoi t'as acheté alors ?"), j'ai bien peur que ça ne soit pas des cas isolés, bon après, j'ai pas de stats.

Autour de moi c'est en large majorité des couples qui vivent ensemble que depuis peu de temps (-3 ans) qui se précipitent sur un achat de maison. C'est souvent un moment éprouvant car la grande majorité font des travaux eux mêmes et ça mets les couples à (très) rude épreuve. Je ne compte plus le nombre de personne dans mon entourage qui à revendu à perte.

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[Pitit Flo -TMP]

Ola ola les JoLiens proprio statisticiens,

je ne pensais pas un jour lire ni écrire sur ce fil, mais bon voilà, je vieillis (34 ans), j'espère être assez prochainement papa, et en plus j'hérite ce qui fait que je vais avoir un peu d'argent de côté. Par conséquent, bien que j'avais un avis assez tranché sur l'achat (« être locataire c'est être libre de bouger, et c'est ne pas se faire ponctionner par la taxe foncière, les frais de copro, et les réparations/entretiens de l'appart »), ma femme commence à me convaincre qu'effectivement, ça peut valoir le coup de réfléchir et de se renseigner sur l'achat, surtout quand autour de moi ça achète et que tout le monde dit que les taux sont à un niveau historiquement bas et que les prix sont tirés à la baisse sur le marché.

Mais voilà, je n'y connais pas grand chose.
Alors évidemment, d'une part, je vais prendre rendez-vous avec mon banquier pour la première fois pour savoir ce qu'on imaginer avoir comme enveloppe. Je vais également commencer à regarder un peu les prix et tendances dans mon coin (Montpellier).
Mais du coup, j'en profite pour me renseigner auprès des experts que vous êtes, afin de savoir un peu comment m'organiser, ce à quoi il faut être attentif, etc. sachant que je n'y connais strictement rien, à la fois sur les démarches et fonctionnement (je n'ai jamais fait un crédit de ma vie, ni aucun achat plus important que ma voiture d'occasion à moins de 7 000 €) et sur le marché de l'immobilier en tant que tel.

Pour vous situer un peu, je suis marié, sans enfant (avec un projet néanmoins), on vit à Montpellier en appartement, et on compte y rester, on est en CDI tous les deux, dans le même job depuis plusieurs année. Côté apport, on devrait pouvoir monter à 35 000, voire 40 k en cas de bonne surprise, mais puisqu'il y a également projet bébé, pas sur qu'il faille vider tous les comptes épargne tout de suite pour l'achat

Même si on est des campagnards de naissance et qu'on a toujours trouvé ça étrange d'acheter un appartement (quand ton enfance c'est une maison de 200 m² + 200 m² de garage/grenier, avec grand jardin en pleine nature, tu mets du temps à accepter la logique urbaine ), on aime la vie en proximité du centre ville, car on y travaille et qu'on peut s'y rendre en pied ou en tram, on vise donc dans l'idéal l'appart assez proche, en ville, avec terrasse. Certainement en T3, idéalement en T4 (sachant que vu notre âge, dans les 5 ans justement, on aimerait bien passer de 0 à 2 enfants, et donc si je comprends bien, anticiper directement pour éviter d'avoir à vendre un T3 pour passer en T4 dans les 5 ans).
On vit actuellement dans un T3 de 75 m² qu'on aime bien, si ce n'est le balcon trop étroit, pour 820 € CC. Et si j'ai bien compris, on est autour de 2,5/2,6 k€ le m² en moyenne dans la ville, voir légèrement moins pour les quartiers qu'on pourrait éventuellement chercher (proche de chez nous actuellement).
Ah, et détail qui à son importance, malheureusement, nous sommes les plus mauvais bricoleurs du monde (je n'exagère pas, la semaine dernière encore, un pan de mur s'est effondré avec une tringle à rideaux qu'on avait péniblement fixé, mais visiblement mal) et c'est généralement une grande source de tension dans notre couple (par ailleurs, solide, cela fait plus de 19 ans que nous sommes ensemble !). Donc on va viser un appart le plus habitable possible et avec le moins de travaux possible…

Par conséquent : quelles sont les démarches à faire pour se lancer dans un tel projet ? À quoi faut-il être attentif ? Ça vaut systématiquement le coup d'aller voir un courtier ou je dois quand même commencer par ma banque de préférence ?
Comment je peux savoir à peu près mon budget achat avant d'aller voir ma banque ? Et à notre âge et vu notre apport, c'est quoi les avantages/inconvénients des différentes durées d'emprunt ? Et grosso modo, les taux tournent à combien ?
Des conseils à donner ?

