[Airmed / Ildefonse]

Citation :

Publié par raiistlinn

Ce que je reproche c'est qu'ils ont trop présenté en mode bisounours.

En gros tout le monde a tout les niveaux étaient gagnants.

Typiquement le couple de Marseillais qui fait tout faire pour leur achat en investissement locatif : en gros ils ont délégué à une boîte de trouver le bien, la boîte l'a remis en état, prend sa com de 10% sur l'achat (donc le bien est à 270k au lieu de 240k) + 5% de frais de gestion tout les mois (mais vraiment les proprios n'ont rien eu à faire, juste à faire un crédit et ils ont eu l'appart clé en main) et oh magie à la fin ils louent le T3 à 1600e/mois avec un crédit à 1500e/mois. Le reportage se conclue par : le couple fait donc une marge de 100e par mois et donc 1200e par an sans n'avoir RIEN fait (juste apporter les fonds). Magnifique cash-flow positif sans avoir rien foutu. Bref le monde des bisounours, j'espère que peu de monde y ont vraiment crû sinon l'immo magik c'est pas prêt de s'arrêter.

C'est cool. Et ce couple ne paye pas d'impots ?

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par sinernor

Vous vous trompez tous lourdement, tous mes clients sans exception ont un cashflow positif sur les immeubles que je gère.

C'est juste dommage comme d'habitude ici de parler sans ne rien connaître au sujet ou avancer des arguments totalement irréalistes.

Vas-y ouvre une SCI Jol-immobilier, on est tous dixième décile, prends nos thunes et refile nous de la renta au lieu de nous prendre de haut, ça calmera tout le monde, mdr.

[sinernor]

Citation :

Publié par Doudou Spuiii

Vas-y ouvre une SCI Jol-immobilier, on est tous dixième décile, prends nos thunes et refile nous de la renta au lieu de nous prendre de haut, ça calmera tout le monde, mdr.

Et tu paies combien pour cette prestation car je ne suis pas une oeuvre de charité.

J'ai deux bonnes affaires à conseiller en ce moment sur Bondoufle et Vert-le-Grand si tu veux.

[Aiina]

vu le discours on va éviter merci

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par sinernor

Bondoufle et Vert-le-Grand si tu veux.

On dirait des trucs à Groland mdr, mais y a moyen que ça soit dans ces coins la que l'investissement soit optimal mdr. Faudra qu'on en recause quand j'aurais les thunes de la vente de mon appart Rennais en septembre, si t'as encore des plans tiens.

[Aiina]

Citation :

Publié par Doudou Spuiii

On dirait des trucs à Groland mdr, mais y a moyen que ça soit dans ces coins la que l'investissement soit optimal mdr. Faudra qu'on en recause quand j'aurais les thunes de la vente de mon appart Rennais en septembre, si t'as encore des plans tiens.

putain mais tu l'as toujours ton truc à rennes????

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Aiina

putain mais tu l'as toujours ton truc à rennes????

Mdr oui, mairie PS+EELV FTW 👍👍👍
La, le compromis est signé, mais ça a encore repris du retard car la mairie veut des concertations avec les riverains...
Ca me gonfle en plus, parce que plus temps passe, plus le prix de l'immo à Rennes monte par rapport à ce que j'arrive à renégocier à chaque fois... Sans parler des impots et divers frais que je me prends dessus chaque année mdr

[sinernor]

Il faut quand même être cliniquement con pour acheter dans les grandes villes et vouloir faire du locatif en espérant gagner de l'argent.

Tu le vends combien ton bouzin par curiosité?

[Aiina]

Citation :

Publié par sinernor

Il faut quand même être cliniquement con pour acheter dans les grandes villes et vouloir faire du locatif en espérant gagner de l'argent.

