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Coucou tout le monde
 Petite question. On réalise prochainement notre état des lieux de sortie avec notre propriétaire ultra conne et à moitié sénile. Cela fait 6 ans que l'on est dans l'appart et il y a des choses qui se sont dégradées par vétusté. Il y a également la porte d'entrée qui était blindée au départ mais pour laquelle la propriétaire avait demandé à un serrurier de faire retirer le blindage parce qu'il y avait une réparation à faire pour vétusté qui était trop chère à son goût (j'ai tous les échanges de mails pour attester de ça si besoin, ça date d'il y a deux ans). Résultat la porte est super moche de l'intérieur, il y a encore les trous de vis de l'ancien blindage etc. et la dernière fois que la propriétaire est passée elle a commencé à chouiner en nous disant de remédier à ça et je lui avais répondu que c'était son problème. Question : doit-on noter sur l'état des lieux de sortie les dégradations qui ne sont pas du fait du locataire ? Ou bien faut-il noter l'état détaillé de tout, y compris ce qui n'est pas du fait du locataire, et c'est ensuite au propriétaire de prouver que le locataire est à l'origine des dégradations ? Parce que la porte y'en a pour bonbon par exemple. Il y a également des panneaux au mur très vieux dans la cuisine qui se sont décollés avec le temps et d'autres qui se sont dilatés en raison de la chaleur du frigo (qui est situé dans l'unique emplacement où on peut le mettre). Idem là j'estime que l'on y est pour rien, on n'a fait aucun mésusage. Les dégradations de notre fait c'est la dégradation du parquet, il y a des trous dedans à force avec les fauteuils et chaises, car il a été posé initialement sur de la moquette épaisse et qu'il s'enfonce donc légèrement à chaque fois qu'on marche dessus. On reconnaît sans soucis notre responsabilité là-dedans np, même si imo la faute incombe aussi à la pose défectueuse, et de toute façon on est prêts à laisser notre caution, on veut juste se barrer de là et qu'on oublie cette femme, et ne pas avoir de problème derrière. Donc il y a cette question de ce qu'on note sur l'état des lieux, et s'il faut tout noter y compris ce qui n'est pas de notre fait, derrière que risque-t'on si la caution ne couvre pas entièrement les dégradations que la propriétaire nous impute (à tort ou à raison) ? Concrètement ? Le propriétaire doit-il prouver que la dégradation est du fait du locataire ou est-ce au locataire de prouver l'inverse ? Réalistiquement est-ce qu'engager des poursuites judiciaires n'est pas trop coûteux pour le propriétaire ? En fait je crains juste qu'elle nous casse les couilles et qu'il faille aller jusqu'à prendre un avocat et tout le tintouin mais si ça se trouve c'est tellement chiant pour le proprio que je me fais des films. Merci !
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17/08/2021, 17h19
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[Immobilier] Louer ou acheter ?
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[DA]
Alpha & Oméga
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Un état des lieux fait référence à ce qu'il y a à la date d'entrée et un autre un état des lieux à la sortie. C'est objectif, il n'y a donc rien à justifier, il faut uniquement inscrire ce qui est constaté (d'ou le fait de toujours faire attention à l'entrée).
Le reste sera à voir entre vous. On est d'accord que du parquet sur de la moquette c'est du bricolage. Pour la porte vous avez apparemment les justificatifs au cas ou. Pour le mur derrière le frigo il existe des plaques de chaleur pour ca en magasin de bricolage qu'il aurait fallu plaquer. Rempli le déjà correctement et après si il y a des soucis reviens ici. |
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17/08/2021, 18h32
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Alpha & Oméga
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Citation :
Le plancher sur de la moquette, c'est encore un truc de l'espace par contre... Vous allez les chercher ou tous ces energumènes ? 
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17/08/2021, 18h53
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Citation :
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17/08/2021, 21h43
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Alpha & Oméga
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Si tu sens que ça va mal se passer, n'hésite pas à faire faire l'état des lieux de sortie par un huissier. Les frais sont partagés avec le proprio et tu auras un document carré s'il faut aller en justice.
Prendre un maximum de photos également. |
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17/08/2021, 22h40
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Alpha & Oméga
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Au minimum, prend des vidéos de tout quand tu pars. Ca aide d'avoir des preuves de l'état de sortie à envoyer par mail à son proprio. De toute façon si elle est de mauvaise foie elle essaiera de te baiser.
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18/08/2021, 09h04
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Alpha & Oméga
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dans un état des lieux, on doit noter ce qu'on observe. L'huissier fera la même chose. C'est pas à ce moment qu'on détermine ce qui est à la charge du locataire.
