[Himawari]

Citation :

Publié par RiC

Ca dépend, le net à visiter le bien ?

Si je dis oui je suis crédible ?
Ok, j'ai ma réponse

[Ariendell]

Yep attention quand je parlais de "rabais", je parlais de prix plancher d'estimation, pas de vrai rabais hein.

[Shyjun]

Je viens de visiter un appartement qui correspond parfaitement à ce qu'on recherche avec mon épouse, quelques petits travaux à prévoir mais rien de gros.

Il se trouve que l'appartement se trouve à un prix nettement inférieur au prix du marché. C'est donc la première question qu'on a posé à l'agent immobilier qui nous a dit que le bien était à ce prix car c'est une SCI qui le vend et que pour elle la plus-value est la même que le bien soit vendu à ce prix-là ou plus cher, en raison des taxes.

Je m'adresse donc aux experts de JOL afin de savoir si cette justification pour un prix bas est plausible ou non. Sachant que le bien est dans un état très propre (beaucoup plus que les autres logements qu'on a visité jusqu'à maintenant) et qu'après une première visite rien ne semble indiquer qu'il y a anguille sous roche.

Merci d'avance pour votre aide !

[Lael]

Dire que le prix est bradé car le vendeur veut payer moins de taxe ça a autant de sens que de dire que tu refuses une augmentation pour payer moins d'impôts.

Et si les taxes étaient de 100% ça se saurait, ça serait de la spoliation.
Son raisonnement n'a donc aucun sens.
C'est l'exemple typique d'un agent immobilier qui connait rien à l'immobilier ou qui se dit "plus c'est gros, plus ça passe" pour ne pas avoir à donner la vraie raison.


Le seul truc à faire gaffe par contre, c'est qu'ils vous vendent bien le bien immobilier et non pas la SCI qui détient le bien immobilier.
Dans le second cas c'est une grosse arnaque la plupart du temps.

[Shyjun]

Merci pour la réponse. C'est ce que je me disais au niveau du raisonnement sur le plus de taxes.

C'est bien le bien immobilier qui est vendu.

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[Lael]

Quand bien même.
Sa SCI à l'IS est imposée au taux réduit de 15% jusqu'à 38120€ puis à 28% au-delà sur la plus-value de la vente.

Ce qui veut dire que pour chaque 1000€ de plus-value elle va payer au pire 280€ d'impôts.
Bon ensuite il faudra s'acquitter du PFU (30%) sur ce qui reste pour toucher l'argent à titre personnel ce qui veut dire qu'il va lui rester 504€.
Imposition de 50% sur la plus-value en gros donc.


A nouveau, je ne vois pas la logique derrière le fait de vouloir réduire la plus-value pour réduire l'imposition.
Tu réduis surtout ce que tu as dans la poche au final.
Tout le monde a tellement tendance à faire une fixation sur les impôts qu'ils vont payer que ça m'étonnerait même pas qu'ils en oublient qu'au final, ils ne vont pas seulement payer plus d'impôts, ils vont surtout gagner plus d'argent.

Message supprimé par son auteur.

[Lael]

Oui, je connais bien le principe.

Mais ça ne change strictement rien au fait qu'il aura quand même au final plus d'argent dans sa poche même si cela le conduit à payer plus d'impôts.
Vendre moins cher pour réduire la plus-value n'a aucun intérêt d'un point de vue financier peu importe le cas de figure ou la situation du propriétaire.

Je vois pas trop où tu eux en venir.

On en revient à mon affirmation de départ :
C'est la même chose que refuser une augmentation par peur de payer plus d'impôts ou refuser un héritage pour ne pas avoir à payer d'impôts dessus.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Lael

C'est la même chose que refuser une augmentation par peur de payer plus d'impôts ou refuser un héritage pour ne pas avoir à payer d'impôts dessus.

Non mais cherche pas, les gens sont comme ça.

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[RiC]

Citation :

Publié par Evluval Eviv

Hein ? Bah non à cause de la prise en compte des amortissements dans le calcul ils se font rekt bien salement mdr, ils ont moins d'argent dans leur poche au final. Fais le calcul de l'impôt avec l'exemple que j'ai donné, 80k de plus-value, au moment de la vente et de la distribution des dividendes aux associés...

Peux-tu nous faire le calcul de ce qui reste dans la poche du vendeur en cas de vente à 220 K€ (ton exemple) et dans le cas d'une vente à 150 K€ ? C'est pour voir combien d'argent ils gagneraient à vendre moins cher.

Merci

++ RiC

[Ieriz]

J'ai une voisine qui cueille ses cerises encore vertes pour pas que les oiseaux ne les lui piquent. Je pense que c'est le même état d'esprit pour certains.

[Lyuna]

Alors j'y connais pas grand chose mais les SCI c'est un monde à part financièrement parlant.

