Immobilier (La Taverne)

[Immobilier] Louer ou acheter ?

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le DPE actuel est une blague.
Pour les constructions avant 1948, il est fait en fonction des factures des 2 années précédentes.
Après 48, c'est calculé en fonction des matériaux et autres critères.
Donc avant 48, si le logement est occupé par une personne seule qui habite 6 mois dans l'année, vous aurez un DPE génial alors que c'est une passoire thermique.
Inversement si c'est des ptits vieux qui chauffent à 24°, ca sera très mal classé.
En collectif, c'est aussi peu fiable.
Le DPE se calcule en fonction de la surface du bien. Sauf qu'il n'y a pas d'obligation de faire un métrage carrez dans le cadre d'une vente de maison individuelle. Donc le vendeur peut annoncer une surface plus importante que la réalité au diagnostiqueur, ce qui diminuera mécaniquement son DPE.

Bref, pour savoir si le logement est energivore, il faut soi-même regarder les matériaux et les isolations éventuelles. Toiture isolée ? Comment sont les murs ? double vitrage pas trop ancien ? éventuellement l'exposition des pièces de vie.
Typiquement une maison des années 1900/1930 mal isolée, va avoir un DPE dégueulasse mais avec des travaux d'isolation standard, elle va se retrouver bien classée. Donc c'est une bonne affaire si on négocie le prix afin d'avoir de quoi faire les travaux. Souvent ce sont des constructions solides et saines et ça vaut le coup d'investir du temps et de l'argent pour la rénover.

Citation :
Publié par Meneldil SoleilNoir
En parlant de maison, questions aux joliens (je sais que cela dépend des maisons, des régions, des entreprises mais) :

-> Assainissement : autonome (pas de réseau dans la rue, donc pas de raccordement), si fosse septique, il y a une obligation à faire une micro station ? Si oui ça coûte combien environ ? et si non accessible pour des engins ?
-> Gaz : si cuve à fioul obligation de changer à l'achat ?
En général ce sont des normes européennes maintenant pour les fosses septiques et il faut en effet une micro station. (à confirmer au niveau de la communauté d'agglo. Ca peut varier en fonction des communes.)
J'ai vu passer des devis de l'ordre de 20/30k € pour donner un ordre de grandeur. Faut pas hésiter à voir avec des entreprises du coin effectivement, ça peut varier pas mal.
La fosse c'est une chose, mais le puisard doit aussi être chiffré dans le devis sinon c'est la surprise qui fait mal.

La cuve à fioul doit être dégazée, neutralisée et sablée si elle est enterrée dans le jardin. Si dans un sous-sol elle doit être dégazée, neutralisée et découpée/évacuée. (bien garder le certificat écrit par l'entreprise, indispensable pour les ventes futures) (dans mon secteur ça coute dans les 1500 €, + ou - en fct de la taille de la cuve)

Dernière modification par Xubfin ; 20/02/2021 à 13h45.
Citation :
Publié par Cachemire
En outre, et là, c'est davantage propre à Rennes, je vais travailler dans le Sud-Ouest de Rennes. Enfin, au contact direct de la rocade. Habiter dans le centre, ce n'est pas trop le souk avec une voiture ? Et en termes de temps de transport, enfin, il y a des embouteillages à prévoir ?

Qu'en est-il dans l'ensemble des quartiers ? Y en a-t-il à conseiller ou à éviter ?
Et surtout, j'aimerais plutôt acheter de l'ancien. Y a-t-il des années à conseiller ou éviter en termes de date de construction ? En termes de normes énergétiques, y a souvent du C-D dans les bâtiments que j'apprécie ... mais je me rends pas trop compte. C'est un gouffre le C-D ? Y a moyen d'upgrade ?

D'ailleurs, est-ce judicieux d'acheter ? Ça me semblait évident, mais peut-être que ça ne l'est pas.

Quoi qu'il en soit, je suis assez jeune, ce serait mon premier achat, et mes parents ne sont pas en France. Donc c'est un peu compliqué pour les conseils, ou quoi que ce soit. Et confronter des avis, c'est toujours worth !


Merci à vous.
Alors, avec 2200, tu dois pouvoir emprunter dans les 160k si tu rajoute ton apport tu peux taper dans du 175k, si tu regardes sur seloger, dans le sud ouest de Paris, t'as des trucs.

