Juridique (La Taverne)

Achat d'un terrain annulé par l'Agence Immobilière : recours ?

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Salut,

Je voudrais discuter de ce qui est arrivé à un pote :

Le pote a des moyens, il voit un panneau d'un terrain avec pinède à vendre. Le prix lui semble pas mal, il se renseigne, le terrain est classé mais apparemment possiblement déclassable pour être constructible (donc terrain valant potentiellement 20 fois la mise). Bref mon pote fait son capitaliste.
Il appelle l'Agence, qui lui dit tel prix, il négocie un peu, et reçoit par mail l'accord de l'agence qui lui dit "le proprio est ok, je vous appelle à 16h pour finaliser le rendez-vous pour la signature". Évidemment, aucune nouvelle de l'agence. Le pote prend contact, et là l'agence lui dit que malheureusement un autre acheteur s'est aligné sur le prix et donc le proprio a choisi cet autre acheteur. Mon pote regarde dans le Code Civil et voit qu'en cas d'égalité, c'est lui qui doit avoir la priorité. Après quelques péripéties (l'agence ne répond pas à ses demandes, ils font la sourde oreille, etc...), mon pote tente de contacter le médiateur prévu par la loi et ne trouve pas les coordonnées sur le site de l'Agence. Donc il commence à rédiger des recommandés, le site de l'agence s'actualise avec un lien sur "service-public.fr" sur la section des médiations, mon pote va voir des avocats qui disent tous de lâcher l'affaire (parce qu'il y a une histoire de mandat d'entremise qu'ils peuvent très bien antidater si ils veulent)... et finalement à une entrevue avec le fils du proprio de l'agence, qui lui joue le coup de "j'ai 29 ans, je suis inexpérimenté, je m'excuse, j'ai fait des erreurs mais... rien ". Du coup mon pote se retrouve "niqué" (il n'a rien perdu) mais il voulait faire une procédure parce que c'est le genre de gars qu estime qu'une loi doit être respectée. C'est tout de même choquant que ces agences immobilières puissent continuer de s'asseoir sur les lois comme ça. Qu'en pensez-vous? Qu'auriez-vous fait à la place du pote ?
Il aurait dû faire une offre au prix direct ^^ meilleur moyen pour ne pas rater le bien puisque le vendeur ne peut pas refuser pour motif « on me propose plus à côté ». Mais même là les agences auraient eu moyen de magouiller avec une offre anti datée au même prix...
a part pourrir leur réputation je vois pas trop quoi faire d’autre
ben si le pote veut faire une procédure pour faire une procédure, pour le principe, pourquoi pas, il peut le faire, surtout s'il a les moyens

c'est plutôt bien qu'il y ai des gens qui fassent des procédures pour le principe, si personne ne fait de procédure les gens se sentent à l'abri

il n'obtiendra pas la vente, mais peut être une petite indemnisation supérieure à ce qu'il aura dépensé en frais d'avocats
Citation :
Publié par Lugnicrat
Salut,

Je voudrais discuter de ce qui est arrivé à un pote :

