[Aratorn]

Citation :

Publié par edgesse/edge

tu veux dire que les reseaux ont aucune bonification quant à la reussite des diferentes operations produits ? quand on leur demande de promouvoir un fonds garanti, ou une sicav maison et d aller faire xxx millions de souscription (en depit du timing de l investissement qui lui peut etre desastreux)? j'ai, de part mon experience, comme un gros doute

Le commissionnement sur les produits financiers est interdit depuis des années.
Donc oui, un conseiller ne touche rien quand il fait la promotion et la commercialisation d'une sicav maison.

Maintenant, il y a évidemment une part variable, mais elle est indexée sur les résultats commerciaux et opérationnels de l'année.

Et il y a immanquablement des "challenge" avec des lots à la clé. Mais là encore la législation encadre strictement le montant des lots qui peuvent être attribués, et ça concerne surtout des produits d'appel ( carte bleue, options, services... ). Quand un conseiller gratte 50 ou 100€ en bon d'achat, c'est la fin du monde.
Par contre, je n'ai jamais vu de tels challenge sur les produits financiers en UC, pas depuis des années.

Citation :

Bon, dites, y'a un calcul qui permet de savoir à combien me revient le rachat de crédit ou ça dépend des banques ?

C'est très simple. Pour avoir une idée à la louche, tu prends ton relevé de compte, tu regardes le capital restant dû, tu rajoutes 3% et 500€, et tu as le montant maximum que tu devrais régler pour rembourser intégralement le crédit.

@Quild : sauf à ce que tu aies contracté un prêt in-fine, la loi oblige à rembourser systématiquement une part de capital et une part d'intérêt.
Exemple :

Emprunt 100kE, 7 ans, 3% l'an.
Coût total des intérêts : 10kE. Au bout de 7 ans, tu auras remboursé 110kE.
Mais au bout d'un an, tu auras remboursé :
- 2760€ d'intérêts
- 13000€ de capital.

Si tu décides de solder ton prêt au treizième mois, tu devras :
87k€ de capital, et environ 1200€ d'intérêts ( six mois d'intérêts restant - dûs, et non pas 2610€ qui représentent 3% du capital )

Citation :

alors que l'argent revient et que tu peux le placer et tout

Sauf que ce que tu ne comprends pas, c'est que l'argent, une banque va l'acheter sur les marchés pour financer ton PPI à long terme. Aucun intérêt de le placer, ça bouffe des capitaux qui seraient utilisables pour autre chose, dont du financement ou de l'investissement matériel/humain.

[N€anG]

Citation :

Publié par Aratorn

Y'a pas de taxe sur les plus values des RP.
[...]
Sinon, d'expérience, s'il y a bien une profession qui en général n'entend rien au fonctionnement des banques, ce sont bien les notaires. Des fois c'est à se poser des questions.

Je ne parlais pas des RP bien évidemment.

Sinon, les notaires disent la même chose des banquiers.

[Sécotine]

Citation :

Publié par Enthy

Dans ce cas-là, pourquoi ne pas louer ton bien immobilier (pour un loyer qui couvrirait le remboursement de l'emprunt + un petit plus prévisionnel pour les travaux éventuels, impôts locaux et tout petit bonus) ? Le loyer serait trop élevé par rapport aux prix pratiqués localement ?

Je ne sais pas si ce message s'adresse à moi ou à Quild, mais en ce qui nous concerne, comme nous allons déménager loin de là où nous sommes actuellement, rester propriétaire pour louer me semble compliqué. Au moindre souci on sera trop loin pour intervenir, et puis je me vois mal contracter un deuxième emprunt pour une autre maison dans laquelle nous habiterions (me semble même que vu notre taux d'endettement ce ne serait pas possible, même avec des frais de location couvrant l'emprunt + les charges).

Citation :

Publié par Aratorn

C'est très simple. Pour avoir une idée à la louche, tu prends ton relevé de compte, tu regardes le capital restant dû, tu rajoutes 3% et 500€, et tu as le montant maximum que tu devrais régler pour rembourser intégralement le crédit.

