[dadubliner]

Petite question juridico-immobilière:

Peut on ajouter une clause dans un compromis de vente et dans l'acte de vente pour bloquer 10% du montant tant qu'une prestation promise par le vendeur n'est pas réalisée?

En gros j'achete une maison mitoyenne d'un vieux batiment. L'agence immobilière m'assure et c'est inscrit sur le compromis que le vendeur s'engage à ce que ce vieux batiment soit detruit dans l'année mais apres la vente par le promoteur qui lui achete le terrain d'a coté et ce batiment deviendra une partie de mon jardin, le promoteur recuperant lui une partie du jardin au fond de mon terrain. La transaction d'abord passant par un établissement public foncier qui a racheté le terrain pour le revendre à un promoteur.


Sachant que j'ai vu les emails entre le proprio(une sci) et l'epf, c'est mentionné aussi dans le compromis mais concretement et juridiquement, y a rien qui me relie au futur promoteur qui n'a pas encore été choisi. Donc si l'envie lui prend de pas le detruire, je suis un peu dans la mouise.

Mon notaire m'a conseillé de faire ajouter au compromis une clause stipulant que la vente sera effective seulement apres la destruction du batiment. Ou de passer mon chemin. L'agence ne veut pas en entendre parler.

Aussi je pensais à faire bloquer 10% du montant de la vente, somme qui couvrirait les couts de destruction en cas de refus du promoteur.

Est ce legal et possible?

[Blink / Morigana]

Je te conseillerai de revoir ton notaire, normalement c'est lui le mieux placé pour te renseigner sur ce qui est légal dans ce domaine

[Andromalius]

Citation :

L'agence ne veut pas en entendre parler.

Tu m'étonnes. Pas de vente effective, pas de commission. ^^

[Zangdar MortPartout]

Euh bah à ma connaissance c'est une clause standard de toute vente avec travaux à effectuer mais c'est géré par le notaire.

Par exemple sur le condo que j'achète en ce moment, un montant de 8.000$ va être conservé par le notaire et mis sur un compte en fiducie.
Si dans le délai fixé (on parle de fin juin) les travaux associés à ce montant ne sont pas terminés, je suis en droit de récupérer tout ou partie du montant, pour finir les travaux.

Mon premier condo c'était 15.000$.

Le montant est déterminé par le notaire.

Vos agence sont vraiment bizarre en France, tous les agents à qui j'ai eu affaire à date protégeaient autant leur client que l'acheteur ... ils ont un devoir de neutralité et c'est une notion (le montant de protection) qu'ils portent à ta connaissance très rapidement.

D'autre part l'agence n'a pas d'affaire avec les clauses que tu ajoutes dans l'offre d'achat. Ils notent et présentent au vendeur qui accepte ou pas. La seule condition c'est que la clause soit légale (et si le notaire te l'indique, elle l'est).
Dans ton cas ça serait une occupation anticipée - ce que généralement on n'aime pas trop -, alors le plus probable c"est que la vente soit conditionnelle et que le passage chez le notaire + l'occupation soit faite après que tu ai récupéré ton terrain.

[dadubliner]

Je vis un truc de fou, les notaires voulaient pas entendre parler de cette clause et j'etais reticent pour signer le compromis. Puis d'un coup ils decretent que c'est une vente d'immeuble avec travaux et imposent de bloquer la moitié de la somme. Alors ça m'arrange mais le vendeur acceptera jamais. On peut changer de notaires?

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par dadubliner

On peut changer de notaires?

Ouais, tu trouves un nouveau notaire et tu envoie une lettre en RAR à l'autre pour lui dire de transmettre le bouzin.
De ce que je lis sur le sujet, il est recommandé quand tu achètes, d'avoir ton propre notaire, même si le vendeur a déjà le sien.

[dadubliner]

Citation :

Publié par Doudou

Ouais, tu trouves un nouveau notaire et tu envoie une lettre en RAR à l'autre pour lui dire de transmettre le bouzin.
De ce que je lis sur le sujet, il est recommandé quand tu achètes, d'avoir ton propre notaire, même si le vendeur a déjà le sien.

Bah j'ai deja le mien. Et le vendeur a le sien.

[Ghim Lenain]

Citation :

Publié par dadubliner

Bah j'ai deja le mien. Et le vendeur a le sien.

bonjour bonjour,

le notaire est et reste un conseil, tu es seul décideur des clauses non légal à insérer dans ta promesse de vente.

ici je comprends qu'il y aurait une condition suspensive non bloquante qui se résoud :
* soit par la réalisation des dits-travaux
* soit par une rétribution compensatoire

donc dans les faits, c'est toi et ta contrepartie (et vos conseils) qui mettez le montant à opposer à ces travaux.
Si tu penses que 50% fait casser la vente, dit à ton notaire que t'es ok pour mettre 10% et on en parle plus...

