[Immobilier] Louer ou acheter ?

Aiina · 06/03/2021, 13h26

Tu déclares un remboursement décalé de 6 mois pour qu'il n'y ai pas de mensualités sur ton compte bancaire et voilà, aucun mensonge.

Le prêt m'a évité de passer par la banque perso pour mon premier achat et là je rachète deux appartements pour environ 900K€, ils n'ont pas pris ce prêt familial en compte car ils m'ont demandé de le solder (il me reste 10k€ dessus à payer) ce que je n'ai pas fait évidemment.

A savoir que les banques ont relâché du lest cette année sur l'endettement on peut retourner au dessus de 33%

**Feldi** · 06/03/2021, 13h29

Citation :

Publié par Aiina

A savoir que les banques ont relâché du lest cette année sur l'endettement on peut retourner au dessus de 33%

Je croyais qu'au contraire on leur avait demander de resserrer la vis et d'être bien plus carré sur l'attribution des prêts ?

Aiina · 06/03/2021, 13h30

Oui, l'année dernière, mais depuis janvier il est de nouveau possible de dépasser un petit peu les 33% et de réemprunter sur plus de 25 ans

Leni · 06/03/2021, 13h32

Déjà emprunter sur plus de 20 ans psychologiquement ça m'embête beaucoup, quand tu vois le prix du crédit exploser, payer masse intérêt ça me fait mal au fion rien que d'y penser

alors sur 30 ans mon dieu...

'fin après c'est un calcul, c'est sûr que si ça permet d'acquérir à l'instant T LE bien...

Aiina · 06/03/2021, 13h36

le crédit explosrt? les taux ont baissé tu peux emprunter à quasi 1 ou 1.2% sur 25 ans c'est ridicule de s'en priver.

De plus tu baisses ta mensualités, ton endettement est plus bas, soit tu peux emprunter plus soit ça te laisse de la marge pour un futur investissement.

c'est strictement idiot de s'en priver en ce moment, même au niveau strictement financier, l'argent que tu ne mets pas à la banque tu peux le placer sur une AV par exemple et tu rattrapes largement ton rendement

Whag · 06/03/2021, 14h03

Citation :

Publié par Feldi

Je croyais qu'au contraire on leur avait demander de resserrer la vis et d'être bien plus carré sur l'attribution des prêts ?

La majorité a resserré la vis sur l’apport. En 2019 tu pouvais faire financer l’intégralité par la banque si t’avais un bon projet, des revenus cohérents, et pas d’endettement. Aujourd’hui c’est bien plus compliqué visiblement.

Mais je suis également surpris de ce qu’Aiina avance, parce que j’ai aussi entendu en 2021 que les banques qui prêtaient sur 25 ans se comptaient sur les doigts d’une main.

Aiina · 06/03/2021, 14h13

Oui par contre il y a moins de 110% c'est vrai donc ils demandent la plupart du temps de l'apport.

L'endettement on est passé à 35 et le 27 ans c'est possible surtout dans le neuf avec le différé d'amortissement pour les travaux. La contre partie c'est que parfois les banques intègrent maintenant l'assurance dans l'endettement, sortent les primes exceptionnelles des revenus, chaque banque a ses règles... Et la marge des banques pour dépasser ce taux d'endettement est passé de 15 à 20% (net a vivre et compagnie). Un courtier peut présenter un même dossier dans 5 banques différentes et avoir 5 taux d'endettement différents.

L'année dernière j'ai signé à près de 40% perso

Lyen · 06/03/2021, 19h09

Citation :

Publié par La Hutt Finale

Un truc cependant pour l'ascenseur: ca coute super cher en charges, et son utilité dépend vraiment ofc de l'étage mais aussi de comment sont faits les escaliers. J'ai acheté au 3eme sans ascenseur et ca pose aucun probleme. D'ici à ce que ca me pose un souci physique j'ai le temps de voir venir...

Citation :

Publié par Don Patricio

Sinon 185 de charge mensuelle pour un appart de bonne qualité de 95m2, avec gardien, immeuble bien entretenu ... je trouve pas ça délirant (en fait j'aimerais bien avoir ce tarif là ou je suis).