OK, merci ! Je suis plus que rassurée : le montant que je calcule ainsi est très inférieur au prix estimé de revente de la maison (même si je sais que la période n'est pas propice etc, là, même en baissant énormément, ça devrait aller).

Donc je me dis qu'au pire, on revend la maison, avec le prix de la vente on rachète notre emprunt, et puis après, on avise : location ou achat à nouveau, on verra bien...

En fait, le capital restant dû étant inférieur au prix d'achat de la maison (on a emprunté pour achat + frais de notaire + frais d'agence car 0 sous de côté...), pour moi ça voulait dire qu'on n'avait plus que la maison en elle-même à rembourser, donc fini de rembourser les intérêts. C'est ce qui me semblait logique, mais bon, comme je vous l'ai dit, ce genre de calcul et moi, on est fâché.

Merci beaucoup pour tous ces éclairages en tout cas !

Bon, de toute façon, si c'est la bonne période pour vendre, c'est pas la bonne pour acheter et inversement, donc il n'y a pas de solution miracle quand on revend pour racheter...

@Quild : je change de ce pas !

[Enthy]

C'était bien à toi que je m'adressais.

En fait, je rebondissais sur ton idée de revenir à une location compte tenu de la complexité de l'opération vente / achat d'un autre bien immobilier. Ce n'est peut-être pas si bête, dans la mesure où (si vous avez un peu d'économie), cela vous permettrait :
- de garder un bien immobilier, dont les frais seraient couverts ;
- de louer un bien temporairement, le temps de retrouver une patientèle pour toi et un job pour ton mari/compagnon ;
- de vous assurer que le coin où vous serez vous plaît bien et vous laisser un peu de temps pour prospecter au mieux (sans vouloir préjuger de ce que vous avez fait jusqu'à présent).

Une fois bien solidement "enracinés", vous pourrez mettre en vente votre bien en espérant que cela couvre le reste de l'emprunt. Il y a des agences immobilières) qui s'occupent des locations et de résoudre les problèmes (faut juste faire attention et ne pas tomber sur des grosses agences du genre f....a et sur des locataires corrects). Quelques collègues partis à l'étranger ont laissé en gérance le bien et ça marche plutôt pas mal.

Mais là si tu dis que la valeur de ton bien immobilier est supérieur au montant restant de l'emprunt, alors la suggestion ci-dessus n'a plus d'intérêt.

En tout cas, discussion très intéressante (étant à terme concerné par ce sujet). Merci à Aratorn pour les précisions et informations claires apportées.

[Aratorn]

Citation :

Publié par Enthy

Merci à Aratorn pour les précisions et informations claires apportées.

De rien. La "banque", ça n'est pas un vase clos mystérieux. Je pense, et je ne suis pas le seul, qu'on s'en fait tout un monde alors qu'il y a largement moyen d'expliquer les choses clairement et simplement ( et honnêtement ).

Tout le monde est gagnant, le client, d'abord, mais l'établissement, ensuite, parce qu'un client satisfait est un client fidèle.

[edgesse/edge]

Citation :

Publié par Sécotine

En fait, le capital restant dû étant inférieur au prix d'achat de la maison (on a emprunté pour achat + frais de notaire + frais d'agence car 0 sous de côté...), pour moi ça voulait dire qu'on n'avait plus que la maison en elle-même à rembourser, donc fini de rembourser les intérêts. C'est ce qui me semblait logique, mais bon, comme je vous l'ai dit, ce genre de calcul et moi, on est fâché.

normalement, l etablissement preteur est censé envoyé aux cautions du pret un document qui recapitule l echeancier du pret, avec, dans le cas du pret qu on avait, au mois le mois, jusqu a la fin du pret, la mensualité, sa decomposition en interet/remboursement de capital, le solde du capital restant du. C est obligatoire comme doc, et ca te donne une vision tres claire de la situation

[Kathar - Alleria - Lango]

Pour le calcul des intérêts payés, tout ça n'est pas magique. J'ai l'impression que beaucoup de monde est embrouillé.

