[Immobilier] Louer ou acheter ?

Aiina · 09/03/2025, 00h43

Citation :

Publié par Whag

Légalement aucun : ils paient 70% du loyer à l'agence à la date X, déclenchement de la GLI à la date Y, je suis payé en moyenne 10 jours plus tard, puis ils payent les 30% restants à la date Z (ou le mois d'après).
En soi, c'est pas "grave" vu que je suis payé dans tous les cas. Ce qui m'agace, c'est leur façon de faire. De mai à octobre, y a aucun retard de paiement, bizarrement. L'agence enclenche son process à partir de 2000€ d'impayés, ce qui n'arrive jamais. Mais si ça doit arriver, vu que c'est l'agence qui perd du fric (et pas moi), j'imagine qu'ils feront bouger les choses plus rapidement.
Et j'ai du bol de payer une GLI immédiate et pas différée (certaines te remboursent genre au deuxième ou troisième mois, là ça peut piquer).

putain tu les cumules avec eux ...

C'est pour ça que j'ai jamais acheté de grandes surfaces, j'ai 4 apparts dans le centre de Lyon (max 45m²) toujours été payé en temps et en heure...

**Myrhdin** · 14/03/2025, 12h11

Salut les gens.

J'ai une petite question pour laquelle je voudrais avoir des avis extérieurs et potentiellement quelques arguments auxquels je n'aurais pas pensé.

Mes parents sont multi-propriétaires. Ils ont à leur actif leur résidence principale dans la périphérie de Reims, une résidence secondaire en Bretagne et ont décidé de récupérer et rénover la résidence de mes grand-parents dans le même hameau suite au décès de mon grand-père (avec dans l'idée de faire de la location quelques mois dans l'année histoire de payer les charges). Je n'évoque pas les terrains attenants.

Ils sont tous les deux retraités de la fonction publique, dans la fin de leur soixantaine.

Leur quotidien se partage à l'heure actuelle entre la Bretagne du début du printemps jusqu'à la fin de l'automne, avant de rentrer sur Reims pour l'hiver (fêtes en famille oblige).

Ils ont commencé dans leurs têtes le processus de vente de leur résidence rémoise : dans les faits, leur quartier est devenu très prisé (10 minutes en voiture d'une gare TGV desservant la région parisienne, A4 accessible en 10 minutes, zone très tranquille perdue entre deux grands axes de transport), de nombreux promoteurs rachètent les parcelles pour tout raser et construire des résidences plus modernes vendues une fortune pour certaines à des Parisiens qui commutent quelques jours par semaine). Du coup, pour le cas où autre chose qu'un promoteur achète, ils rénovent les salles de bain, la cuisine, etc pour achever de convaincre un acheteur.

Je pense que l'idée est de revendre le tout pour reprendre un appartement plus petit "quelque part" (je ne suis même pas sûr que ce soit à Reims, mais j'espère qu'ils auront la présence d'esprit de prendre quelque chose à proximité d'un centre de soin).

De mon côté, j'ai eu une idée à la con, et je voulais voir si elle était absolument conne.

Leur baraque est aussi à 5 minutes en voiture, 12 ou 13 minutes à pied de la fac de lettres et de sciences humaines de la ville. Je m'étais dit qu'une façon de rentabiliser la baraque serait de créer des appartements séparés dans les différents espaces et de louer cela à deux ou trois étudiants, en partageant les deux salles de bain et le grand espace cuisine (c'est pas mal à la mode à Berlin). Cette solution permettait aussi quelque chose d'intéressant : s'ils tiennent À garder un espace de vie sur Reims, on avait juste à fermer un mur ouvert à l'heure actuelle pour leur créer un appartement de plain-pied de 60 à 70 mètres carrés, voire plus si on transformait le garage. Pour l'aspect "On va pas se faire chier à gérer tout ca", je me disais que vu que tous les prêts étant déjà payés, on pouvait taper dans les loyers pour payer une agence full service et gérer celà pour eux. Au final, dans ma tête, que ce soit 2k ou 1,5k par mois, cela ne change pas grand chose pour eux.

