[Gardien]

Citation :

Publié par pamoipamoi

Je ne donnais cet exemple que pour montrer que ça arrive, et pourquoi les loueurs se méfient ...

a la base, tout ce débat par du faite qu'une personne demandais si il valait mieux vendre/garder sans louer / ou louer son bien immo et qu'on lui répondait "ralala fait gaffe c'est chaud, t'a des chances d'avoir des locataires pourris" sous entendu beaucoup de chance...

je résume un peu mais c'est l'idée.

dans tous les cas, on dérive un peu du sujet

[Vanité]

C'est pourtant une réalité. Si ce que tu loues en dessous d'un certain seuil, alors il faut faire extrêmement attention et ne pas être dépendant des rentrées d'argent.

Il vaut donc mieux choisir de passer par une agence, imo.

[Gardien]

Citation :

Publié par Vanité

C'est pourtant une réalité. Si ce que tu loues en dessous d'un certain seuil, alors il faut faire extrêmement attention et ne pas être dépendant des rentrées d'argent.

Il vaut donc mieux choisir de passer par une agence, imo.

je vois pas trop ce qui te permet de partir de la première phrase pour arriver à la 2ème ?

pour ma part, j'aurai tendance à dire qu'il faudrait fuir les agences "classique" pour trouver un locataire qui vont forcement chercher à refourguer le plus rapidement un locataire => $$$

à la limite, si ca gave de gérer tous ca, passer par une agence de gestion locative, qui elle aura intérêt à limiter les problèmes et donc de mieux sélectionner le locataire du faite qu'elle va gèrer la location du debut à la fin (et pas que pour la signature du baille).

car, pour info aux loueurs, les agences bidonnes souvent eux même les revenus des locataires and co pour que les loueurs accepte un dossier. alors quand toi même, tu avais déjà bidonner tes revenus, ca fini en double bidonnage (ou comment passer de 1300€ net / mois à 1800 )

[pamoipamoi]

Citation :

Publié par Gardien

à la limite, si ca gave de gérer tous ca, passer par une agence de gestion locative,

C'est ce qu'il a dit.

(imo c'est pas immo )

[Gardien]

Citation :

Publié par pamoipamoi

C'est ce qu'il a dit.

(imo c'est pas immo )

ben il a dit agence, tout court. c'est vague... ca contient aussi les agence de voyage, de la RATP etc

donc moi j'ai fais le rapprochement le plus simple => agence immo "classique" et agence immo "gestion locative".

autant l'une est à fuir, autant l'autre peut etre bien. (dans le cadre d'une location, pour la vente, les agences "classique" sont tres bien )

[pamoipamoi]

Citation :

Publié par Gardien

donc moi j'ai fais le rapprochement le plus simple => agence immo "classique" et agence immo "gestion locative".

ben faut pas !!! jamais !! c'est le mal de faire des rapprochements

[Hipparchia]

Citation :

Publié par Ray aime pas Robert

Risque = Occurence x Gravité.

Si l'occurence est faible (i.e. < 2% par an) il faut que la gravité soit énorme.

Tu as donc eu 5 ans de loyer impayé d'un duplex de 300 m² pour parler de risque élevé ? Si ce n'est pas le cas et que tu t'es juste retrouvé avec 6 mois d'impayé d'un loyer de 500€ soit 3000€, la gravité reste faible comparée à la valeur intrinsèque de ton bien (qui doit se chiffrer en dizaine de fois la somme suscitée).

Je ne sais pas si c'est à ça que tu fais référence, mais le Collectif Jeudi Noir (Jeudi, journée de la collocation du fait de la sortie de PAP ce jour là) disent clairement que les français ont une attache malsaine à l'immobilier, et refusent de vendre.

Ils louent donc, se font chi*r avec la paperasse, s'en plaignent, au lieu de vendre. En ayant parfois plus d'une maison (ou, même plus d'une maison + résidence secondaire)

> Ils disent que la vente devrait être beaucoup plus automatique, et que cela génèrerait une baisse (vu la masse de vacances) des prix, au profit de tout le monde.

