Citation :

Publié par LordYu

Sinon il faut renégocier comme ça. Enfin j'imagine que ça ne va pas durer, ça me parait vraiment excessif comme décision

Ça doit surtout être un bon moyen de se faire blacklisté

[16906]

Citation :

Publié par Vaux

A moins que t'es un placement miracle a un taux plus élever que ton emprunt, c'est financièrement plus intéressant de rembourser. (en dehors de toute notion d'avoir de l'argent de coté ofc)

C'est de la logique de base, ce que tu ne rembourse pas tu paye des intérêt dessus donc le gain en plaçant cette argent c'est (intérêt reçus - intérêt versé)

Je me suis mal exprimé, j'ai recollé la discussion parce que pour l'exemple donné, ce que je calcule est différent de ce que calcule Aratorn.
J'aimerais qu'on m'explique quel calcul est le bon pour justement calculer moi-même quelle action est la plus intéressante.
Les réponses : "faut prendre le plus intéressant" ou "tu te trompes/tu as raison" sans développer le calcul ne vont pas beaucoup faire avancer la discussion

Pour rappel, exemple fictif : 145000€ empruntés à 4.10%, reste 192 mois. Prime de 30K, rembourser ou placer sur un PEL à 3%.

Je réagis surtout à cette phrase :

Citation :

le gain financier engendré par le remboursement ( c'est à dire la réduction d'intérêts à verser au bout du prêt ) est en général nettement inférieur au gain net d'intérêts si la somme avait été placée sur la durée restante du prêt.

Tu perds 1,1% sur les 30k€ par an (et encore c'est uniquement si les 3% sont net d’impôt)
Donc sur 16ans tu perds 5'280€ (30k*0.011*16), et si on considère que l'agent que tu perd à chaque mensualité c'est de l'argent que tu ne rembourse pas tu perds 5'739€ (30k*(1.011)^16 - 30k), et si en plus de ça tu laisse les intérêt du PEL placé au lieu de t'en servir pour rembourser ton prêt tu perds 8919€ (30k*(1.041)^16 - 30k*(1.03)^16)

Bon après j'ai un poil simplifier, quand il te reste moins de 30k€ a rembourser tu perds moins par mensualité (pour avoir la perte exacte faudrait passer par un tableur excel (ou se faire vraiment chié), mais à aucun moment tu as un gain c'est ce qu'il faut retenir)

[16906]

J'ai pas regardé tes calculs en détail, mais pour moi c'est clair, le remboursement est l'option à privilégier (je le fais d'ailleurs depuis 3 ans). Mais Aratorn est directeur d'agence je crois, quand il soutient que ça n'est pas rentable, j'ai envie de savoir pourquoi et ce qui m'aurait échappé (lors du post que j'ai cité et maintenant encore).

[Glaeniel]

Les pénalités de remboursement (en général de 3%) limitent les pertes pour les banques.
Et si l'intervention d'Aratorn n'était que du lobbying?

[Assurancetourix]

Citation :

Publié par Glaeniel

Les pénalités de remboursement (en général de 3%) limitent les pertes pour les banques.
Et si l'intervention d'Aratorn n'était que du lobbying?

En même temps, prendre un taux fixe, donc le garder si les taux montent, mais faire du remboursement anticipé sans pénalité si les taux baissent, ca serait un peu du "pile je gagne, face tu perds", non?

[Glaeniel]

Quoi qu'il arrive on est toujours perdant. Donc bon, si on peut en donner le moins possible à la banque

[Altarec]

Faut pas chercher compliqué, quand c'est extrêmement simple finalement.

Si ton taux épargne est plus élevé que ton emprunt (cas très rare) : tu gardes sur ton épargne. Si ton taux d'emprunt est plus élevé que ton épargne (situation courante) : tu rembourses anticipativement.

Evidemment, ceci dans le cas où il n'y pas de pénalité de remboursement. En cas de pénalité, il y a lieu de commencer un calcul de rentabilité, mais sinon c'est assez obvious.

De toute façon, comme dis au dessus, si tu négocies un taux fixe, il te sera très difficile d'obtenir un remboursement anticipé sans frais. (voir même impossible, sinon c'est la banque qui prend le risque de taux à ta place, ce qui est l'opposé du métier de banquier justement) Ce sera plus facile avec un taux variable, qui est lié à un taux directeur, qui définit aussi ton taux épargne. (donc même si tu rembourses, ce sera mieux pour to, tu seras gagnant mais la banque continueras à prendre sa marge également) Résumé très grossier...