Tu le vends combien ton bouzin par curiosité?

tu le gagnes à la revente l'argent, comme tout bon patrimonial. Mon premier appart a Lyon a fait +10% par an

[Gland2ChêneMusqué]

Citation :

Publié par Doudou Spuiii

Mdr oui, mairie PS+EELV FTW 👍👍👍
La, le compromis est signé, mais ça a encore repris du retard car la mairie veut des concertations avec les riverains...
Ca me gonfle en plus, parce que plus temps passe, plus le prix de l'immo à Rennes monte par rapport à ce que j'arrive à renégocier à chaque fois... Sans parler des impots et divers frais que je me prends dessus chaque année mdr

Je sens que ton truc va devenir la prochaine ZAD rennaise je sais pas pourquoi

Citation :

Publié par Aiina

tu le gagnes à la revente l'argent, comme tout bon patrimonial. Mon premier appart a Lyon a fait +10% par an

Ouais après combien de temps ça va durer ..? 800k pour un appart familial à Paname, 500k en banlieue, à un moment plus personne pourra se le payer (déjà que ...), et faut quand même que le prolo se loge.

[Xubfin]

Citation :

Publié par Aiina

tu le gagnes à la revente l'argent, comme tout bon patrimonial. Mon premier appart a Lyon a fait +10% par an

bah à Poupougnou-les-Oies, Bondoufle et Vert-le-Grand, ca doit pas faire des grosses PV à la revente

[sinernor]

Citation :

Publié par Xubfin

bah à Poupougnou-les-Oies, Bondoufle et Vert-le-Grand, ca doit pas faire des grosses PV à la revente

J'ai un de mes clients qui a acheté il y a cinq ans un immeuble de cinq logements 150k plus 50K de travaux et qui le revend aujourd'hui 590K mais tu as raison, tu connais bien le marché.

Le sud de l'Essonne a pris plus de 15% depuis le début de la crise du COVID et la moindre baraque se revend en moins d'une semaine, j'ai une mandataire IAD avec qui j'ai travaillé qui tourne à 4 ventes de maison par mois minimum dans le secteur depuis deux ans non-stop, et des villes avec une réputation merdique comme Corbeil ont vu leurs prix exploser, pareil pour Evry.

Les maisons se vendent même dans les limites du 28 et du 45, sur des endroits autrefois littéralement sinistrés et si tu veux un peu de surface pour tes gamins, tu dois limite habiter à plus de 80 kilomètres de Paris pour trouver une maison. Cette exode urbaine a été renseignée depuis le début de la pandémie et c'est simplement la revanche des villes moyennes et de la province avec le développement du télétravail.

Avec le Grand Paris, il n'y a plus aucune bonne affaire à acheter et c'est maintenant sur la Grande Couronne que les affaires se concentrent, les prochains gros investissements rentables se feront du côté de Nemours et de Montereau.

[Gland2ChêneMusqué]

Du côté de Dreux, direction Normandie / Perche ça a bien pris aussi. Et pareil c'est vraiment pas une ville à bonne réputation.

[Xubfin]

tkt des marchands de biens qui font du blé, j'en connais plein aussi. C'est pas du tout représentatif du mec lambda qui connait pas grand chose à l'immo et qui veut investir dans du locatif comme un produit de placement lambda.
Ca me fait marrer que tu penses avoir trouvé la martingale, on dirait ron j.
Faire du blé dans l'immo, évidemment que ça existe, que c'est relativement répandu mais c'est très très loin d'être à la portée de tout le monde.

[sinernor]

Citation :

Publié par Don Patricio

Du côté de Dreux, direction Normandie / Perche ça a bien pris aussi. Et pareil c'est vraiment pas une ville à bonne réputation.

Le Perche, il y a encore quatre ans, cela ne coûtait rien mais je serai curieux de voir combien cela a pris depuis le début de la pandémie, par contre, la Normandie par sa proximité avec la région parisienne a toujours été bien valorisée. Tu as probablement dû faire une bonne affaire avec ton achat.

Après, j'adore toujours ici quand des randoms viennent m'expliquer mon métier quand j'ai au minimum trois appels par semaine pour prendre des nouveaux clients investisseurs.