Par contre, je te conseille d'annexer à l'état des lieux, les emails prouvant ta bonne foi concernant la porte etc... (ca calmera les ardeurs du bailleur/gestionnaire à venir te chercher la dessus) Pour le reste, le bailleur doit appliquer un coefficient de vétusté (une grille de vétusté peut être annexée au moment de la signature du contrat de location) au parquet/peintures etc... et il ne peut te retirer qu'un montant qui diminue en fonction du temps. En cas de contestation de l'EDL, on saisi la commission de conciliation : https://www.service-public.fr/partic...osdroits/F1216 Pas besoin d'avocat, ni de frais. C'est plutôt bien foutu et économique. Faut juste être un peu rigoureux et avoir un max d'éléments écrits/photos prouvant ses dires. |
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18/08/2021, 10h03
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Alpha & Oméga
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Plop,
Je suis sur le point de finaliser le projet immobilier qui traîne depuis 2 ans... Je viens d'avoir une estimation (plusieurs, j'ai fait une moyenne), et la maison est estimée à 240.000 euros, mais avec des travaux urgents à faire (toiture), ou il faut prévoir +- 20.000 en plus. Ma compagne étant propriétaire d'1/3 du bien, on va donc racheter les parts de son frère et de sa soeur, soit un montant d'emprunt de 160.000 euros (hors frais divers) + les 20.000 euros pour le toit, soit 180.000 euros. Je viens de faire plusieurs simulations d'emprunt immobilier sur les sites des diverses banques, et on est dans les clous niveau revenus/capacités de remboursement. Par contre, on est un peu (beaucoup) trop juste au niveau de l'apport cash... Une fois qu'on aura payé les frais de notaire, enregistrement, etc... il nous restera pas grand chose à proposer. Vous savez si la part de ma compagne (soit une valeur de 80.000 euros) peut servir d'apport pour les banques? En sachant que ca ne sera pas du cash à proprement parlé... Car, avant d'avoir confirmation suite aux RDV qui vont venir, c'est le seul point qui peut coincer à l'heure actuelle. Ah, dernier point, on va devoir emprunter sûrement sur 15 ans (je me suis basé sur cette durée pour les simulations), car on a respectivement 46 et 48 ans, et je doute qu'une banque accepte sur 20 ans à nos âges. Si vous saviez me confirmer pour l'apport via la part de ma compagne, histoire que je sache si je peux amener cet argument lors des RDV, ou si je peux me brosser. Merci d'avance 
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18/08/2021, 12h20
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Concernant la grille de vétusté, y a-t-il une grille minimale légale à appliquer ? Je ne trouve que des exemples qui peuvent être annexés au contrat au départ mais il n'y en avait pas dans notre cas. Merci à vous
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18/08/2021, 12h40
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Alpha & Oméga
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La loi précise bien que la vétusté ne peut être à la charge du locataire mais n'impose pas une grille de vétusté ni qu'elle soit annexée.
En général, c'est assez souvent les mêmes grilles, avec des variations minimes. On peut se référer à des grilles des bailleurs sociaux par exemple. Ca reste de l'amiable. En général les peintures c'est 7 ans, les parquets/carrelage plutôt 15 ans avec une part résiduelle minimum. |
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18/08/2021, 14h04
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Alpha & Oméga
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18/08/2021, 19h36
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Alpha & Oméga
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 et si tu tombes sur un gros con, dis lui que vous allez vendre les parts de ta femme à sa soeur, que vous que vous allez revenir avec 80k d'apport et qu'il vous aura juste fait perdre du temps |
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18/08/2021, 20h40
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Alpha & Oméga
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Citation :
Donc si tu achètes un bien à 100 000, ma banque te prêtera 80 000 maximum. Même si tu as un million placé sur un compte fermé à 5% d'intérêt, que tu dois donc casser pour prendre ces 20 000. |
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18/08/2021, 22h12
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Alpha & Oméga
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19/08/2021, 05h40
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Alpha & Oméga
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Ca dépend bien évidemment, comme pour toutes les transactions bancaires, principalement de la gueule du client.
En notant que tous les prêts ne sont pas logés à la même enseigne: ma banque (me) demande 10% pour une résidence principale et 0 pour de l'investissement locatif. |
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19/08/2021, 08h47
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Alpha & Oméga
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Je confirme, en Belgique il faut au minimum 10% de la somme demandée en apport.