[Aratorn]

Citation :

Publié par Vaux

A moins que t'es un placement miracle a un taux plus élever que ton emprunt, c'est financièrement plus intéressant de rembourser. (en dehors de toute notion d'avoir de l'argent de coté ofc)

Non, du tout. Parce que les intérêts d'emprunt sont dégressifs avec le temps, alors que les intérêts de placement sont cumulatifs.

Citation :

Les pénalités de remboursement (en général de 3%) limitent les pertes pour les banques.
Et si l'intervention d'Aratorn n'était que du lobbying?

Tu penses ce que tu veux. Mais concrètement, les prêts, et surtout immobiliers, ça coûte cher à un établissement bancaire, et ça rapporte que dalle. Et en plus, c'est gros consommateur de fonds propres.

Moi quand j'ai une rentabilité globale sur 20 ans de 2000€ sur un prêt immobilier, je sors le champagne.

Citation :

Si ton taux épargne est plus élevé que ton emprunt (cas très rare) : tu gardes sur ton épargne. Si ton taux d'emprunt est plus élevé que ton épargne (situation courante) : tu rembourses anticipativement.

Non, non et non, et encore non ! Voir plus haut.
Sérieux, vous avez jamais lu un tableau d'amortissement ? Vous n'avez jamais remarqué que la part des intérêts dans le remboursement d'une échéance n'est pas fixe ?

Citation :

Pour rappel, exemple fictif : 145000€ empruntés à 4.10%, reste 192 mois. Prime de 30K, rembourser ou placer sur un PEL à 3%.

On a pas la date de contractualisation, on ne sait pas si tu souhaites abaisser tes mensualités ou réduire la durée, on ne connaît pas la prime d'assurance versée.
Bref, on ( en tout cas, je, je laisse les nombreux voyants qui fréquentent JoL te répondre ) ne peut pas te répondre.

[Njuk]

o

Citation :

Publié par Aratorn

Tu penses ce que tu veux. Mais concrètement, les prêts, et surtout immobiliers, ça coûte cher à un établissement bancaire, et ça rapporte que dalle. Et en plus, c'est gros consommateur de fonds propres.

Au niveau de ton agence, mais au niveau de la banque ? L'agence l'emprunte à qui finalement cet argent ?
On lit un peu partout ( à tort ? à raison ? ) que les banques peuvent emprunter quasi gratos aux banques centrales , donc ca fait une certaine marge quand même non ?

[Aratorn]

Citation :

Publié par Njuk

Au niveau de ton agence, mais au niveau de la banque ? L'agence l'emprunte à qui finalement cet argent ?

L'agence emprunte au siège, avec en barème de base ce qu'on nomme un taux de refinancement, c'est à dire le coût réel, frais de gestion inclus, d'un prêt à un instant T sur une durée spécifique.

Citation :

On lit un peu partout ( à tort ? à raison ? ) que les banques peuvent emprunter quasi gratos aux banques centrales , donc ca fait une certaine marge quand même non ?

C'est faux, pour emprunter gratos, elle doivent apporter des collatéraux, et ça n'est possible que sur du court terme. Pour les prêts immobiliers, qui sont du long terme, l'établissement bancaire doit aller soit sur les marchés, soit doit puiser dans son épargne gérée. C'est la raison pour laquelle certains établissements ( type la Poste ) ont la possibilité de casser les prix ( parce qu'ils ont un ratio dépôt/encours très favorable ).

Citation :

Publié par Aratorn

Non, du tout. Parce que les intérêts d'emprunt sont dégressifs avec le temps, alors que les intérêts de placement sont cumulatifs.

/facepalm

T'étais pas censé être banquier? (ou alors tu récite ce qu'on te dit de réciter au client car c'est quand même avantageux de lui faire payer des intérêt pour un emprunt qu'il n'a pas besoin tout en étant parfaitement solvable)


Tu payes des intérêt sur l'argent que tu dois, si au fil du temps tu paye moins d’intérêt c'est parce que tu dois moins d'argent. Les 30k€ tant que tu ne les auras pas rembourser tu payera des intérêt dessus.

[edgesse/edge]

Citation :

Publié par Aratorn

C'est faux, pour emprunter gratos, elle doivent apporter des collatéraux, et ça n'est possible que sur du court terme.

combien de trillions prété a la BCE ax banques europeennes via les LTRO

et c'était pas du CT

[Altarec]

C'est ce que j'allais répondre Vaux mais tu le fais à ma place... (+1)

@Aratorn Si ton capital restant à rembourser est de 100k+, les intérêts ont beau être dégressif, si tu rembourses 30k, il te reste toujours 70k à rembourser. Donc 100% des intérêts sur la part des 30k. (=mieux de rembourser)

Si ton capital restant est en dessous de 30k ou vers peut-être 40-50K, alors à ce moment là OK avec toi.