En comparaison ici je vois passer du 178€ de charges mensuelles pour 78,5m2 + 2 places de parking en sous sol + une terrasse de 14m2 environ (il me semble que les espaces extérieurs sont pris à 50% dans le calcul des parts de copropriété pour les charges, je ne retrouve plus la source mais si qqn l'a je prends).

On a pas de gardien mais au 3ieme avec ascenseur (donc 4 niveaux depuis le parking souterrain) des sociétés qui passent pour le ménage dans les communs, les poubelles et un petit peu d'entretien des qq espace verts dans la copro.

Ça doit sans doute pouvoir se négocier un peu en changeant de syndic, mais je ne suis pas certain qu'on puisse faire baisser ça de façon drastique non plus.

Aiina · 06/03/2021, 19h13

C'est quelle année le batiment? 70 80?

Lyen · 06/03/2021, 19h17

Citation :

Publié par Aiina

C'est quelle année le batiment? 70 80?

Si c'est à moi que tu parles, non c'est récent, 2015.
Y'a aussi l'eau dedans, j'ai zappé de le mentionner ci-dessus (et des dizaines de lignes dans le décompte dont j'ai oublié l'utilité...).

Ça te semble bcp ? Ça peut être revu ?

**Feldi** · 06/03/2021, 19h17

Citation :

Publié par Lyen

En comparaison ici je vois passer du 178€ de charges mensuelles pour 78,5m2 + 2 places de parking en sous sol + une terrasse de 14m2 environ (il me semble que les espaces extérieurs sont pris à 50% dans le calcul des parts de copropriété pour les charges, je ne retrouve plus la source mais si qqn l'a je prends).

On a pas de gardien mais au 3ieme avec ascenseur (donc 4 niveaux depuis le parking souterrain) des sociétés qui passent pour le ménage dans les communs, les poubelles et un petit peu d'entretien des qq espace verts dans la copro.

Ça doit sans doute pouvoir se négocier un peu en changeant de syndic, mais je ne suis pas certain qu'on puisse faire baisser ça de façon drastique non plus.

J'ai dans les mêmes eaux niveau charges, un peu plus à cause du chauffage pour 80m² mais sans ascenceur.
C'est un bâtiment des années 70 avec une part du chauffage en commun dans les charges.

Aiina · 06/03/2021, 19h28

oui ça me parait beaucoup pour un batiment qui doit être RT12... l'eau ça représente pas grand chose tu es sûr que tu n'as pas le chauffage au sol ou quelque chose comme cela dedans aussi ?

Lyen · 06/03/2021, 19h37

Citation :

Publié par Aiina

oui ça me parait beaucoup pour un batiment qui doit être BBC ou RT12... l'eau ça représente pas grand chose tu es sûr que tu n'as pas le chauffage au sol ou quelque chose comme cela dedans aussi ?

Non, pas de chauffage au sol, j'ai des radiateurs mais effectivement c'est du DPE A et dans une région pas froide donc je les allume très rarement (en fait jamais, à l'exception d'un petit bureau de 9m2 où j'allume à fond l'hiver quand je bosse sur PC, j'aime bien la sensation de bouillir

mais sinon ras)

J'ai regardé rapidement les comptes cette année, je crois que le budget annuel pour 53 ou 54 lots c'est ~~ 97-98k€ et là dessus je paye donc autour de 2150€ annuels.
Le truc qui m'a un peu fait tiquer c'est que le syndic prend genre 9,5k€ à l'année sur ces 98k, ça m'a semblé gras mais j'ai en même temps j'ai pas d'autres références pour comparer. Et même en basculant sur un autre syndic disons à 5k, ça baisserait de même pas 5% les charges totales au final. Donc y'a sûrement d'autres postes de dépenses.

Avec le Covid-19 y'a pas encore eu d'AG en présentiel pour discuter de tout ça avec les autres propriétaires.

Aiina · 06/03/2021, 19h44

tu peux m'envoyer un appel de fond que je regarde?

et effectivement 9K c'est extrêmement cher, d'habitude un syndic c'est 800/1000€ par trimestre...

Vous avez peut être un fond travaux plus important que les 5% ou je ne sais quoi, mais ça m'étonnerait sur une résidence aussi récente.