A savoir qu'ils sont en train de construire la 2nd ligne de métro et qu'elle va de sud-ouest à nord-est, donc acheter dans le coin, ça peut vite être bien et augmenter.
Après, le sud de Rennes, t'as des coins pas terrible et ça empire, la mairie est assez écoloislamogaucho, si tu regardes google maps, dans mes souvenirs, la partie entre Bréquiny et Le Blosne était craignos mais t'as des coins qui se boboïse aussi. Genre au niveau de la Courrouze, ça construit pas mal et y a des boites à cadres/ingés qui se mettent dans ce coin, donc ça devrait être pas mal clean. Et le métro devrait être pas loin.
Renseigne toi en revanche sur les bouchons qu'il peut y avoir à coté de la rocade, ça fait 15 ans que j'y suis plus donc bon, mes infos sont plus super fraiches mais ça peut t'aiguiller quand même.
Merci pour les nouvelles réponses, et aussi pour celles relatives à Rennes.

Alors, de prime abord, j'aurais droit en tant que jeune primo-accédant à 10k de prêt à taux zéro par les services liés à l'armée. Toujours ça de pris. Bon, comme ma mutation n'est pas encore officielle, j'attends avant de lancer l'ensemble des démarches, je reste toujours sur de la prospection !
Bon, visiblement, je partirais sinon pour Cleunay. Disons que j'ai pu au cours des 3-4 dernières années passer fréquemment en coup de vent sur Rennes. Et qu'on se garait souvent à proximité des arrêts de metro dans le sud ou sud-ouest de la ville. Et ce dont je me souviens, c'est que c'était pas fou de laisser sa voiture garée au Blosne durant tout un week-end. (Même si on est loin d'être dans des lieux invivables).
Mais je resterais quoi qu'il en soit certainement sur le sud/sud-ouest. Mon lieu de travail se situant à proximité de EY Rennes. Ça me permettra de venir au travail en vélo, et d'éviter de me taper la cohue quotidienne de la circulation (même si par chance, mes horaires un peu décalées me préservent de ça).


Merci pour tous les retours ! Je vous tiendrai informé dans les semaines/mois à venir !
Citation :
Publié par Xubfin
En général ce sont des normes européennes maintenant pour les fosses septiques et il faut en effet une micro station. (à confirmer au niveau de la communauté d'agglo. Ca peut varier en fonction des communes.)
J'ai vu passer des devis de l'ordre de 20/30k € pour donner un ordre de grandeur. Faut pas hésiter à voir avec des entreprises du coin effectivement, ça peut varier pas mal.
La fosse c'est une chose, mais le puisard doit aussi être chiffré dans le devis sinon c'est la surprise qui fait mal.

La cuve à fioul doit être dégazée, neutralisée et sablée si elle est enterrée dans le jardin. Si dans un sous-sol elle doit être dégazée, neutralisée et découpée/évacuée. (bien garder le certificat écrit par l'entreprise, indispensable pour les ventes futures) (dans mon secteur ça coute dans les 1500 €, + ou - en fct de la taille de la cuve)
Merci bien pour ta réponse.
Je me suis renseigné sur les tarifs, la réglementation etc... et j'ai une idée des tarifs maintenant. (en gros 3k à 5k pour un raccordement si tu as pas besoin d'une pompe de relevage) et environ 10k pour une micro station.
Par contre je pige pas trop sur le gaz. Plus de fioul en méthode de chauffage ok, mais selon un agent immo, le gaz suivrait le même chemin et on inviterait fortement (via prime etc.) à passer à des pompes à chaleur.
Citation :
Publié par Meneldil SoleilNoir (#31057153)Oui
Merci bien pour ta réponse.
Je me suis renseigné sur les tarifs, la réglementation etc... et j'ai une idée des tarifs maintenant. (en gros 3k à 5k pour un raccordement si tu as pas besoin d'une pompe de relevage) et environ 10k pour une micro station.
Par contre je pige pas trop sur le gaz. Plus de fioul en méthode de chauffage ok, mais selon un agent immo, le gaz suivrait le même chemin et on inviterait fortement (via prime etc.) à passer à des pompes à chaleur.
Oui en effet, parce que le gaz n'est pas une "énergie renouvelable". Je trouve ça dommage parce que les pompes à chaleur ce n'est pas toujours ce qu'il y a de mieux. Example prendre une air/air quand il fait -10, lol...
Il n'est pas question à l'heure actuelle de "faire suivre le meme chemin" au gaz qu'au fioul.
Il devrait bientot ne plus être possible de remplacer ses chaudières fioul. Il sera toujours possible de remplacer une chaudière gaz, c'est, éventuellement, dans les constructions neuves que ca ne sera plus possible. Et encore, ca reste très hypothétique pour le moment.
le mieux c'est pompe à chaleur avec chaudière gaz qui prend le relais qd il fait trop froid et que le rendement de la PAC devient mauvais.
Ca coute plus cher au début mais ça reste plus fiable et économique à l'utilisation.
Après si on habite dans une région où il fait plutôt doux la plupart de l'année, la PAC seule sera suffisante.

