[Ghim Lenain]

je me demande quand même le champs d'application de la possible taxe dans le cadre d'un logement vacant mais mis à la location.

car, personnellement, j'y vois encore un frein à la motivation d'acheter en defisc si l'acquéreur prend en plus du risque de ne pas trouver de locataire, un risque de devoir se faire taxer de surcroit.

avec un périmètre de defisc plus réduit (même si je trouve l'idée par contre très bonne car neutre en terme d'avantage mais bénéfique pour le marché) et cette nouvelle épée de Damoclès, je ne m'attends pas à un dynamisme fou concernant la construction neuve hors accession.

On devrait donc obtenir les chiffres mirobolant de 300k en 2013 voir un peu moins en 2014 sauf à nous sortir tout le foncier étatique pour que les bailleurs construisent du collectif à la pelle.

Citation :

Publié par Mace

... pour s'acheter un truc qui vaut 3 fois son vrai prix.

Bah si tu remet tout dans ton apport pour racheter c'est tout bénef, tu t'agrandis, tu empruntes moins, t'as plus de choix sur les options de ton emprunt. Sachant que même si ça baisse ça restera proportionnel : un appart vaudra toujours tout ou partie d'un autre appart. Enfin bref, je laisse tomber, faut s'être frotté un peu au truc pour comprendre.

[Quild]

Citation :

Publié par Meine

Bah si tu remet tout dans ton apport pour racheter c'est tout bénef, tu t'agrandis, tu empruntes moins, t'as plus de choix sur les options de ton emprunt. Sachant que même si ça baisse ça restera proportionnel : un appart vaudra toujours tout ou partie d'un autre appart. Enfin bref, je laisse tomber, faut s'être frotté un peu au truc pour comprendre.

Dans ce cas tu as juste été moins handicapé par la hausse.

Parce que sans cette hausse phénoménale, tu aurais quand même un apport (ton appart) pour acheter un autre appart au même coût du marché. L'écart de taille entre les deux appartements te reviendrait moins cher. Avec des taux d'emprunts au moins aussi bas dans un contexte baissier. En fait tu pourrais même vendre et attendre un peu avant d'acheter pour réaliser une réelle plus-value !

Si ça baisse, tu as juste fait une mauvaise opération par rapport à si tu avais acheté plus tard. Mais tu as eu l'assurance de ne pas voir le marché s'envoler sans toi. Et l'assurance, ça se paie .

Je vois pas bien ce que tu racontes en fait, doit te manquer trois ou quatre détails de l'opération pour émettre un avis pertinent je pense.

C'est marrant, y a toujours les mecs qui font, et ceux super au courant qui viennent leur expliquer comment ils auraient dû faire.

[Quild]

Citation :

Publié par Meine

Je vois pas bien ce que tu racontes en fait, doit te manquer trois ou quatre détails de l'opération pour émettre un avis pertinent je pense.

C'est marrant, y a toujours les mecs qui font, et ceux super au courant qui viennent leur expliquer comment ils auraient dû faire.

Bah vas-y, explique.

(1)T'achètes un appart, ça te coûte 200k. 10 ans après, la valeur de l'appart a doublé. Tu vends, tu en achètes un autre, 10m² de plus te coûtent 80k. Tu ne le revendras que pour racheter.
(2)T'achètes un appart, ça te coûte 200k. 10 ans après, la valeur de l'appart a été divisée par deux. Tu vends, tu en achètes un autre, 10m² de plus te coûtent 20k. Tu ne le revendras que pour racheter.
(3)Tes 200k tu les fous de côté (ou tu les empruntes pas). 10 ans après tu veux acheter, le marché a doublé, on t'explique que ça va te coûter 480k
(4)Tes 200k tu les fous de côté ( ou tu les empruntes pas). 10 ans après tu veux acheter, le marché a été divisé par deux. On t'explique que ça va te coûter que 120k.

Franchement tant que t'es pas dans la spéculation... La baisse c'est juste chiant si tu compares la situation 2 avec ce que tu aurais pu faire si tu avais tenté la 4. C'est le "si j'avais su, j'aurais joué/pas joué".

[Mace]

Je ne nie pas que certains on fait une PV de fou en achetant dans les années 2000, (mes parents ayant acheté à cette époque aussi, j'ai halluciné quand ils m'ont dit la valeur qu'elle a prise) je dénonce juste la bulle encouragée par les politiques et les médias. De toute manière on est toujours gagnant au détriment de (beaucoup) d'autres.

[Mathéo]

Citation :

Publié par Quild

Bah vas-y, explique.

(1)T'achètes un appart, ça te coûte 200k. 10 ans après, la valeur de l'appart a doublé. Tu vends, tu en achètes un autre, 10m² de plus te coûtent 80k. Tu ne le revendras que pour racheter.
(2)T'achètes un appart, ça te coûte 200k. 10 ans après, la valeur de l'appart a été divisée par deux. Tu vends, tu en achètes un autre, 10m² de plus te coûtent 20k. Tu ne le revendras que pour racheter.
(3)Tes 200k tu les fous de côté (ou tu les empruntes pas). 10 ans après tu veux acheter, le marché a doublé, on t'explique que ça va te coûter 480k
(4)Tes 200k tu les fous de côté ( ou tu les empruntes pas). 10 ans après tu veux acheter, le marché a été divisé par deux. On t'explique que ça va te coûter que 120k.