Au final, il faut juste savoir que lorsqu'on parle de taux d'intérêt, il s'agit en fait de 12 fois le taux mensuel, qui s'applique sur le capital restant dû.

Par exemple, un taux d'intérêt de 3%, ça signifie que chaque mois, tu devras payer 0,25% du capital restant dû au créancier, en plus du capital.

En général, on rembourse un prêt avec des mensualités fixes. Ces mensualités contiennent le paiement des intérêts + remboursement du capital (+ assurance en général).
Comme le capital restant dû diminue au fur et à mesure qu'on rembourse, les intérêts à payer diminuent tous les mois.
Au début, sur la mensualité, il y a beaucoup d'intérêts et peu de capital remboursé, alors qu'à la fin, il y a beaucoup de capital remboursé, et plus beaucoup d'intérêts.
(l'assurance, elle, est fixe tout au long du prêt).

Mais on continue bien à payer des intérêts tout au long du remboursement.

Voilà, en espérant que ce message aura aidé à clarifier un peu les choses (et que je n'ai pas dit de bétises).

[Aratorn]

Citation :

Publié par edgesse/edge

normalement, l etablissement preteur est censé envoyé aux cautions du pret un document qui recapitule l echeancier du pret, avec, dans le cas du pret qu on avait, au mois le mois, jusqu a la fin du pret, la mensualité, sa decomposition en interet/remboursement de capital, le solde du capital restant du. C est obligatoire comme doc, et ca te donne une vision tres claire de la situation

C'est en effet envoyé tous les ans aux emprunteurs et cautions, et à chaque modification des échéances ( réduction/augmentation de la mensualité, remboursement anticipé partiel, report d'échéances ).


Sinon l'explication de Lango est très claire, je vous invite à la lire.

Juste une petite chose à commenter au niveau des assurances : ça dépend du contrat. Il y a des assurances dont la cotisation évolue avec l'âge du souscripteur. Mais là encore ça fait l'objet d'un échéancier donné à l'avance.

[Ghalatée]

Citation :

Publié par Aratorn

Juste une petite chose à commenter au niveau des assurances : ça dépend du contrat. Il y a des assurances dont la cotisation évolue avec l'âge du souscripteur. Mais là encore ça fait l'objet d'un échéancier donné à l'avance.

Oui, je confirme Aratorn que certaines assurances évoluent avec l'âge du souscripteur.

[inirenec]

Citation :

Publié par Nathos

Oui, je confirme Aratorn que certaines assurances évoluent avec l'âge du souscripteur.

Et quand rien n est marque dans les conditions générales du prêt, tu vas voir ton banquier et tu protestes pour qu il remette tout en ordre.

Expérience de mes parents avec le Credit Agricole lorsque leur mensualité a explose malgre un taux fixe au passage a la soixantaine.

[Hadrien]

Crédit sur 30 ans, même sur 24 ans, et une maison à vendre ?
Libère toi de ton crédit dont la durée est ... invraisemblable (non dans son existence, mais dans ce que cela signifie).
L'heure est au désendettement, pas à la reconduction de celui-ci.
Vends et loue.
Oublie l'achat pendant une période d'au moins 7 ans. Les changements de fiscalité, l'incertitude sur le marché de l'immobilier, les incertitudes sur les salaires militent fortement pour la prudence.
Au fait, on n'est pas propriétaire tant qu'on a un crédit. Enfin si, propriétaire des obligations relatives au fait d'être propriétaire. Relis ton contrat d'emprunt. Que tu as lu quand tu l'as signé, n'est-ce pas ?

Toi, t'as un appart à louer.

Citation :

Publié par Sécotine

* est-ce que cela signifie que je n'ai plus que la maison en elle-même à rembourser ?

Euh non, les intérêt tu les payes chaque année (ou mois) en fonction de combien tu dois. Après par là ça veut peut être dire que t'as payé la différence entre le coût total et le coût de la maison.