Touful Khan · 06/03/2021, 21h55

180€ sans le chauffage ca me parait énorme.
Pour comparaison, la pour 70m²+1 parking je paye 60€ de charges (pas de gardien, pas d'ascenseur, mais espace vert assez important à entretenir) et 116€ de gaz/électricité. (chauffage, eau chaude, cuisine)

Xubfin · 07/03/2021, 14h31

ouep c'est plus un montant de charges chauffage/eau chaude inclu sur les résidences récentes.

[0]Draki · 08/03/2021, 10h45

Hello,

Question simple : Un courtier, ça vaux le coup ?

Notre profils est plutôt simple, Couple Pacsé, 2 CDI, eligible PTZ (28k) et Pret Action logement (40k)

Ma mère (qui est agent Axabanque) me dit que c'est "échanger de la flemme contre du pognon"
Mon collègue, qui vient d'acheter, me dit qu'il a obtenu un meilleur taux via sa courtière que par lui même (1.38 sur 25a) et la courtière lui a pris 1% du total du crédit

J'en suis a l'étape ou j'ai juste eu une propal d'Axa (1.36 sur 25a) mais je ne pourrai pas passer par eux car il ne font pas de PTZ.

Est-ce que je prospecte moi même a droite a gauche pour économiser ce 1%, ou je passer par une courtière tout de suite ?

Aiina · 08/03/2021, 10h46

1.36 tu cours chez un courtier. Au pire si il a pas mieux tu signes avec ta banque et ça te coute rien. C'est indispensable selon moi surtout vu le taux de merde qui t'est proposé

[0]Draki · 08/03/2021, 10h54

Citation :

Publié par Aiina

1.36 tu cours chez un courtier. Au pire si il a pas mieux tu signes avec ta banque et ça te coute rien. C'est indispensable selon moi surtout vu le taux de merde qui t'est proposé

Ok.

A partir de quel taux c'est bien ?

Aiina · 08/03/2021, 10h58

Entre 1 si très très bon dossier et 1.2 je dirais.

[0]Draki · 08/03/2021, 11h13

Citation :

Publié par Aiina

Entre 1 si très très bon dossier et 1.2 je dirais.

Merci.

Bjorn · 08/03/2021, 12h04

Fais jouer la concurrence sur les courtiers aussi au pire

Typiquement 1% du montant ca me parait beaucoup si le crédit est élevé. Mon courtier c'était 1000€ de frais de dossiers. Alors après il a probablement une commission comme apporteur d'affaire versée par la banque, mais ca c'est pas toi qui le paie donc osef ^^'

Et autre avantage du courtier, pour moi, il doit également te proposer la délégation d'assurance. Et là tu peux gagner beaucoup. Sinon, vu le prix des assurances faut vraiment que le taux soit top (et faire une Hamon dans l'année qui suit la signature pour quand meme gagner

)

Aiina · 08/03/2021, 12h09

Bof, ça ne sert a rien, les courtiers n'ont pas le droit de sonder la même banque. Autant en faire bosser qu'un.

Pour les 1% de commission, souvent c'est plafonné à 1500 ou 2000€, ça dépend, mais certaines banques comment à refuser de les rémunérer donc ils sont obligés de prendre plus chez les clients.

Bjorn · 08/03/2021, 12h54

Citation :

Publié par Aiina

Bof, ça ne sert a rien, les courtiers n'ont pas le droit de sonder la même banque. Autant en faire bosser qu'un.

Pour les 1% de commission, souvent c'est plafonné à 1500 ou 2000€, ça dépend, mais certaines banques comment à refuser de les rémunérer donc ils sont obligés de prendre plus chez les clients.

Ah oui je parle de faire jouer la concurrence en amont. Un petit échange pour connaître leurs tarifs et tater ce qu'ils proposent. Effectivement faut donner mandat à un seul.

Belkin · 08/03/2021, 13h34

mes parents ont fait appel à un courtier qui à fait 2 propositions, si le taux négocié était meilleur sur la seconde , les frais de la banque ne l'étaient pas, du coup le coût complet d'un prêt de la banque 1 était inférieur malgré un taux supérieur. ça à joué car prêt sur peu d'années et taux ridiculement bas, mais ça compte ^.^'

Il faut bien tout prendre en compte !

