[Aiina]

On imagine que les vendeurs pourraient anti dater l'acceptation de l'autre offre mais bon mais dans quoi ils s'embarqueraient...

[Xubfin]

ils sont quand même responsable en ayant signé volontairement 2 offres différentes. Ca ouvre droit à des indemnités pour rupture d'un contrat/dol.
Ca vaut le coup de leur mettre un coup de code civil bien profond parce que c'est abusé de revenir sur son engagement comme ça.

[Touful Khan]

Citation :

Publié par Xubfin

Sinon c'est légal de surenchérir sur le prix annoncé en France. Ca se fait régulièrement d'ailleurs dans les marchés tendus.

Euh, le vendeur étant censé être obligé d'accepter une offre au prix, quel interet ? Tu ne peux normalement pas revenir voir ton acheteur en lui disant "désolé, y'a un mec qui me propose plus que vous et je vous dis pas de combien, vous avez une meilleure offre ? " tant que l'offre originelle matche le prix annoncé.

Citation :

non car tu as normalement la date sur l'offre et si vraiment tu vas gratter en sachant que t'es dans ton bon droit je pense que tu peux faire controler à quelle heure l'offre est arrivée par mail

Tu n'a pas compris, ce que je dis c'est que rien n'oblige à prendre l'heure ou le jour de l'offre pour en fixer la simultanéité. Tu peux très bien dire "les offres faites la même semaine" quand tu commences à chercher à filouter

[Xubfin]

nope pas par agence. Les mandats d'agence sont des mandats d'entremise et négociation (mandat de vente est un abus de langage)
La jurisprudence est constante la dessus, une offre même au prix peut être refusée.

https://www.mesalertesetconseils.fr/...OAR_EU16020301

[Aiina]

Citation :

Publié par Touful Khan

Euh, le vendeur étant censé être obligé d'accepter une offre au prix, quel interet ? Tu ne peux normalement pas revenir voir ton acheteur en lui disant "désolé, y'a un mec qui me propose plus que vous et je vous dis pas de combien, vous avez une meilleure offre ? " tant que l'offre originelle matche le prix annoncé.

Tu n'a pas compris, ce que je dis c'est que rien n'oblige à prendre l'heure ou le jour de l'offre pour en fixer la simultanéité. Tu peux très bien dire "les offres faites la même semaine" quand tu commences à chercher à filouter

Hein? Aucune obligation d'accepter une offre au prix via un pro car mandat d'entremise le seul engagement des vendeurs c'est à partir de la signature d'une offre ou l'acceptation d'une contre offre (mon cas), et tu peux te placer au dessus de l'offre au prix sans aucun problème

Ton deuxième paragraphe n'a aucun sens


edit : ah bah fub a répondu.

[Touful Khan]

Merci de me rappeler pourquoi j'ai toujours tout fait en direct, vous êtes vraiment une profession moisie.

[Xubfin]

Totalement mais en grande partie ça vient de la loi Hoguet qui est à chier malheureusement. Faudrait moderniser tout ça un jour mais bon...

edit : oui après ça évite les touristes qui font des offres sans financement derrière. Et oui ça existe et c'est pas anecdotique. On voit des sacrés guignols. Faire perdre 3 mois aux vendeurs et à l'agence c'est pas idéal.

[Aiina]

Citation :

Publié par Touful Khan

Merci de me rappeler pourquoi j'ai toujours tout fait en direct, vous êtes vraiment une profession moisie.

Tu préfères que Jean Charles puisse te forcer à faire une vente (et peut être perdre du temps) sans pouvoir rien vérifier juste parce qu'il te dit "j'achète" après une visite en PAP plutôt que d'avoir le temps de laisser contrôler les divers offres par un professionnel avant de t'engager? Moi je trouve ça plutôt sécure au contraire.

C'est toi qui voit.

Après clairement ça dépend aussi de la capacité de ton agent, celle de mon histoire en l’occurrence par défaut de conseil et/ou amateurisme elle risque de faire perdre 13K€ à ses clients (sa commission va y passer j'espère). en plus je l'ai prévenue que mon offre engageait ses clients le matin ou elle a fait ses visites quand elle a eu ses autres offres donc elle aurait pu anticiper mais non, elle a préféré faire la maligne car elle avait eu une autre offre plus haute.

