[Touful Khan]

Citation :

Publié par Njuk

Même si c'est moins utile en période de taux si bas ( mais ca peut changer ... ), la premiere chose à négocier quand on prend un prêt immo, c'est le remboursement anticipé sans frais... ( ou alors la 2eme, avec la délégation d'assurance allez ... )

Si t'arrives comme ca le banquier va juste t'envoyer chier sauf si tu as déja suffisamment d'argent chez eux pour que t'en aies plus grand chose à faire de gratter 0.5%.

[Njuk]

Citation :

Publié par Bjorn

Oui mais à part pour les fins négociateurs de JOL à qui tout réussi, il est très rare d'obtenir la suppression pure et simple des IRA.

Pour ceux qui ne font pas partie des "fins négociateurs de JOL à qui tout réussi", il existe les courtiers dont c'est le boulot et qui se feront une joie de faire sauter les IRA, de permettre la délégation d'assurance, de trouver un bon taux, de faire sauter les frais de dossier etc... Certes il faut le rémunérer mais généralement c'est peanuts comparé au gain. ( bon après tu choisis pas trop ta banque du coup )

[Touful Khan]

Une banque qui accepte un CI d'un courtier va demander la localisation des revenus... et il va pas falloir que tu gagnes le smic. On en revient donc à la même chose. Oui les banques font des facilités quand t'as de l'argent. Mais c'est pas le cas général.

[Kaga]

Citation :

Publié par Bjorn

Ben je dis peut etre une connerie mais le montant du remboursement anticipé est forcément un élément important de négo, non ?
Ton banquier actuel va renégocier seulement s'il sait que tu peux avoir mieux ailleurs, donc qu'il veut te garder. C'est à dire, qu'il sait que l'offre qui te sera faite ailleurs est à un taux plus bas, suffisament plus bas pour que l'économie réalisée compense les frais qu'il te fera supporter de remboursement anticipé.
S'il sait qu'ailleurs, tu gagneras disons 5000€ sur le reste à rembourser, sauf que t'as 6000€ de pénalités de remboursement anticipé, tu pourras rien négocier du tout, il voudra pas renégocier et te dira "bonne chance avec les autres", convaincu que tu partiras pas. Si par contre les pénalités de remboursement anticipé sont a 2000€ (ou a fortiori si tu es arrivé à les faire sauter, donc qu'elles sont a 0), ben il va te reproposer un nouveau taux pour te garder.

En fait il y a deux aspects : le remboursement anticipé car il va mettre les pépettes de son appart et son emprunt à rembourser sera moindre. Je ne vois ca comme intérêt que si on avait des taux d'emprunt largement au dessus de l'inflation. Mais ca c'est négociable, l'idée est que tu redeviens un potentiel client qui va reemprunter, et ça c'est jouable de négocier sans frais.
Et l'autre aspect c'est le remboursement anticipé qui en fait est un rachat de prêt par l'autre banque. Et là généralement je ne connais personne à qui on a ca fait gratuit

Meilleurtaux ou autres pourront te faire 15.000 simulations, à un moment, il faut que le taux soit à 0 ou pas loin pour que ca soit intéressant avec ce rachat de prêt. (généralement il y a toujours un prix même si tu renégo dans la même banque).
Par exemple pour moi, après calcul, ca ne devient que financièrement intéressant (!= réellement intéressant) que si les taux passent à 15 ans sous les 0.5% ou un truc de cet acabit.
Généralement c'est intéressant en début de prêt, et c'est un pistolet à un coup, max deux.

Et les banques parfois pèsent le pour et le contre, si t'es un client seul, pas intéressant financièrement, sans produits spécifiques, je pense qu'ils seraient pas mécontents de toucher le prix du rachat de prêt par une autre banque et avoir un peu de trésorerie sur leur banque de détail à eux pour aller chercher un client plus intéressant. J'ai clairement vu la différence le jour où mon compte pro a déménagé ailleurs

[Njuk]

Citation :

Publié par Kaga

Et les banques parfois pèsent le pour et le contre, si t'es un client seul, pas intéressant financièrement, sans produits spécifiques, je pense qu'ils seraient pas mécontents de toucher le prix du rachat de prêt par une autre banque et avoir un peu de trésorerie sur leur banque de détail à eux pour aller chercher un client plus intéressant. J'ai clairement vu la différence le jour où mon compte pro a déménagé ailleurs

Je veux bien qu'un banquier confirme le "rembourser le pret" = "augmenter la trésorie de la banque" car c'est pas vraiment ce que j'avais compris du fonctionnement des prets bancaires.