Merci par avance !

[Bjorn]

Concernant le courtier, ca t'évitera de faire toi meme le tour des banques pour obtenir le meilleur taux. Cependant, il faut connaitre un bon courtier... si quelqu'un peut t'en conseiller un, je trouve pour ma part que c 'est la meilleure solution. Et prends un courtier que tu ne paies pas, il se rémunèrera sur la commission que la banque va lui verser.

A savoir : si tu vas voir ta banque actuelle avant de passer par le courtier, il ne la contactera pas. Le courtier n'est rémunéré que si c'est lui qui apporte l'affaire, donc si t'es déjà en contact avec une banque pour le projet, il n'y trouvera aucun intéret et le fera pas. Donc si tu veux éviter ce problème, deux solutions : soit tu vas d'abord prendre rdv avec le courtier pour faire connaissance, et il saura calculer ta capacité d'emprunt. Soit tu la calcules toi meme, ia tout un tas de simulateur sur le net qui permettent de l'estimer. Si t'es pas au taquet du budget, une estimation grosses mailles suffit. En très gros : vos revenus (ramené sur 12 mois) - vos charges éventuelles (autres pret en cours, pensions ou autres...), tu prends 33% et ca fait ce que tu pourras rembourser au max. Tu prends un simulateur sur le net qui te donnera, en fonction des taux du moment, le montant total que tu pourras emprunter. T'ajoutes l'apport que tu souhaites mettre (garder un peu, quelques k€, de coté vu les taux n'est pas effectivement une mauvaise idée) et ca te donne le montant que tu peux mettre dans la maison
Attention, les prix des annonces ne tiennent pas compte des frais de notaire ! Il faut les calculer et les retrancher de ton budget.


Ensuite, tu fais tes visites jusqu'a trouver le bien que tu veux. A quoi faire attention sur les visites, c'est un très vaste sujet, très compliqué, et malheureusement pas simple de ne pas avoir de mauvaises surprises. Je suis pas assez connaisseur pour te renseigner à ce niveau. Mais en tout cas, n'hésites pas à faire quelques visites de biens qui vont pas forcément être le top de ce que tu recherches, histoire de pouvoir prendre la température, les prix du marché, et d'affiner tes critères indispensables, importants, facultatifs.


Le reste de la démarche du pret se fait après signature du compromis. Il faut aller vite. Soit tu recontactes le courtier, soit tu fais le tour des banques pour obtenir les propositions et tu fais ton choix. Prépare à l'avance tous les documents nécessaires : documents d'identité, fiche d'imposition, dernières fiches de paie.
Attention à l'assurance emprunteur : souvent, une délégation d'assurance sera plus interessante, mais c'est parfois difficile de le faire accepter au préteur.
Tu auras des réponses de principe, tu choisis la mieux, et la tu demanderas l'offre à la banque. Ca met un certain temps. Une fois le document d'offre recu, tu attends minimum 10 jours pour la renvoyer signée. Et là enfin, tu peux passer chez le notaire pour la vente définitive

[Neo-Chapelier]

Je suis dans le même cas, mais sur Lille.

Je suis déjà passé à ma banque deux fois, j'ai pu avoir une valeur pour le crédit mais sans négocier et j'ai pu avoir un crédit correct 290k max sur 25 ans. 245 sur 20ans en payant 1350€ mensuel.

En vrai le plus dur c'est de trouver un appart sympa dans le centre où il n'y aura pas trop de travaux (je suis aussi une quiche en travaux..)

Du coup je suis aussi preneur de toutes informations intéressantes à savoir sur l'achat d'un appart.