le système de PAC c'est contre intuitif : beaucoup tombent en panne au bout de quelques années parce que l'installation a été surdimensionnée et la PAC se met à faire des cycles en boucle de démarrage/arrêt, ce qui flingue sa durée de vie.
Il me semble que ça a été annoncé pour le gaz au même moment que l'interdiction du fioul (en 2022 en principe sauf si c'est encore repoussé).
Mais effectivement ça serait uniquement pour le neuf pour le moment, pas pour l'ancien.
Ils voulaient intégrer ça dans la RE2020 mais je n'ai pas vérifié si c'est bien le cas ou pas.

Vu le chemin pris, il est évident que si c'est appliqué pour le neuf ça va être la même chose dans pas longtemps pour l'ancien.
Peut-être pas dans la prochaine décennie, mais je parierai pas qu'on puisse encore remplacer une chaudière à gaz en 2035.

Si tu dois choisir aujourd'hui une chaudière à installer, tu peux partir sur une chaudière au gaz tant que c'est encore possible et tu verras bien dans 20/25 ans quand elle sera morte pour changer d’énergie. Au niveau coût de la chaudière c'est ce qu'il y a de moins cher, mais attention à bien prendre en compte l'installation du gaz de ville + l'abonnement mensuel sur xx années, dans les coûts si tu compares.

Perso je préférerai partir sur un truc un peu plus écolo, mais c'est sur que c'est plus cher.
Pompe à chaleur ça marche plutôt pas mal maintenant, mais c'est sûr que pendant des années ceux qui en ont installé s'en sont mordu les doigts.
Sinon chaudière à bois c'est bien aussi.
La solution si tu fais construire une maison neuve c'est quand même de passer directement sur un truc isolé à mort, et tu gardes juste un poêle à bois au cas où et pour te faire plaisir l'hiver.
De ce que je trouve on est peu ou prou a 10/12% de foyers avec chaudière au fioul, en baisse constante d'année en année. Le gaz est quasi au niveau de l'électrique (35% environ), plutot en hausse ces dernières années, pour s'approcher du niveau de l'électrique, puisque le chauffage électrique est plutot plus couteux.
Donc bon, interdire a 10% des ménages de remplacer du fioul par du fioul, déjà ca fout un peu le bronx, mais ca reste que 10%. 2035 c'est dans 15 ans, je crois pas qu'il sera à ce moment là possible d'interdire de remplacer la chaudière. D'autant que la RE2020 n'exclue pas les chaudières gaz très haute performance.

Bien sur, en construction aujourd'hui, autant se porter vers une solution plus économe, c'est évidemment la meilleure approche de réfléchir à ce moment là à la meilleure solution.
Mais si on parle d'un bien existant, autant une chaudière au fioul me ferait réfléchir aux dépenses à prévoir à court / moyen terme pour la virer, autant une chaudière gaz, c'est tellement standard que ca doit pas poser vraiment de question imho.
Oui j'aurais du préciser pour de l'ancien
Vu que beaucoup de cuve à fioul par chez nous, on comptait faire combo branchement réseau gaz si possible + chaudière à condensation + changement radiateur si besoin.
Merci pour vos retours en tout cas.
Acheter à sa propriétaire
Bonjour !

Ma propriétaire m'a informé qu'elle envisageait de vendre l'appartement pour des raisons personnelles et que si on était alors intéressés pour l'acheter elle serait contente de conclure l'affaire (sic).

Évidemment comme elle n'est encore qu'au stade d'envisager je n'ai aucune idée du prix proposé etc. donc le fait que j'y réfléchisse sérieusement ou non dépendra tout d'abord de cela. Mais si le prix est OK ça pourrait être une bonne affaire dans la mesure où c'est un appartement situé dans le centre de Bordeaux (à 10 mn à pied de la place de la Victoire) dans un quartier calme et sûr, dans une résidence relativement calme et pas en trop mauvais état bien qu'elle date de quelques décennies.

Bref le côté très hypothétique de la chose ne m'empêche pas de prendre les devants en termes de réflexion. Ma compagne et moi-même sommes de jeunes actifs, ma compagne a tout juste son diplôme et n'a pas encore de CDI. A tous les deux, si on part sans apport je pense que ce serait vraiment limite pour emprunter suffisamment pour couvrir entièrement l'achat de l'appartement, sauf si la propriétaire le vend un peu en-dessous du marché. Cependant je peux avoir un petit apport de quelques dizaines de milliers d'euros de mon côté mais ça resterait short.