J'en ai parlé à des membres de ma famille, notamment un oncle qui a plusieurs biens en location, qui m'a dit que c'était clairement pas une mauvaise idée sur le papier, mais... mes parents ne semblent pas vraiment ouverts à l'idée.

De mon côté, je ne sais pas vraiment comment présenter les choses, n'ayant pas tous les tenants et aboutissants d'un point de vue achat/vente ou droits de succession (ne me tapez pas, je suis allemand depuis le début de ma vie "adulte"). Peut-être qu'ils voient un avantage fiscal à revendre pour prendre plus petit dans ce contexte ? Peut-être qu'ils veulent dégager des liquidités pour aider leurs enfants à acheter (j'aimerais bien, mais j'en doute

) ?

Du coup, je voulais voir les sages joliens du domaine pour m'aider à peser le pour et le contre.

**Belzebuk** · 14/03/2025, 19h44

Citation :

Publié par Myrhdin

Leur baraque est aussi à 5 minutes en voiture, 12 ou 13 minutes à pied de la fac de lettres et de sciences humaines de la ville. Je m'étais dit qu'une façon de rentabiliser la baraque serait de créer des appartements séparés dans les différents espaces et de louer cela à deux ou trois étudiants, en partageant les deux salles de bain et le grand espace cuisine (c'est pas mal à la mode à Berlin). Cette solution permettait aussi quelque chose d'intéressant : s'ils tiennent À garder un espace de vie sur Reims, on avait juste à fermer un mur ouvert à l'heure actuelle pour leur créer un appartement de plain-pied de 60 à 70 mètres carrés, voire plus si on transformait le garage. Pour l'aspect "On va pas se faire chier à gérer tout ca", je me disais que vu que tous les prêts étant déjà payés, on pouvait taper dans les loyers pour payer une agence full service et gérer celà pour eux. Au final, dans ma tête, que ce soit 2k ou 1,5k par mois, cela ne change pas grand chose pour eux.

Mauvaise idée pour moi car ça ne sera jamais aussi bien isolé que les constructions récentes. Est-ce que tes parents ont vraiment envie de vivre avec des jeunes qui vont inviter du monde et faire la fête même si c'est que quelques mois voire semaines ?
Tes parents arrivent à un âge où ils ont probablement pas envie de s'emmerder dans des démarches administratives longues, ni même des travaux. Donc ouais, la vente et le rachat d'un autre appart ailleurs me semble plus simple.

Whag · 16/03/2025, 12h46

Citation :

Publié par (0)Draki

Ptin ton histoire ma enervé alors que je passait un bon vendredi

Tu risque pas de te faire resilier ta GLI vu que la situation est récurrente ?

La GLI est proposée par l'agence, et les locataires ont été choisis par l'agence (après m'avoir présenté le profil). L'agence a décidé de renouveler leur bail alors que je demandais à ne pas le faire, au motif que la loi ne nous le permettait pas : c'est à eux d'assumer, moi je suis payé.

Citation :

Publié par Aiina

putain tu les cumules avec eux ...

C'est pour ça que j'ai jamais acheté de grandes surfaces, j'ai 4 apparts dans le centre de Lyon (max 45m²) toujours été payé en temps et en heure...

A cause du boulot, vu que je suis tenu de vivre dans mon logement et que j'ai pas les moyens de m'acheter une maison sur Bordeaux ou Merignac ( moins de 500k, t'as des murs et un bout de terrain, faut tout péter et reconstruire), on a acheté la maison dans les Landes parce que les taux étaient favorables, que le bien nous plaisait et on s'y voyait bien y vivre pour la retraite. On est également assuré d'avoir des locataires vu que y a littéralement 3 biens et demi à louer dans notre secteur. C'est pas un placement immobilier au sens rentabilité ; on anticipe d'avoir un toit sur la tête à la retraite (on ne génère pas de revenus, on paiera la maison moins cher in fine, ce qui est déjà bien).
Tout ça pour peut-être changer d'avis dans 20 ans , vendre la maison une fois payée et vivre en appart sur Bordeaux

**Belzebuk** · 16/03/2025, 18h01

Citation :

Publié par Whag

La GLI est proposée par l'agence, et les locataires ont été choisis par l'agence (après m'avoir présenté le profil). L'agence a décidé de renouveler leur bail alors que je demandais à ne pas le faire, au motif que la loi ne nous le permettait pas : c'est à eux d'assumer, moi je suis payé.