> Ils sont aussi, un peu dans le même esprit, à dire que la location est avantageuse, du moins tel que le système est fait (exemple classique : tu bosses et créé de la vraie VA > tu t'endettes pour payer ta maison > accident de la vie qui t'empêche de finir tes traites > tu perds ta maison par la banque qui n'a créé aucune VA réelle).

> Ils disent qu'il y a 10 % de vacance à Paris, sans parler des projets Delanoësque de construire des bureau (encore) au détriment forcément du locatif.

> Ils mettent en avant le chiffre de + de 14 Milliards d'euros d'APL, c'est à dire autant d'argent du contribuable qui sert l'inflation des prix du logement, et feed directement le propriétaire.

[Ray aime pas Robert]

Citation :

Publié par Hipparchia

Je ne sais pas si c'est à ça que tu fais référence, mais le Collectif Jeudi Noir (Jeudi, journée de la collocation du fait de la sortie de PAP ce jour là) disent clairement que les français ont une attache malsaine à l'immobilier, et refusent de vendre.

Non je faisais référence à un mec qui utilise (mal) un terme dont il ne connait pas la définition.

L'aspect financier de toute façon a été longtemps la carotte qui a servit à gruger la masse de neuneux qui ont commencé ou continué à investir dans l'immobilier à partir de 2005 alors que ça faisait plus de 4 ans que les prix s'accroissaient contre toute logique financière de 5 à 10% l'an.

Je me souviens encore des dizaines d'appels téléphonique par mois de "conseiller" qui voulait me faire faire de la défiscalisation (à moi ou à mes collègues de boulot) en achetant à crédit un appartement que je louerai pendant 7 ans pour le revendre ensuite.

Faut être complètement débile pour faire ça, mais malheureusement tant que la bulle prospérait les agences ont trouvé des gogos pour continuer leurs magouilles. Au final maintenant on a des pleureuses qui ont des actifs immobilisés (dans le meilleur des cas, quand ce n'est pas des crédits exorbitants) et qui cherchent à pressurer à mort les potentiels clients qu'ils pourraient avoir.

Au final pour en revenir à la notion de risque, si j'étais propriétaire de bien, je ferais la balance entre la valeur de mon bien, ce que je peux en tirer en le louant, et le risque encouru.

Valeur de mon bien : pas de soucis en général c'est assez stable et ça ne se déprécie pas si l'investissement a été fait intelligemment (ie sans taux variable et pas aux prix de mars 2008) auquel je déduis les frais (travaux d'entretien si immobilier ancien) et les taxes.

Location : Je peux en tirer XXX€/mois avec une probabilité de défaut de paiement inférieure à 2/3/4%

Risque : Une procédure d'expulsion prend en moyenne Y mois (allez entre 18 et 30 mois) si je perds ces 18 mois à XXX avec une probabilité de 2% sur un bail à 3 ans je ne prends pas de risque.

Bref le rapport de force est clairement en faveur du propriétaire vu le faible taux de défaut de paiement.

Je passe sur la "réforme" de 2007 qui a contribué à quasiment supprimer les droits de succession sur la résidence principale, et qui dans la décennie à venir ne va qu'aggraver la crise immobilière.

[Vanité]

Citation :

Publié par Ray aime pas Robert

Location : Je peux en tirer XXX€/mois avec une probabilité de défaut de paiement inférieure à 2/3/4%

Risque : Une procédure d'expulsion prend en moyenne Y mois (allez entre 18 et 30 mois) si je perds ces 18 mois à XXX avec une probabilité de 2% sur un bail à 3 ans je ne prends pas de risque.

Bref le rapport de force est clairement en faveur du propriétaire vu le faible taux de défaut de paiement.

Encore une foi, stats sorti du chapeau. De plus ton raisonnement ne tient QUE si tu n'as pas besoin de cet argent pour rembourser un prêt, par exemple. Parce que si tu es en impayé, que tu as un seul appart, et que tu en dépendes (genre crédit), c'est pas l'espérance mathématique du gain qui sera salutaire, vu que tu mangeras ton radis noir.

[Colsk]

Citation :

Publié par Vanité

Encore une foi, stats sorti du chapeau. De plus ton raisonnement ne tient QUE si tu n'as pas besoin de cet argent pour rembourser un prêt, par exemple. Parce que si tu es en impayé, que tu as un seul appart, et que tu en dépendes (genre crédit), c'est pas l'espérance mathématique du gain qui sera salutaire, vu que tu mangeras ton radis noir.