Je songeais du coup à aller sonner chez les parents (toujours dans l'optique où le prix serait intéressant ofc). Et là la question se pose de comment on s'organise. On a tous deux des frères et sœurs donc bien évidemment il en faut pas les léser, encore heureux, si les parents décident de contribuer à un apport beaucoup plus conséquent. Mais là, honnêtement je ne sais pas trop comment ça se passerait.

Imaginons que nos parents respectifs puissent apporter, au total, disons la moitié du prix de l'appart ce qui nous permettrait à nous d'avoir un emprunt OK sur une durée pas trop longue. Comment ça se passe pour faire ça dans les règles, ne pas léser frères et sœurs etc. Faut-il obligatoirement passer par une SCI ?

Ce lien est plutôt intéressant : https://www.leblogpatrimoine.com/str...rincipale.html

Faut s'arranger pour que les associés détiennent les parts à hauteur de leur contribution dans le remboursement de l'emprunt afin qu'à l'issue de ce remboursement la répartition des soldes des comptes courants d'associés débiteurs (du point de vue de la SCI) corresponde à l'effort de remboursement et à la répartition des parts.

J'y connais peanuts en droit des successions etc. par contre et autant je bosse en cabinet comptable autant les SCI c'est pas mon rayon (j'en ai une petite poignée mais je fais pas le conseil pour les successions pour l'instant).
Donc à la fin on se retrouve partiellement propriétaires de notre logement donc les frères et sœurs ne sont en soi pas lésés puisque même si nos parents nous ont aidés dans l'acquisition de notre résidence principale, ils sont toujours propriétaires d'une partie de l'appartement, et à ce moment-là soit les parents organisent la donation, l'héritage etc. de manière à ce que les parts de la SCI rentrent dans le calcul de l'héritage, soit on leur rachète les parts devant notaire (légalement au prix du marché au moment du rachat par contre ??) ?

Par contre associer des parents de deux familles différentes ça peut être casse-gueule nan ?


Enfin bref je commence une réflexion là-dessus, et bien évidemment si on commence à y réfléchir sérieusement et que l'affaire est potentiellement intéressante on passera devant des avocats. Mais si vous avez des précisions à apporter ou des réflexions à partager je suis preneur

Dernière modification par Leni ; 27/02/2021 à 21h40.
Demande à ton notaire pour ce genre de trucs. Et si tu n'en as pas, tes parents en ont un, sûrement. De toutes façons il t'en faudra bien un pour s'occuper de l'achat éventuel de ton bien.
Ma mère a des frères et sœurs , l'un d'eux à bénéficié d'avances sur héritage assez tôt. Lorsque mes grands parents ont tout mis en donation partage, on a soustrait le montant déjà donné à l'un des enfants de sa part. Par contre je sais pas à quelle valorisation, celle du jour de la donation partage du don anticipé ou celle de la valeur initiale du don.
Avant de franchir le pas, il faut te poser un certain nombre de questions, surtout celles concernant vos avenirs respectifs, surtout pour un achat comme Bordeaux par exemple où le mètre carré est assez cher.

Ce que je ferais avant:

- une estimation réelle du prix du logement

- une prise de rendez-vous avec un courtier (à défaut votre banque) pour voir la validité du projet

- savoir où vous vous projetez tous les deux d'ici cinq ans au minimum

Quand on fait un achat, il faut toujours penser à la revente ou à minimum avoir la possibilité de s'en sortir sans y perdre sa veste, par contre, emprunter auprès de votre famille, j'éviterai, vous risquez de créer des tensions internes en suscitant des jalousies ou autres et de vous faire pourrir.
Citation :
Publié par Leni
Bonjour !

Ma propriétaire m'a informé qu'elle envisageait de vendre l'appartement pour des raisons personnelles et que si on était alors intéressés pour l'acheter elle serait contente de conclure l'affaire (sic).

Évidemment comme elle n'est encore qu'au stade d'envisager je n'ai aucune idée du prix proposé etc. donc le fait que j'y réfléchisse sérieusement ou non dépendra tout d'abord de cela. Mais si le prix est OK ça pourrait être une bonne affaire dans la mesure où c'est un appartement situé dans le centre de Bordeaux (à 10 mn à pied de la place de la Victoire) dans un quartier calme et sûr, dans une résidence relativement calme et pas en trop mauvais état bien qu'elle date de quelques décennies.

