[Neirdan]

Citation :

Publié par Thelemys

2/ pensez vous que cet effet qui a fait grimper le Cac de 10% impact aussi l'immobilier et dans quelle mesure https://www.tradingsat.com/actualite...on-915451.html

Pour que les prix montent, faut logiquement que la demande monte.
La demande monte quand les taux baissent, là les taux ne baissent pas, et les crédits sont beaucoup moins accordés.
On a un taux de chomage qui chatouille les 25%.
=> l'immo va baisser.

[Lyuna]

Pour le moment je ne vois pas ça autour de moi. Les maisons et appart avec terrasse partent littéralement comme des petits pains au-dessus du prix du marché d'avant corona.

[Neirdan]

Je suis en recherche actuellement, en Bretagne.
Je ne vois que des projets de gîte "à moitié fini", des gîtes finis revendus parce que les proprios ont la saison niquée.
Et beaucoup d'annonces "baisse de prix". Et pourtant, on a pas été impactés par le covid.

Donc ouais, l'exode urbaine post-covid, j'en vois pas, alors que traditionnellement le coin est pris d'assaut par ces connards de parisiens pour des maisons secondaires.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Lyuna

Pour le moment je ne vois pas ça autour de moi. Les maisons et appart avec terrasse partent littéralement comme des petits pains au-dessus du prix du marché d'avant corona.

Imo, on verra un effet covid que d'ici 6 mois ou un an si jamais y en a un, c'est pas un marché très liquide.
Mais si les gens perdent leur taffent et que les banques durcissent les conditions d'obtention de prêt ça peut finir par jouer.

[Touful Khan]

Citation :

Publié par Neirdan

Pour que les prix montent, faut logiquement que la demande monte.
La demande monte quand les taux baissent, là les taux ne baissent pas, et les crédits sont beaucoup moins accordés.
On a un taux de chomage qui chatouille les 25%.
=> l'immo va baisser.

...ou que l'offre baisse. L'incertitude n'incite pas à mettre un bien en vente, et pendant ce temps la... la population continue d'augmenter. Dans les zones tendues c'est surtout un déficit d'offre le probleme. Quand j'étais à l'école primaire on m'apprenait 52M de français. Aujourd'hui c'est 67 millions soit 15 de plus... mais la population intra-muros est stable depuis les années 70: les prix ont monté par simple pression démographique, la ville n'est pas extensible et le terrain constructible n'y existe quasiment plus.

Je ne pense pas que le chomage va jouer un role important dans l'histoire: ceux qui ont les moyens aujourd'hui ne sont pas ceux dont les emplois sont en danger. Les propriétaires au chomage ne vont pas vendre pour aller payer un loyer. Restera juste ceux qui préfèreront taper dans leur épargne pour vivre plutot que pour faire leur achat: y'a des idiots partout, ca changera jamais. On a besoin d'eux pour faire de bonnes affaires de toutes façons.

Si je devais parier, je mettrais quand même une pièce sur l'assèchement de l'offre. Dans la situation actuelle, tu liquides pas tes assets.

J'ai noté quelques prix dans des villes ou je suis susceptible d'acheter de nouveau, ca m'arrangerait que le marché en province prenne 20% dans les dents mais j'y crois assez peu, ca me permettrait d'en acheter deux d'un coup ca serait pas mal vu que vais payer cash je suis pas concerné par les histoires de taux qui remontent ca serait tout benef'. (Et en général c'est les trucs tout benef' qui se produisent pas, forcément)

[Deathlight]

En investissement locatif, il y a quoi comme offre/aide en ce moment? (premier achat immo)

Quelqu'un a un template excel pour simuler loyer, amortissement des travaux/intérêts et autres? Je suis sur que ca existe et j'ai un peu la flemme. Comme résident fiscal a l'étranger, je me mange 20% d'impot (Article 197 A du CGI) donc si je peux y coller l'amortissement des travaux + intérêts normalement ca permet de faire un buffer assez gros pour ne pas payer d'impôts.

Halp.

[Zangdar MortPartout]

Citation :

Publié par Fio'

Hello,

petite question pour ma culture perso, sachant que je trouve que des pages qui ont des termes très.. techniques
Donc j'ai besoin d'un peu de vulgarisation.


Madame X et Monsieur Y achètent une maison à 400.000
Monsieur X à un apport de 100.000€, et Madame Y de 40.000€. Donc ils souscrivent un prêt de 260K à la banque
Ils ne sont pas mariés, ont acheté sous le régime de l'indivision.


Ils vendent leur maison à 450.000€.
Il reste 200.000€ à payer à la banque.
Donc une fois la banque remboursée, il reste 250K à se partager


Au moment du partage, combien récupère chacun ? Est ce que l'apport initial est récupéré avant de diviser le restant en fonction de la quotité ?
Ou la quotité s'applique direct ?