Tu prends des risques financiers, assumes les.

[Vanité]

Le commentaire est idiot. Ray parle du risque, et selon moi, le sous estime pour un petit propriétaire. Ce n'est pas une question d'assumer ou non, mais de quantifier.

Maintenant, je serais toi, je me demanderai pourquoi j'ai répondu ci à ça.

[Hipparchia]

Bah si tu peux pas rembourser... Tu vends...
Le seul problème dans cette histoire ce sont les banques, qui non contente de pouvoir récupérer un bien, gagne énormément d'argent sur un prêt.

Pour moi, c'est aussi un problème : on devrait avoir des taux à 0% (ou taux de l'inflation), pourquoi pas avec une véritable banque nationale.
- Tu ne peux pas rembourser : la banque saisi ton bien (risque d'être propriétaire, avantage de la location)
- Tu peux rembourser ta maison (situation la plus probable), et bien tu l'as payée à sa réelle valeur.
A partir de là on peut ensuite taper sur les propriétaires quand les prix sont déraisonnables. Si on supprimait les APL, qui pourrait habiter à Paris ? Pas les jeunes et bientôt plus les vieux. A moins qu'on dépense les 14 milliards par an pour construire ? Quitte à claquer de l'argent pourquoi ne pas construire ? Et tant qu'à faire en éco construction / meilleure isolation. Ca en fait un beau budget.
Si tu couples ça avec une baisse des loyers (la majorité des gens ne pouvant pas payer 500 euros un 9m²), ça sonne bien.
J'avoue que je n'ai pas vraiment de sens des grandeurs (un loyer en HLM coûte combien à construire ? 100 000k ?)

Ceci dit, c'est vrai que j'ai eu l'occasion à plusieurs reprise d'entendre de sales histoires de locataires, et pas forcément des pauvres (notamment... un juriste ou avocat qui savait exactement quoi faire pour ne pas payer, et qui était invirable), c'est sûr que ça ne doit pas être un bon moment à passer. Mais là encore... on peut vendre.

[Shoot Me]

Citation :

Publié par Vanité

C'est pourtant une réalité. Si ce que tu loues en dessous d'un certain seuil, alors il faut faire extrêmement attention et ne pas être dépendant des rentrées d'argent.

Il vaut donc mieux choisir de passer par une agence, imo.

Citation :

Publié par Vanité

Encore une foi, stats sorti du chapeau. De plus ton raisonnement ne tient QUE si tu n'as pas besoin de cet argent pour rembourser un prêt, par exemple. Parce que si tu es en impayé, que tu as un seul appart, et que tu en dépendes (genre crédit), c'est pas l'espérance mathématique du gain qui sera salutaire, vu que tu mangeras ton radis noir.

Au contraire le commentaire de Ray est un vrai raisonnement d'investisseur.
A la base si tu as besoin des rentrées de loyer pour payer le crédit c'est que tu as fait un mauvais investissement. L'effet de levier du crédit c'est bien, mais les gens ont quand même tendance à oublier que le crédit c'est pas un bouton IWin. De plus si un proprio ne peut pas baisser le loyer, c'est qu'il a acheté trop cher.

Sans méchanceté tes commentaires représentent bien ce qu'Aloïsius décrit.
C'est vraiment le beurre, l'argent du beurre et le cul de la crémière.
Parler d'investissement sans en accepter le risque intrinsèque, qui est je le rappelle, la raison principale qui justifie de retirer des bénefs, c'est quand même être candide d'un point de vue économie.

[Sango]

Citation :

Publié par Ray aime pas Robert

Risque = Occurence x Gravité.

Si l'occurence est faible (i.e. < 2% par an) il faut que la gravité soit énorme.

Tu as donc eu 5 ans de loyer impayé d'un duplex de 300 m² pour parler de risque élevé ? Si ce n'est pas le cas et que tu t'es juste retrouvé avec 6 mois d'impayé d'un loyer de 500€ soit 3000€, la gravité reste faible comparée à la valeur intrinsèque de ton bien (qui doit se chiffrer en dizaine de fois la somme suscitée).