Mais l'agence a le droit d'aller contre ton avis ? ça reste toi le proprio quand même.

Aiina · 16/03/2025, 18h29

Citation :

Publié par Belzebuk

Mais l'agence a le droit d'aller contre ton avis ? ça reste toi le proprio quand même.

bah tu peux pas virer des locataires comme ça, il faut un motif qui est encadré par la loi.

**Belzebuk** · 16/03/2025, 18h41

Citation :

Publié par Aiina

bah tu peux pas virer des locataires comme ça, il faut un motif qui est encadré par la loi.

Il faut croire que les retards de loyer font partie des motifs légitimes pour un non renouvellement du bail ...

Donc clairement, moi proprio, l'agence prend un gros coup de pression et je vois pour changer.

Aiina · 16/03/2025, 19h12

si il ne paie pas ses loyers je ne pense pas qu'il fasse la démarche de déménager comme demandé.

Whag · 16/03/2025, 20h29

Citation :

Publié par Belzebuk

Mais l'agence a le droit d'aller contre ton avis ? ça reste toi le proprio quand même.

L'agence n'est pas allée contre mon avis. Elle m'a donné son avis et je l'ai suivi.
Elle m'a indiqué que les motifs évoqués pouvaient entraîner une contestation du locataire (notamment auprès de la CDC - commission départementale de conciliation). N'étant pas directement impacté par un préjudice quelconque (je rappelle que je suis payé tous les mois par l'agence, qui me verse mon loyer soit le 20 du mois quand tout va bien, soit le 30 via la GLI), la CDC aura du mal à trancher en ma faveur (puisqu'elle est a 90% du temps du côté du locataire de toute façon).
Et le plus amusant dans tout ça, c'est qu'en plus, le locataire peut te demander des dommages et intérêts.

Vu que c'est l'agence qui subit les retards de paiement, ça serait à eux d'entamer les démarches, sauf qu'ils n'enclenchent rien tant qu'il n'y a pas 2000€ d'impayés.

Bref, si j'avais voulu m'en débarrasser, il aurait fallu que je mente en prétextant mettre mes parents dans la maison, mais je n'ai pas voulu jouer.

Kala · 31/03/2025, 16h28

Ola, petite question à propos du "bail commercial" si y'a des gens qui s'y connaissent un peu ici:

On hésite à acheter un petit appart' dans la station de ski qu'on fréquente régulièrement avec Madame, on voit plusieurs appartement vendus sous bail commercial avec des entreprises type "Pierre & Vacances" ou "Madame Vacances", qui prévoient 4-5 semaines d'occupation au long de l'année par le proprio, avec des petits revenus locatifs de prévu pour le reste de l'année pour le proprio. Cette solution nous attirerait assez, dans le sens où on risque rarement de monter plus que 4 semaines par an en station concrètement.

Si je prend un exemple - j'ai un des appartement qui est sous bail commercial durant encore 5 ans. Au terme de ces 5 ans, je souhaiterais me débarrasser du bail commercial, et passer par une agence locale pour faire de la location de vacances ponctuelle en gardant un plus grand contrôle sur mon appartement, en pouvant si il n'est pas loué me faire des petits week-ends en famille un peu à l'improviste sans que cela ne pose de soucis.