[dadubliner]

Citation :

Publié par Ghim Lenain

bonjour bonjour,

le notaire est et reste un conseil, tu es seul décideur des clauses non légal à insérer dans ta promesse de vente.

ici je comprends qu'il y aurait une condition suspensive non bloquante qui se résoud :
* soit par la réalisation des dits-travaux
* soit par une rétribution compensatoire

donc dans les faits, c'est toi et ta contrepartie (et vos conseils) qui mettez le montant à opposer à ces travaux.
Si tu penses que 50% fait casser la vente, dit à ton notaire que t'es ok pour mettre 10% et on en parle plus...

Ok merci ghim.

Bon, le notaire du vendeur n'en démord pas, il veut requalifier la vente en vente d'immeuble à renover. Du coup, le vendeur va annuler la vente. Alors que j'étais au final prêt à assumer les risques concernant la démolition. Je suis surpris de ce changement soudain 5 jours avant de signer le compromis et du manque de sérieux et de professionnalisme de ces 2 notaires. On a tous perdu un mois et demi.

[Njuk]

qui dit notaire ne dit pas forcément mec compétent et sérieux... J'ai eu l'amère expérience de tomber sur un guignol perso, y'a manifestement de tout dans la profession.

protip : ne demande jamais à un notaire spécialisé dans les transactions immobilières de s'occuper d'une succession.

[Ghim Lenain]

Citation :

Publié par dadubliner

Ok merci ghim.

Bon, le notaire du vendeur n'en démord pas, il veut requalifier la vente en vente d'immeuble à renover. Du coup, le vendeur va annuler la vente. Alors que j'étais au final prêt à assumer les risques concernant la démolition. Je suis surpris de ce changement soudain 5 jours avant de signer le compromis et du manque de sérieux et de professionnalisme de ces 2 notaires. On a tous perdu un mois et demi.

je suis pas un spécialiste mais son notaire est probablement assez bon pour jouer le méchant et lui le gentil. Si c'est un "immeuble à rénover", il requalifie surtout la fiscalité derrière notamment en termes de droit de mutation (droit à construire ou équivalent).
Cette requalification a un impact direct sur la valeur marchande du bien

Bref, tout ca pour dire que ton notaire semble plutôt faiblard en droit immobilier si il n'est pas capable de t'expliquer les raisons du comportement du notaire adverse.

[Caepolla]

Le problème de la vente d'immeuble à rénover n'est pas fiscal. Sa contrainte, c'est que c'est un régime encadré : le vendeur, même si c'est un particulier, se retrouve avec les contraintes d'un promoteur. En gros : pas de possibilité de toucher le prix d'un coup (même avec séquestre), appel de fonds en fonction de l'avancement, garantie d'achèvement à fournir (donc banque à payer, à supposer d'en trouver une).
En pratique, c'est plutôt intenable pour un particulier : donc, en pratique, on conseille plutôt de baisser le prix du montant des travaux, et de laisser l'acquéreur les faire à sa façon.

La définition légale de la vente à rénover, c'est ça :

Citation :

Toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d'immeuble bâti, à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, ou destiné après travaux à l'un de ces usages, qui s'engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d'immeuble et qui perçoit des sommes d'argent de l'acquéreur avant la livraison des travaux doit conclure avec l'acquéreur un contrat soumis aux dispositions du présent chapitre.

Donc, on est dans le champ si le vendeur fait des travaux sur le bien qu'il vend. Mais pas s'il fait, comme ici, des travaux à côté.
Le problème c'est le mur mitoyen, qui fait qu'on est à cheval sur les deux bicoques, et qui fait donc hésiter : travaux sur l'immeuble vendu ou pas ? Donc vente d'immeuble à rénover ou pas ?

[loynal]

Citation :

Publié par Ghim Lenain

......tu es seul décideur des clauses non légal à insérer dans ta promesse de vente.
...

bonjour, il me semble qu'en droit français une clause non légal rend un contrat caduc .

[Ingor]

Oui cette phrase m'a choqué aussi, pour moi le notaire doit justement vérifier qu'il n'y ait pas de clauses non légales..

[Andromalius]

Je suppose qu'il sous-entendait une clause non obligatoire.

[Soroia]

Une clause non légale, ce n'est pas forcément une clause illégale mais c'est surtout une clause qui n'est pas prévue par la Loi. Disons que le terme est mal choisi, il faut plutôt parler ici de clause conventionnelle.

[dadubliner]

Citation :

Publié par Caepolla

Le problème de la vente d'immeuble à rénover n'est pas fiscal. Sa contrainte, c'est que c'est un régime encadré : le vendeur, même si c'est un particulier, se retrouve avec les contraintes d'un promoteur. En gros : pas de possibilité de toucher le prix d'un coup (même avec séquestre), appel de fonds en fonction de l'avancement, garantie d'achèvement à fournir (donc banque à payer, à supposer d'en trouver une).
En pratique, c'est plutôt intenable pour un particulier : donc, en pratique, on conseille plutôt de baisser le prix du montant des travaux, et de laisser l'acquéreur les faire à sa façon.