[Gardien]

Citation :

Publié par Vaux

Tu payes des intérêt sur l'argent que tu dois, si au fil du temps tu paye moins d’intérêt c'est parce que tu dois moins d'argent. Les 30k€ tant que tu ne les auras pas rembourser tu payera des intérêt dessus.

ce qu'il veut dire (je pense), c'est que les interet que tu paye sur un credit immo sur une somme donnée, tu les paye tant que tu n'a pas remboursé (donc x% * 30k / ans).

alors qu'un placement, les interets s'ajoutent à la somme calculant les interet (donc x% * 30k la premiere année puis x% * (30k + x% * 30k) la deuxième etc etc...)

donc, c'est pas juste % credit immo - % interet placement...

[Assurancetourix]

Citation :

Publié par Vaux

/facepalm

T'étais pas censé être banquier? (ou alors tu récite ce qu'on te dit de réciter au client car c'est quand même avantageux de lui faire payer des intérêt pour un emprunt qu'il n'a pas besoin tout en étant parfaitement solvable)


Tu payes des intérêt sur l'argent que tu dois, si au fil du temps tu paye moins d’intérêt c'est parce que tu dois moins d'argent. Les 30k€ tant que tu ne les auras pas rembourser tu payera des intérêt dessus.

C'est chaud de se permettre un ton pareil quand on a tort, non?

[Quint`]

Bah, j'avoue que j'ai beau relire la conversation quotée plus haut, je comprends pas la conclusion proposée par Aratorn : au final, en mettant 30K€ dans le remboursement, le mec économise 10900€, alors qu'en les plaçant, il en a gagne 10400€.
Et après vient directement la conclusion : donc placer est mieux.
Je comprends pas le lien logique.
C'est peut-être évident pour Aratorn qui s'arrache les cheveux à devoir expliquer à des débiles, mais j'ai beau lire la conversation et les messages qui tentent d'expliquer, j'arrive pas à comprendre quelle variable fait que 10400 > 10900.
C'est une question et pas un troll.

Citation :

Publié par Gardien

ce qu'il veut dire (je pense), c'est que les interet que tu paye sur un credit immo sur une somme donnée, tu les paye tant que tu n'a pas remboursé (donc x% * 30k / ans).

Sauf que les mensualités sont constantes, donc si tu paye plus d’intérêt tu rembourses moins (exemple tout les mois tu payes 1000€, que t'es 750€ ou 500€ d’intérêt a payer ça ne bouge pas, par contre dans le premier cas tu rembourses 250€ et dans le second 500€), et cette argent que tu ne rembourses pas/plus tu payes des intérêts dessus.

Citation :

Publié par Assurancetourix

C'est chaud de se permettre un ton pareil quand on a tort, non?

C'est chaud de venir pour poster son +1 quand on y comprends rien.

Et désolé pour le ton, mais Aratorn travaille dans une banque, donc c'est légèrement plus grave (enfin pour ses clients, pour la banque c'est tout benef) qu'un utilisateur lambda qui se trompe.

édit: et pour bien montrer que j'ai raison, un petit tableur:
pret.ods
feuille 1 remboursement, feuille 2 placement

On arrive à 7636,27€ d'écart au bout de 192 mois (en faveur du remboursement ofc)

édit²: je vous ai rajouter la différence sur chaque mois:
pret².ods

[16906]

Citation :

Publié par Quint`

Bah, j'avoue que j'ai beau relire la conversation quotée plus haut, je comprends pas la conclusion proposée par Aratorn : au final, en mettant 30K€ dans le remboursement, le mec économise 10900€, alors qu'en les plaçant, il en a gagne 10400€.
Et après vient directement la conclusion : donc placer est mieux.
Je comprends pas le lien logique.
C'est peut-être évident pour Aratorn qui s'arrache les cheveux à devoir expliquer à des débiles, mais j'ai beau lire la conversation et les messages qui tentent d'expliquer, j'arrive pas à comprendre quelle variable fait que 10400 > 10900.
C'est une question et pas un troll.

Merci, c'est exactement ma question. Je pensais être totalement débile mais si j'suis pas seul, ça me rassure
D'ailleurs quand je calcule, je trouve une économie de plus de 22000€ et non 10900€.

Citation :

Publié par Aratorn

On a pas la date de contractualisation, on ne sait pas si tu souhaites abaisser tes mensualités ou réduire la durée, on ne connaît pas la prime d'assurance versée.
Bref, on ( en tout cas, je, je laisse les nombreux voyants qui fréquentent JoL te répondre ) ne peut pas te répondre.