En gros, est ce que c'est 250K - 100K pour Monsieur X - 40K pour Madame Y
donc 110K à se partager en fonction de la quotité ?

Ou c'est direct 250K à se partager, donc 125K chacun ? (ca me semble assez fou que l'un fasse un aussi gros bénéfice comparé à l'autre)

Merci !

Je suis dans ce genre de cas et dans des actes de vente à 50/50 donc nous ce qu'on fait c'est qu'on fait signer un reconnaissance de dette à celui qui apporte le moins applicable à la vente.
Dans ton cas chacun recevrait 125K.
Et ensuite Madame verse 30K à Monsieur pour ré-équilibrer l'apport.

Mais s'il n'y a pas de reconnaissance de dette, et que l'acte dit 50/50, à moins d'un arrangement lors de la vente c'est 50/50.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Deathlight

En investissement locatif, il y a quoi comme offre/aide en ce moment? (premier achat immo)

Bein, à part si tu fais des travaux, ou que tu rentres dans trucs style PINEL (qui ont assez mauvaise presse de ce que j'en lis) pour du locatif, je vois rien, perso

[Tonyoh]

Je pense pas que ce soit spécialement le bon moment pour acheter ni le pire, je dirais que c'est surtout en fonction de votre apport initial: à 10, 15 et 20% de seuil le coût du crédit diminue. Aussi en fonction de l'âge (genre à partir de 35 ans + ça commence à douiller pour l'assurance perso). Également négocier le prêt avant changer d'entreprise (sauf si la nouvelle paye mieux). Dernier point: Acheter à deux diminue aussi le coût du crédit.

PS Je vends un Appart Pinel sur Lyon si cela intéresse quelqu'un (raison: je change de pays donc je profiterai pas du crédit d'impôt).

Citation :

Publié par Doudou Piwi

Bein, à part si tu fais des travaux, ou que tu rentres dans trucs style PINEL (qui ont assez mauvaise presse de ce que j'en lis) pour du locatif, je vois rien, perso

Tu peux développer?

Le problème du PINEL c'est que le promoteur sont au courant donc augmentent le prix de vente, mais cela reste quand même pas mal, le cas idéal c'est de louer en Pinel à ses enfants ou neveux (et oui cest légal, probablement une loi votée de manière totalement désintéressé par nos députés!) car non seulement cela permet de bénéficier du crédit d'impôt mais le loyer limité peut etre compense par un dessous de table, la satisfaction d'aider un proche et/ou le deficit foncier.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Tonyoh

Tu peux développer?

Le problème du PINEL c'est que le promoteur sont au courant donc augmentent le prix de vente, mais cela reste quand même pas mal, le cas idéal c'est de louer en Pinel à ses enfants ou neveux (et oui cest légal, probablement une loi votée de manière totalement désintéressé par nos députés!) car non seulement cela permet de bénéficier du crédit d'impôt mais le loyer limité peut etre compense par un dessous de table, la satisfaction d'aider un proche et/ou le deficit foncier.

Bein t'as répondu, l'avantage fiscal est bouffé par l'augmentation du prix de vente. En plus l'avantage fiscal, t'es pas sûr de le conserver dans le temps et t'es limité dans tes loyers.

[Xubfin]

le problème c'est que tu loues moins cher que le prix du marché aussi. Et la décote à la revente au bout de 9 ans quand c'est dans un secteur qui monte pas.

[Touful Khan]

Acheter du neuf pour soi ca se défend, mais pour du locatif j'ai jamais trop compris l'interet. Tous les avantages fiscaux de la terre ne vont pas compenser le cout d'achat bien plus élevé, Pinel ou pas. Le mieux reste, pour se lancer, d'acheter un bien mis en vente occupé.

[Eden Paradise]

Citation :

Publié par La Hutt Finale

Acheter du neuf pour soi ca se défend, mais pour du locatif j'ai jamais trop compris l'interet. Tous les avantages fiscaux de la terre ne vont pas compenser le cout d'achat bien plus élevé, Pinel ou pas. Le mieux reste, pour se lancer, d'acheter un bien mis en vente occupé.

Et que pensez-vous du crédit in fine ?
Le loyer génère chaque mois un cashflow positif qui peut être placé sur un compte épargne où il rapportera quelque peu.
Au bout de la période du crédit, on peut revendre, encaisser une éventuelle plus value, et rembourser le crédit et conserver l'argent mis de côté.

Inconvénient : il faut avoir de quoi garantir le prêt à côté (résidence principale ou avoirs financiers)

[Touful Khan]

Le cashflow positif du loyer, ca dépend ou, déja. On peut en effet toujours faire payer son achat par le locataire, mais pas partout: ca nécéssite d'avoir de faibles mensualités de crédit ou un loyer important.