Le rachat d'emprunt ça dépends du contrat.

Au passage si tu vas toujours à montauban (quel mauvais choix ) regarde plutôt du coté nord de la ville, la Z.I. nord est très commercial et concentre toutes les sorties avec le centre ville (c'est à dire pas grand chose)

[anygan]

j'ai acheté y'a un an comme j'étais optimiste j'avais demandé la gratuité du remboursement par anticipation. Par contre je dois encore attendre 1 an avant de pouvoir augmenter mes mensualités c'est dommage, renégociable gratuitement tous les 2ans. J'ai emprunté sur 20ans mais je compte bien solder l'emprunt en 15ans
Et c'est vrai j'ai emprunté un peu plus que prévu histoire de garder un peu de cash pour les travaux.
Apres si tu négocies un emprunt bas et que tu arrives a placer ton argent un peu mieux, laisse le placé et emprunte un peu plus.

D'un autre coté si tu arrives a vendre sans perdre d'argent c'est aussi la bonne période pour acheter. J'avoue qu'autour de moi ca se vend mal et les prix chutent, pourtant on est bien placé je trouve.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par anygan

J'avoue qu'autour de moi ca se vend mal et les prix chutent, pourtant on est bien placé je trouve.

Bah c'est logique, quand ça baisse, les acheteurs potentiels préfèrent attendre de voir jusqu'où ça va baisser.
Du coup, plus ça baisse, plus ça baisse.

[Styxs]

Vraiment trop risqué en ce moment le relais .

Le marché de l'immobilier ET de la location se casse la gueule .
En revanche c'est le moment de faire des affaires, je vais donc de mon côté racheter une maison sou peu .


Mais pour infos : je mettais une grosse propriété en vente ( dans une ville cotée à l'époque) en relais .

Résultat , vendue certes mais pas au prix voulu : grosse merde sur la gueule , des dettes à n'en plus voir le bout ( plus d'une centaine de millier d'euros)

J'ai 3 autres biens :

1 appart de haut standing dans une ville certes peu demandée mais tout même, appartement en centre, terrasse, le tout dans une bâtisse côté cathédrale et monument historique.... refait à neuf, 200 m² ... loué : 600 euro / mois. ... même pas de quoi couvrir les frais.

1 maison , dans la banlieue valenciennoise, en bel état même si c'est pas non plus un château : 5 chambres, 2 sbd , jardin , cuisine équipée terrasse et veranda et j'en passe : 650 euros ( et ça a pas été facile de trouver, le quartier étant " tombé" ) , heureusement c'est un héritage

1 maison de vacance en somme , vue direct sur les dunes et la plage , c'est la seule qui me rapporte un peu actuellement ... Un peu hein , juste de quoi assurer les frais de l'entretien de la baraque et un petit revenu . Heritage de même.

La seule chose qui s'est vendu à un prix que je n'imaginais pas , c'est un étang de pêche privatif ( toujours en baie de somme) , heritage également

Franchement , vends d'abord ta maison , parce que les dettes ça te colle au cul un sacré bout de temps après... Surtout avec une activité indépendante , t'es pas à l'abri d'un "accident de la vie" qui remettra en question absolument tout ton avenir

C'est la crise aussi bien pour les vendeurs que les acheteurs...Le proprio ou locataire

[Hadrien]

Citation :

Publié par Meine

Toi, t'as un appart à louer.

?

[Ventilo]

Je suppose qu'Aratorn a lu l'article - lefigaro de mémoire - sur l'augmentation des apports lors de l'achat immobilier. Mais en pratique, est-ce que les acheteurs apportent beaucoup ? Genre des couple qui achètent une maison a 250 000 €, on les voit plutot débarquer avec 10 000 € d'apport ou avec 100 000 € ?

