[Immobilier] Louer ou acheter ?

Finiarel · 12/03/2019, 17h51

En soi entre une usine ou entreprise avant et des appartements après je vois pas pourquoi ça perdrait ? Ca va pas forcément gagner mais perso je préfère avoir des apparts qu'une entreprise à côté car l'entreprise peut très bien changer de main et on se retrouve avec une entreprise produisant plus de nuisances qu'avant.

sinernor · 12/03/2019, 18h27

Cela dépend du règlement de copropriété aussi

Bjorn · 12/03/2019, 20h25

Citation :

Publié par Finiarel

En soi entre une usine ou entreprise avant et des appartements après je vois pas pourquoi ça perdrait ? Ca va pas forcément gagner mais perso je préfère avoir des apparts qu'une entreprise à côté car l'entreprise peut très bien changer de main et on se retrouve avec une entreprise produisant plus de nuisances qu'avant.

Non, tu as raison, c'est pour ça que je précisais que je parle du chantier. Au final à terme je pense que ça sera kif kif, sauf que je compte vendre pendant ie chantier d'où ma question sur l'impact durant le chantier.

Finiarel · 12/03/2019, 21h00

Tu es vraiment pressé ? Car le glandu qui essayerait de me gratter ne serait ce que 50€ pour un chantier qui dans 6 mois ne sera plus là je le coulerai dans le béton façon "Jeux d'enfants"

Bjorn · 12/03/2019, 21h27

Ben un chantier de complexe immo c'est plutôt 2 ans que 6 mois. Oui ça va être compliqué d'attendre la fin.

**Doudou Spuiii** · 12/03/2019, 22h02

Ça dépend aussi pas mal de la demande dans ton coin, si y a beaucoup de demandes et que ça part vite, les gens voudront pas forcément s'amuser à baisser le prix.

Haesik · 13/03/2019, 22h11

Nous avons un projet d'achat sauf qu'il y a le problème du double statut l'employé-gerant . La banque nous dit que la garantie classique est impossible et qu'il suffit de faire une hypothèque sur le future logement. D'après elle la seule différence, la seule contrainte, des frais de lever hypothèque (~1000e) le jour ou nous voudrons vendre.
A elle raison ? Existe-t-il des risques particuliers avec l'hypothèque ?

Lael · 13/03/2019, 23h18

Citation :

Publié par Haesik

Nous avons un projet d'achat sauf qu'il y a le problème du double statut d'employer-gérant . La banque nous dit que la garantie classique est impossible et qu'il suffit de faire une hypothèque sur le future logement. D'après elle la seule différence, la seule contrainte, des frais de lever hypothèque (~1000e) le jour ou nous voudrons vendre.
A elle raison ? Existe-t-il des risques particuliers avec l'hypothèque ?

A mon avis, il s'agit plutôt d'un PPD (Privilège de Prêteur de Denier) que d'une hypothèque conventionnelle.
Au final un PPD c'est pas bien plus cher qu'une caution mais clairement moins cher qu'une hypothèque conventionnelle.
C'est même moins cher lors de la souscription de l'emprunt mais ça devient plus cher en cas de remboursement anticipé.

En frais initiaux, le PPD c'est dans les 0.7-0.9% du montant emprunté alors que la Caution c'est entre 1% et 1.5%.
Certaines cautions (Crédit Logement par exemple) rendent une partie de la caution lors du remboursement de l'emprunt mais d'autres gardent le montant complet.
Ça va dépendre de l'organisme de cautionnement de la banque.

Dans certains cas, même en comptant les frais de main levée du PPD, le PPD peut être moins cher que certaines cautions.

Après, une vraie hypothèque (pas un PPD donc) ça coûte la peau des fesses par contre, car il faut passer par un vrai notaire.
Ce qui veut dire émolument de notaires (+TVA) et taxe de publicité foncière encore en plus.
Ça double facilement les frais.

Et autre subtilité, si vous achetez en VEFA, c'est possible que la banque n'accepte pas de faire un PPD.