[Pitit Flo -TMP]

Citation :

Publié par Bjorn

Concernant le courtier, ca t'évitera de faire toi meme le tour des banques pour obtenir le meilleur taux. Cependant, il faut connaitre un bon courtier... si quelqu'un peut t'en conseiller un, je trouve pour ma part que c 'est la meilleure solution. Et prends un courtier que tu ne paies pas, il se rémunèrera sur la commission que la banque va lui verser.

Pourquoi c'est important d'après toi de connaître un courtier ? D'un courtier à l'autre, les propositions peuvent fortement varier, c'est ça ?

Citation :

Attention à l'assurance emprunteur : souvent, une délégation d'assurance sera plus interessante, mais c'est parfois difficile de le faire accepter au préteur.
Tu auras des réponses de principe, tu choisis la mieux, et la tu demanderas l'offre à la banque. Ca met un certain temps. Une fois le document d'offre recu, tu attends minimum 10 jours pour la renvoyer signée. Et là enfin, tu peux passer chez le notaire pour la vente définitive

Délégation d'assurance, tu veux dire souscrire l'assurance ailleurs que chez ton banquier prêteur, c'est ça ? Il me semblait avoir compris qu'en général, l'assurance chez le prêteur était assez inévitable pour avoir le meilleur taux d'emprunt, mais qu'on pouvait une fois le prêt accordé aller voir une autre assurance, c'est pas le cas ?

Merci pour ces premiers éléments !

[Von]

Citation :

Publié par Pitit Flo -TMP

Délégation d'assurance, tu veux dire souscrire l'assurance ailleurs que chez ton banquier prêteur, c'est ça ? Il me semblait avoir compris qu'en général, l'assurance chez le prêteur était assez inévitable pour avoir le meilleur taux d'emprunt, mais qu'on pouvait une fois le prêt accordé aller voir une autre assurance, c'est pas le cas ?

C'est tout à fait ça, il est illégal d'imposer une assurance avec le prêt, donc tu as tout à fait le droit de t'assurer autre part, et les prix peuvent varier du simple au double (il y a des courtiers en assurance d'ailleurs). Par contre, le banquier peut effectivement proposer une offre moins intéressante s'il y a délégation d'assurance.

Si ton dossier est bon et que tu as plusieurs offres comparables, alors la délégation sera plus facile à faire passer. Dans tous les cas, il y a effectivement la loi Hamon qui permet de changer l'assurance de prêt la première année. Ce qui peut être aussi une opportunité pour renégocier l'assurance avec ta banque si tu es passé chez eux.

Personnellement, on avait un dossier pas forcément idéal (avec un CDD), mais je suis passé par le banquier de mon père (qui est très bon client), et qui est ami d'enfance en plus. Piston donc (et c'est plus important qu'on ne le pense). Du coup j'avais une offre de délégation moitié moins chère que ce que le banquier me proposait, mais pas vraiment de concurrence à faire jouer pour garder une bonne offre avec la délégation. Donc il m'a fait une décôte de 30% sur l'assurance et voilà. Il m'a dit aussi que en général, quand ils voient arriver un dossier loi Hamon pour changer d'assurance, ils commencent tout de suite à négocier pour garder le client.

Donc clairement, l'assurance fait partie des éléments à négocier avec la banque si tu ne fais pas de délégation, que ce soit à la signature, ou en changeant la première année.

[Leydjin]

Citation :

Publié par Von

C'est tout à fait ça, il est illégal d'imposer une assurance avec le prêt, donc tu as tout à fait le droit de t'assurer autre part, et les prix peuvent varier du simple au double (il y a des courtiers en assurance d'ailleurs). Par contre, le banquier peut effectivement proposer une offre moins intéressante s'il y a délégation d'assurance.

Ça c'est uniquement de la théorie. En pratique 99% de demande de changement d'assurance de prêt immo sont refusés pour des raisons bidons. Notamment celle qui oblige à avoir exactement les mêmes garantie que le précédente (impossible en pratique). J'ai fait des pieds et des mains pour changer mon assurance de 62€, j'en avais trouvé une à 13€ avec les mêmes garanties. Sauf qu'à chaque fois la banque trouve une faille (pas d’assurance cancer je sais pas quoi etc). J'ai fait appel à une connaissance avocat et à un courtier. Visiblement la banque est dans son droit et il est quasi impossible de changer d'assurance immo même si en théorie la loi le permet "facilement".