La définition légale de la vente à rénover, c'est ça :



Donc, on est dans le champ si le vendeur fait des travaux sur le bien qu'il vend. Mais pas s'il fait, comme ici, des travaux à côté.
Le problème c'est le mur mitoyen, qui fait qu'on est à cheval sur les deux bicoques, et qui fait donc hésiter : travaux sur l'immeuble vendu ou pas ? Donc vente d'immeuble à rénover ou pas ?

C'est une usine qui est attenante à la maison, la dite maison a une extension, qui sert de second salon et dont le mur du fond sert aussi de mur à l'usine. Donc en gros, sur le terrain, y a 80/100m2 d'usine à detruire, y compris les fondations sur 1metre et refermer la parcelle et reboucher les murs.

Bon sinon le vendeur a accepté mais ça traine depuis et ca n'avance pas car le vendeur doit obtenir de l'epf une description precise et un chiffrage des travaux de demolition.

[Zangdar MortPartout]

Citation :

Publié par dadubliner

Ok merci ghim.

Bon, le notaire du vendeur n'en démord pas, il veut requalifier la vente en vente d'immeuble à renover. Du coup, le vendeur va annuler la vente. Alors que j'étais au final prêt à assumer les risques concernant la démolition. Je suis surpris de ce changement soudain 5 jours avant de signer le compromis et du manque de sérieux et de professionnalisme de ces 2 notaires. On a tous perdu un mois et demi.

S'il y a une offre d'achat acceptée sans clause suspensive qui peut être déclenchée le vendeur ne peut pas annuler la vente.
J'ai l'impression que c'est un peu le bordel vos affaires .... je préfère les choses bien carrées.

[Ghim Lenain]

Citation :

Publié par Andromalius

Je suppose qu'il sous-entendait une clause non obligatoire.

tu supposais bien, désolé si le terme portait à confusion

[Claridad]

Vous avez vérifié le coût de la dépollution des sols ? Si jamais le vendeur ne le fait pas, vous risquez pas mal de problèmes le jour de la revente (ou si jamais vous voulez faire des extensions).

[Silgar]

Citation :

Publié par Caepolla

Le problème c'est le mur mitoyen, qui fait qu'on est à cheval sur les deux bicoques, et qui fait donc hésiter : travaux sur l'immeuble vendu ou pas ? Donc vente d'immeuble à rénover ou pas ?

Bravo le notaire ! On finit sur un cas pratique avec ramassage des copies dans 3 heures ?

[dadubliner]

Citation :

Publié par Claridad

Vous avez vérifié le coût de la dépollution des sols ? Si jamais le vendeur ne le fait pas, vous risquez pas mal de problèmes le jour de la revente (ou si jamais vous voulez faire des extensions).

C'est une usine de matelas, ca pollue ca?

[Silgar]

Elle utilise du polypropilène d'autruche ?

[Claridad]

Honnêtement, je n'en sais rien, j'étais en bout de chaine, quand les promoteurs appelaient paniqués pour avoir un historique du terrain acheté (et c'était folklo de les entendre grincer des dents quand tu retrouvais une usine de teintures chimiques et engrais entre 1880 et 1921 dans le quartier ultra cher de la ville).

Mais vous devriez quand même vous renseigner au cas où, notamment si il y a eu d'autres usines avant celle du matelas (parce que autant si l'usine de matelas a pollué, vous pouvez demander un nettoyage, autant si c'était leurs prédécesseurs, ça risque d'être à vos frais).

J'ai trouvé ça (p5 pour les conseils à l'acheteur) http://www.cnidep.com/D582.pdf et ça http://www.notaires-14pyramides.com/...n-des-sols.pdf

[dadubliner]

Citation :

Publié par Claridad

Honnêtement, je n'en sais rien, j'étais en bout de chaine, quand les promoteurs appelaient paniqués pour avoir un historique du terrain acheté (et c'était folklo de les entendre grincer des dents quand tu retrouvais une usine de teintures chimiques et engrais entre 1880 et 1921 dans le quartier ultra cher de la ville).

Mais vous devriez quand même vous renseigner au cas où, notamment si il y a eu d'autres usines avant celle du matelas (parce que autant si l'usine de matelas a pollué, vous pouvez demander un nettoyage, autant si c'était leurs prédécesseurs, ça risque d'être à vos frais).

J'ai trouvé ça (p5 pour les conseils à l'acheteur) http://www.cnidep.com/D582.pdf et ça http://www.notaires-14pyramides.com/...n-des-sols.pdf

Un bilan pollution a été demandé surtour que sur l'usine vont etre construits des logements.