Probleme: ce sont pas ces biens la qui sont mis en vente ! Tu ne les trouves sur le marché qu'en cas de vente contrainte, c'est à dire qu'il est difficile de se constituer un patrimoine en allant acheter 10 appartements autofinancés d'un coup, sur une durée courte.
Ce que tu vas trouver, c'est du vide et du occupé avec un loyer trop faible pour couvrir le crédit seul.

Probleme 2: le Covid. Je savais pas trop ou ca allait aller, et je pense que les prix vont... monter, encore: si l'accès au crédit devient plus difficile, l'offre va s'assécher, on ne vend pas des assets qui rapportent en temps de crise. J'aimerais bien un super krach juste avant mon prochain achat mais j'y crois moyen-pas du tout.

[Eden Paradise]

Citation :

Publié par La Hutt Finale

Le cashflow positif du loyer, ca dépend ou, déja. On peut en effet toujours faire payer son achat par le locataire, mais pas partout: ca nécéssite d'avoir de faibles mensualités de crédit ou un loyer important.

Probleme: ce sont pas ces biens la qui sont mis en vente ! Tu ne les trouves sur le marché qu'en cas de vente contrainte, c'est à dire qu'il est difficile de se constituer un patrimoine en allant acheter 10 appartements autofinancés d'un coup, sur une durée courte.
Ce que tu vas trouver, c'est du vide et du occupé avec un loyer trop faible pour couvrir le crédit seul.

Probleme 2: le Covid. Je savais pas trop ou ca allait aller, et je pense que les prix vont... monter, encore: si l'accès au crédit devient plus difficile, l'offre va s'assécher, on ne vend pas des assets qui rapportent en temps de crise. J'aimerais bien un super krach juste avant mon prochain achat mais j'y crois moyen-pas du tout.

Si c'est un crédit in fine tu ne paies pas le capital chaque mois mais seulement les intérêts, donc le cashflow positif est plutôt facile en fait.

[Touful Khan]

T'as rien compris mais c'est pas grave je vais pas te relancer. Je savais que j'aurais pas du cliquer pour lire ton post.

[Ventilo]

Citation :

Publié par La Hutt Finale

Acheter du neuf pour soi ca se défend, mais pour du locatif j'ai jamais trop compris l'interet. Tous les avantages fiscaux de la terre ne vont pas compenser le cout d'achat bien plus élevé, Pinel ou pas. Le mieux reste, pour se lancer, d'acheter un bien mis en vente occupé.

Amha y'a 2 choses qui jouent :
sur les zones tendues, qui sont idéales pour l'investissement locatif, les logements d'occasion intéressants, pas chers et/ou bien placés, sont tellement pris d'assaut que ce n'est pas évident de les attraper.
Le surcout du neuf locatif est relativement transparent dans la mesure ou l'augmentation des prix touche aussi le neuf pour habiter, et se répercute finalement sur les biens + anciens.

En plus, pour comparer le prix du neuf il faudrait prendre 2 immeubles similaires sur 2 zones, et ca ne me semble pas évident. tout le monde s'attend a payer plus cher son appart a Lyon qu'à Roanne, personne ne se demande si la différence vient du prix du terrain, des salaires supérieurs dans le btp ou de la franche enculerie du promoteur.

[Touful Khan]

C'est pas forcément évident sur un bien précis, mais d'expérience pifométrique de mes 24 ans après le premier achat, le neuf ne se justifie pas. Après, c'est vrai que je mon XP se limite à Paris et petite couronne et appartements uniquement.
Quoique, quand je lis les histoires d'horreur ca donne pas envie d'acheter une maison neuve non plus, nonobstant que j'ai de toutes façons pas les moyens.
Je sauterais bien le pas de la maison la ou je vais peut-être m'installer, mais en province le probleme de la maison a 15 mn de la ville, ca va être internet à tous les coups.

[Ventilo]

Citation :

Publié par La Hutt Finale

C'est pas forcément évident sur un bien précis, mais d'expérience pifométrique de mes 24 ans après le premier achat, le neuf ne se justifie pas. Après, c'est vrai que je mon XP se limite à Paris et petite couronne et appartements uniquement.
Quoique, quand je lis les histoires d'horreur ca donne pas envie d'acheter une maison neuve non plus, nonobstant que j'ai de toutes façons pas les moyens.
Je sauterais bien le pas de la maison la ou je vais peut-être m'installer, mais en province le probleme de la maison a 15 mn de la ville, ca va être internet à tous les coups.