Edit : Et si tu vas jusqu'au bout de l'emprunt, sans remboursement anticipé, tu n'as pas de frais de main levée.

Haesik · 14/03/2019, 00h42

Merci pour ces 1eres infos.

Autre élément, pour le coup de l'employé-gérant, la société n'a pas les 4 bilans nécessaires pour avoir une caution classique.
Et on ne part pas sur de la construction.

Xenosystems · 14/03/2019, 11h55

D'après une rechercher publiée il n'y a pas longtemps pas mal de monde regrette d'avoir acheter et aurait préfère louer ces derniers temps a cause des changements du marche.

**Doudou Spuiii** · 14/03/2019, 13h11

Citation :

Publié par Xenosystems

D'après une rechercher publiée il n'y a pas longtemps pas mal de monde regrette d'avoir acheter et aurait préfère louer ces derniers temps a cause des changements du marche.

Ha bon ? Ca n'a pourtant pas l'air d'avoir baissé ?

sinernor · 14/03/2019, 13h14

Cela dépend du coin où tu habites, c'est toujours pareil, par chez moi, ça s'est cassé la gueule à cause de l'augmentation de presque 10% en un an de la taxe foncière et de la taxe professionnelle.

**Doudou Spuiii** · 14/03/2019, 14h27

Bah le truc relou, c'est que les prix sont toujours méga haut, plus ça va, plus le risque d'acheter en pic des prix augmente, mais d'un autre coté, ça fait des années que les prix montent et que je ne capte pas comment autant de gens réussissent à trouver autant de thunes.
Dire qu'en 2007, je trouvais que 7k le m² à Paris, c'était totalement hallucinant lol.

Contrex · 14/03/2019, 14h32

Si tu comptes posséder le bien une vingtaine d'années bof d'acheter haut ou pas, peut-être bien que d'ici là le prix aura baissé puis ré augmenté.

Finiarel · 14/03/2019, 20h37

Ne pas oublier que ta mensualité n'augmente pas, ton loyer si.

500€ aujourd'hui c'est 380€ il y a 20 ans.

sinernor · 14/03/2019, 20h45

Sauf que même si ta mensualité n'augmente pas, tu es en France et l'Etat est là pour te le rappeler, tu paies en plus la taxe foncière, la taxe d'habitation, tes charges si tu es en appartement, ton crédit, les éventuels travaux de ta maison ou de ta copropriété parce que cela n'existe pas une copropriété sans travaux en France, etc..etc.. etc...

Finiarel · 14/03/2019, 21h00

Quand bien même, sur plus de 10 ans vu les taux actuels tu as de grandes chances de rester gagnant. (D'une manière générale, Paris restant Paris)

sinernor · 14/03/2019, 21h02

J'aurai même tendance à dire que c'est maintenant qu'il faut acheter vu les taux très bas mais être une propriétaire n'est pas de tout repos malheureusement.

Vesper · 15/03/2019, 10h20

Citation :

Publié par sinernor

Sauf que même si ta mensualité n'augmente pas, tu es en France et l'Etat est là pour te le rappeler, tu paies en plus la taxe foncière, la taxe d'habitation, tes charges si tu es en appartement, ton crédit, les éventuels travaux de ta maison ou de ta copropriété parce que cela n'existe pas une copropriété sans travaux en France, etc..etc.. etc...

Les locataires payent la taxe d'habitation. Les propriétaires peuvent demander aux locataires de payer une partie des charges (tout ce qui correspond à l'usage, en gros : chauffage, gardiennage,...). Cela fait plusieurs fois que je vois passer ces erreurs, je me permets donc de les corriger.

**Doudou Spuiii** · 15/03/2019, 10h24

Citation :

Publié par Vesper

Les locataires payent la taxe d'habitation. Les propriétaires peuvent demander aux locataires de payer une partie des charges (tout ce qui correspond à l'usage, en gros : chauffage, gardiennage,...). Cela fait plusieurs fois que je vois passer ces erreurs, je me permets donc de les corriger.