Bref le côté très hypothétique de la chose ne m'empêche pas de prendre les devants en termes de réflexion. Ma compagne et moi-même sommes de jeunes actifs, ma compagne a tout juste son diplôme et n'a pas encore de CDI. A tous les deux, si on part sans apport je pense que ce serait vraiment limite pour emprunter suffisamment pour couvrir entièrement l'achat de l'appartement, sauf si la propriétaire le vend un peu en-dessous du marché. Cependant je peux avoir un petit apport de quelques dizaines de milliers d'euros de mon côté mais ça resterait short.


Je songeais du coup à aller sonner chez les parents (toujours dans l'optique où le prix serait intéressant ofc). Et là la question se pose de comment on s'organise. On a tous deux des frères et sœurs donc bien évidemment il en faut pas les léser, encore heureux, si les parents décident de contribuer à un apport beaucoup plus conséquent. Mais là, honnêtement je ne sais pas trop comment ça se passerait.

Imaginons que nos parents respectifs puissent apporter, au total, disons la moitié du prix de l'appart ce qui nous permettrait à nous d'avoir un emprunt OK sur une durée pas trop longue. Comment ça se passe pour faire ça dans les règles, ne pas léser frères et sœurs etc. Faut-il obligatoirement passer par une SCI ?

Ce lien est plutôt intéressant : https://www.leblogpatrimoine.com/str...rincipale.html

Faut s'arranger pour que les associés détiennent les parts à hauteur de leur contribution dans le remboursement de l'emprunt afin qu'à l'issue de ce remboursement la répartition des soldes des comptes courants d'associés débiteurs (du point de vue de la SCI) corresponde à l'effort de remboursement et à la répartition des parts.

J'y connais peanuts en droit des successions etc. par contre et autant je bosse en cabinet comptable autant les SCI c'est pas mon rayon (j'en ai une petite poignée mais je fais pas le conseil pour les successions pour l'instant).
Donc à la fin on se retrouve partiellement propriétaires de notre logement donc les frères et sœurs ne sont en soi pas lésés puisque même si nos parents nous ont aidés dans l'acquisition de notre résidence principale, ils sont toujours propriétaires d'une partie de l'appartement, et à ce moment-là soit les parents organisent la donation, l'héritage etc. de manière à ce que les parts de la SCI rentrent dans le calcul de l'héritage, soit on leur rachète les parts devant notaire (légalement au prix du marché au moment du rachat par contre ??) ?

Par contre associer des parents de deux familles différentes ça peut être casse-gueule nan ?


Enfin bref je commence une réflexion là-dessus, et bien évidemment si on commence à y réfléchir sérieusement et que l'affaire est potentiellement intéressante on passera devant des avocats. Mais si vous avez des précisions à apporter ou des réflexions à partager je suis preneur
Chacun des parents peut faire une donation défiscalisée jusqu'à 100k tous les 15 ans à chaque enfant.
Selon les montants, ça peut répondre au problème.

Les grands parents aussi mais le montant est moindre.

Détails:
https://www.impots.gouv.fr/portail/p...les%2015%20ans.

Dernière modification par Ex-voto ; 28/02/2021 à 11h46.
Et pour la donation défiscalisée, elle est déduite au moment de l'héritage pour ne pas léser les autres héritiers (soit au montant au moment de la donation si précisé, sinon à la valeur actualisée en fonction de ce qui a été fait de l'argent : si tu mets 100K dans un appart qui au moment de la succession en vaut 200, ton frère/soeur aura 200KE d'héritage de plus; à l'inverse s'il /elle profite aussi de la donation anticipée et met 100ke au casino la valeur des 100KE correspond à zéro à la fin donc tu as le droit à rien en plus : à bien éclaircir par le notaire).

Pour rappel un bien vendu occupé décote entre 10 et 20% à peu près; donc éventuellement à négocier (selon quand fini votre bail aussi)
Citation :
Publié par Louloune
Et pour la donation défiscalisée, elle est déduite au moment de l'héritage pour ne pas léser les autres héritiers (soit au montant au moment de la donation si précisé, sinon à la valeur actualisée en fonction de ce qui a été fait de l'argent : si tu mets 100K dans un appart qui au moment de la succession en vaut 200, ton frère/soeur aura 200KE d'héritage de plus; à l'inverse s'il /elle profite aussi de la donation anticipée et met 100ke au casino la valeur des 100KE correspond à zéro à la fin donc tu as le droit à rien en plus : à bien éclaircir par le notaire).
Ah je savais pas. Je pensais à une donation simultanée à tous les enfants (ce qui a du sens quand ils sont pas trop espacés et ont besoin d'un apport au même moment).
C'est la solution la plus simple et qui évite le plus de problèmes à terme.
Mais si pour ton achat tes parents te donnent 100k€ ça va peut-être être compliqué de donner autant à tes frères et soeurs au même moment.