[Kaga]

Moi aussi, mais c'est ce que j'ai compris d'une conversation avec un de mes conseiller clientèle.
En gros en fonction de la situation de la banque, du volume de clients, du volume de l'argent qui y passe une banque à la possibilité d'octroyer un certain nombre de prêts avec certains paramètres. C'est pour ça - m'avait il dit- que tout passait en "commission" au niveau central qui étudiaient le dossier du client, mais aussi celui de la banque de détail.

Après c'était peut être pour bien m'empapaouter

Message supprimé par son auteur.

[Haikz]

En l'occurrence, on est passé par un courtier, on a fait une délégation d'assurance et on a pas de frais de remboursement anticipé... D'où peut être la difficulté de renégocier...

[Bjorn]

Citation :

Publié par Njuk

Pour ceux qui ne font pas partie des "fins négociateurs de JOL à qui tout réussi", il existe les courtiers dont c'est le boulot et qui se feront une joie de faire sauter les IRA, de permettre la délégation d'assurance, de trouver un bon taux, de faire sauter les frais de dossier etc... Certes il faut le rémunérer mais généralement c'est peanuts comparé au gain. ( bon après tu choisis pas trop ta banque du coup )

Je connais pas 50 000 courtiers mais de mes connaissances passées par un courtier (et le mien) négocient bien la délégation d'assurance (pour te proposer une assurance qu'ils cherchent aussi pour toi et avoir aussi la commission dessus), mais pas de faire sauter complètement les IRA, sans conditions. Cependant, c'est vrai que dernièrement ils ont peu d'intéret à le faire, je sais pas si c'était quelque chose qu'ils faisaient il y a 10 ans. Mais j'ai quand meme de gros doutes sur le fait que ce soit accepté par les banques (sauf par exemple renégociation ou nouveau pret dans la meme banque) - évidemment, sauf à avoir d'autres arguments bien lourds comme avoir de gros revenus, mais on en revient au meme, c'est pas pour monsieur tout le monde.

Citation :

Publié par Kaga

En fait il y a deux aspects : le remboursement anticipé car il va mettre les pépettes de son appart et son emprunt à rembourser sera moindre. Je ne vois ca comme intérêt que si on avait des taux d'emprunt largement au dessus de l'inflation. Mais ca c'est négociable, l'idée est que tu redeviens un potentiel client qui va reemprunter, et ça c'est jouable de négocier sans frais.
Et l'autre aspect c'est le remboursement anticipé qui en fait est un rachat de prêt par l'autre banque. Et là généralement je ne connais personne à qui on a ca fait gratuit

Oui, c'est pour ca que dans son cas c'est particulier.
Mais sur le second aspect, c'est aussi ce que je dis, je ne connais personne à qui on fait ca gratuit (mais Njuk dit le contraire), et "pas gratuit" ce sont les indemnités de remboursement anticipé. Il n'y a pas d'autres frais pour rachat de pret, c'est les IRA. Donc si elles sont basses, le rachat par un concurrent devient vite plus intéressant, donc négociation plus "aisée" pour négocier dans la meme banque.

Citation :

Publié par Haikz

En l'occurrence, on est passé par un courtier, on a fait une délégation d'assurance et on a pas de frais de remboursement anticipé... D'où peut être la difficulté de renégocier...

Ah ben tu vois, voila un exemple, donc ca arrive, ben tant mieux pour toi.
Mais ... je pige pas, si t'as pas de frais de remboursement anticipé, en quoi ca rend la renégociation difficile ? Va voir la concurrence, obtiens une offre, et si le taux est plus bas c'est directement des intérets économisés, sans que l'économie soit contrebalancée par les frais de remboursement... Du coup, ton banquier devrait accepter la renégo si t'as une offre plus intéressante ailleurs (sauf si la différence de taux est négligeable). Ou alors tu pars à la concurrence. Pourquoi ca rend ca plus difficile ?