[Xubfin]

Mec tu es un concierge airbnb de ce que j'ai compris de tes posts.
Perso je suis agent immo donc jdois raconter de la merde. Tu crois être le seul à bosser ? Je sais bien qu'on est sur jol mais faut redescendre un ptit peu.
Tu généralises des cas particuliers. Je me permets d'apporter des nuances importantes.

[Aiina]

Tu peux pas faire d'argent dans les grandes villes fub TG

[Gland2ChêneMusqué]

Citation :

Publié par sinernor

Le Perche, il y a encore quatre ans, cela ne coûtait rien mais je serai curieux de voir combien cela a pris depuis le début de la pandémie, par contre, la Normandie par sa proximité avec la région parisienne a toujours été bien valorisée. Tu as probablement dû faire une bonne affaire avec ton achat.

Au début, avant le covid je voulais acheter dans le perche et effectivement ça valait pas trop cher, du moins on trouvait des biens sur internet pas chers, malheureusement j'ai hésité et les prix comme la demande ont vraiment grimpé c'était devenu trop cher pour moi 1 an plus tard. Plus au final ça m'a pas tant plu que ça comme région.
Du coup je suis un peu plus que loin que Montargis, je suis pas sur que ça soit une très bonne affaire mais je pense pas que ça s'écroule non plus. Tfaçon je m'en fous un peu je compte pas revendre.

[sinernor]

Citation :

Publié par Don Patricio

Au début, avant le covid je voulais acheter dans le perche et effectivement ça valait pas trop cher, du moins on trouvait des biens sur internet pas chers, malheureusement j'ai hésité et les prix comme la demande ont vraiment grimpé c'était devenu trop cher pour moi 1 an plus tard. Plus au final ça m'a pas tant plu que ça comme région.
Du coup je suis un peu plus que loin que Montargis, je suis pas sur que ça soit une très bonne affaire mais je pense pas que ça s'écroule non plus. Tfaçon je m'en fous un peu je compte pas revendre.

Quitte à déprimer, pourquoi ne pas avoir acheté vers toury, cela va vite prendre de la valeur ou vers pithiviers

[Gland2ChêneMusqué]

Citation :

Publié par sinernor

Quitte à déprimer, pourquoi ne pas avoir acheté vers toury, cela va vite prendre de la valeur ou vers pithiviers

J'ai trouvé un îlot de verdure et de canaux sympa au milieu de cet enfer agricole. C'est un peu plus joli et bucolique que vers Pithiviers, tout de même, y'a plus de petits bois par ci par là, c'est plus vallonné, village assez charmant et anciennement bourgeois, encore un peu touristique. Par contre c'est bien la campagne faut faire du km pour presque toute course. Dans ma gamme de prix (70/80k initialement prévu) et mes besoins j'ai pas trouvé mieux et plus proche de Paris. Sachant que les baraques partaient du jour au lendemain, littéralement.
L'objectif n'est pas dans la plus value, même si ça fera évidemment pas de mal si elle advient.

[Airmed / Ildefonse]

Citation :

Publié par Don Patricio

Au début, avant le covid je voulais acheter dans le perche et effectivement ça valait pas trop cher, du moins on trouvait des biens sur internet pas chers, malheureusement j'ai hésité et les prix comme la demande ont vraiment grimpé c'était devenu trop cher pour moi 1 an plus tard. Plus au final ça m'a pas tant plu que ça comme région.
Du coup je suis un peu plus que loin que Montargis, je suis pas sur que ça soit une très bonne affaire mais je pense pas que ça s'écroule non plus. Tfaçon je m'en fous un peu je compte pas revendre.

Cela aurait pu être pire, tu aurais pu finir à montereau

[Tonton Jack]

Je signe l'acte de vente début février, putain j'ai tellement hâte de palper ma thune mdr.
Par contre ça me fait bien chier de revenir à Lyon cette ville de fous. Vous savez si on peut se faire représenter par son notaire ?