[Eden Paradise]

Citation :

Publié par Aiina

Oui mais ils ont de l'argent et agissent.

Et ça permet toujours de détendre le marché, mettre un toit au dessus de la tête des gens, augmenter l'offre donc réduire la tension sur les loyers.

Sinon tu as des programmes type bail réel solidaire ou la métropole garde la propriété du terrain et vend uniquement l'immobilier, tu payes moins cher l'appart mais tu dois payer un "loyer" en fonction des m² pour le terrain tous les mois, mais c'est trop rarement mis en place

Je ne suis pas certain que détruire des logements existants pour les remplacer par du neuf extrêmement cher soit la solution la plus économe.. Faire de la rénovation de l'existant serait moins cher (produirait moins de marge) et serait plus rapide.

L'autre solution très facile c'est la déconcentration. Il y a plein de villes avec un marché immobilier pas cher et vacant.

Citation :

Publié par aziraphale

Ca rage, ça rage ...
Tu ne peux t'en prendre qu'à toi-même si tu as cru sur parole ton vendeur quand tu as acheté.

J'ai parlé à mes voisins, ils étaient au courant. Si je discute un peu plus avec eux et que j'obtiens une attestation comme quoi les vendeurs étaient au courant, j'aurai de quoi prouver que l'agent immobier a menti, et donc matière à aller voir un avocat...

[Soumettateur]

Citation :

Publié par Aiina

Tu préfères que Jean Charles puisse te forcer à faire une vente (et peut être perdre du temps) sans pouvoir rien vérifier juste parce qu'il te dit "j'achète" après une visite en PAP plutôt que d'avoir le temps de laisser contrôler les divers offres par un professionnel avant de t'engager? Moi je trouve ça plutôt sécure au contraire.

Mon expérience a fini par me convaincre qu'il est plus intéressant de passer par une agence pour un achat ou une vente, même si ça a un coût. Je préfère laisser les guignols qui achètent ou vendent en direct patauger dans leur caca entre eux. Evidemment il y a des exceptions, mais globalement les particuliers sont trop incompétents et/ou trop malhonnêtes pour constituer des interlocuteurs fiables pour des transactions de plusieurs centaines de milliers d'euros. Les mecs se comportent de la manière qu'ils reprochent aux professionnels, mais en 100 fois pire. Je n'ai pas de temps ni d'argent à perdre avec ces conneries.

[Aiina]

Citation :

Publié par Eden Paradise

Je ne suis pas certain que détruire des logements existants pour les remplacer par du neuf extrêmement cher soit la solution la plus économe.. Faire de la rénovation de l'existant serait moins cher (produirait moins de marge) et serait plus rapide.

L'autre solution très facile c'est la déconcentration. Il y a plein de villes avec un marché immobilier pas cher et vacant.

J'ai parlé à mes voisins, ils étaient au courant. Si je discute un peu plus avec eux et que j'obtiens une attestation comme quoi les vendeurs étaient au courant, j'aurai de quoi prouver que l'agent immobier a menti, et donc matière à aller voir un avocat...

cela coute souvent moins cher de raser et construire que de rénover des biens (surtout à cause des nouvelles normes RT). La déconcentration c'est exactement l'inverse de ce qu'il faut en général dans une ville, plus tu construis en hauteur plus tu libères de l'espace au sol (pour des parcs, de la verdure, etc) l'étalement urbain créé aussi souvent des zones mal desservies etc, c'est pas du tout la solution à mon sens

Citation :

Publié par Soumettateur

Mon expérience a fini par me convaincre qu'il est plus intéressant de passer par un agence pour un achat ou une vente, même si ça a un coût. Je préfère laisser les guignols qui achètent ou vendent en direct patauger dans leur caca entre eux. Evidemment il y a des exceptions, mais globalement les particuliers sont trop incompétents et/ou trop malhonnêtes pour constituer des interlocuteurs fiables pour des transactions de plusieurs centaines de milliers d'euros. Les mecs se comportent de la manière qu'ils reprochent aux professionnels, mais en 100 fois pire. Je n'ai pas de temps ni d'argent à perdre avec ces conneries.

on est bien d'accord.

