[Nasquyk]

Citation :

Publié par Ron Jack Auboulot

Plus de 89 % des investisseurs particuliers ont perdu de l'argent sur une période de 4 ans (de 2009 à 2013) sur du trading CFD et Forex.

https://www.google.com/url?sa=t&sour...U9t5G71eUmuyq9

Donc des contrats dérivés où typiquement on fait du levier d'action entre autres.

9 particuliers sur 10 ont perdu de l'argent. Voire tout leur capital.

Franchement, je suis un particulier, je préfère faire du 100% sur l'apport en immobilier. Beaucoup plus safe pour faire du x2.

Coucou Etoro lol
Je sais pas si ça existait à cette époque mais clairement le genre de site attrape-pigeon qui vends du rêve. Chiffres très parlants

[Jet]

Citation :

Publié par Doudou Spuiii

Apparemment, personne n'arrive à battre les indices

imo si certains y parviennent je doute qu'ils le crient sur les toits.

[Tzioup]

Je suis en train d'étudier un potentiel retour en France sous l'horizon 5 ans, et je me pose des questions.

En plus du matelas de 6 mois de salaire qui finira forcément sur un livret A ou équivalent accessible rapidement, j'ai actuellement toutes mes économies dans un compte d'investissement en Suède (ISK, c'est super), sous la forme d'un mix d'ETF low-fees (~75%), d'actions large cap suédoises pour exposition locale (~15%) et d'obligations/or (~10%). Principalement du Vanguard/SPDR.



Tout est géré par une banque robo-advisor (www.lysa.se) avec fees minuscules. Je trouve le robot plutôt pratique pour rééquilibrer automatiquement le portfolio sans trop m'obséder à regarder les comptes et potentiellement faire des erreurs de jugement en étant trop actif dans le trading. Je pars du principe que je devrais tout liquider pour rapatrier le capital, même si je ne me suis pas encore penché sur la question et que Google n'aide pas trop.

J'ai donc plusieurs questions:

• Est-ce que des robo-advisors low-fees existent en France, soit offerts par banques, soit externes ? Sont-ils utilisés ? Valent-ils le coup ici ?
• J'ai regardé un peu le type de comptes disponibles, et globalement le PEA et l'assurance-vie ressortent. Plusieurs questions de béotien:
• • Est-il possible ou recommandé de "robo-invest" un PEA ? Une assurance-vie ?
  • Le PEA étant restreint sur le type d'ETFs disponibles, malgré ses avantages fiscaux et l'absence de frais de gestions de compte, peut-il être plus performant qu'une assurance-vie qui a accès à des trackers plus avantageux, même si plus coûteuse en gestion ?
  • J'ai sensiblement plus de 150.000€ à ramener (limite du PEA apparemment), donc même si je max le plafond du PEA, il faudra mettre le reste ailleurs. Est-ce que l'assurance-vie est la seule autre option accessible en France? L'immobilier n'étant pas une option que je veuille explorer.
  • Est-ce qu'il y'a une "meta" des meilleurs organismes pour PEA/assurance-vie, ou de sites/forums qui les comparent factuellement ? Je ne fais pas confiance aux sites comparatifs qui ressortent de Google, c'est 99% du blogspam sponsorisé.
    

[Alkara]

Hello,

A ma connaissance, il n'est pas possible de faire du "robo-invest" sur un PEA... Tu as de la gestion pilotée sur des assurances vie, mais le PEA c'est toi qui gère.

Pour ta deuxième question de comparaison entre PEA/Assurance vie, ce n'est pas tout à fait les mêmes choses et je ne suis pas personnellement convaincu que l'assurance vie a de meilleurs trackers que ce qui est dispo sur un PEA mais ça, à la rigueur, c'est un autre débat.
Par contre, si tu es intéressé par des trackers principalement, non éligible au PEA, pourquoi tu penses directement à l'assurance vie et pas à un CTO (Compte Titre Ordinaire) plutôt ? C'est quand même le plus simple si le but est de s'exposer au marché boursier.
Il n'y a pas d'avantages fiscales sur un CTO mais par contre tu peux faire à peu près tout ce que tu veux et acheter des actions/trackers d'un peu partout dans le monde sans limite.

Dernière chose, le plafond de 150k du PEA est un placement de "versement", c'est à dire que tu ne pourras pas l'alimenter de plus que ça. Mais derrière, tout ce que ça génère en plus-value/rendement tu es libre d'en faire ce que tu veux. Il y a des gens avec des PEA valorisés à 1m ou plus.
Il faut simplement garder en tête que tu ne pourras plus "rajouter" de l'argent dans cette enveloppe, mais tu fais ce que tu veux de ce qui est dedans.
Pour profiter de l'avantage fiscale il ne faut évidemment rien retirer avant 5ans sinon cela entraîne la fermeture du PEA.