Je sais ma question n'a rien à voir

Citation :

Vends et loue.
Oublie l'achat pendant une période d'au moins 7 ans. Les changements de fiscalité, l'incertitude sur le marché de l'immobilier, les incertitudes sur les salaires militent fortement pour la prudence.
Au fait, on n'est pas propriétaire tant qu'on a un crédit. Enfin si, propriétaire des obligations relatives au fait d'être propriétaire. Relis ton contrat d'emprunt. Que tu as lu quand tu l'as signé, n'est-ce pas ?

Citation :

En fait, je rebondissais sur ton idée de revenir à une location compte tenu de la complexité de l'opération vente / achat d'un autre bien immobilier. Ce n'est peut-être pas si bête, dans la mesure où (si vous avez un peu d'économie), cela vous permettrait :
- de garder un bien immobilier, dont les frais seraient couverts ;

Je suis d'accord avec la partie "dégage le crédit sur 30 ans".

Mais pour le reste, c'est nettement plus compliqué. Déjà, la notion de couvrir les frais de l'emprunt avec les loyers est relative. Même en admettant obtenir un loyer proche des remboursements, être propriétaire implique systématiquement des frais annexes, qui peuvent être catastrophiques pour un couple ric rac.
De plus la gestion a tres longue distance d'une propriété est vite problématique quand on économise l'agence. Sans compter le bonheur de ne pas aller aux réunions de copro et de recevoir les charges après.

Secotine doit avoir autour de 35 ans, si elle attends 7 ans pour racheter, ca veut dire reprendre un crédit à 40 ans environ. C'est 7 ans de perdu avec des enfants qui entre temps auront des besoins financiers. Genre louer une chambre pour les études.
Si ses revenus ont augmenté correctement pendant ce temps, les 7 ans de différence c'est aussi 7 ans de + a payer si elle veut racheter son crédit.


Et puis, même si l'immobilier chute réellement, est-ce que ca va être le cas dans toutes les grandes villes, et de combien ? La bulle immobilière ca fait un moment qu'on entends qu'elle va exploser.

[Hadrien]

Tu as raison Ventilo d'apporter une modération à mon avis. Personne ne sait exactement ce qu'il va se passer, les particularités de l'immobilier font qu'aussi bien les prix se maintiendront ou même augmenteront. A Sécotine et sa famille de se faire sa propre opinion. Ceci dit, là, actuellement ce qui est tangible, même si cela ne préfigure pas forcément de l'avenir, c'est l'incertitude. On est donc face à des prises de risques, et là, évidemment c'est au cas par cas et à chacun de faire ses comptes.

[Laeryl]

Citation :

Publié par Doudou

Du coup, plus ça baisse, plus ça baisse.

Aratorn, de par son boulot, fera sans doute un reply plus utile que le mien, mais c'est quand même pas tout à fait vrai je pense.

D’expérience, ça varie beaucoup selon la région et selon les biens.
J'ai déjà assisté à une montée en flèche des prix pour les appart en 2008-2009 quand plus personne voulait de vraies maisons quatre façades alors que, derrière, les quatre façades en question perdaient genre 20% de leur prix.

Trois ans plus tard (ce qui est court quand on parler d'investissement), pouf c'était l'inverse :/

Donc le coup de l'offre et de la demande, je sais pas si c'est vraiment un truc béton quand on parle de la pierre finalement.

[El'Diablo]

+1 sur l'explication de Lango. Un autre truc que j'ai appris récemment en cours, il n'y a pas de "renégociation de crédit" hein... Je m'étais toujours demandé en quel honneur ta banque te ferait une ristourne quand elle t'a ferré avec un contrat pendant qu'elle se finance moins cher...

Déjà les banques se financent à taux variable, sur l'Euribor (le taux interbancaire). Ensuite elle ajoutent ta prime de risque, et ça donnerait ton taux si tu avais un crédit à taux variable. En France on aime pas ça, alors elles transforment le taux variable en taux fixe avec un SWAP. C'est un instrument qui échange un taux variable contre un taux fixe.