Le pote a des moyens, il voit un panneau d'un terrain avec pinède à vendre. Le prix lui semble pas mal, il se renseigne, le terrain est classé mais apparemment possiblement déclassable pour être constructible (donc terrain valant potentiellement 20 fois la mise). Bref mon pote fait son capitaliste.
Il appelle l'Agence, qui lui dit tel prix, il négocie un peu, et reçoit par mail l'accord de l'agence qui lui dit "le proprio est ok, je vous appelle à 16h pour finaliser le rendez-vous pour la signature". Évidemment, aucune nouvelle de l'agence. Le pote prend contact, et là l'agence lui dit que malheureusement un autre acheteur s'est aligné sur le prix et donc le proprio a choisi cet autre acheteur. Mon pote regarde dans le Code Civil et voit qu'en cas d'égalité, c'est lui qui doit avoir la priorité. Après quelques péripéties (l'agence ne répond pas à ses demandes, ils font la sourde oreille, etc...), mon pote tente de contacter le médiateur prévu par la loi et ne trouve pas les coordonnées sur le site de l'Agence. Donc il commence à rédiger des recommandés, le site de l'agence s'actualise avec un lien sur "service-public.fr" sur la section des médiations, mon pote va voir des avocats qui disent tous de lâcher l'affaire (parce qu'il y a une histoire de mandat d'entremise qu'ils peuvent très bien antidater si ils veulent)... et finalement à une entrevue avec le fils du proprio de l'agence, qui lui joue le coup de "j'ai 29 ans, je suis inexpérimenté, je m'excuse, j'ai fait des erreurs mais... rien ". Du coup mon pote se retrouve "niqué" (il n'a rien perdu) mais il voulait faire une procédure parce que c'est le genre de gars qu estime qu'une loi doit être respectée. C'est tout de même choquant que ces agences immobilières puissent continuer de s'asseoir sur les lois comme ça. Qu'en pensez-vous? Qu'auriez-vous fait à la place du pote ?
J'ai perdu des milliers d'euros dans un projet de changement de destination. C'est un peu ce voulait faire ton pote.
Moi l'erreur venait de la mairie sur un CU vérolé.

À sa place je me montrerais procédurier dans la limite de n y perdre que du temps. Engager des frais d'avocat me paraît too much sauf s'il a les moyens de payer pour sa dignité.
Parce qu'objectivement, il n'aura ni le terrain au final ni une indemnisation à la hauteur d'une procédure en justice.
S'il est blindé et revanchard, alors pourquoi pas faire suer un peu l'agence, ça fera le tour du coin, sait-on jamais si la promotion immobilière le tente se bâtir une réputation ça peut servir.
Citation :
Publié par Fubinx
l'agence a juste à antidater l'offre d'achat du mec qui est passé devant et c'est baisé.
c'est pas dangereux de faire ça? si jamais on peut démontrer par d'autres moyens que c'est un faux...
en général il n'y a pas d'écrits qui vont contredire le document donc pour aller prouver ça...
C'est un grand classique des agences d'antidater un peu tout et n'importe quoi.
Le coup de pute c'était d'antidater le compromis de vente de 10 jours en arrière et de le remettre en main propre, instant purge du droit de rétractation SRU xD
C'est pour ça que même si on peut légalement le remettre en main propre, c'est mieux juridiquement en cas de pb, de l'avoir envoyé par LRAR.
Quand on vous fait signer un engagement réciproque, faites bien attention à ce qu'il y ait un paragraphe qui mentionne bien qu'à ce jour le propriétaire n'a pas accepté d'autres offres au préalable, ça évite ce genre de désagrément, et si c'est le cas, tu as ta procédure toute tracée en substitution.
je ne vois pas trop l'utilité de ce paragraphe à part peut-être faire accroitre le montant de l'indemnité de déception

par contre ça peut permettre de ne pas en arriver là où en est l'OP car si ce paragraphe est écrit dans le document que lui présente l'agence, le vendeur ne le signera pas si il a accepté d'autres offres

en fait c'est plutôt une protection pour l'agence, non?

Dernière modification par Syliah ; 05/06/2019 à 13h00.
Accessoirement, c'est uniquement les offres au prix qui ne peuvent être acceptées que dans l'ordre reçu.
Les autres offres c'est à la discrétion du vendeur, il peut très bien accepter une offre inférieure à la tienne si ton offre n'était pas au prix.
L'agent immobilier est cependant tenu de transmettre toutes les offres reçues (peu importe le montant) tant qu'aucun engagement de vente n'a été conclu.
Ça peut arriver que le vendeur accepte une offre inférieure à d'autres propositions quand, par exemple, l'acquéreur accepte de renoncer à la clause suspensive d'obtention de prêt et de signer la vente sous 2mois au lieu des 3 habituels.


Sinon cette situation c'est un coup classique des agences.

Quand un acheteur ose faire une offre très en dessous des prix du marché, que le vendeur accepte, et que c'est clairement une bonne affaire, certains agents n'hésitent pas à en faire profiter leur réseau de "contacts".
Il suffit que quelqu'un s'aligne et il part avec la promesse de vente à la place de l'acquéreur d'origine.
Il suffit ensuite de dire que l'acquéreur a préféré une autre offre au même prix et personne ne pourra vérifier.
C'est déloyal mais pas illégal, sauf s'il a transmis qu'une des deux offres et a substitué la seconde à la première.