Pour de la lecture sur le sujet, j'ai mentionné un site dans une réponse précédente, je ne veux pas "faire de la pub" ou autre, je n'y travaille pas et je ne suis pas l'auteur des articles mais je t'invite à jeter un oeil c'est assez instructif.
A côté tu peux aussi écouter les podcasts sur cette thématique, il y en a pas mal.

[Tzioup]

Citation :

Publié par Alkara

Par contre, si tu es intéressé par des trackers principalement, non éligible au PEA, pourquoi tu penses directement à l'assurance vie et pas à un CTO (Compte Titre Ordinaire) plutôt ? C'est quand même le plus simple si le but est de s'exposer au marché boursier.

Merci pour tes réponses.

J'avais cru comprendre que les AV offraient une fiscalité avantageuse après 8 ans, inférieure à la flat tax de 30% sur un CTO (je suis dans le max de la tranche d'imposition sur le revenu).

Citation :

Pour ta deuxième question de comparaison entre PEA/Assurance vie, ce n'est pas tout à fait les mêmes choses et je ne suis pas personnellement convaincu que l'assurance vie a de meilleurs trackers que ce qui est dispo sur un PEA mais ça, à la rigueur, c'est un autre débat.

Je t'avoue ne pas avoir regardé en profondeur: j'ai check mes ETF Vanguard, j'ai vu qu'ils n'étaient pas éligibles en PEA, et j'ai fait une conclusion rapide .

[Alkara]

Citation :

Publié par Tzioup

Merci pour tes réponses.

J'avais cru comprendre que les AV offraient une fiscalité avantageuse après 8 ans, inférieure à la flat tax de 30% sur un CTO (je suis dans le max de la tranche d'imposition sur le revenu).



Je t'avoue ne pas avoir regardé en profondeur: j'ai check mes ETF Vanguard, j'ai vu qu'ils n'étaient pas éligibles en PEA, et j'ai fait une conclusion rapide .

Yes, l'assurance vie (comme le PEA) te permet d'être exonéré de l'IR sur la plus-value.
En fait la flat tax à 30% c'est 12,8% d'impôts sur le revenu et 17,2% de CSG.
L'avantage fiscal que l'assurance vie (au bout de 8ans) et le PEA (au bout de 5ans) offre c'est les 12,8%. Il n'y a pas moyen d'échapper à la CSG que tu paieras dans tous les cas.

L'assurance vie est aussi plus souple dans la mesure où tu peux retirer de l'argent avant l'échange des 8ans si tu en as besoin, du moment que tu laisses un minimum sur l'enveloppe. Tu paieras les 30% de flat tax vu que tu n'auras pas encore acquis l'avantage fiscale mais l'assurance reste ouverte et le délai continue de courir.
Le PEA tu ne peux rien retirer avant 5ans... Si tu le fais, cela entraînera automatiquement la fermeture du PEA (rien ne t'empêche d'en rouvrir un autre par la suite mais le compteur repart à 0 dans ce cas là).

Pour les ETFs, sur un PEA tu es limité à l'Europe en gros mais il y a beaucoup d'ETF synthétique (on aime ou pas c'est encore un autre débat mais ça marche plutôt bien ) de dispo qui permettent de "contourner" cette limitation (et donc d'avoir des ETF world ou S&P500 ou Emerging markets etc...). Les fees sont forcément un peu plus élevés que pour des ETFs non synthétique mais ça reste raisonnable ==> Exemple le nouvel ETF world blackrock éligible PEA avec 0,25% de fees (IE0002XZSHO1)

Le CTO n'a pas de limite mais effectivement pas d'avantage fiscale (et donc 30% de flat tax au lieu de 17,2% de CSG uniquement).

[Ryu Seiken]

Sinon tu as les comptes titres, si tu dois débloquer des liquidités "rapidement".
Gestion manuelle ou, payant, partielle ou totale.
Les conditions de gestion "auto" ou "semi auto" sont certainement différentes d'une banque à l'autre.
Ça reste un placement plus risqué que le PEA, pas les mêmes plafonds et très certainement pas recommandé si tu n'as pas au moins une petite idée des actions à surveiller.
Court et moyen terme, tu peux te lancer sur Total Energies / EDF ou des sociétés dans le style. MAIS PAS de compagnies 100% pétrolières. Carrefour, entre autres, pour le moyen/long terme. Les autres, je les trouvent peu dynamiques ou trop fluctuants.
Après, y'a la tech, mais quand même plus risqué, je trouve.