Et la plupart des acheteurs (statistiquement) préfèrent passer par un pro pour pas se faire enfler car les particuliers sont bien gentils à mettre sur l'annonce pas de frais d'agence mais la plupart du temps c'est ultra surestimé (manque d'objectivité sur la valeur, ce qui est normal) et ils ne vont pas être transparents du tout sur les défauts du bien.

Après c'est comme tout, ça peut très bien se passer en PAP, très mal via un pro, etc. M'enfin c'est comme dans chaque relation professionnelle.

[Touful Khan]

Quand tu es acheteur de toutes façons c'est pas toi qui décide mais le vendeur du bien ciblé. Je suis passé par une agence pour mon achat au Mans, bien obligé, le bien que je voulais n'était dispo que comme ca, ça fait un peu racket. Comme je n'y connais personne j'ai du passer par le circuit ordinaire.

[Aiina]

Citation :

Publié par Touful Khan

Quand tu es acheteur de toutes façons c'est pas toi qui décide mais le vendeur du bien ciblé. Je suis passé par une agence pour mon achat au Mans, bien obligé, le bien que je voulais n'était dispo que comme ca, ça fait un peu racket. Comme je n'y connais personne j'ai du passer par le circuit ordinaire.

En même temps tu as l'air de souvent taper à côté donc ce n'est peut être pas plus mal de te faire accompagner par un pro... Et c'est le vendeur qui fait le chèque à l'AI pas toi.

[Touful Khan]

C'est juste que j'achète pas le storytelling des agents immobiliers. Pour le reste de ton assertion, je laisse les habitués du sujet rigoler très fort à ta remarque, j'avais déja plusieurs transactions à mon tableau quand t'en étais encore à vendre des sandwiches.

[Soumettateur]

Citation :

Publié par Touful Khan

Quand tu es acheteur de toutes façons c'est pas toi qui décide mais le vendeur du bien ciblé.

Quand tu es acheteur tu peux très bien décider de ne pas t'intéresser aux biens vendus en direct, car il est très rare qu'il n'y ait pas plusieurs biens qui correspondent à ton besoin et si tu ne te démerdes pas comme un manche tu dois éviter de te mettre dans la situation de faiblesse qui consiste à devoir acheter dans l'urgence.

[Touful Khan]

J'ai toujours fait le contraire: regarder les biens en direct d'abord, puis si pas grand chose ou pas de prix intéressants, agences. Avant mon dernier achat je suis toujours passé par des transactions privées de gré à gré et non par des annonces.

[Aiina]

Citation :

Publié par Touful Khan

C'est juste que j'achète pas le storytelling des agents immobiliers. Pour le reste de ton assertion, je laisse les habitués du sujet rigoler très fort à ta remarque, j'avais déja plusieurs transactions à mon tableau quand t'en étais encore à vendre des sandwiches.

Je vendais des sandwichs quand j'avais 20/22 ans (sorry j'ai pas fait d'études j'ai commencé à bosser à 17 ans), j'en ai 33 j'ai 3 bientôt 4 apparts dans le centre de Lyon dont 1 un 7 chiffres, tu veux en venir ou? a part le fait que tu as peut être 10 ou 15 ans de plus que moi.

Les pro (marchands de biens, les personnes qui ont un parc de biens importants) qui font des "affaires" sont toutes des personnes qui se mettent les agents immo dans la poche et qui ont un gros carnet d'adresse. La plupart laisse d'ailleurs les ventes aux agents qui leur apportent les affaires (sur des divisions par ex), c'est gagnant/gagnant.

Les personnes qui passent uniquement par les particuliers c'est surtout pour essayer d'acheter au rabais et de les enfler, c'est tout. Tu le dis toi même hein. Donc ne viens pas me parler de la posture des agents immo, encore moins si tu ne sais même pas comment fonctionne un mandat.

[Eden Paradise]

Citation :

Publié par Aiina

cela coute souvent moins cher de raser et construire que de rénover des biens (surtout à cause des nouvelles normes RT). La déconcentration c'est exactement l'inverse de ce qu'il faut en général dans une ville, plus tu construis en hauteur plus tu libères de l'espace au sol (pour des parcs, de la verdure, etc) l'étalement urbain créé aussi souvent des zones mal desservies etc, c'est pas du tout la solution à mon sens

Je ne parle pas de faire de l'étalement urbain, mais de déconcentrer des activités rassemblées dans une grande métropole vers des villes plus petites.
Villes qui ne manquent pas d'habitat pas cher et inoccupé ! Je prends toujours Nevers en exemple, j'imagine que c'est l'exemple type de ville dont le centre doit être déserté et très peu cher.