Plus vraiment, tout est en train d'être fibré, d'ici 2025 la couverture devrait tendre vers le max.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par La Hutt Finale

Probleme 2: le Covid. Je savais pas trop ou ca allait aller, et je pense que les prix vont... monter, encore: si l'accès au crédit devient plus difficile, l'offre va s'assécher, on ne vend pas des assets qui rapportent en temps de crise. J'aimerais bien un super krach juste avant mon prochain achat mais j'y crois moyen-pas du tout.

Je rajouterais en 3 : Les grosses villes qui passent PS/Ecolo à fond. A Lyon, par exemple, s'ils stoppent tous les projets imo, ça va flamber encore plus.
La à Rennes, je me dis que mon truc se fera ptet pas à cause les écolos qui vont ralentir ou bloquer les projets. Bah, ça va faire monter les prix aussi vu la tension qu'il y a dessus, mon appart, une fois rénové, je pourrais le louer une blinde, j'aurais juste perdu du temps quoi.

[Touful Khan]

Je viens de lire quelques stats, Versailles a pris 12% en 2019. Je pensais pas que c'était autant. 7300€ le m² la. A moins de 200K y'a que des trucs insalubres, compter 300K pour un 50m² décent.

[Déposeur2bilan]

Citation :

Publié par La Hutt Finale

C'est pas forcément évident sur un bien précis, mais d'expérience pifométrique de mes 24 ans après le premier achat, le neuf ne se justifie pas. Après, c'est vrai que je mon XP se limite à Paris et petite couronne et appartements uniquement.
Quoique, quand je lis les histoires d'horreur ca donne pas envie d'acheter une maison neuve non plus, nonobstant que j'ai de toutes façons pas les moyens.
Je sauterais bien le pas de la maison la ou je vais peut-être m'installer, mais en province le probleme de la maison a 15 mn de la ville, ca va être internet à tous les coups.

C'est très variable là ou je suis , petite couronne avec beaucoup de demande, mon appartement actuel valait 380k en 2012 neuf, avec un haut niveau de qualité par rapport au parc ancien. Je suis locataire mais mon proprio est de la famille, et même s'il m'a fait un petit prix sur le loyer son investissement est super rentable pour l'instant. Là en 2020 son appart vaut 500/520k et sera vendu très très vite à ce prix.

Là je cherche pour avoir un équivalent ancien c'est 500k et + et encore, pas vraiment mieux à ce prix plutôt avec quelques moins. Neuf c'est pareil que ancien à + ou - 20k près mais sur les prestations standard, la qualité moyenne des constructions c'est plutôt plus intéressant. La marge de négociation est similaire voire meilleure avec des offres sur la TVA ou sur les frais de notaire quasi systématiques.

J'ai vu d'autres exemples similaires en banlieue parisienne ou le neuf était carrément intéressant par rapport aux prix de l'ancien. Si en plus tu comptes que pendant 10 ans t'es très tranquille niveau travaux ça peut vraiment valoir le coup. globalement tous les programmes neufs dans mon coin, se sont avérés de bonnes affaires à 10 ans plus tard, avec des immeubles qui sont plutôt de meilleure qualité / conception / adaptés à la vie actuelle que les anciens. Disons 90% car je suis pas omniscient. Ils ont tous pris un bon 30/40% voire plus déjà de plus value en même pas 10 ans (car très peu sont revenus sur le marché ancien pour l'instant).
tout ça hors défiscalisation, qui est souvent un faux bon plan à moins d'être très procédurier - mais qui peut vraiment rentabiliser l'affaire si on y prête l'attention qu'il faut.

[Touful Khan]

Je ne pense de toutes façons pas rester en région parisienne encore très longtemps, Paris a perdu deux choses qui en faisaient l'attrait principal pour moi: la primauté de l'accès internet et l'accès aux magasins spécialisés (musique, geekeries, mangas etc). Maintenant tu as au moins l'ADSL partout et Amazon doit livrer même dans le causse.
Reste l'accès aux concerts mais ca suffit pas tout seul face à la possibilité d'aller chercher du 1K€ le m² en ville moyenne. A mon age je commence à avoir envie d'aller taper un 120m² qqpart.
C'est le travail qui définira ce que je peux faire, in fine, ca devrait se décanter d'ici septembre/octobre.

Message supprimé par son auteur.

[Touful Khan]

Dans les grandes villes de toutes façons ce ne sont pas quelques projets isolés qui vont suffire. La population augmente plus vite que les logements n'y sont construits, faut pas chercher 1874 facteurs externes.
Habiter loin du lieu de travail devient également de plus en plus pénalisant (cout de l'essence, TEC sous budgétisés), ce qui renchérit d'autant plus l'habitat proche des bureaux (ie, les quartiers déja riches, les dirigeants implantent pas leurs entreprises a 3h de TEC de chez eux). Peut-être que la mode du télétravail pourra aider de ce coté si elle se pérennise.