L'accord que l'agent a avec cet autre contact peut prévoir une contrepartie financière (mandat de recherche sorti du chapeau ou au black) ou contractuelle (engagement de louer derrière via l'agence, etc...) ou juste pour "sécuriser" la vente en passant par un acheteur qui présente moins de risque de dénoncer le compromis et de ne pas obtenir son financement.

C'est pour le même genre de raisons que les bonnes affaires sont déjà vendues avant même d'apparaître en ligne.
En particulier les ventes liées aux successions.

Edit : Sinon pour en revenir à l'OP, le seul recours serait probablement de réussir à prendre contact avec le vendeur.
Il est possible de récupérer le nom du propriétaire de la parcelle en mairie au service des cadastres.
C'est possible d'identifier la parcelle sur www.cadastre.gouv.fr entre autres au préalable.
Tu peux ensuite la jouer margoulin en mettant la pression au propriétaire et y allant au bluff ou essayer de glaner des infos pour savoir si deux offres ont bien été reçues et essayer de jouer là-dessus.
Mais autant lâcher l'affaire imo.

Dernière modification par Lael ; 05/06/2019 à 21h47.
Les deux offres sont pas à égalité et de toutes façons il n'y a pas eu d'offre officiellement déposée (pas besoin de prendre rdv avec le propriétaire pour le faire) donc ton pote à perdu.

Citation :
C'est déloyal mais pas illégal, sauf s'il a transmis qu'une des deux offres et a substitué la seconde à la première.
C'est illégal de communiquer le montant d'une offre à un tiers.
Il me semble en effet que dans le cas de plusieurs offres au même prix, c'est au vendeur de décider à qui il veut donner la priorité.
C'est en tout cas ce qui m'est arrivé quand j'ai acheté ma baraque, les vendeurs ont préférés nous la céder à nous (famille avec enfants contre retraités).
Citation :
Publié par Syliah
source?
https://immo-formation.fr/formation-...nfidentialite/

Le probleme reste comme d'habitude que c'est quasi impossible à prouver. L'agence (ou le liquidateurresponsable de la liquidation d'un bien, notaire ou autre) a juste à dire à son pote "j'ai un appart pour toi a XXXK€, tu le veux ?", techniquement il n'a même pas parlé de l'offre d'un tiers.
La "bonne" façon de procéder c'est de toutes façons pour eux de transmettre des offres non nominatives, et de s'interposer en cas d'acceptation si le prix est super bas, en disant au client que le vendeur n'a pas accepté mais que c'est ballot le bien est plus en vente. Le vendeur lui il voit rien. C'est evidemment totalement interdit mais, encore une fois, impossible à prouver, tout se faisant à l'oral et surtout pas par téléphone.
Citation :
Publié par La Pelle du 18 Juin
https://immo-formation.fr/formation-...nfidentialite/

Le probleme reste comme d'habitude que c'est quasi impossible à prouver. L'agence (ou le liquidateurresponsable de la liquidation d'un bien, notaire ou autre) a juste à dire à son pote "j'ai un appart pour toi a XXXK€, tu le veux ?", techniquement il n'a même pas parlé de l'offre d'un tiers.
La "bonne" façon de procéder c'est de toutes façons pour eux de transmettre des offres non nominatives, et de s'interposer en cas d'acceptation si le prix est super bas, en disant au client que le vendeur n'a pas accepté mais que c'est ballot le bien est plus en vente. Le vendeur lui il voit rien. C'est evidemment totalement interdit mais, encore une fois, impossible à prouver, tout se faisant à l'oral et surtout pas par téléphone.
ça n'empêche pas l'agent de communiquer l'information si le mandant, qui y a intérêt pour faire monter le prix, est d'accord
Citation :
Publié par Syliah
ça n'empêche pas l'agent de communiquer l'information si le mandant, qui y a intérêt pour faire monter le prix, est d'accord
Dans le cas dont on parle, il révèle l'info à un tiers pour profiter d'un bon coup, le but n'est surtout pas de faire monter le prix.
Citation :
Publié par Syliah
ça n'empêche pas l'agent de communiquer l'information si le mandant, qui y a intérêt pour faire monter le prix, est d'accord
Ben moi en tant que vendeur j'ai le droit de dire à mes acheteurs que j'ai une meilleure offre et les inciter à monter mais je n'ai pas le droit de leur en donner le montant.
Après les lois sont peut être différentes, quand je vois les abus dont on parle ici ça ne me surprendrait pas.
mais tu as le droit de dire que tu as eu une autre offre et de donner son montant, suffit de pas dire qui t'a fait l'offre.