Sinon il y a la solution du prêt sans intérêts en général en famille (surtout vu les taux actuels)
Avec des documents correctement rédigés et en prévenant les autres enfants bien entendu, et pas juste "je te donne xxk€ tu me les rendras quand tu pourras".

Vous n'êtes pas vraiment pressés pour le moment, si votre proprio vous propose vraiment l'appart ça sera forcément par lettre recommandée et vous aurez toutes les infos nécessaires (prix, etc ...) dans le courrier.
A réception vous aurez 2 mois pour accepter son offre, ça laisse largement le temps de faire les démarches de financement et/ou de négocier un peu le prix avec elle, même dans un cas comme le votre.
Citation :
Publié par Ex-voto
Ah je savais pas. Je pensais à une donation simultanée à tous les enfants (ce qui a du sens quand ils sont pas trop espacés et ont besoin d'un apport au même moment).
Après ça peut se spécifier dans la donation que la valeur doit être celle au moment du don à retirer, et pas celle actualisée; mais il vaut mieux savoir.
Si tout le monde s'entend bien, ça ne pose pas de problème non plus; le problème c'est si celui qui a tout perdu au jeu réclame car il estime qu'il n'a rien au jour J du décès..
Bon j'ai eu confirmation qu'elle comptait la mettre en vente aux prix du marché soit "aux alentours de" 300 000 euros (c'est un peu en-dessous des prix du quartier mais comme exposé plus bas l'agencement n'est pas idéal).

Pour exposer, c'est un appartement de 70 m2, T2 qui occupe toute l'extrémité d'une résidence (on a des fenêtres sur 3 côtés, l'appartement est en longueur avec donc 2 vis à vis sur un seul côté avec le couloir d'accès au milieu).
Très bien situé à Bordeaux (c'est le point fort), dans un quartier résidentiel calme et sûr, à 10/15 mn à pied de la place de la Victoire, de la place Gambetta et de la place Pey Berland (2 lignes de tram). Écoles de la maternelle au lycée à proximité immédiate, hôpital à 3 mn à pied...
L'ayant habité 5 ans et demi je sais que la résidence est relativement calme (quelques soirées avec du bruit par an mais rien d'invivable) et pas de problème de salubrité (0 insecte) si ce n'est par contre une petite infiltration qui a eu lieu sur l'appart au-dessus y'a quelques temps et a laissé des traces chez nous au plafond (mais ça le vendeur est obligé de faire expertiser un logement avant de vendre non ?)

Dans les défauts, la résidence date de quelques décennies (à vue de nez années 80 facile), l'agencement est pas idéal (comme il est longueur y'a de l'espace perdu dans un couloir) avec une chambre unique un peu trop grande à une extrémité orientée est, un grand salon lumineux mais orienté ouest avec balcon à l'autre et coincés au milieu une cuisine trop petite et une salle de bain petite mais ça va (avec baignoire). Sur le versant sud on n'a que des fenêtres coulissantes en hauteur et en longueur dans la cuisine et la sdb. Donc il fait 70 m2 mais il est absolument impossible de le transformer en T3 par exemple donc c'est vraiment pour couple sans enfant ce qui limite sans doute l'attrait de la surface.

Il est évidemment tout à fait habitable même si j'aimerais y faire des travaux si j'en étais propriétaire : la propriétaire y avait fait poser un parquet discount sur toute la surface sauf sdb et cuisine, les finitions sont cheap, la faïence de la sdb commence à se décoller, le papier peint du mur est blanc donc ça va mais j'aimerais le virer pour un truc lisse et la cuisine est sans doute quasi entièrement à refaire. Le tableau électrique est d'époque même si on n'a jamais eu de souci. J'aimerais ensuite si possible faire tomber la cloison entre salon et la cuisine exiguë pour ouvrir cette dernière et l'agrandir et enfin faire poser une pompe à chaleur air/air si c'est autorisé selon le règlement de la résidence. Bref travaux pas essentiels à court terme car déjà habitable mais en comptant large j'y mettrais bien 15K de travaux pour des prestations vraiment propres.


Dans le quartier les biens se vendent entre 4000 et 5000 du mètre carré.
À la location je pourrais le louer aux alentours des 1000€/mois (le loyer actuel que l'on paie est bien plus bas mdr) au vu des prix pratiqués, surtout si je fais faire des travaux.