Ok, je vais reformuler et j'augmente même le taux du PEL (2,5% sur ton exemple précédent) :

Citation :

Exemple fictif : 145000€ de capital restant dû, 4.10% (assurance comprise), reste 192 mois. Prime de 30K, rembourser ou placer sur un PEL à 3%. Réduction de la durée.

Citation :

Publié par Aratorn

Non, du tout. Parce que les intérêts d'emprunt sont dégressifs avec le temps, alors que les intérêts de placement sont cumulatifs.

Non, non et non, et encore non ! Voir plus haut.
Sérieux, vous avez jamais lu un tableau d'amortissement ? Vous n'avez jamais remarqué que la part des intérêts dans le remboursement d'une échéance n'est pas fixe ?

C'est justement pour ça que je ne comprend pas ce que tu veux dire, si on prend les chiffres de l'exemple fictif plus haut, ça donne ça, j'ai fait ça rapidement ça colle pas tout à fait à l'exemple mais la flemme de refaire les screens :

Avant remboursement 194 échéances au total, 53952.84€ d'intérêts
Après remboursement 144 échéances au total, 31518,26€ d'intérêts.
On voit d'ailleurs, après remboursement, que les intérêts payés (échéance du 25/01/2011 qu'on passe à 387.41€ d'intérêts et 643.64€ de capital remboursé. Avant, c'est 491.75€ d'intérêts et 539.30€ de capital avec 30K de remboursement anticipé).

Tout ça pour dire qu'avec tous ces éléments, je ne comprend pas comment un placement à 3 ou même 3.5% serait plus rentable que le remboursement anticipé (sans frais, je précise encore). Ce que tu as l'air de dire encore et encore.

Citation :

Publié par 16906

Tout ça pour dire qu'avec tous ces éléments, je ne comprend pas comment un placement à 3 ou même 3.5% serait plus rentable que le remboursement anticipé (sans frais, je précise encore). Ce que tu as l'air de dire encore et encore.

Ça ne l'est pas tout simplement (et je me suis cassé le cul à faire les tableur donc vous pouvez les regarder , il y a l'évolution du remboursement et du PEL mois par mois)

Et sur l'autre thread c'était le même problème avec un taux de 2,5% (ce qui est plus réaliste) ce qui fait une différence de 10'667,53€ entre rembourser ou placer l'argent (et à 3,5% on est encore à 4337,81€)

J'ai relu l'autre thread, et au final je pense que l'hypothèse de Glaeniel est la bonne, il y a deux ans Aratorn n'a jamais expliqué le bénéfice de sa méthode et maintenant il nous la ressort, surtout quand je lis ça "Moi quand j'ai une rentabilité globale sur 20 ans de 2000€ sur un prêt immobilier, je sors le champagne." quand il y a un tel écart entre la méthode logique (pour citer Doudou: "sinon ça reviendrait dire qu'en empruntant et en plaçant la somme empruntée pour la durée du prêt, tu y gagnerais, ça aurait pas de sens non ?") et la sienne, et cet écart il se volatilise pas comme par magie, il va dans la poche de la banque, qui en gros te prête ton argent.

[16906]

J'ai pas lu, ni regardé tes tableurs, je l'avoue.
Mais parce qu'on a l'air d'aller dans le même sens, les chiffres ne sont pas intéressants

Aratorn a l'air de raconter une autre histoire, c'est son avis (développé) qui pourrait faire progresser le débat.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Attel Malagate

Ouais, là tout de suite avec la créativité fiscale du gouvernement, qui a l'air bien décidé à se servir allègrement dans l'épargne des francais.
Je dirais qu'il vaut mieux rembourser son crédit plutôt que d'aller dans l'épargne.

Perso, j'ai pas les thunes de cotés pour acheter et j'ai plus des masses envie de mettre de coté, du coup, je suis en train de me dire que le meilleur placement, c'est de tout claquer

[Ghainor/Rodrek]

Citation :

Publié par Doudou

Perso, j'ai pas les thunes de cotés pour acheter et j'ai plus des masses envie de mettre de coté, du coup, je suis en train de me dire que le meilleur placement, c'est de tout claquer

Ce n'est pas le meilleur placement car tu a 22% de TVA

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Ghainor/Rodrek

Ce n'est pas le meilleur placement car tu a 22% de TVA

Tu viens de me donner une idée de placement la, je vais aller me bourrer la gueule à l'étranger

[Ourukai]

Prends-toi une mine dans la zone duty free d'un aéroport