[Modéré par Hipparchia]


Pour ta comparaison avec les accidents de la route, oui le risque est faible, puisqu'en moyenne sur les 40 ans grosso modo ou un français conduit, seulement 1% des 65 millions de français connaitra un accident grave.
T'es gentil mais tes sophismes et fausses démonstrations tu te les garde pour toi.

Citation :

Publié par Ray aime pas Robert

Non je faisais référence à un mec qui utilise (mal) un terme dont il ne connait pas la définition.

.....

Je ne sais pas comment tu fais pour te permettre de manquer de respect à ce point là à tes interlocuteurs, dans le simple but d'avoir raison à tout prix même lorsque ton raisonnement ne tient pas la route et que tu le sais.

Tu nous fournis une statistique des impayés en regard du nombre de locations sur une année donnée, cela donne 1.xx %
Tu en conclus que la probabilité d'avoir un impayé est de ces 1.xx% en en tire la conclusion que "l'occurrence" est faible. C'est idiot car tu confonds cause et conséquences, je suis même surpris que tu ne parviennes pas à appréhender un concept simple, si je ne prend pas toutes les précautions alors ma probabilité d'avoir un impayé locatif sera largement supérieure aux taux d'impayés constatés dans tes stats. Par extension, si tous les loueurs cessaient de prendre les précautions actuelles, le taux d'impayés monterait en flèche et tu viendrais nous expliquer, wiki à l'appui, que le risque est élevé.....

Sur ton exemple du duplex, explique moi le rapport avec la choucroute et en passant, pose toi la question d'un duplex financé par un prêt dont les échéances sont couvertes par un loyer. Je ne vais pas plus loin sur cet exemple, il était de toute façon là pour noyer le poisson.

Sur ton blabla sur les accidents de voiture, c'est encore plus con, les stats baissent mais les probabilités d'avoir un accident augmentent si les gens sont imprudents. Si le président s'appelait Ray ne s'aime pas, il dirait aux gens de rouler comme des cons, les statistiques démontrant que le risque d'accident est faible puisque le taux d'accidents de l'année passée est faible .

Enfin bref, prend du recul et apprend la politesse.

[Nof Samedisþjófr]

Citation :

Publié par Ray aime pas Robert

C'est fou que ça soit moi un mec qui n'a aucun intérêt dans le secteur locatif (je suis locataire) qui donne les tuyaux de base à des mecs qui ont un capital investi dans ce secteur.

La possession ne donne pas pour autant la compétence, c'est l'une des raisons pour lesquelles le système capitaliste est à la fois injuste et idiot.

[Sango]

Ouais, encore ne faudrait il pas confondre une lecture en biais de ouiouikipédia et un tuyau.. même estampillé "de base".

La possession ne donne effectivement pas automatiquement la compétence, c'est pour cela que l'on embauche des loufiats sortis d'école de commerce ou d'ingé

[Hadrien]

Citation :

Publié par Aloïsius

...

En un mot, et pour répondre à l'OP malgré lui Polmera, c'est maintenant qu'il faut vendre : son actif est probablement encore très bien évalué (combien de loyers pourrait-il le vendre ? 200 ? 250 ?) et malgré cela son rendement est ridicule.

C'est ça l'illogisme de l'immobilier : ça a un rendement poussif, porté à bout de bras par des subventions dans un pays qui doit faire des coupes sombres, avec des taux d'intérêts dérisoires et pourtant les gens adorent.

Une machine à cons en somme, ça bouffe l'argent de l'économie pour des nèfles. Combien de temps cela pourra-t-il durer ?

[Andromalius]

L'imobilier n'est pas seulement un placement financier: c'est aussi une garantie. Celle de pouvoir toucher X loyers même si le systeme de retraites se casse la gueule.
J'aurais pas de locataire je vendrais pas: mon appart est ma garantie de pas finir SDF quand je prendrai ma retraite de 400€ par mois a 75 ans vu comment c'est parti. Pt'ete que je vais crever a 65. J'en sais rien. Mais un tu l'as vaut mieux que deux etc. Et je compte bien en acheter un deuxième puis un troisième d'ici la.
L'état n'assume plus son rôle, il faut donc bien se démerder. Je vote, et tant que ca bouge pas je prévois le pire.