Enfin bref, au final quand tu "renégocies" ton prêt, en fait tu le rembourses par anticipation et tu en contractes un nouveau, au taux actuel. Donc dans un prêt immobilier les conditions de remboursement par anticipation sont clés si tu veux pouvoir profiter de baisses des taux.

Je peux développer si ça intéresse quelqu'un...

[anygan]

Tient j'ai appris par ma banquière, preuve que je lis pas les contrats d'emprunt intégralement, que si je voulais mettre en location mon appart ce que j'envisage d'ici 5ans, faut d'abord solder le taux 0.
Y'a d'autres emprunts comme ca? qui doivent être soldé avant de mettre son bien en location?

[Thelemys]

Il n'y a pas grand monde sur ce forum qui ait vécu autre chose que la hausse de l'immo.

Je ne pense pas que beaucoup de joliens étaient proprio en 1992 quand a commencé la dernière crise qui a duré jusqu'en 1998.
C'est d'ailleurs le problème avec notre génération, on a tous vécu dans un environnement ou l'immo n'a été qu'un bon placement voir le meilleur placement si on prend en compte la fiscalité particulièrement avantageuse de la résidence principale.

Sauf que lorsque qu'un actif prend 10% par an pendant une décennie il devient surévalué. A ce moment là beaucoup de gens ont du mal à l'accepter par la force de l'habitude. Si la France veut remonter la pente en terme économique, il va falloir réduire le coût du logement car aujourd'hui énormément de gens mettent une part énorme (historiquement parlant) de leurs revenus dans leur logement... Qu'ils soient proprio ou même dans une moindre mesure locataires.

Mais je m'éloigne du sujet initial. Pour Sécotine, je ne peux que t'encourager:
1/ Louer un peu là où tu veux acheter pour être sûre que tu es heureuse dans ce nouvel endroit.
2/ Un près sur 30 ans c'est effectivement très très coûteux. Il faudrait essayer de modifier les paramètres donc prendre rdv avec ton banquier pour voir ce que tu peux négocier.

[Aratorn]

Citation :

Publié par anygan

Tient j'ai appris par ma banquière, preuve que je lis pas les contrats d'emprunt intégralement, que si je voulais mettre en location mon appart ce que j'envisage d'ici 5ans, faut d'abord solder le taux 0.
Y'a d'autres emprunts comme ca? qui doivent être soldé avant de mettre son bien en location?

Oui, il y a le Prêt à l'Accession Sociale. Le bien doit être occupé à titre de RP ( sauf quelques cas très particuliers ).

Je vais juste faire un point sur la location :

Pour que la location soit réellement rentable, il faut, grosso modo, que le loyer couvre à peu près 130% des charges d'emprunt. Ceci permet de couvrir les divers frais, les prélèvements sociaux, le surplus d'IR et les taxes.

[N€anG]

Citation :

Publié par Ventilo

Je suppose qu'Aratorn a lu l'article - lefigaro de mémoire - sur l'augmentation des apports lors de l'achat immobilier. Mais en pratique, est-ce que les acheteurs apportent beaucoup ? Genre des couple qui achètent une maison a 250 000 €, on les voit plutot débarquer avec 10 000 € d'apport ou avec 100 000 € ?

Il me semble impossible de définir l'apport moyen lors d'un achat, à moins de demander aux notaires de livrer leurs chiffres. :x
D'après ce que j'ai observé, ça dépend de nombreux facteurs : l'âge, la hauteur des rémunérations, les "moyens" de la famille, ...
Acheter seul sans apport, c'est compliqué, sauf à très bien gagner sa vie. Pour un bien à ~150K€, avec un salaire de ~1K5€, un apport de 60/70K est plus ou moins nécessaire si tu ne veux pas t'endetter sur 40 ans et rentrer dans la règle des tiers.
En couple, c'est différent, c'est un peu plus facile d'acheter sans apports, mais c'est quand même beaucoup plus confortable si tu peux aligner quelques K€, que ce soit grâce à ton épargne ou grâce aux donations familiales.