Citation :

Publié par Aiina

En même temps tu as l'air de souvent taper à côté donc ce n'est peut être pas plus mal de te faire accompagner par un pro... Et c'est le vendeur qui fait le chèque à l'AI pas toi.

C'est difficile de savoir exactement dans quelles proportions, mais il est certain que l'acheteur supporte une partie du cout des frais d'agence du vendeur.

Perso, si je devais vendre mon bien, je tenterais la chose suivante :
- Le faire en PAP
- Mettre une annonce totalement honnête avec des photos en plan très large, le plan de l'appartement..
- Dans l'annonce bien préciser les points forts et faibles du bien (selon moi)
- Mettre un prix surestimé en encourageant à faire des offres en dessous
- Demander un plan de financement pour toute offre
Si le marché est tendu, cela devrait me permettre d'obtenir quand même suffisamment de visites, mais d'acheteurs sérieux (car conscients des qualités et défauts du bien), et vu les quantités d'offre reçues par les acheteurs pour des biens similaires, choisir facilement la meilleure offre.

Ca nécessite de bien connaitre son marché pour pas se faire enfler, ce qui me parait assez facile en regardant les annonces, voire en faisant venir un AI chez soi (c'est gratuit et ça ne prendra pas plus de quelques minutes à un agent qui travaille juste en face de ma porte d'entrée)

[Bjorn]

Citation :

Publié par Soumettateur

Mon expérience a fini par me convaincre qu'il est plus intéressant de passer par une agence pour un achat ou une vente, même si ça a un coût. Je préfère laisser les guignols qui achètent ou vendent en direct patauger dans leur caca entre eux. Evidemment il y a des exceptions, mais globalement les particuliers sont trop incompétents et/ou trop malhonnêtes pour constituer des interlocuteurs fiables pour des transactions de plusieurs centaines de milliers d'euros. Les mecs se comportent de la manière qu'ils reprochent aux professionnels, mais en 100 fois pire. Je n'ai pas de temps ni d'argent à perdre avec ces conneries.

J'ai pas une expérience de ouf et je veux bien croire qu'elle ne soit pas représentative, mais je ne vois pas en quoi l'agence peut améliorer cela. J'ai acheté et vendu une maison en direct et acheté / loué par agence plusieurs fois, et fait d'innombrables visites par agence. AUCUN agent immobilier ne m'a apporté plus que me mettre en relation avec le bien, et ensuite, une fois devant le bien, RIEN de ce qu'ils ont pu faire, j'aurais pas pu le faire moi meme. La plupart ne savaient pas répondre à des questions simples : connectivité internet ? "oh ia internet hein pas de probleme". Ok. Ce gros truc vert la c'est quoi ? "Ah ... je sais pas". C'était une reserve d'eau de pluie, ca parait pas très compliqué à savoir. Et j'ai visité des biens largement surévalués, via des agences. "Ah oui, je lui ai dit que c'était trop cher". Mais tu m'as quand meme fait visiter. A chaque fois, les agences n'ont fait que passe plat, elles m'envoient les offres des biens qui ne se vendent pas, sinon, faut trouver toi meme sur le bon coin, si t'attends que ce soient eux qui viennent le bien est parti depuis longtemps. Quand j'ai fait une offre, on ne m'a jamais demandé de preuves que j'avais les moyens.

Sans doute que certains particuliers se comportent comme les pros, c'est très probable, mais je n'ai jamais trouvé que la "prestation" qu'avait pu m'apporter une agence valait le prix qu'on pouvait y mettre. Pour moi l'intéret de passer par une agence, est pour le vendeur, uniquement pour lui, s'il n'a pas envie de s'amuser à gérer les appels, les visites, négocier avec les acquéreurs et organiser l'avant contrat avec le notaire. Là, oui, c'est une prestation qui se paie, et c'est normal. Mais ca n'est en rien, pour moi, un gage de qualité sur les échanges, surtout pas pour l'acquéreur.