[Noumenon]

Citation :

Publié par pamoipamoi

N'oublie pas quand même que c'est parfois le seul revenu du loueur, ou la plus grosse part.
Alors si un locataire te fait perdre plusieurs mois de loyers ... ça peut vite devenir critique.
Certains loueurs ont aussi des crédits en cours sur le bien immobilier, et ça peut vite finir en catastrophe.
Sans compter que tu peux aussi en avoir marre des soucis occasionnés.

Mes parents on investi deux fois dans l'immobilier, une fois dans les années 90, une fois dans les années 2005-2009.
Les deux fois ils ont eu beaucoup de soucis, tant sur les loyers que sur les dégradations.
Que ce soient des logement ou des commerces/bureaux
Résultat, ils ont revendu les deux fois.(plus value dans les années 90, perte en 2009)

Il existe des moyens très efficaces pour se débarrasser des mauvais payeurs.

[Messire Moustache]

Genre louer à un prix raisonnable, histoire de donner envie aux gens de ne pas se faire expulser.

[Le Monstre]

Citation :

Publié par Sango

La possession ne donne effectivement pas automatiquement la compétence, c'est pour cela que l'on embauche des loufiats sortis d'école de commerce ou d'ingé

lol ?
Ou alors j'ai pas compris ce que tu voulais dire, ou alors, tu racontes n'importe quoi.

[Ventilo]

Citation :

Publié par Messire Moustache

Genre louer à un prix raisonnable, histoire de donner envie aux gens de ne pas se faire expulser.

Apres faut s'entendre sur le loyer raisonnable, parce que je vois des familles avec 3-4 gosses qui paient dans les 700 € de loyer mensuel, souvent moins. C'est une population qui est tres nettement à risque du fait d'une grande précarité, mais qui bénéficie fortement des aides au logement.
Donc si tu mets de coté "famille nombreuses = appartement dégradé" vaut-il mieux louer à un couple de jeune en CDD qui n'est pas aidé ou à une famille qui touchera tjrs un minimum (on va dire 250 à 350 €) mais que tu ne pourras jamais expulser ?

[Messire Moustache]

Par loyer raisonnable j'entend ce qu'on payait avant la flambée des prix y'a 10-12 ans, soit grosso modo 30%-50% de moins qu'aujourd'hui.
Perso je suis du genre réglo, mais quand je vois la moitié de mon salaire qui part dans le loyer alors que mon proprio qui a pour seule qualité d'être arrivé au bon moment avec un peu de tunes s'engraisse sur mon dos, je comprends les mauvais payeurs.
A côté de ça, j'ai une copine qui loue depuis peu un studio bien en dessous des prix pratiqués dans le quartier (genre 60%-70% de sa valeur), bah elle risque pas d'être en retard dans ses paiements : déjà parce qu'elle retrouverait pas facilement une aussi bonne affaire, et surtout parce que, du coup, elle a pas de problème de tunes.

[Kuldar]

Moustache, tu es bien à Londres non?

Le marché immobilier anglais n'est pas sensé être en très mauvaise forme depuis le début de la crise et avoir offert aux locataires l'avantage dans les négociations du loyer?

[Messire Moustache]

C'est ce que je pensais. Mais de ce que j'ai pu observer, les proprios préfèrent ne pas louer que baisser les loyers. Enfin, c'est la conclusion que je tire quand je vois les mêmes annonce publiée en boucle depuis des mois sans baisse du loyer. Et mon proprio actuel a carrément monté le loyer par rapport à ce qu'on paye actuellement. Résultat : bientôt 2 mois, une 15-20aine de visites, et toujours personne d'intéressé alors qu'on part dans deux semaines.

Et en discutant avec lui, j'ai pu voir à quel point ce genre de type est déconnecté : il se plaint de devoir payer 1400-1500£ de frais par mois, incluant les factures (vu que les loyers comprennent toutes les charges), taxes et le remboursement de sont prêt, mais à côté de ça y'a 4 appartement à 800£/mois dans la baraque, soit plus de 1500£ par mois de bénéf' en se touchant. Et ça se plaint de pas pouvoir partir en vacances maintenant à cause de l'appart' à louer.