[Leni]

Citation :

Publié par Ron Jack Auboulot

Franchement, je suis un particulier, je préfère faire du 100% sur l'apport en immobilier. Beaucoup plus safe pour faire du x2.

L'immobilier pur et dur aujourd'hui n'empêche c'est souvent chiant et une fois que tu déduis tous les frais la rentabilité nette est assez souvent famélique. Faut s'y connaître un peu ou savoir foncer sur les bonnes occasions, ou encore savoir faire un peu de réno et louer soi-même en direct dans une ville qu'on connaît bien et en étant pas loin. Si tu veux pas te prendre la tête les parts de SCPI c'est un compromis, la rentabilité n'est pas incroyable mais au moins le risque est dilué. Reste sinon le LMNP pour les petits investisseurs qui sont imposables par ailleurs, c'est un sacré avantage.


Mais effectivement comme dit Doudou à partir du moment où tu n'investis que de l'argent dont tu n'as pas besoin à court ou moyen terme (et donc si ça mange -30 % ça peut pas te mettre dans le chou) un ETF world sur du long terme on fait difficilement mieux en rapport temps/gain/emmerdes.

[Ron Jeu Vidéo]

Citation :

Publié par Leni

L'immobilier pur et dur aujourd'hui n'empêche c'est souvent chiant et une fois que tu déduis tous les frais la rentabilité nette est assez souvent famélique. Faut s'y connaître un peu ou savoir foncer sur les bonnes occasions, ou encore savoir faire un peu de réno et louer soi-même en direct dans une ville qu'on connaît bien et en étant pas loin. Si tu veux pas te prendre la tête les parts de SCPI c'est un compromis, la rentabilité n'est pas incroyable mais au moins le risque est dilué. Reste sinon le LMNP pour les petits investisseurs qui sont imposables par ailleurs, c'est un sacré avantage.

Je ne te parle pas de faire de l'immobilier. Je te parle d'investir dans la finance de l'immobilier par l'apport, ce qui te permets de faire du 100% en 12 à 24 mois.

Ça vaut le coup de s'embêter un petit peu avec de la paperasse ce à l'entrée et à la sortie.

Une scpi est très loin de proposer un tel retour sur investissement.

[Tzioup]

Citation :

Publié par Ron Jack Auboulot

Je ne te parle pas de faire de l'immobilier. Je te parle d'investir dans la finance de l'immobilier par l'apport, ce qui te permets de faire du 100% en 12 à 24 mois.

Ça vaut le coup de s'embêter un petit peu avec de la paperasse ce à l'entrée et à la sortie.

Une scpi est très loin de proposer un tel retour sur investissement.

Avec les taux@2024, est-ce que ça fait sens ? Si c'est pareil chez vous que chez nous, l'argent est loin d'être gratuit comme il l'était il y'a trois ans.

[Kio_San]

Citation :

Je ne te parle pas de faire de l'immobilier. Je te parle d'investir dans la finance de l'immobilier par l'apport, ce qui te permets de faire du 100% en 12 à 24 mois.

Personne ne fait du 100% en 12 a 24 mois sans, soit d'enorme risques, soit une excellente affaire qui ne devrait pas exister.


L'investissement classique c'est:

1) 3-6 mois de depense sur un compte d'epargne classique pour se proteger des imprevus
2) SP500 ou equivalent pour le reste (qd on s'approche de la retraite on peut transitionner sur des bonds pour limiter la volatilitee) qu'on ne touche JAMAIS, que ca baisse ou que ca monte.
3) Eventuellement 5-10% de paris plus risque comme des actions specifiques, crypto, autres investissement risque pour le fun.

Pas besoin de faire quoi que soit d'autre et n'ecoutez jamais qq qui vous promet plus que le SP500 (ou autre index similaire) sans de gros risques associes.

[Ron Jeu Vidéo]

Citation :

Publié par Tzioup

Avec les taux@2024, est-ce que ça fait sens ? Si c'est pareil chez vous que chez nous, l'argent est loin d'être gratuit comme il l'était il y'a trois ans.

Ça fonctionne avec n'importe quel taux. Enfin de 0 à 5% Ça ne change rien à l'opération ni son résultat.

Citation :

Publié par Kio_San

Personne ne fait du 100% en 12 a 24 mois sans, soit d'enorme risques, soit une excellente affaire qui ne devrait pas exister.