A contrario, les vendeurs qui m'ont présenté des biens en directs ont toujours été pro et connaissaient leur bien, au moins. Et finalement, après la visite, c'est direct chez le notaire, que l'on peut choisir. Et moi j'ai toujours eu, là, des conseils et un travail de qualité en face. Je ne vois donc aucun intéret à faire un compromis par une agence plutot qu'un avant contrat chez le notaire.

Citation :

Publié par Aiina (#31305581)
Et c'est le vendeur qui fait le chèque à l'AI pas toi.

Arrete, evidemment que le vendeur impose le net qu'il veut, et que c'est donc l'acheteur qui paie le suprlus.

[Aiina]

Citation :

Publié par Bjorn

Arrete, evidemment que le vendeur impose le net qu'il veut, et que c'est donc l'acheteur qui paie le suprlus.

Quand tu greffes ta commission en plus du prix du marché la plupart du temps tu ne vends pas et c'est souvent annonciateur de baisse de prix donc bof.

[Xubfin]

on va pas réinventer la roue les copains.
Si la majorité des transactions se fait par agence alors qu'il n'existe pas un monopole sur cette activité, c'est qu'il y a forcément une plus value quelque part à passer par une agence.
Je vous accorde volontiers que c'est souvent pas franchement évident, voir inexistant en fonction du professionnel mais aussi du bien.
Avec internet, leboncoin etc, la part de PAP a augmentée mais c'est pas game changing non plus.
S'il n'y avait vraiment aucun avantage, la profession aurait disparu depuis des années.

La commission, évidemment qu'elle entre dans le prix global et in fine est payé réellement par l'acquéreur.
Mais en moyenne un bien en agence est moins cher qu'un bien de particulier.
Simplement parce que quand tu prends un mandat, tu te cales sur un prix de marché pour vendre rapidement, commission comprise. Donc c'est là où le vendeur va payer une partie de la com, en acceptant un prix net de vendeur plus bas que ce qu'il aurait pu afficher en particulier.
Un prix affiché, ça se négocie, une commission, ça se négocie. Si on peut pas négocier, c'est pas la faute du vendeur ou de l'agence, c'est la faute du marché et des autres acquéreurs prêts à mettre un prix plus élevé. C'est vraiment une loi économique de base...

Bref, la réalité est tjs plus compliquée que des idées générales même si c'est sur que la profession est un sacré panier de crabes mais bon c'est à l'image de la société...

[Lithiye]

Après je pense aussi que ça dépend de là où tu habites quand tu veux vendre.

J'ai vendu mon appart (Massy) il y a un an. J'ai fais venir des AI pour estimer le bien : estimation basse 188k, estimation réaliste 192k estimation très haute 200k - sur 8 estimations.

Je l'ai mise sur PAP et LBC à 200K, vendu en 10j sans négo après genre une 20ène de visites (ça c'est chiant par contre x)).

Après quand on habite au fin fond du cantal ça doit être un peu plus compliqué quand c'est pas ultra demandé j'imagine !

[Thelemys]

Citation :

Publié par Xubfin

on va pas réinventer la roue les copains.
Si la majorité des transactions se fait par agence alors qu'il n'existe pas un monopole sur cette activité, c'est qu'il y a forcément une plus value quelque part à passer par une agence.
Je vous accorde volontiers que c'est souvent pas franchement évident, voir inexistant en fonction du professionnel mais aussi du bien.
Avec internet, leboncoin etc, la part de PAP a augmentée mais c'est pas game changing non plus.
S'il n'y avait vraiment aucun avantage, la profession aurait disparu depuis des années.

La commission, évidemment qu'elle entre dans le prix global et in fine est payé réellement par l'acquéreur.
Mais en moyenne un bien en agence est moins cher qu'un bien de particulier.
Simplement parce que quand tu prends un mandat, tu te cales sur un prix de marché pour vendre rapidement, commission comprise. Donc c'est là où le vendeur va payer une partie de la com, en acceptant un prix net de vendeur plus bas que ce qu'il aurait pu afficher en particulier.
Un prix affiché, ça se négocie, une commission, ça se négocie. Si on peut pas négocier, c'est pas la faute du vendeur ou de l'agence, c'est la faute du marché et des autres acquéreurs prêts à mettre un prix plus élevé. C'est vraiment une loi économique de base...