A quelle point c'est chose facile?
J'ai lu qu'il fallait donner son congé à l'entreprise avec qui le bail commercial est conclu 6 mois avant l'échéance du bail, via voie d'huissier. Comment ça fonctionne exactement?
J'ai vu que le preneur de bail pouvait ensuite demander des indemnités de congé, ce genre d'indemnités s'élèvent à combien en général? Sont-elles demandées à chaque fois? Je donnerais son congé à l'entreprise à l'échéance d'un bail commercial de 20 ans qui arrive à échéance, sont-ils en droit de réclamer ces indemnités?

Leydjin · 01/04/2025, 08h02

Citation :

Publié par Kala (#31621323).

A quelle point c'est chose facile?
J'ai lu qu'il fallait donner son congé à l'entreprise avec qui le bail commercial est conclu 6 mois avant l'échéance du bail, via voie d'huissier. Comment ça fonctionne exactement?
J'ai vu que le preneur de bail pouvait ensuite demander des indemnités de congé, ce genre d'indemnités s'élèvent à combien en général? Sont-elles demandées à chaque fois? Je donnerais son congé à l'entreprise à l'échéance d'un bail commercial de 20 ans qui arrive à échéance, sont-ils en droit de réclamer ces indemnités?

Pas simple, ni toujours rentable.
Le fait de passer par des Pierre et Vacances et Compagnies font qu'ils ont toujours des annexes non standard dans leurs contrats qu'ils font qu'ils se protègent énormément.
En gros c'est impossible de te répondre sans connaître le contrat et ses annexes.

Pitit Flo -TMP · 02/04/2025, 16h22

Question casse tête que je n'avais pas imaginée en achetant. Je vais faire le point avec le syndic, mais comme c'est pas des flèches, je creuse un peu à côté et peut-être que nos experts immo sauront m'aiguiller.

J'ai acheté mon appart en juillet 2024. Auparavant, il était loué.
Là j'ai reçu mon décompte de charges de octobre 2023 à septembre 2024. Donc pour l'essentiel, une temporalité sous l'ancien proprio et les anciens locataires.
Si j'ai bien compris, quand j'achète, j'achète aussi les dettes ou créances des décomptes de charges liées à l'AG où je suis propriétaire. Donc je suis redevable du solde à réajuster (forcément, ça pouvait pas être à mon avantage).

Néanmoins, comme il y a des quote part locatives, je peux/dois faire une régulation de charges et donc demander les sous aux anciens locataires, au prorata de leur temps de location ? il me semble que quand on quitte une location, on a la régul qui doit être faite. Qu'en est-il dans ce cas ?

Merci !

jaxom · 02/04/2025, 16h46

Faut surtout que tu fasse le point avec ton notaire, c'est lui qui choisit la régularisation acheteur/vendeur de la partie syndic. Il n'y a pas vraiment de regle , juste des usages, et tout est négociable au moment de l'achat.

Si c'est pour ta pomme tu n'a pas a demander a l'ancien locataire. Si c'est pour la pomme de l'ancien proprio , non plus. Mais tu peux demander a l'ancien proprio. ( mais dans ce cas la normalement c'est fixé par le notaire au moment de la vente donc improbable si tu te pose la question.)

L'ancien locataire ne te doit rien, ce n'est pas ton locataire.

Aiina · 02/04/2025, 19h50

tu reprends le bail donc tu dois pouvoir executer les régules annuelles de charge.

Souvent côté syndic par contre l'acheteur fait son affaire des clotures de budget.

Poses la question à ton notaire ce doit être noté dans l'acte

jaxom · 02/04/2025, 20h27

Citation :

Publié par Aiina

tu reprends le bail donc tu dois pouvoir executer les régules annuelles de charge.

Sauf incompréhension il ne reprend justement aucun bail, le bail a été cloturé a la vente.

Aiina · 02/04/2025, 20h36

Hmm, je dirais pro rata temporis à convenir, voir avec le notaire à mon avis.

Leydjin · 03/04/2025, 16h12

Honnêtement, je vois pas trop où est le souci : généralement l’acte notarié prévoit clairement que tu récupères toutes les régularisations de charges (positives ou négatives), donc oui tu te retrouves avec les dettes éventuelles liées à la copro. Sauf si un arrangement différent a été expressément négocié et écrit noir sur blanc chez le notaire. T'as vérifié ton acte ?