Plus les frais de notaire (qui varient selon la tranche du revenu cadastral), dans notre cas ca serait environ 9.000 euros, on est dans la tranche basse. Plus les autres frais... J'ai déjà eu 2 confirmations que ok pour l'apport via la part de ma compagne (Axa et Crélan), j'attends toujours que BNP Paribas Fortis me recontacte. J'ai également eu une "simulation" par téléphone avec un responsable d'agence Crélan qui me confirme que c'est ric-rac (pour 160.000 + 30.000 pour les travaux), du coup on va négocier le montant des parts avec le frère et la soeur, car l'air de rien on a déjà pas mal rénové la maison à nos frais petit à petit (ouais on a fait les choses à l'envers, mais c'était prévu), ce qui a donné une plus-value à l'estimation de la maison, c'était prévu donc ca devrait passer crème (ils sont pas chiants). Comme ca, si on arrive à baisser les parts à 70.000, ca nous fait 20.000 euros en moins à emprunter, et nous fait direct passer de "ric-rac" à "OK" Je dois également monter un plan solide, car on a dans le bâtiment une partie "studio" que j'aimerai lancer en chambre d'hôte. Et ca pourrait également jouer en notre faveur, car dans ce cas 60% du potentiel de revenu de location serait englobé dans la capacité de remboursement. Ce qui me permettrait d'avoir une activité avec des revenus (gestion de la chambre, nettoyage, réception, etc...) en plus d'un petit projet à mon compte. Car, au niveau du potentiel de remboursement, je pensais qu'on pouvais mettre dedans les revenus liés aux allocations (nous avons adopté une petite fille orpheline et polyhandicapée ya 5 ans, et nous touchons des allocations à vie suite à ca), mais apparemment les banques n'en tiennent pas compte. C'est pour cela qu'on est ric-rac car en plus ma femme veut faire l'emprunt seule (ce qui de toute façon est plus simple car si je voulais le faire avec elle elle devrait me céder 10% des parts, et que je suis au chômage depuis 2 mois...). On a bien entendu prévu le coup pour que je me retrouve pas con, on fera le nécessaire pour que je me retrouve pas "dehors" si elle venait à casser sa pipe ou une séparation, on verra si on fait ca sous forme de testament ou d'union officialisée. Mais ca devrait passer avec un peu de négoce et le projet de chambre d'hôte. J'attends le papier du notaire confirmant le montant, puis on va trouver la frère et la soeur pour voir à combien on rachète leurs parts, ensuite go banque pour négocier le montant final à emprunter (avec celui des travaux). Et j'ai également eu confirmation qu'on pouvais le faire sur 20 ans (la limite est que le prêt soit remboursé au moment de la retraite) , Axa propose même des financements à 17-18-19 ans etc..., ils sont pas braqués sur du 15-20 ans comme d'autres banques. On verra ce qui est le plus intéressant pour nous vu nos âges déjà bien avancés. 
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19/08/2021, 09h07
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Alpha & Oméga
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Il y a des gens qui font des emprunts à 60 ans voire plus (mais v'là la prime d'assurance...), donc t'es laaaarge
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20/08/2021, 12h16
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Alpha & Oméga
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Ils ont peut-être "un peu" plus de patrimoine que Takapatchouki.
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20/08/2021, 13h26
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Alpha & Oméga
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Bon, j'ai terminé mon premier coup de sonde auprès des banques (j'en ai fait 4, je vais pas les faires toutes non plus
), et voila ce que ca donne à ce jour :- AXA : désolé on accepte pas la part de Madame comme apport, ni de mettre les allocations d'accueil handicap (alors que je précise que c'est à vie) mais on veut bien vous financer à 100% voir + (y intégrer les frais de notaire, etc...), mais ca sera à un autre taux... J'ai failli lui répondre que je n'avais pas assez de vaseline pour accepter sa proposition. - Crélan : ils acceptent la part en apport, mais refusent également les allocations. Pour eux ca peut passer mais faudra gratter... - BNP Paribas Fortis (ou ma compagne a son compte depuis Mathusalem) : AUCUN SOUCIS !!! Ils prennent en compte la part en apport et les allocations de placement, même les familiales majorées (car c'est tout de même bien un revenu fixe et une grosse capacité/garantie de facilité de remboursement). Ils sont également ok pour y intégrer les frais de notaire, etc... Bref ils ont dit oui à tout, et vu qu'ils prennent compte des allocs' ben du coup ma femme se présente avec des revenus de 3.700 euros/mois net pour un seul prêt en cours de 350 euros (voiture)... Du coup on est plus que larges, limite on a même encore un peu de marge pour gonfler la partie "travaux" et rénover un truc ou deux en plus (qu'on pensais faire plus tard). J'attends encore la réponse d'une 4eme banque (le mec est en congé et personne d'autre ne semble capable de me répondre...), mais au vu de