Citation :

Publié par Don Patricio

Par contre c'est bien la campagne faut faire du km pour presque toute course.

Je viens d'emménager dans une petite ville en périphérie de Nantes, pas beaucoup d'habitants et un bourg assez vivant je trouve, mais du coup je dois prendre la voiture effectivement. Mais je n'ai plus 7 étages à descendre jusqu'à la voiture, il y a très peu de circulation et le peu de monde dans tous les lieux commerciaux fait que j'ai l'impression de gagner un temps fou.

Donc ouai je dois faire plus de km mais no stress.

[Touful Khan]

L'immobilier c'est comme le reste, y'a moyen de faire de l'argent (suis bien placé) mais pas en foutant rien et sans rien comprendre à ce qu'on fait sur un marché qu'on ne connait pas, forcément.
Depuis que je suis au Mans j'ai l'impression que tout a pris 10/15%, je dois pas être le seul parisien qui a fait le trajet, y'a plus rien de décent au prix que j'ai payé. (Je passe pas ma vie à regarder non plus mais je le fais par curiosité de temps en temps, reste plus que du moche ou du (relativement) très cher)

[Belzebuk]

Il y a plusieurs semaines de cela j'avais posé quelques questions ici sur l'achat d'un appartement déjà occupé par un locataire (merci pour les réponses au passage). Depuis quelques jours, je suis tenté par un ambitieux projet mais je m'interroge sur sa faisabilité.

J'ai vu une grande maison découpée en 3 appartements, un T4 et deux T3. Le revenu locatif annoncé dépasse largement les mensualités de l'emprunt, impôt foncier compris mais reste cohérent avec le marché. En revanche, le prix de la maison dépasse largement ma capacité d'emprunt.

Est-il possible de faire un crédit avec remboursement en différé (1 à 1 an et demi), le temps de faire un rapide rafraîchissement, de trouver de nouveaux locataires si éventuellement certains appartements sont libres et surtout, de créer une petite trésorerie de sécurité afin d’amortir les futurs vacances d'appartements ?

Sur ce type de projet sans apport, est-ce que les banques sont du genre à suivre ou je vais juste me faire envoyer balader ? En partant du principe que je vais pas non plus y aller les mains dans les poches, l'idée est de présenter quand même un solide dossier.

J'ai vu qu'il était possible d'avoir des déductions d'impôts foncier, notamment lors de déficit foncier mais j'ai du mal à comprendre le mécanisme. Si quelqu'un se sent partant pour expliquer.

Je lis souvent que la location meublée est plus avantageuse, dans quelles conditions ?

[Calaboose]

Citation :

Publié par Belzebuk

J'ai vu qu'il était possible d'avoir des déductions d'impôts foncier, notamment lors de déficit foncier mais j'ai du mal à comprendre le mécanisme. Si quelqu'un se sent partant pour expliquer.

Le reste du projet je ne saurais pas te répondre, mais cette partie là je peux (si tu parles bien des impôts français) :

Quand tu fais des travaux qui donnent droit aux déductions d'impôts dans du locatif (mise aux normes, remplacement chaudière, etc.), et que tu déclares tes revenus fonciers en réel (pas en micro-foncier), tu déclareras ce que te rapportent tes biens immobiliers (loyers) et tu pourras également déclarer le montant de tes travaux ou une partie de ceux-ci dans les charges.
Les charges seront déduites de tes revenus fonciers, et si tu as un déficit foncier (charges supérieures aux revenus fonciers), tu pourras reporter ce déficit sur tes prochaines déclarations de revenus. Le déficit foncier peut être reporté jusqu'à 6 ou 10 ans.

Tiens, ce sera encore mieux expliqué ici --> https://www.economie.gouv.fr/particu...eficit-foncier

Edit : Par contre, ce mécanisme de déficit foncier ne fonctionne que pour de la location nue, pas pour les meublés.