Feldi Alpha & Oméga	Citation : Publié par Aiina A savoir que les banques ont relâché du lest cette année sur l'endettement on peut retourner au dessus de 33% Je croyais qu'au contraire on leur avait demander de resserrer la vis et d'être bien plus carré sur l'attribution des prêts ?
06/03/2021, 13h29

Aiina Alpha & Oméga	Oui, l'année dernière, mais depuis janvier il est de nouveau possible de dépasser un petit peu les 33% et de réemprunter sur plus de 25 ans
06/03/2021, 13h30

Leni	Déjà emprunter sur plus de 20 ans psychologiquement ça m'embête beaucoup, quand tu vois le prix du crédit exploser, payer masse intérêt ça me fait mal au fion rien que d'y penser alors sur 30 ans mon dieu... 'fin après c'est un calcul, c'est sûr que si ça permet d'acquérir à l'instant T LE bien...
06/03/2021, 13h32

Aiina Alpha & Oméga	C'est quelle année le batiment? 70 80?
06/03/2021, 19h13

Lyen Alpha & Oméga	Citation : Publié par Aiina C'est quelle année le batiment? 70 80? Si c'est à moi que tu parles, non c'est récent, 2015. Y'a aussi l'eau dedans, j'ai zappé de le mentionner ci-dessus (et des dizaines de lignes dans le décompte dont j'ai oublié l'utilité...). Ça te semble bcp ? Ça peut être revu ?
06/03/2021, 19h17

Aiina Alpha & Oméga	oui ça me parait beaucoup pour un batiment qui doit être RT12... l'eau ça représente pas grand chose tu es sûr que tu n'as pas le chauffage au sol ou quelque chose comme cela dedans aussi ?
06/03/2021, 19h28

Aiina Alpha & Oméga	tu peux m'envoyer un appel de fond que je regarde? et effectivement 9K c'est extrêmement cher, d'habitude un syndic c'est 800/1000€ par trimestre... Vous avez peut être un fond travaux plus important que les 5% ou je ne sais quoi, mais ça m'étonnerait sur une résidence aussi récente.
06/03/2021, 19h44

Touful Khan Alpha & Oméga	180€ sans le chauffage ca me parait énorme. Pour comparaison, la pour 70m²+1 parking je paye 60€ de charges (pas de gardien, pas d'ascenseur, mais espace vert assez important à entretenir) et 116€ de gaz/électricité. (chauffage, eau chaude, cuisine) Dernière modification par La Hutt Finale ; 06/03/2021 à 22h02.
06/03/2021, 21h55

Xubfin Alpha & Oméga	ouep c'est plus un montant de charges chauffage/eau chaude inclu sur les résidences récentes.
07/03/2021, 14h31

Aiina Alpha & Oméga	1.36 tu cours chez un courtier. Au pire si il a pas mieux tu signes avec ta banque et ça te coute rien. C'est indispensable selon moi surtout vu le taux de merde qui t'est proposé
08/03/2021, 10h46

[0]Draki Alpha & Oméga	Citation : Publié par Aiina 1.36 tu cours chez un courtier. Au pire si il a pas mieux tu signes avec ta banque et ça te coute rien. C'est indispensable selon moi surtout vu le taux de merde qui t'est proposé Ok. A partir de quel taux c'est bien ?
08/03/2021, 10h54

Aiina Alpha & Oméga	Entre 1 si très très bon dossier et 1.2 je dirais.
08/03/2021, 10h58

[0]Draki Alpha & Oméga	Citation : Publié par Aiina Entre 1 si très très bon dossier et 1.2 je dirais. Merci.
08/03/2021, 11h13

Aiina Alpha & Oméga	Bof, ça ne sert a rien, les courtiers n'ont pas le droit de sonder la même banque. Autant en faire bosser qu'un. Pour les 1% de commission, souvent c'est plafonné à 1500 ou 2000€, ça dépend, mais certaines banques comment à refuser de les rémunérer donc ils sont obligés de prendre plus chez les clients.
08/03/2021, 12h09

Belkin Alpha & Oméga	mes parents ont fait appel à un courtier qui à fait 2 propositions, si le taux négocié était meilleur sur la seconde , les frais de la banque ne l'étaient pas, du coup le coût complet d'un prêt de la banque 1 était inférieur malgré un taux supérieur. ça à joué car prêt sur peu d'années et taux ridiculement bas, mais ça compte ^.^' Il faut bien tout prendre en compte !
08/03/2021, 13h34

[Immobilier] Louer ou acheter ?

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