ce premier coup de sonde, je pense qu'on va pas trop tergiverser, on a déjà pris RDV chez BNP pour fin de semaine prochaine pour avoir une proposition détaillée, et sauf si ils essayent de nous enfler avec le taux, ou que l'une des autres me propose mieux (ce dont je doute), on signera chez eux. Et autre bonne nouvelle, d'après la responsable crédit immobilier de chez BNP, on ne va pas payer 6% de frais de notaire, mais seulement 1%, car c'est une vente/achat entre 3 personnes héritières du même bien et que c'est une indivision "jesaiplustropquoi" qu'elle a dit. Mais bien entendu à confirmer devant le notaire. On attends toujours le document officiel de l'estimation, puis on fonce négocier le montant des parts chez le frère/soeur histoire d'avoir le montant précis qu'on emprunte, puis go notaire et BNP. Une fois que j'ai la proposition détaillée de la banque, je relance une dernière fois les autres, et si pas mieux ben on signe chez BNP. Avec un peu de bol, dans x semaines, je vais pas dire que je serai proprio vu que ca sera au nom de ma compagne, mais comme je l'ai dit on va faire le nécessaire pour pas que je me retrouve con. A ce sujet, vous pensez qu'il vaut mieux faire quoi? Un testament, une union officielle (genre de PACS) qu'on appelle "cohabitants légaux" en Belgique, un truc officiel devant le notaire? On est ouverts à tout mais on y connais rien, et le mariage n'est pas à l'ordre du jour (et ne le sera sûrement jamais) .Le but serait simplement que si ma compagne casse sa pipe avant moi, je me retrouve pas sous un pont, et que je puisse bénéficier de l'usufruit de la maison jusqu'à ma mort. |
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20/08/2021, 15h08
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Alpha & Oméga
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Ca existe pas les courtier en belgique?
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20/08/2021, 17h07
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Alpha & Oméga
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Citation :
Mais ici, vu que c'est relativement simple comme transaction (interne à la famille, déjà proprio d'un tiers, etc...), on a pas jugé opportun de pendre un courtier, vu qu'en gros la seule "difficulté" est d'avoir le crédit immobilier. Et bon si c'est juste pour taper des coups de sonde auprès de quelques banques, puis regarder les différentes offres et finalement en sélectionner une, je pense que c'est largement faisable seul. Le seul truc, c'est que c'est la première fois que je fais ca, du coup j'avance en terrain inconnu, mais bon c'est pas le Pérou non plus hein. Le contexte aurait été plus compliqué, oui, je me serai pas cassé le cul et j'aurai demandé à mon courtier. Puis, l'air de rien, en cette période, t'imagines pas comme c'est galère de prendre ne fusse qu'un intermédiaire. Avec la Covid, beaucoup travaillent encore à bureau fermé, ou avec des gros délais pour avoir des RDV, et c'est pas mieux niveau communication par téléphone/mail... Dernièrement j'ai changé un truc dans une de mes assurances, ca a pris 2 semaines, alors qu'avant la Covid ca aurait été réglé en 2 jours. |
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21/08/2021, 07h57
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Alpha & Oméga
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Salut les joliens,
Donc le 31 août nous signons chez le notaire mais j'ai quelques questions (mon notaire est en vacances  )Le vendeur me demande de payer le fioul restant dans la cuve, est-ce une obligation ? et suis-je obligé de suivre une facture ou un tarif légale ? Le vendeur me demande de payer la consigne pour la bouteille de gaz mais c'était pas nominatif comme document ? j'aurais pas de problème avec le document de consignation qui n'est pas à mon nom ? Et enfin j'ai vu sur mon compromis : entretient du bien et ses abords, on entend quoi par abord ? Jardin ? pelouse ? fleur ? haie ? Je suis dans mon droit de lui demander d'entretenir l'extérieur du coup ? Dernière modification par Meneldil SoleilNoir ; 21/08/2021 à 11h20. |
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21/08/2021, 11h14
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Alpha & Oméga
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Mdr la consigne de la bouteille de gaz. C'est genre 15 euros.
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21/08/2021, 11h37
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Alpha & Oméga
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Tu achètes une maison,pas du fioul. Tu n'as aucune obligation de l'acheter, tout comme le vendeur peut tout pomper avant de partir s'il en a envie.
Vous pouvez vous arranger entre vous mais c'est totalement extérieur à la vente immobilière. |
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21/08/2021, 12h03
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Alpha & Oméga
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Citation :
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21/08/2021, 14h23
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