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Tu as une source sur le fait qu'un HLM est plus cher ou à un cout équivalent à l'entretien que des maisons individuelles ?
Genre 200 habitants dans un HLM contre 200 maisons ?
Oui bien sûr, c'est un sujet complexe qui demanderait un thread à part.
Le secteur Hlm, un poids lourd de l'économie
En 2015, le secteur Hlm représentait :
- 17 milliards d’euros d’investissements,
- 20,9 milliards d’euros de loyers (et 5,2 milliards de charges récupérables),
- 3,2 milliards d’euros de dépenses d’entretien, soit 15% des loyers,
- 8,4 milliards d’euros affectés aux annuités de dette (intérêts de la dette et remboursement en capital) soit 40% des loyers,
- 2,2 milliards d’euros de taxe sur le foncier bâti, soit 10% des loyers.
- 136 milliards d’euros d'encours de dette.*
https://www.semainehlm.fr/nous-les-h...-en-chiffres-0
Les objectifs quantitatifs sont d’autant plus ambitieux que les difficultés de financement du logement social sont accrues. Pour illustrer cela, les différents partenaires se sont livrés à un exercice consistant à observer l’évolution du financement en fonction de l’évolution des coûts de production entre 2004 et 2008, sur un cas pratique : une opération engagée en 2004, située en zone 3, qui comporte 19 logements en R+2, sans garage, avec un chauffage individuel gaz et labellisé HPE RT 2000. Quels résultats pouvons-nous tirer de cet exercice ? En 2004, le coût de revient par logement était de 85 000 €, avec 6 500 € de financement de l’Etat, 3 000 € de la collectivité, et aucun apport de fonds propres de l’organisme. En 2008, l’évolution est considérable : l’opération coûte 99 000 €, les financements de la collectivité sont de 6 000 € ; l’Etat apporte 5 700 € et les organismes 10 000 € de fonds propres. Si l’organisme prend en compte le surcoût lié à l’application des normes réglementaires techniques (accessibilité, label THPE), la part de fonds propres serait de 30 000 €, soit un quart du coût de revient global.
https://www.acteursdelhabitat.com/IM...u_04.04.08.pdf
Le coût moyen d’investissement est de 150 000 € TTC par logement toutes dépenses confondues pour les nouvelles constructions et de 40 000 € TTC/logement pour les requalifications (coûts vérifiés par différentes simulations financières).
Les éléments qui pèsent sur les coûts de gestion (hors charges)
Les coûts de gestion comprennent une part importante liée à l’organisation de la structure, mais également à son statut. En effet, les organismes de logements sociaux ont une obligation d’un seuil d’effectif de terrain minimum pour 100 logements. Une part des frais de gestion est liée à la rotation des logements. Le taux de rotation moyen pour Nantes Habitat est de 10% par an, il est stable depuis plusieurs années, mais il varie de manière importante en fonction de : • la typologie des logements : de 3% par an pour un type 5 à plus de 15% pour un type 2 (le programme définit la typologie des logements souhaités par Nantes Habitat, celle-ci varie d’un projet à l’autre en fonction des choix d’implantation et d’organisation de l’architecte) ; Référentiel coût global Version 1 – mai 2011 14 • la qualité des logements, leur fonctionnalité, leur orientation, la localisation dans le bâtiment. Les logements à rez-de-chaussée sont par exemple moins prisés que ceux en étage. Ces éléments sont figés en phase de conception du projet ; • la qualité de l’environnement qui peut évoluer au cours de la vie du bâtiment, mais une partie est travaillée au stade de la conception.
3. Les éléments qui pèsent sur les coûts de maintenance
Ils sont très fortement liés au choix des matériaux mis en œuvre dès la construction (le choix des matériaux est primordial sur certains composants : vieillissement prématuré, difficultés d’entretien,…), mais également pour ce qui concerne le logement à la rotation. En effet, lors de la relocation il est souvent nécessaire d’effectuer des travaux d’une part, parce que l’on constate une usure prématurée des composants d’un logement lorsque celui-ci change souvent de locataire, d’autre part parce que les critères d’attractivité changent. On est parfois amené à changer un revêtement de sol en bon état mais ne correspondant plus du tout aux tendances du moment. L’organisation des parties communes peut favoriser des regroupements, engendrer de forts passages non souhaités (hall traversant par exemple), de grandes surfaces à maintenir en état. La forme du bâtiment, l’accessibilité des façades et des toitures sont autant d’éléments qui influent les coûts de maintenance.