Aiina · 03/04/2025, 16h35

Ce sont deux choses différents il parle bien de la régule de charges qui doit être faite en fin d'exercice au locataire. N'ayant pas été propriétaire durant toute la durée de l'exercice l'ancien bailleur a lui aussi capté des charges concernées.

CONVOI EXCEPTIONNEL · 05/04/2025, 13h36

Bonjour à tous,

J'ai hésité à créer un topic spécifique. Je vois que le mot "Denormandie" n'apparaît qu'une seule fois dans tout ce thread, mais j'ai quand même décidé de tenter ma chance ici. Si un modo estime que c'est plus pertinent de créer un sujet à part, il est le bienvenu.
Le sujet pourrait être "Denormandie - Quels travaux comptent pour atteindre 25% de l’opération?"

J’achète un T3, à l’origine pour me refaire du déficit foncier (j’ai déjà un appartement en location nue et j’arrive au bout de mon déficit cette année).
Je m’interroge sur l’opportunité d’un dispositif Denormandie, mais je ne suis pas sûr de quels travaux je peux compter pour arriver aux 25% de l’opération globale. Et pas sûr non plus ce qui rentre dans le compte de "l'opération globale".

Voici des données :

l’appartement va être acheté 74500€. Les frais de notaire sont-ils à comptabiliser dans « l’opération globale »? J’ai l’impression que non.
il est bien situé sur une commune éligible (B2, et le plafond de loyer ne me paraît pas constituer un frein par rapport au marché local)
il faut refaire l’électricité, un peu de plomberie, les sols, les murs, les menuiseries, la cuisine. Grosse louche ça fait 50 000€ de travaux.
par contre si on compte uniquement la rénovation énergétique on est sur 15000€ pour le changement des menuiseries et le doublage des murs par l’intérieur avec placo + isolant
il y a 7500€ de travaux faits par l’électricien (refaire l’élec + fourniture de radiateurs)
ça fait 22500€ sur une opération à 125000€ donc 18%, en dessous des 25%.
en mini-optimisation j’ai l’impression que je peux aller compter le changement du lavabo et de l’évier, mais ça ne ferait que ~1000€ de plus et encore
le placo qui va être posé pour l’isolation par l’intérieur va devoir être peint, est-il possible de compter les travaux de peinture dans les travaux de rénovation énergétique, ou c’est tiré par les cheveux? je suppose que non mais bon
j’envisage plutôt que de mettre un radiateur dans la partie séjour, de faire installer une PAC air/air, ça fait un surcoût de presque 3000€, ça pourrait être compté dans la réno énergétique?
le montant total de l’opération : c’est l’achat + uniquement les travaux de rénovation énergétique? (et avec 22.5 / 97, il me manque pas grand chose pour arriver aux 25%) ou l’achat + TOUS les travaux (y compris donc la cuisine, les sols, …), et dans ce cas je n’ai aucune chance d’arriver au seuil de 25%.

Merci par avance de votre éclairage!

znog · 05/04/2025, 14h31

Heu r/immobilier ? Même là pas sur de trouver quelqu'un qui s'y connaît

Ariendell · 05/04/2025, 19h06

C'est plus une question finances qu'immobilier à mon avis, r/finances serait plus approprié.

CONVOI EXCEPTIONNEL · 06/04/2025, 10h00

Merci, je me suis créé un compte sur reddit du coup...
C'est r/vosfinances pour la version française apparemment... mais en ce moment il semble y avoir plein de sujets sur la baisse des marchés, j'ai peur de passer inaperçu au milieu de la panique ambiante, je vais d'abord tenter ma chance sur r/immobilier.

DK · 23/04/2025, 21h25

Citation :

Publié par sinernor

Allovoisins est ton ami pour ce genre de recherches

Finalement, j’ai trouvé et fait réaliser les travaux via un site de ce type.