Citation :

il est illégal d'imposer une assurance avec le prêt

Ça fait partie de la négo, en général la banque fait son beurre la dessus. Si quelqu'un à réussi à avoir un prêt sans assurance qu'il fasse signe ...

[Von]

Quand j'ai négocié mon prêt, j'avais sous la main une offre ferme de contrat d'assurance de Generali dénichée par un ami courtier, et le banquier a tout lu sans trouver de défaut de garantie (enfin disons qu'ils ont une base de données pour ça, il va pas lire les 15 pages du contrat devant toi), et au final il a juste pu dire qu'on n'aurait pas le même taux si on passait par eux à la place de la banque (ce qui au final faisait un surcoût bien plus élevé que ce qu'on aurait gagné sur l'assurance).

Bref c'est possible, mais il faut savoir ce que tu as, et effectivement obtenir un devis pour mieux. Après est-ce que c'est facile, clairement pas, et les banques font tout pour empêcher ce changement c'est certain.

[Touful Khan]

Les banques contournent la loi en faisant des offres plus chères si tu prends pas l'assurance chez eux, et en refusent ensuite toute renégo car l'assurance moins chère n'assure pas contre le risque que la lune devienne cubique alors que la leur, si. C'est fait pour. Du coup, il faut généralement aller au clash, le savoir à l'avance et donc ne pas prendre comme banque préteuse celle ou tu as tes avoirs usuels.
Faut pas se leurrer, c'est un jeu de cons ou les deux essaient de gruger le mec en face au maximum tout en faisant syle d'être "partenaires". La banque veut que tu raques le plus possible par tous les moyens.

La solution a déja été évoquée sur ce fil, elle fonctionne. Elle demande cependant de ne pas se laisser mener en bateau par les banquiers, de les mettre devant le fait accompli et d'être pret à porter plainte pour les tentatives d'intimidation, mesures de rétorsions et menaces évoquées par un des banquiers du forum @ "si tu fais ca dans ma banque je ferme ton compte". C'est du travail mais sur un pret conséquent il y a pas mal d'argent à la clé.

[Kala]

Pareil quand on avait essayé de proposer une assurance de prêt externe à la banque ils nous ont fait chier parce que les conditions d'assurance ne sont pas les mêmes que chez eux et que le taux allait changer... vu qu'on était tight sur l'échéance du compromis de vente (ayant eu la bonne idée de signer le compromis juste avant l'été...) on a pris l'assurance de la banque...

[Aiina]

Citation :

Publié par Kala

Pareil quand on avait essayé de proposer une assurance de prêt externe à la banque ils nous ont fait chier parce que les conditions d'assurance ne sont pas les mêmes que chez eux et que le taux allait changer... vu qu'on était tight sur l'échéance du compromis de vente (ayant eu la bonne idée de signer le compromis juste avant l'été...) on a pris l'assurance de la banque...

T'as 1 an pour la changer des fois que.

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[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Aiina

T'as 1 an pour la changer des fois que.

C'est souvent une technique utilisée ça, tu prends l'assurance de la banque qui te prête et tu en changes un an après.

[Touful Khan]

Sauf qu'en pratique ils t'en empêchent toujours malgré la loi, voir plus haut.

[Bjorn]

Citation :

Publié par Pitit Flo -TMP

Pourquoi c'est important d'après toi de connaître un courtier ? D'un courtier à l'autre, les propositions peuvent fortement varier, c'est ça ?

ben, comme partout, ia des bons et des tocards
Et le risque c'est que si tu prends un courtier, t'en prends qu'un et tu lui fais confiance. Tu lui fais pas concurrence, sinon c'est un peu idiot et ca sert à rien. Du coup, faut être sur que c'est pas un tocard.

Citation :

Publié par Nøsferamos

Ça c'est uniquement de la théorie. En pratique 99% de demande de changement d'assurance de prêt immo sont refusés pour des raisons bidons. Notamment celle qui oblige à avoir exactement les mêmes garantie que le précédente (impossible en pratique).

Normalement, la loi et la jurisprudence ont évolué. C'était vrai au début de la loi Hamon.
Théoriquement, aujourd'hui, avoir une meilleur couverture (une garantie en plus) fait que la banque est obligé d'accepter. En gros, si t'as DC/IPT et que tu ajoutes IT, théoriquement la banque doit accepter.