J'ai fait une journée de formation et de "déontologie" (megalol) dans le cadre de la loi Hoguet : la formatrice t'expliquait que si tu avais une offre au prix et une offre au dessus du prix, tu devais présenter les 2 au vendeur.
Je lui fais remarquer que la première offre au prix du mandat rend la vente parfaite (accord sur la chose et sur le prix?) et que donc c'est l'antériorité qui compte et non pas la surenchère.
Et là, il y a tous les agents immo de la salle qui me regardent de travers, parce qu’évidemment aucun ne respecte ça
Et ça c'est en cours de déontologie qu'on te le sort, donc ça donne une idée de la profession et de la mentalité des gens en général.
Citation :
Publié par Fubinx
mais tu as le droit de dire que tu as eu une autre offre et de donner son montant, suffit de pas dire qui t'a fait l'offre.

J'ai fait une journée de formation et de "déontologie" (megalol) dans le cadre de la loi Hoguet : la formatrice t'expliquait que si tu avais une offre au prix et une offre au dessus du prix, tu devais présenter les 2 au vendeur.
Je lui fais remarquer que la première offre au prix du mandat rend la vente parfaite (accord sur la chose et sur le prix?) et que donc c'est l'antériorité qui compte et non pas la surenchère.
Et là, il y a tous les agents immo de la salle qui me regardent de travers, parce qu’évidemment aucun ne respecte ça
Et ça c'est en cours de déontologie qu'on te le sort, donc ça donne une idée de la profession et de la mentalité des gens en général.
il fallait pas faire droit, ça rend trop consciencieux
Citation :
Publié par Fubinx
Je lui fais remarquer que la première offre au prix du mandat rend la vente parfaite (accord sur la chose et sur le prix?) et que donc c'est l'antériorité qui compte et non pas la surenchère.
On a effectivement ça aussi et mon agent immobilier (le premier) me l'avait clairement stipulé, que je n'avais pas le droit de refuser une offre aux conditions.
Mais il y a toujours moyen de se prévenir de ça, moi c'est de mettre dans mon offre de vente un truc mineur que absolument tous les acheteurs vont vouloir changer, par exemple: armoire PAX non incluse, laveuse sécheuse non incluse.

Et ça ne rate jamais, ils demandent tous l'inclusion: vente non parfaite.

Par contre non j'ai pas le droit de dire à un acheteur le montant d'une surenchère. Je peux lui dire: bonjour j'ai reçu une meilleure offre que la votre, mais je ne peux pas dire: salut, tu m'as offert 337 et j'ai reçu 345.
Citation :
Publié par La Pelle du 18 Juin
T'es au canada ffs.
La vente parfaite ça marche aussi en France. Une offre de mise en vente c'est un contrat que tu signes, si quelqu'un arrive et dit "je prends", tu n'as pas le droit de refuser.
le vendeur a tjs le droit de refuser de vendre même au prix mais dans ce cas il doit la commission à l'agence (si clause pénale dans le mandat)
la jurisprudence est constante la dessus. On peut pas obliger quelqu'un à vendre si il ne veut plus, peu importe la raison.
C'est un peu comme l'indemnité d'immobilisation après un avant contrat de vente. Tu peux renoncer à vendre/acheter à tout moment mais tu dois 10% du prix à l'autre partie.
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