C'est sans risque à partir de 5% de rentabilité nette ou une plus value de 30% environ. Ce qui est tout à fait logique vu la faible part de l'apport sur le total du projet.

Ça nécessite quelques conditions assez rares à réunir, faut un bon réseau :

Un porteur de projet expérimenté qui a besoin de cash pour l'apport.
Un prêt travaux en plus de l'emprunt.
Et le bien immobilier évidemment.

C'est plus simple avec la value, avec la rentabilité faut un bon partenaire bancaire au préalable qui comprenne l'opération pour l'anticiper dès le départ.

[Tzioup]

Citation :

Publié par Ron Jack Auboulot

Ça fonctionne avec n'importe quel taux. Enfin de 0 à 5% Ça ne change rien à l'opération ni son résultat.

C'est sans risque à partir de 5% de rentabilité nette ou une plus value de 30% environ. Ce qui est tout à fait logique vu la faible part de l'apport sur le total du projet.

Tu peux expliquer les maths derrière ?

[Ron Jeu Vidéo]

Citation :

Publié par Tzioup

Tu peux expliquer les maths derrière ?

Je fais simple, chaque cas est particulier selon le montage, mais en gros, en sci ou SAS :


-Exemple plus value :

Tu es sur un immeuble à 1 million. T'as besoin de 200k d'apport ce qui est classique en SCI (20%).
Tu empruntes 1 000 000 + 300k travaux.

Il te manque 100k pour l'apport. Je te prête 100k.

Tu revends après travaux pour un total de 1,9 millions tu me rends 200k.

Ça peut se faire rapidement sur de la découpe par exemple (revendre appartement par appartement).

-Exemple rentabilité nette :

Tu es sur un immeuble à 1 million. T'as besoin de 200k d'apport ce qui est classique en SCI.
Tu empruntes 1 000 000 + 300k travaux.

Il te manque 50k pour l'apport. Je te prête 50k.

Grâce au prêt travaux, tu as 2 ans avant ta première échéance de remboursement d'emprunt.

5% de rentabilité nette c'est 65k. Tu conserves 15k de trésorerie pour les intérêts et divers frais puis tu me rends 50k la première année et 50k la seconde.

Le banquier doit être au courant dès le départ, c'est mieux. Le notaire aussi d'ailleurs.

C'est très safe parce que la part que représente l'apport est marginale mais indispensable, ce qui explique pourquoi on peut si bien la récompenser.

Ça reste assez rare, mais il arrive qu'un porteur de projets immobiliers soit un peu à court de cash pour une affaire. C'est une aubaine, il faut travailler son réseau pour la saisir quand elle se présente.

[Tzioup]

Citation :

Publié par Ron Jack Auboulot

Il te manque 100k pour l'apport. Je te prête 100k.

Tu revends après travaux pour un total de 1,9 millions tu me rends 200k.

Donc si je comprends bien, ton plan est de trouver quelqu'un prêt à payer 100% d'intérêts en un an sur une somme à 5-6 chiffres et qui n'a aucune autre option de financement à part toi, petit porteur, mais à qui une banque irait signer pour prêter plus d'un million d'euros?

Qui raisonnablement irait emprunter à 100% et ne pourrait pas trouver de financements moins chers si c'est "très safe"? Certainement pas quelqu'un dans un business safe, ou alors seulement la proche famille...même la mafia corse doit proposer de meilleurs taux.

Ou alors j'ai loupé une étape ?

[Ron Jeu Vidéo]

Citation :

Publié par Tzioup

Donc si je comprends bien, ton plan est de trouver quelqu'un prêt à payer 100% d'intérêts en un an sur une somme à 5-6 chiffres et qui n'a aucune autre option de financement à part toi, petit porteur, mais à qui une banque irait signer pour prêter plus d'un million d'euros?

Qui raisonnablement irait emprunter à 100% et ne pourrait pas trouver de financements moins chers si c'est "très safe"? Certainement pas quelqu'un dans un business safe, ou alors seulement la proche famille...même la mafia corse doit proposer de meilleurs taux.

Ou alors j'ai loupé une étape ?

Ce n'est pas "mon plan".

Je me prenais moi exemple avec toi sur le ton de la conversation, mais pourquoi parler de petit porteur ?

Généralement il s'agit plutôt d'un prêteur ayant plus de capital et de moyens que l'emprunteur. Je n'ai jamais vu l'inverse en tout cas.