Analyse de la structure des coûts techniques d’une construction neuve La structure des coûts des constructions neuves a été établie à partir de l’analyse de plusieurs projets d’immeubles collectifs en cours de réalisation à Nantes Habitat. Le regroupement par lot a été réalisé en combinant les structures de consultations des entreprises et les familles de composants d’un bâtiment. Cette décomposition est conforme à ce que l’on rencontre traditionnellement dans une opération de construction de logements en structure maçonnée ou béton, celle d’une construction en structure bois est différente (elle sera étudiée dans une version ultérieure, la gestion de la construction bois étant encore mal maîtrisée). Cette répartition a pour objectif de faire apparaître l’importance des lots sur lesquels aucune intervention ultérieure n’aura lieu, les lots dont certains composants feront l’objet d’interventions et ceux dont les composants seront tous renouvelés au moins une fois au cours de la vie du bâtiment.
Composant/lot % moyen Gros œuvre – terrassement VRD4 43,0% Chauffage – ECS5 – VMC6 6,0% Charpente+couverture / étanchéité 5,7% Peinture – revêtement muraux 5,6% Menuiseries extérieures 5,5% Menuiseries intérieures 5,4% Electricité 5,2% Cloisons – plafonds 5,1% Plomberie 5,0% Métalleries - portails 4,4% Ravalement / Habillage de façades 3,2% Sols durs – faïences 2,3% Sols souples 1,6% Appareil élévateur 1,5% Espace vert 0,5% La répartition des coûts de la construction par lots Les lots gros œuvre-terrassement VRD, cloisons-plafonds, sols durs et faïence représentent plus de 50% des coûts initiaux. Ils comportent des composants qui ne sont pas (ou rarement) renouvelés au cours de la vie de l’immeuble. Seule une restructuration ou un défaut constructif peuvent amener à les modifier fortement, mais cette hypothèse n’est pas retenue dans cette étude. Toute optimisation des dépenses sur ces postes contribuera à baisser le Coût Global de l’opération et pourra dégager des marges de manœuvre sur les lots à maintenance récurrente.
Les lots gros œuvre-terrassement VRD, cloisons-plafonds, sols durs et faïence représentent plus de 50% des coûts initiaux. Ils comportent des composants qui ne sont pas (ou rarement) renouvelés au cours de la vie de l’immeuble. Seule une restructuration ou un défaut constructif peuvent amener à les modifier fortement, mais cette hypothèse n’est pas retenue dans cette étude. Toute optimisation des dépenses sur ces postes contribuera à baisser le Coût Global de l’opération et pourra dégager des marges de manœuvre sur les lots à maintenance récurrente. 4 VRD : Voirie et Réseaux Divers 5 ECS : Eau chaude sanitaire 6 VMC : Ventilation Mécanique Contrôlée Référentiel coût global Version 1 – mai 2011 20 Les menuiseries intérieures, l’étanchéité ou la charpente-couverture représentent environ 10% des coûts initiaux et sont renouvelés une fois partiellement au cours de la durée de vie du bâtiment. Les lots électricité, plomberie, métallerie, menuiseries extérieures et ascenseurs représentent environ 23% des coûts initiaux, ils sont composés d’éléments qui seront renouvelés une fois. Les lots façade, sols souples, installations de chauffage, production d’eau chaude et ventilation, revêtements muraux représentent environ 17% des coûts initiaux, leurs composants sont renouvelés plusieurs fois au cours des soixante années de vie du bâtiment. Lors de l’investissement initial, toutes les optimisations de coût sur des composants non renouvelés sont définitivement pérennes à condition de prendre également en compte les coûts de déconstruction de retraitement des déchets et environnementaux. Les composants qui sont remplacés au cours de la vie d’un bâtiment par le gestionnaire: - finitions de façades ; - menuiseries extérieures et occultations, compris portes de hall et locaux annexes ; - chauffage - Production Eau Chaude Sanitaire – Ventilation ; - étanchéité ou couverture ; - sols souples ; - finitions murs et plafonds dans les parties communes (les finitions dans les logements sont des