Non mais la il parlait de résidence principale, tu les feras pas payer par d'autres tes charges, la

Vesper · 15/03/2019, 10h28

Citation :

Publié par Doudou Piwi

Non mais la il parlait de résidence principale, tu les feras pas payer par d'autres tes charges, la

Mais tu aurais aussi ces dépenses si tu étais locataire. Donc dans la comparaison des dépenses locataires/propriétaires, elles ne sont pas pertinentes - ce qui était le sujet.

**Doudou Spuiii** · 15/03/2019, 10h59

Citation :

Publié par Vesper

Mais tu aurais aussi ces dépenses si tu étais locataire. Donc dans la comparaison des dépenses locataires/propriétaires, elles ne sont pas pertinentes - ce qui était le sujet.

Ha oui, vu comme ça ok.
Encore que, je me méfie des arguments sur le fait que chaque taxe est finalement répercutée sur le payeur final, ça reste quand même limité par les prix du marché.

Si les T2 de la zone sont tous à 500€/mois mais qu'un T2 a des charges beaucoup plus élevés que les autres, le proprio pourra pas tout répercuter sur le loyer sinon il trouvera jamais à qui louer.

Touful Khan · 15/03/2019, 11h15

Les loyers de référence pris pour l'encadrement du loyer sont hors charges. Si pour X raisons les charges quadruplent, c'est toujours le locataire qui paye les charges récupèrables, y'a pas de plafond.

Finiarel · 15/03/2019, 11h23

Citation :

Publié par Doudou Piwi

Non mais la il parlait de résidence principale, tu les feras pas payer par d'autres tes charges, la

Oui mais que tu sois locataire ou proprio tu les payes ces charges donc ça n'a pas à rentrer dans l'équation "Louer ou acheter"

Assurancetourix · 15/03/2019, 11h32

Citation :

Publié par Finiarel

Oui mais que tu sois locataire ou proprio tu les payes ces charges donc ça n'a pas à rentrer dans l'équation "Louer ou acheter"

Ce qui rentre dans la comparaison c'est évidemment la partie des charges "non récupérables", qui n'est pas directement payée par un locataire ("ho il faut refaire la terrasse du 3e étage de l'immeuble").

Finiarel [BdLk] Alpha & Oméga	En soi entre une usine ou entreprise avant et des appartements après je vois pas pourquoi ça perdrait ? Ca va pas forcément gagner mais perso je préfère avoir des apparts qu'une entreprise à côté car l'entreprise peut très bien changer de main et on se retrouve avec une entreprise produisant plus de nuisances qu'avant.
12/03/2019, 17h51

sinernor Alpha & Oméga	Cela dépend du règlement de copropriété aussi
12/03/2019, 18h27

Finiarel [BdLk] Alpha & Oméga	Tu es vraiment pressé ? Car le glandu qui essayerait de me gratter ne serait ce que 50€ pour un chantier qui dans 6 mois ne sera plus là je le coulerai dans le béton façon "Jeux d'enfants"
12/03/2019, 21h00

Bjorn Alpha & Oméga	Ben un chantier de complexe immo c'est plutôt 2 ans que 6 mois. Oui ça va être compliqué d'attendre la fin.
12/03/2019, 21h27

Doudou Spuiii	Ça dépend aussi pas mal de la demande dans ton coin, si y a beaucoup de demandes et que ça part vite, les gens voudront pas forcément s'amuser à baisser le prix.
12/03/2019, 22h02

Haesik Alpha & Oméga	Merci pour ces 1eres infos. Autre élément, pour le coup de l'employé-gérant, la société n'a pas les 4 bilans nécessaires pour avoir une caution classique. Et on ne part pas sur de la construction.
14/03/2019, 00h42

Xenosystems Vicomte / Vicomtesse	D'après une rechercher publiée il n'y a pas longtemps pas mal de monde regrette d'avoir acheter et aurait préfère louer ces derniers temps a cause des changements du marche.
14/03/2019, 11h55