Xubfin · 25/04/2025, 21h03

Citation :

Publié par CONVOI EXCEPTIONNEL

Merci, je me suis créé un compte sur reddit du coup...
C'est r/vosfinances pour la version française apparemment... mais en ce moment il semble y avoir plein de sujets sur la baisse des marchés, j'ai peur de passer inaperçu au milieu de la panique ambiante, je vais d'abord tenter ma chance sur r/immobilier.

pour la source et les détails c'est ici : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1...65-10-20240328
Ca répond déjà à pas mal des questions. et r/immobilier en effet ça peut répondre aux questions qui restent.

Belzebuk [SBamb] Alpha & Oméga	Citation : Publié par Aiina bah tu peux pas virer des locataires comme ça, il faut un motif qui est encadré par la loi. Il faut croire que les retards de loyer font partie des motifs légitimes pour un non renouvellement du bail ... Donc clairement, moi proprio, l'agence prend un gros coup de pression et je vois pour changer.
16/03/2025, 18h41	Télécharger la pièce jointe

Aiina Alpha & Oméga	Citation : Publié par Belzebuk Mais l'agence a le droit d'aller contre ton avis ? ça reste toi le proprio quand même. bah tu peux pas virer des locataires comme ça, il faut un motif qui est encadré par la loi.
16/03/2025, 18h29

Aiina Alpha & Oméga	si il ne paie pas ses loyers je ne pense pas qu'il fasse la démarche de déménager comme demandé.
16/03/2025, 19h12

Aiina Alpha & Oméga	tu reprends le bail donc tu dois pouvoir executer les régules annuelles de charge. Souvent côté syndic par contre l'acheteur fait son affaire des clotures de budget. Poses la question à ton notaire ce doit être noté dans l'acte
02/04/2025, 19h50

jaxom Alpha & Oméga	Citation : Publié par Aiina tu reprends le bail donc tu dois pouvoir executer les régules annuelles de charge. Sauf incompréhension il ne reprend justement aucun bail, le bail a été cloturé a la vente.
02/04/2025, 20h27

Aiina Alpha & Oméga	Hmm, je dirais pro rata temporis à convenir, voir avec le notaire à mon avis.
02/04/2025, 20h36

Leydjin [DA] Alpha & Oméga	Honnêtement, je vois pas trop où est le souci : généralement l’acte notarié prévoit clairement que tu récupères toutes les régularisations de charges (positives ou négatives), donc oui tu te retrouves avec les dettes éventuelles liées à la copro. Sauf si un arrangement différent a été expressément négocié et écrit noir sur blanc chez le notaire. T'as vérifié ton acte ?
03/04/2025, 16h12

Aiina Alpha & Oméga	Ce sont deux choses différents il parle bien de la régule de charges qui doit être faite en fin d'exercice au locataire. N'ayant pas été propriétaire durant toute la durée de l'exercice l'ancien bailleur a lui aussi capté des charges concernées.
03/04/2025, 16h35

znog	Heu r/immobilier ? Même là pas sur de trouver quelqu'un qui s'y connaît
05/04/2025, 14h31

Ariendell Alpha & Oméga	C'est plus une question finances qu'immobilier à mon avis, r/finances serait plus approprié.
05/04/2025, 19h06

CONVOI EXCEPTIONNEL Alpha & Oméga	Merci, je me suis créé un compte sur reddit du coup... C'est r/vosfinances pour la version française apparemment... mais en ce moment il semble y avoir plein de sujets sur la baisse des marchés, j'ai peur de passer inaperçu au milieu de la panique ambiante, je vais d'abord tenter ma chance sur r/immobilier. Dernière modification par CONVOI EXCEPTIONNEL ; 07/04/2025 à 07h41.
06/04/2025, 10h00

DK Alpha & Oméga	Citation : Publié par sinernor Allovoisins est ton ami pour ce genre de recherches Finalement, j’ai trouvé et fait réaliser les travaux via un site de ce type.
23/04/2025, 21h25

[Immobilier] Louer ou acheter ?

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