embellissements à la charge du locataire, leur remplacement à la relocation est uniquement lié à l’usage) ; - éclairage des parties communes ; - les équipements sanitaires du logement. Pour chacun de ces composants le référentiel présente en annexe, la durée de vie, et la fréquence de maintenance ou de remplacement. Le coût initial, les coûts de maintenance ou remplacement, les coûts de traitement des déchets, les coûts environnementaux de production, sont pris en compte lors des calculs permettant de comparer les projets et sont propres à chacun d’entre eux. Le chapitre suivant présente les différents documents réalisés pour effectuer un calcul du coût global sur 60 ans d’un projet de construction neuve et ensuite comparer les différents projets d’un concours
III. Outil d’analyse en coût global
Pour formaliser ce travail, un outil de calcul du Coût Global a été crée sous forme de tableur avec onze onglets qui correspondent à : - Une page de garde avec description du projet - Quatre onglets d’analyses sur : o Taux de rotation o Coûts de gestion o Coûts du nettoyage des parties communes o Coûts de maintenance et remplacement des composants identifiable au stade du concours - Un tableau d’amortissement prévisionnel - Un tableau de remboursements d’emprunts prévisionnel - Deux tableaux de coefficients d’actualisation (à réviser tous les ans) - Un tableau récapitulatif de l’analyse du projet. Les chapitres suivants détaillent le contenu de ces différents onglets. A. Taux de rotation Ce tableau permet de calculer un taux de rotation théorique pour chaque logement et pour l’ensemble d’un projet. Le taux de rotation sur les départs a été utilisé pour la mise en place du référentiel, il a été analysé sur une période de dix ans. Une rotation signifie le départ d’un locataire de son logement : Nantes Habitat calcule le taux de rotation mensuel et annuel sur les locataires entrants et les locataires sortant, l’écart entre les deux taux provient de l’immobilisation des logements pour travaux ou pour recherche de locataires. La conception du logement a une influence directe sur son attractivité, ce qui peut se traduire par un taux de rotation plus ou moins élevé. Cinq critères de conception ont été retenus pour estimer un taux de rotation théorique. Ce taux est calculé pour chaque logement, en faisant la moyenne de ce taux pour tous les logements, on obtient le taux de rotation du projet étudié.
http://www.fusion-ingenierie.com/wp-...al-HSocial.pdf page 19
Je ne vais pas tout citer, mais les deux liens sont intéressant pour celui qui s'intéresse à la question.
Les maisons individuelles demandent beaucoup moins d'entretiens, étant aussi en bois avec un coût de construction moindre par rapport aux grand ensembles, sur le long terme l'effet sera encore + probant, les dégradations étant moindre le coût baisse aussi, il y a aucunes parties communes à entretenir, un coût en moins, l’environnement étant bon, la rotation l'est aussi, aucunes maisons ne reste vacantes aussi longtemps qu'un appart à la Courneuve, le bénéfice suite à une chute de délinquance et la hausse des commerces, touristes est aussi à prendre en compte.
En 2004 le coût d'un logement est de 85.000€, en 2008 99.000€, en 2018 ? (coût moyen 150.000€ et 40.000e de remise en forme par logement) Je n'ai pas le chiffre, m'est avis que ça n'a pas baissé.
Voilà le coût d'une maison de 80m² en bois (un logement HLM sera plus petit), sachant tous les bénéfices cité plus haut lié à ses maisons.
Le prix au m2
SURFACE |
Prix maison bois low cost |
Prix maison bois entrée de gamme |
80m2 |
48.000€ |
72.000€ |
100m2 |
60.000€ |
90.000€ |
120m2 |
72.000€ |
108.000€ |
160m2 |
96.000€ |
144.000€ |
http://budget-maison.com/construction/bois
Ca revient moins cher que les grosses structures HLM avec beaucoup moins de nuisances lié à celle-ci.
Mais je ne pense pas que ce soit les HLM qui sont entièrement coupable de la délinquance.
Non, mais c'est un élément important, alors pourquoi ne pas s'en charger?
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