Par exemple mon mari a une SCI avec ses associés qui permet de payer le prêt immobilier de leur lieu de travail. Tous les mois ils renflouent la SCI pour payer le prêt immo avec.
Quand il fait sa déclaration d’impôts, il va payer ses impôts perso sur tout ce qu'il gagne ainsi que sur ce qu'il versé à la SCI.
Il va payer également des impôts sur ce que reçoit la SCI (vu que tu ne déduis pas le paiement d'un prêt). Du coup il va payer les impôts deux fois sur la même somme, une fois sur son salaire et une fois sur ce que reçoit la SCI.

Il y aurait des montages pour que ces prêts immobiliers aient de gros taux parce que le taux est déductible des impôts. En te débrouillant bien tu peux donc être gagnant en payant plus (plus de prêt mais la déduction des impôts te fait gagner plus).

Donc je dirais... que tout est possible.

[Touful Khan]

Citation :

Publié par Lael

On en revient à mon affirmation de départ :
C'est la même chose que refuser une augmentation par peur de payer plus d'impôts ou refuser un héritage pour ne pas avoir à payer d'impôts dessus.

La je pense que c'est plutot un cas du type "on va perdre de l'argent in fine avec le redressement fiscal et l'amende". Sinon le taux d'imposition lui-même a peu à voir avec la choucroute, même en étant imposé à 99% tu gagnes de l'argent.

Message supprimé par son auteur.

[kermo]

Dans l'opération que tu indiques tu pars d'un bien dont la SCI est propriétaire et tu arrives à des liquidités dans la poche des associés de la SCI. Ça reste croissant en fonction du prix de vente, même si bien sûr tu paies davantage d'impôts.
Pour payer le moins d'impôts à titre perso il ne faut pas sortir d'argent de la SCI, ce type de structure est même quasiment conçu pour ça.

Message supprimé par son auteur.

[Bjorn]

Citation :

Publié par Evluval Eviv

Je n'ai même pas évoqué les autres coûts liés à la vente du bien... donc c'est tout à fait plausible pour des propriétaires ayant opté pour ce montage de baisser le prix de vente de leur bien, pour ne pas être imposé lourdement.

Tu montres toujours pas en quoi BAISSER le prix fait AUGMENTER les sous dans la poche du vendeur. Dans l'absolu, ca me parait pas possible, mais je suis pas spécialiste de la fiscalité, du coup comme les autres, j'aimerais bien un exemple et / ou savoir quel mécanisme rend cela possible.

C'est assez simple en fait : il y a "si je baisse le prix de vente, je gagne moins, mais la proportion donnée à l'état est beaucoup plus faible". Ca, oui, c'est évidemment possible. je pige vraiment pas l'intéret de faire ca pour une vente imho (je la pige plus sur un mec qui dit qu'il veut pas bosser 10h de plus, puisqu'il y a une contrepartie), mais c'est possible.
Par contre "si je baisse le prix de vente, j'ai PLUS de sous à la fin qu'en le laissant haut", je vois pas comment c'est possible.

[Actarus78]

Citation :

Publié par Bjorn

Tu montres toujours pas en quoi BAISSER le prix fait AUGMENTER les sous dans la poche du vendeur.

Je crois qu'il y a une astuce sur les meubles: quand j'ai acheté mon appart , il y avait 3K ou 5K de meubles (de cuisine) dans le prix de vente, j'imagine que le vendeur a payé moins d'impôts sachant que c'était une résidence secondaire, mais le prix reste le même pour l'acheteur.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Actarus78

Je crois qu'il y a une astuce sur les meubles: quand j'ai acheté mon appart , il y avait 3K ou 5K de meubles (de cuisine) dans le prix de vente, j'imagine que le vendeur a payé moins d'impôts sachant que c'était une résidence secondaire, mais le prix reste le même pour l'acheteur.

M'enfin dans ce cas la, tu ne baisses pas vraiment le prix que l'acheteur paie. Et bon, c'est un peu du grattage de fond de tiroir ça, genre tu vas dire qu'il y a pour 2k de meubles pour ne pas compter 8% de frais de notaire dessus, tu vas gagner 100 balles, youpi.

[Assurancetourix]

C'est pas une astuce si ça correspond à la réalité (valorisation correcte des meubles), et c'est pas une astuce non plus si ça n'y correspond pas (Xk€ de meubles fictifs pour baisser au choix les droits de mutation pour l'acheteur ou la plus-value du vendeur), c'est une fraude... (et d'ailleurs le notaire nous avait dit de ne pas faire les cons avec ça).

[Arak]

Citation :

Publié par Actarus78

Je crois qu'il y a une astuce sur les meubles: quand j'ai acheté mon appart , il y avait 3K ou 5K de meubles (de cuisine) dans le prix de vente, j'imagine que le vendeur a payé moins d'impôts sachant que c'était une résidence secondaire, mais le prix reste le même pour l'acheteur.

Ça permet de faire baisser les droits de mutation, qui ne sont calculés que sur l'immeuble et non sur les meubles.

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