Doudou Spuiii	Citation : Publié par Xenosystems D'après une rechercher publiée il n'y a pas longtemps pas mal de monde regrette d'avoir acheter et aurait préfère louer ces derniers temps a cause des changements du marche. Ha bon ? Ca n'a pourtant pas l'air d'avoir baissé ?
14/03/2019, 13h11

sinernor Alpha & Oméga	Cela dépend du coin où tu habites, c'est toujours pareil, par chez moi, ça s'est cassé la gueule à cause de l'augmentation de presque 10% en un an de la taxe foncière et de la taxe professionnelle.
14/03/2019, 13h14

Doudou Spuiii	Bah le truc relou, c'est que les prix sont toujours méga haut, plus ça va, plus le risque d'acheter en pic des prix augmente, mais d'un autre coté, ça fait des années que les prix montent et que je ne capte pas comment autant de gens réussissent à trouver autant de thunes. Dire qu'en 2007, je trouvais que 7k le m² à Paris, c'était totalement hallucinant lol.
14/03/2019, 14h27

Contrex	Si tu comptes posséder le bien une vingtaine d'années bof d'acheter haut ou pas, peut-être bien que d'ici là le prix aura baissé puis ré augmenté.
14/03/2019, 14h32

Finiarel [BdLk] Alpha & Oméga	Ne pas oublier que ta mensualité n'augmente pas, ton loyer si. 500€ aujourd'hui c'est 380€ il y a 20 ans.
14/03/2019, 20h37

sinernor Alpha & Oméga	Sauf que même si ta mensualité n'augmente pas, tu es en France et l'Etat est là pour te le rappeler, tu paies en plus la taxe foncière, la taxe d'habitation, tes charges si tu es en appartement, ton crédit, les éventuels travaux de ta maison ou de ta copropriété parce que cela n'existe pas une copropriété sans travaux en France, etc..etc.. etc...
14/03/2019, 20h45

Finiarel [BdLk] Alpha & Oméga	Quand bien même, sur plus de 10 ans vu les taux actuels tu as de grandes chances de rester gagnant. (D'une manière générale, Paris restant Paris)
14/03/2019, 21h00

sinernor Alpha & Oméga	J'aurai même tendance à dire que c'est maintenant qu'il faut acheter vu les taux très bas mais être une propriétaire n'est pas de tout repos malheureusement.
14/03/2019, 21h02

Vesper [Cln] Alpha & Oméga	Citation : Publié par Doudou Piwi Non mais la il parlait de résidence principale, tu les feras pas payer par d'autres tes charges, la Mais tu aurais aussi ces dépenses si tu étais locataire. Donc dans la comparaison des dépenses locataires/propriétaires, elles ne sont pas pertinentes - ce qui était le sujet.
15/03/2019, 10h28

Touful Khan Alpha & Oméga	Les loyers de référence pris pour l'encadrement du loyer sont hors charges. Si pour X raisons les charges quadruplent, c'est toujours le locataire qui paye les charges récupèrables, y'a pas de plafond.
15/03/2019, 11h15

Finiarel [BdLk] Alpha & Oméga	Citation : Publié par Doudou Piwi Non mais la il parlait de résidence principale, tu les feras pas payer par d'autres tes charges, la Oui mais que tu sois locataire ou proprio tu les payes ces charges donc ça n'a pas à rentrer dans l'équation "Louer ou acheter"
15/03/2019, 11h23

Assurancetourix [Lévia] Alpha & Oméga	Citation : Publié par Finiarel Oui mais que tu sois locataire ou proprio tu les payes ces charges donc ça n'a pas à rentrer dans l'équation "Louer ou acheter" Ce qui rentre dans la comparaison c'est évidemment la partie des charges "non récupérables", qui n'est pas directement payée par un locataire ("ho il faut refaire la terrasse du 3e étage de l'immeuble").
15/03/2019, 11h32

[Immobilier] Louer ou acheter ?

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