Le truc c'est que si je l'achète, au final c'est seul car avec ma compagne ce serait compliqué (elle n'a pas encore de CDI et ses parents ne peuvent finalement pas faire d'apport), donc ça suppose une avance sur héritage d'au moins 100 K€, ce qui avec un apport de 50 K€ que je peux mettre laisserait 150 K€ à emprunter, faisable sur 20 ans (j'ai droit à un prêt action logement + réductions sur frais de notaire c'est tout, pas de ptz sur cette zone).
Ce qui de facto représenterait sans doute la majeure partie de mon héritage final mais franchement toucher de l'argent à 60 balais j'en aurai un peu rien à faire


Donc j'ai deux points à voir déjà :
- voir auprès des parents si l'avance sur héritage est envisageable, il faudrait également l'accord de mon frère et de ma sœur car on ne pourrait évidemment pas tous les trois toucher une telle avance d'un coup,
- et si l'affaire est intéressante et si oui à quel prix...


Je pense demander à ma propriétaire :
- plans du logement pour identifier ce qui est porteur, ce que je peux abattre, etc.,
- exposition des charges de copro et taxe foncière qu'elle paye, sur plusieurs années,
- accès à ce qui régit les travaux qu'on peut ou qu'on ne peut pas faire dans la résidence (règlement ? Voir avec le syndic ?) Il est évident que s'il est ultra casse-couilles ça va peser dans la balance.

Vous voyez autre chose ?

Est-ce que vous pensez qu'il vaut le coup de faire appel à un conseil immobilier pour ce genre de situation ? J'aimerais par exemple que quelqu'un qui s'y connaît vienne voir l'appart, me dise ce qu'il en pense, recueille certaines infos auprès de la proprio pour me dire si y'a bonne affaire ou pas. C'est une presta qui se fait dans les agences de conseil immo ou auprès d'indépendants ? Et si oui savez-vous combien grosso merdo ça peut coûter (même si ça n'aboutit pas à un achat ?).


Enfin, si je l'achète je pense pas qu'on y restera dedans éternellement de toute façon. Ça ne pose pas de soucis pour des projets ultérieurs d'avoir un logement qu'on loue et dont le loyer couvre entièrement la mensualité d'emprunt, je suppose ? Même pour faire un autre emprunt ? Je suppose que c'est même plutôt un avantage non ?
Sachant que perso je compterais pas le revendre de toute façon sur du court ou moyen terme.


Ah et enfin je n'ai pas de droit de préemption si la locataire ne donne pas de congé vente à l'issue du bail (si elle le vend déjà loué) ! Par contre le bail date d'août 2015, donc déjà elle est hors délai si elle souhaitait donner congé vu que c'est six mois visiblement.
Derrière j'aurai donc un bail qui court sur 3 ans supplémentaire et handicap pour elle à la vente à un tiers, le loyer est vraiment très bas (650€/mois avec les charges de copropriété). Donc si y'avait repreneur elle serait sans doute obligé de brader vu que le loyer est trop bas, ce qui peut clairement jouer en ma faveur pour faire tirer le prix vers le bas non ?
Bah c'est plutôt simple pour les donations.

Soit tes parents donnent une part équitable à tout le monde en même temps = donation partage

soit tes parents peuvent te faire une donation à toi uniquement (donation simple) qui peut être de 2 types :

-en avancement d'hoirie c'est à dire déductible sur héritage (par contre sur un bien immobilier notamment, les autres héritiers peuvent demander à compter la plus value notamment que tu peux faire, c'est à dire que si ta donation a été de 50K mais que ton appart a doublé de prix, elle vaut 100K et non 50 au moment du partage)
-préciputaire, c'est à dire hors comptes sur succession, et là gare aux histoires de famille avec la fratrie.

Sinon tu peux aussi réaliser un emprunt auprès de tes parents, c'est gratuit, il faut simplement le signaler aux impôts avec un remboursement prévu à l'avance et déclaré.
https://www.impots.gouv.fr/portail/f.../2062_3165.pdf


Il faut également faire attention aux abattements qui sont passés à 100K€ par enfants tous les 15 ans pour être non imposable depuis Sarko.

Sinon pour tes questions immo, elle devra te fournir une batterie de doc au plus tard au compromis de vente (diagnostics, pv d'assemblées générales, appels de fonds de charge, carnet d'entretien de l'immeuble, règlement de copro, et cetera) donc tu auras toutes les pièces pour être bien renseigné sur l'appartement. Si tu as un doute sur les travaux éventuels ou si tu veux faire toi même des travaux tu fais intervenir un pro de la construction pour des devis et yolo.