[Ex-voto]

Citation :

Publié par Patrick Dan

Je suis pas spécialiste mais à priori si la banque crée de l'argent par un prêt, elle doit le rembourser ensuite probablement sur des mensualités similaires à la banque centrale, son gain étant sur les intérêts / frais payés par le client moins les intérêts / frais payés à la banque centrale (qui sont très très bas).
Donc si à instant T en tant que client tu finis de rembourser ton prêt, la banque dispose de la somme totale restant due en "cash" dans ses comptes, tandis qu'elle continue à rembourser selon les mensualités prévues au départ à la banque centrale. Donc à cet instant elle dispose de plus de tréso ou fonds propres. Du coup elle peut les utiliser pour refaire des intérêts dessus / augmenter son encours de prêts maximal. M'enfin ... je l'expliquerais comme ça en simplifié, c'est sans doute plus complexe.

La banque centrale n'intervient pas. C'est la banque elle même qui crée l'argent (le capital) et qui doit le détruire quand elle en est remboursée: c'est notamment le droit de faire ça qui fait d'un établissement une banque. Il n'y a pas du tout d'optim de trésorerie.

Message supprimé par son auteur.

[Ex-voto]

Citation :

Publié par Patrick Dan

Bah ça revient au même si elle peut le faire selon un calendrier défini au moment de la création du prêt / de la monnaie scripturale. Elle doit détruire le capital remboursé selon un planning, si le client rembourse en avance et qu'elle peut de son coté continuer à détruire le capital selon le planning initial elle se retrouve avec un excédent de trésorerie / de cash dans ses comptes jusqu'à la fin du prêt initial.
Après j'en sais rien peut être que c'est pas le cas, c'est juste que ça me parait pas si débile que ça. Si une société autre que banque avec suffisamment de capital de garantie faisait le prêt en empruntant à une autre ça aboutirait à ça.
Et je suis pas sûr que la banque centrale n'ait aucun rôle, sinon les taux directeurs ou les garanties sur les sommes émises n'auraient pas d'importance et la banque pourrait créer à l'infini. Mais bon c'est pas vraiment le cœur du sujet. J'émets surtout une hypothèse en me basant sur la logique, faudrait un spécialiste bancaire pour nous donner le principe exact mais en soi ça me parait pas si déconnant.

Si une société autre qu'une banque fait un prêt, l'argent n'est pas créé ex-nihilo. La société récupérerait son capital et en ferait ce qu'elle veut.
Édit: j'ai compris ce que tu voulais dire en deuxième lecture mais c'est possible ça ? Qu'une société non banque fasse un prêt avec de l'argent qu'elle n'a pas ??? C'est une activité bancaire...


Le fait qu'une banque ne peut pas faire n'imp repose sur des règles imposées par la banque centrale oui (accord de Bâle etc) mais c'est indirect.
Pour moi une banque qui ne détruit pas le capital prêté au moment du remboursement complet du capital est justement hors la loi est c'est justement avec ton montage qu'elle pourrait prêter à l'infini basé sur du vent (en utilisant un capital créé pour un prêt déja remboursé).

Après je peux effectivement me tromper et je veux bien un arbitre

[Fugo]

Citation :

Publié par La Pelle du 18 Juin

Une banque qui accepte un CI d'un courtier va demander la localisation des revenus... et il va pas falloir que tu gagnes le smic. On en revient donc à la même chose. Oui les banques font des facilités quand t'as de l'argent. Mais c'est pas le cas général.

On est passés par un courtier pour négocier
On ne nous a pas demandé la domiciliation des revenus (la conseillère de la nouvelle banque a même dit que ce n'était plus légal de le faire)

[Bjorn]

C'est légal uniquement si tu accordes un intérêt contractuel en contrepartie. Ma banque par exemple propose un taux très largement au dessus du marché mais comme par hasard en échange de la domiciliation elle propose le taux du marché. Magique, comment contourner la loi.