Bref, la réalité est tjs plus compliquée que des idées générales même si c'est sur que la profession est un sacré panier de crabes mais bon c'est à l'image de la société...

Je pense que pour un % élevé de transactions, les agents sont une des seules parties qui font accélérer les ventes.
Les acheteurs proposent des prix trop bas en espérant faire la bonne affaire.
Les vendeurs sont rétifs au changement et donc freine en ne considérant que les offres qu'ils estiment être une bonne affaire pour eux.
La seule personne au milieu qui pousse tout le monde à revoir ses attentes pour toucher ses tunes c'est l'agent.

Je le vois avec mes parents, une partie des vendeurs (les vieux à la retraite) s'en balance de vendre. Ca change pas leur quotidien de multiproprio. Si tu écoutes ma mère, aucune transaction se fera jamais, mais l'agent + mon père ça finit par peser assez pour que le dossier avance.

[Quild]

Citation :

Publié par Lithiye

Après je pense aussi que ça dépend de là où tu habites quand tu veux vendre.

J'ai vendu mon appart (Massy) il y a un an. J'ai fais venir des AI pour estimer le bien : estimation basse 188k, estimation réaliste 192k estimation très haute 200k - sur 8 estimations.

Je l'ai mise sur PAP et LBC à 200K, vendu en 10j sans négo après genre une 20ène de visites (ça c'est chiant par contre x)).

Après quand on habite au fin fond du cantal ça doit être un peu plus compliqué quand c'est pas ultra demandé j'imagine !

Tu as fait venir 8 agences pour estimer ton appartement que tu comptais vendre en direct ?
Autant je pense que les agences abusent, autant ce genre de comportements c'est aussi abusé. Les faire bosser pour rien.

Mais du coup par rapport à ce que dit @Xubfin, je pense que c'est ça une des raisons pour lesquelles les gens passent par des agences :
- La peur de sous-estimer leur bien (et dans la foulée ils confient à l'agence dont c'est un peu le rôle commercial de convaincre de passer par eux).
- La paperasse à récupérer.
- La gestion des visites (soit pour que l'agence fasse des visites quand ils ne sont pas là, encore que tout le monde n'aime pas. Soit en se disant que l'agent présentera mieux la maison, ce qui n'est pas évident quand il la découvre en même temps que les acheteurs).
- Encore de l'administratif derrière, même si au final ça passe vite dans les mains du notaire.

Beaucoup de monde qui doit faire ça par "habitude" ou pour une sécurité plus ou moins réelle.
Et ça a certainement + d'intérêt en tant que vendeur qu'en tant qu'acheteur.

En tant qu'acheteur, la question c'est surtout de trouver le bon bien au bon prix. Qu'on soit en direct ou non.
Si le bien est vendu par une agence, beeeen, agence. Et pas question de contacter le vendeur pour court-circuiter et passer en direct.

J'ai acheté mon appart en direct il y a 7 ans. Mais le conjoint de la vendeuse qui se disait acteur (il faisait du théâtre) était aussi... Agent immobilier. Forcément, il avait l'habitude des démarches.

[Meleas / Nandill]

Citation :

Publié par Xubfin

on va pas réinventer la roue les copains.
Si la majorité des transactions se fait par agence alors qu'il n'existe pas un monopole sur cette activité, c'est qu'il y a forcément une plus value quelque part à passer par une agence.

Ça s'appelle le status-quo par contre. Et c'est une grosse erreur de penser que c'est quelque chose d'immuable.

Si tu veux une comparaison tu peux regarder le online-dating par exemple. Dans les années 90 ça se faisait par le biais d'agence. Plus tard, par des sites d'annonces (moins en Europe qu'en Amérique du Nord, on a pas de Craiglist) puis par des apps.
Tu peux rajouter des arguments similaire (filtrer les offres et vendeurs scrupuleux, etc.)

Au Québec on a DuProrio (https://duproprio.com/fr/vendre#comb...-je-economiser) qui est spécialisé dans la vente sans agents. Ils offrent des conseils, séances photos, estimation, notaires etc. pour 1600$.

Vendre sans agent veut pas forcément dire faire une offre sur un coin de nappe en papier.