Si tu as un appartement loué pour un autre achat cela compte évidemment dans ta capacité d'endettement, en général les banques prennent 70% du loyer en revenu en compte par contre.

Pour ta position en tant que locataire si elle est hors délais pour le congés pour vente oui tu es plutôt en position de force. Si tu ne peux pas acheter mais qu'elle veut vendre tu peux monnayer ton déménagement, sinon tu peux négocier directement avec elle pour acheter toi directement.
Est-ce que ça existe un psychologue en immobilier ?
J'ai envie de réaliser un premier achat, mais je n'arrive pas à trouver le coup de coeur.
J'ai des critères très exigeants : en centre de ma ville ou périphérie proche (transports, commerces..), parking sous sol (pour pouvoir mettre dans un futur proche une borne électrique, et protéger la voiture), ascenseur (le raisonnement derrière c'est de pouvoir déménager facilement, et monter facilement mes chariots entiers de courses, pour ma petite famille), et de l'ensoleillement, sans trop gros vis à vis.

Le critère le plus difficile à remplir, finalement, je pense que c'est un critère très subjectif qui concerne l'impression d'espace.
J'ai visité un bien à l'instant, il coche pas mal de cases, à part qu'il était exposé nord et sans extérieur, mais très grand et pas cher, bien équipé, sans travaux, etc..
Mais il était très engoncé. J'ai montré l'appartement à un ami en visite virtuelle, il m'a dit qu'il devait faire de visu 65m² et que le plafond était un peu bas.
En réalité l'appartement faisait 95m² et le plafond était à 2m50 donc tout à fait standard !

Dans les parties communes, pareil, la porte d'entrée était étroite, pour entrer avec une valise il faudrait ouvrir l'autre pan. Le garage accessible derrière un deuxième ascenseur et des tas de portes, une cave au -5.. Trop engoncé.

Pour vous, est-il déconseillé d'acheter sans avoir un bon feeling ? Un bon feeling peut-il suffire à faire pencher la balance pour un achat ?
Si j'étais riche, j'achèterais ce bien immobilier purement par spéculation, car les proprios sont pris à la gorge et ont du baisser le prix, et en location il y a moyen quasiment d'autofinancer le bien ! Mais j'achète pour habiter, pas pour faire un investissement financier.

D'un autre côté, un appartement fait difficilement rêver. A moins d'avoir la vue sur le plus beau cadre de la ville
Citation :
Publié par Xubfin
le DPE actuel est une blague.
Pour les constructions avant 1948, il est fait en fonction des factures des 2 années précédentes.
Après 48, c'est calculé en fonction des matériaux et autres critères.
Donc avant 48, si le logement est occupé par une personne seule qui habite 6 mois dans l'année, vous aurez un DPE génial alors que c'est une passoire thermique.
Inversement si c'est des ptits vieux qui chauffent à 24°, ca sera très mal classé.
En collectif, c'est aussi peu fiable.
Le DPE se calcule en fonction de la surface du bien. Sauf qu'il n'y a pas d'obligation de faire un métrage carrez dans le cadre d'une vente de maison individuelle. Donc le vendeur peut annoncer une surface plus importante que la réalité au diagnostiqueur, ce qui diminuera mécaniquement son DPE.
J'ajoute un truc sur le DPE : c'est du kWh/m²/an mais en équivalent primaire !
Ce qui veut dire que pour un chauffage électrique, le chiffre prend x2.5 ou x3 dans la vue, parce qu'on compte la quantité de joules émises par la centrale, et non la quantité de joules délivrées dans le logement.
Essayez avec votre facture vous verrez le hiatus
Citation :
Publié par Louloune
Et pour la donation défiscalisée, elle est déduite au moment de l'héritage pour ne pas léser les autres héritiers (soit au montant au moment de la donation si précisé, sinon à la valeur actualisée en fonction de ce qui a été fait de l'argent : si tu mets 100K dans un appart qui au moment de la succession en vaut 200, ton frère/soeur aura 200KE d'héritage de plus; à l'inverse s'il /elle profite aussi de la donation anticipée et met 100ke au casino la valeur des 100KE correspond à zéro à la fin donc tu as le droit à rien en plus : à bien éclaircir par le notaire).

Pour rappel un bien vendu occupé décote entre 10 et 20% à peu près; donc éventuellement à négocier (selon quand fini votre bail aussi)
C'est fou cette conception qui consiste à léser la fourmi au bénéfice de la cigale
Mes parents donnent de la thune, si mon frère claque tout en drogue et putes, et que moi je fais un investissement patrimonial raisonnable, je dois lui en donner encore la moitié pour qu'il aille tout reclaquer en drogues et putes ?
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