[Lael]

Citation :

Publié par Bjorn

Oui mais à part pour les fins négociateurs de JOL à qui tout réussi, il est très rare d'obtenir la suppression pure et simple des IRA.

En étant factuel, sur environ 20 agences de 8 enseignes différentes, une seule a refusé le retrait des IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé) : C'était soit-disant une contrepartie à une politique de taux plus bas que chez la concurrence (taux qui n'était pas réellement plus bas d'ailleurs).
Par contre bien entendu la clause de suppression des IRA ne marche pas en cas de rachat du crédit par une autre banque.

Bon après c'était pour un investissement locatif, peut-être que la politique est différente pour l'achat de résidences principales.
Par exemple, pour du locatif, il y a quelques banques qui refusent de faire des prêts sur 25ans alors que pour des résidences principales elles acceptent.

Et négocier à postériori la suppression des IRA, c'est effectivement mort à mon avis.

[Touful Khan]

Citation :

Publié par Lael

une seule a refusé le retrait des IRA [...]
Par contre bien entendu la clause de suppression des IRA ne marche pas en cas de rachat du crédit par une autre banque.

Donc factuellement y'en a aucune qui a accepté quoi XD

[Lael]

Citation :

Publié par La Pelle du 18 Juin

Donc factuellement y'en a aucune qui a accepté quoi XD

L'intérêt de la clause de suppression des IRA est de ne pas payer de pénalités au cas où on revend son logement et rembourse le prêt avec le montant de la vente.
Ou dans le cas où on se découvre riche héritier d'un parent éloigné décédé et décide de racheter son emprunt avec le montant de l'héritage

Mais bien entendu le but pour les banques n'est pas d'encourager leurs clients à aller voir ailleurs pour se faire racheter leur crédit par une autre banque.
Donc oui effectivement aucune banque ne se tirera une balle dans le pied en prévoyant la suppression des IRA en cas de rachat de crédit par une autre banque.
Du coup elles prévoient explicitement la nullité de la clause dans ce cas de figure.

[Bjorn]

Oui mais on parie renégo donc évidemment c'est dans le cadre d'un rachat ailleurs. C'est bien du cas que tu n'as pas obtenu qu'on parle.

[Kaga]

Citation :

Publié par Bjorn

Oui mais on parie renégo donc évidemment c'est dans le cadre d'un rachat ailleurs. C'est bien du cas que tu n'as pas obtenu qu'on parle.

Ce qui fait sens.. c'est une boutique comme une autre une banque

A part aller fouiner dans des jurisprudences ou des alinea de loi comme on a pu le faire pour les intérêts bancaires des prêts qui ont été purement et simplement annulés en raison d'un mauvais calcul (pour le coup c'était quasiment une histoire de virgule, les prêts étaient calculés sur une année de 370 jours au lieu de 365 ou quelquechose de cet acabit), je doute qu'une banque le fasse sans contrepartie

[Touful Khan]

Citation :

Ce qui fait sens.. c'est une boutique comme une autre une banque

Malheureusement, non. Tu imagines deux secondes une boulangerie avoir le droit de vendre son pain plus cher aux pauvres qu'aux riches ? Ou de carrément refuser de te vendre du pain tout court ?

[Kaga]

J'ai sans doute mal quoté, je parlais du fait qu'il soit presque impossible de négocier des frais de rachat pour lequel tu avais signé sans contrepartie

[Djunn]

En parlant de crédit immobilier, est-ce que vous auriez des courtiers à me conseiller dans le 92 éventuellement ?

[Belkin]

Petite question,

des amis ont créé une société pour acheter un bien et le mettre en location saisonnière. En parrallèle, ils font une démarche pour eux.

L'achat sur la société n'impacte pas leur capacité d'emprunt à titre personnel.

En gros ils peuvent acheter 2 maisons avec une capacité de remboursement correspondant à un seul bien?

ça m'a surpris, j'ai ptete loupé quelque chose, ça paraît un peu facile, bien que risqué

Message supprimé par son auteur.

[Belkin]

d'ac, la société n'a pas encore de revenus vu que la maison n'est pas encore en location, ils ont simplement fait un prévisionnel, ils ont des travaux à faire avant.