Je pense que tu inverses le rapport de force. C'est le porteur de projet à court de cash qui a besoin d'un prêteur ayant une importante réserve de cash disponible. Pas l'inverse.

[Bjorn]

Pourtant...

Citation :

Publié par Ron Jack Auboulot

Franchement, je suis un particulier, je préfère faire du 100% sur l'apport en immobilier. Beaucoup plus safe pour faire du x2.

Donc en fait ton truc n'est pas du tout pour le particulier, et n'a rien à voir avec la discussion actuelle.

[Ron Jeu Vidéo]

Citation :

Publié par Bjorn

Donc en fait ton truc n'est pas du tout pour le particulier, et n'a rien à voir avec la discussion actuelle.

C'est tout à fait pour le particulier. Ce doit même être la majorité des prêteurs. Je ne vois rien dans ce que j'ai écrit te faisant arriver à cette conclusion .

[Metalovichinkov]

Je connaissais un mec qui faisait ça, mais bien souvent ça commence par une arnaque tout ce qu'il y a de plus illégal. Dans son cas, c'était l'expert en assurance qui sous évaluait le bien dévasté (incendie, dégâts des eaux, etc...) et le gars que je connais le rachetait, le rénovait et le revendait.

L'immobilier coûte un bras même en sale état, tu fais pas x2 avec un coup de peinture, 3 cloisons pétés et une nouvelle douche à l'italienne.

[Ron Jeu Vidéo]

Citation :

Publié par Metalovichinkov

Tu fais pas x2 avec un coup de peinture, 3 cloisons pétés et une nouvelle douche à l'italienne.

X2 sur l'apport, pas sur l'investissement total.

Quelqu'un lit-il ce que j'écris ici ? ou le x2 vous a tous fait disjoncter ?

Pour faire x2 au total dans mon exemple, faut vendre l'immeuble environ 3,2 millions.

J'ai bien écrit 1,9 millions à la vente. Soit 600k de plus value. -30% environ de taxes, écritures etc

Ça fait 400k pour 1,3 millions investis.

On est très loin du x2 sur l'investissement de départ.

Par contre le prêteur de l'apport peut faire x2 ici.

[Metalovichinkov]

Je parlais bien du 1.9m à la revente. J'ai pas mal d'amis qui rénovent, avec un papa dans la bâtiment ça revient carrément moins cher (grosso modo, le gros œuvre est gratuit et le second oeuvre ne coute même pas 30% de ce qu'il devrait) donc ils se lâchent : pétage de cloison, passage d'IPN, réagencement complet, etc... et même comme ça si tu fais +50% du prix d'achat t'es vraiment pas mal.

Soit t'es au milieu de nul part et dans ce cas les travaux sont rarement rentables, soit t'es dans un lieu prisé et dans ce cas l'emplacement aura toujours une valeur conséquente incompressible, le bâti c'est du bonus dans certains coins.
Sinon c'est que t'es un vrai pro avec une vraie capacité de gros œuvre pour réaliser des extensions ou même démolition puis construction, mais là on est plus dans le cas où t'empruntes à un particulier

[Ron Jeu Vidéo]

Citation :

Publié par Metalovichinkov

Je parlais bien du 1.9m à la revente.

T'achètes 1 million, tu fais 300k de travaux.

Pour faire x2 faut vendre 3,2 millions.

À 1,9 millions tu fais 30%, pas 100%.

Es tu bien réveillé ?

[Metalovichinkov]

1m->1.9m ça fait 90%, je parle de ça.

Si tu investis 1m et que tu en tires plus de 1.5m, c'est que t'iras pas emprunter à un particulier.

[Ron Jeu Vidéo]

Citation :

Publié par Metalovichinkov

1m->1.9m ça fait 90%, je parle de ça.

Si tu investis 1m et que tu en tires plus de 1.5m, c'est que t'iras pas emprunter à un particulier.

Mais wtf.

1 million + 300k de travaux vendu 1,9 millions ça fait ça fait 400k net en gros.

Ça fait 30%, pas 90%.

[Bjorn]

Citation :

Publié par Ron Jack Auboulot

C'est tout à fait pour le particulier. Ce doit même être la majorité des prêteurs. Je ne vois rien dans ce que j'ai écrit te faisant arriver à cette conclusion .

Et moi je ne vois pas l'intérêt de "moi je conseillerai plutôt" ton plan qui nécessite un alignement des planètes, un réseau de dircab, des moyens financiers déjà forts et un rapport de force quand on parle au départ de l'échange de personnes qui demandent quoi faire après avoir rempli leur livret A.