Le problème étant qu'évidemment, si elle refuse, faudrait attaquer pour obtenir justice, et que bon... souvent tu vas pas t'emmerder pour ca. Il me semble que dans cette discussion ici, je sais plus qui disait que naturellement, le jour ou il voulait délégation il se pointait avec un huissier et que évidemment, étant dans son bon droit, il était certain d'obtenir ce qu'il voulait... mais en dehors de surhommes, le commun des mortels aura tendance à ne pas vouloir/pouvoir dépenser autant (pécuniairement et en temps) pour obtenir sa délégation.

Et je pense que certains arrivent à se couvrir, encore aujourd'hui, en proposant un taux pas intéressant, mais en marquant explicitement que vu que t'es un bon client qui a aussi l'assurance chez eux, le taux est plus bas.
Je sais pas si c'est super légal mais du coup, si t'as plus d'assurance, le taux est revu.

Citation :

Ça fait partie de la négo, en général la banque fait son beurre la dessus. Si quelqu'un à réussi à avoir un prêt sans assurance qu'il fasse signe ...

Moi chef !
J'ai une délégation d'assurance. Deux d'ailleurs, une pour madame et une différente pour moi. Mais par contre, c'était clair dès le début. C'est le courtier qui a géré tfacon. Et il a écarté, de base, toutes les offres hyperintéressantes mais qui forcent l'assurance et se rattrapent plus que largement dessus.

Mon collègue est en bonne voie, ca galère, mais ca devrait se faire. Lui l'a fait dans la première année. Mais il galère.

C'est pour ca que je suis plus partisan de jouer franc jeu dès le début : c'est quoi votre proposition, acceptez vous la délégation d'assurance, et à quelles conditions ? Et on fait son choix en prenant en compte tous les paramètres. Tenter de niquer en jouant sur la délégation d'assurance après coup, sans doute que certains réussissent, mais à quel prix....

Citation :

Publié par Zygomatique

Sauf qu'en pratique ils t'en empêchent toujours malgré la loi, voir plus haut.

C'est normalement moins vrai maintenant avec ce que je dis juste au dessus. Normalement.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Zygomatique

Sauf qu'en pratique ils t'en empêchent toujours malgré la loi, voir plus haut.

Heu, j'ai lu plus haut, mais ça s'applique qu'au moment du prêt ça.
La banque peut te forcer à prendre leur assurance au moment où tu signes chez eux, ça j'avais compris, mais comment la banque peut t'empêcher de faire quoi que ce soit un an après t'avoir octroyé le prêt ? Ils sont baisés la.

[Touful Khan]

Ben il leur suffit de refuser l'assurance avec laquelle tu te pointes. L'accord du preteur est nécéssaire. Il est censé obligatoirement le donner, mais il utilise des moyens dilatoires. Enfin Bjorn dit que ca s'est arrangé depuis quelques temps mais je resterais méfiant à votre place.

[Lyuna]

Citation :

Publié par Nøsferamos

Ça fait partie de la négo, en général la banque fait son beurre la dessus. Si quelqu'un à réussi à avoir un prêt sans assurance qu'il fasse signe ...

Nous avons eu une proposition de prêt venant du courtier qui était sans l'assurance. C'était d'ailleurs la meilleure proposition qu'on a pu avoir sous tous le points (retard de remboursement autorisée jusqu'à 3 ans) parce que c'était la directrice de l'agence qui a traité le dossier et qu'elle a juste vu "médecin" à côté de la profession de mon mari.
En gros elle a fait une proposition super bonne juste pour récupérer mon mari comme client. Je ne te cacherais pas que pour réussir à avoir ce que tu veux dans les propositions de prêt c'est bien plus qu'un bon dossier qu'il faut présenter, c'est surtout être un type de client que recherche la banque. Je ne vais pas m'en plaindre mais bon c'est un peu ingrat.

[Lyen]

Citation :

Publié par Zygomatique

La solution a déja été évoquée sur ce fil, elle fonctionne.

Un lien direct ?

[Touful Khan]

Euh, y'a 115 pages...