Franchement tant que t'es pas dans la spéculation... La baisse c'est juste chiant si tu compares la situation 2 avec ce que tu aurais pu faire si tu avais tenté la 4. C'est le "si j'avais su, j'aurais joué/pas joué".

sauf que l'immobilier ça baissera jamais !

[orime]

Citation :

Publié par Meine

Si t'essayes de faire du Meine, tu t'y prends assez mal.

Je savais qu'il fallait que je travaille encore mon ego .

[edgesse/edge]

Citation :

Publié par Mathéo

sauf que l'immobilier ça baissera jamais !

c est ce que disais les ricains/espagnols/grecs/irlandais et cie ...
depuis, va comprendre pourquoi, ils ont changé d avis

[Quild]

Citation :

Publié par Mathéo

sauf que l'immobilier ça baissera jamais !

Bah tu compares hausse et prix stables alors, tu verras que la hausse ne profite pas +
Mais j'attends que Meine m'explique pourquoi si.

[Borh]

Citation :

Publié par edgesse/edge

c est ce que disais les ricains/espagnols/grecs/irlandais et cie ...
depuis, va comprendre pourquoi, ils ont changé d avis

Les prix à Madrid ou Barcelone, il me semble que ça n'a baissé que de 20%. Un peu comme à Paris lors de la crise de 1991, il me semble ?

C'est un peu mon impression, dans les grandes capitales, quand ça baisse, ça baisse de -20% (et ça suffit pour foutre tout le système bancaire par terre), et quand ça monte, c'est >+100%...

Imo, sur Paris, ça va baisser, car les prix atteignent vraiment des niveaux délirants, que les gens ne peuvent plus payer. Mais sur une longue période (15-20 ans, soit la durée moyenne des prêts), je pense pas que les primo accédant y seront perdant.

[Mourning Coffee]

Citation :

Publié par Quild

Bah tu compares hausse et prix stables alors, tu verras que la hausse ne profite pas +
Mais j'attends que Meine m'explique pourquoi si.

Je pense que tu discutes d'opérations toutes réalisées au prix du marché. Dans ce cas, tu as raison, le fait que ledit marché soit à la hausse n'apporte aucun bénéfice.
Par contre, là où Meine peut avoir raison, c'est dans le cas où tu réalises systématiquement des "bonnes affaires" à l'achat, tandis que tes ventes sont, elles, au prix du marché. Dans ce cas, un marché haussier a un effet multiplicatif sur la plus-value réalisée.

[Njuk]

Citation :

Publié par Quild

Bah tu compares hausse et prix stables alors, tu verras que la hausse ne profite pas +
Mais j'attends que Meine m'explique pourquoi si.

C'est pourtant assez simple en fait. Dans l'énorme majorité des cas, on doit revendre son bien AVANT d'avoir fini de rembourser la totalité du crédit.

Reprends ton exemple.
Tu achètes un appartement 200k. Bon déja tu rajoutes 15k de frais de notaire. Bref ca t'a couté 215k et ton bien ne vaut que 200k.
10 ans après , t'as remboursé 70k par exemple ( oui car au début c'est surtout des intêrets que tu payes ). Le marché est sinistré, et les prix ont été divisé par 2 entre temps. Du coup tu revends ton bien que 100k. Je te laisse conclure, tu n'as même pas de quoi rembourser ta banque et tu as 0 capital pour acheter un nouveau bien. T'as meme des dettes.

Alors evidemment tu me diras, là il ne faut pas vendre surtout... oui tout à fait, sauf que des fois tu n'as pas le choix. Et quand bien même tu as la possibilité de ne pas vendre, tu es coincé dans ton logement actuel, bref tu te trompes en pensant marché haussier ou baissier ca change rien.

PS : il ne faut pas oublier que ton crédit est lié à ton logement, si tu vends ton bien, tu DOIS rembourser ta banque, tu ne peux pas le transférer sur un nouveau bien immobilier.

[yanomamii]

Citation :

Publié par Njuk

C'est pourtant assez simple en fait. Dans l'énorme majorité des cas, on doit revendre son bien AVANT d'avoir fini de rembourser la totalité du crédit.

Ca vient de quoi cette stat? C'est basé sur les primo accédant parisiens qui achetent des studios? Enfin je sais pas, quand t'achetes une maison c'est pour y passer 20 ans, tu parles d'une immense majorité des cas qui revendent avant d'avoir finit de rembourser, c'est genre 90%?
Si c'est une vraie stat, ça fait flipper.

[Llewn]

Imho, le seul vrai risque quand tu achetes un bien c'est la baisse de ton bien pour des raisons locales (ex: installation d'un centre de traitement de déchet à 50m, baisse de la demande sur la surface que tu possèdes, etc...) et le montant des intérêts de ton crédit.

En soit, que le marche monte ou baisse, ca n'a pas d'impact direct sur ton "pouvoir d'achat" suite à la revente, les prix étant au m². Par contre, si tu as emprunté 300k à 4%; c'est moins fun si ton bien perds 100k dans les 10 ans...

Pour ma part, je vais sans doute faire partie des "perdants": j'ai acheté un bien aux Lilas à 290k (4k5 / m² avec box & cave) en février 2012 avec un taux de crédit au plus haut - 200k à 3,9% sur 15 ans. Il est probable que le prix du bien baisse dans les années qui viennent mais je ne me sens pas étranglé par mon crédit, donc peu m'importe.

D'ailleurs faut que je tente de renégocier mon taux avec ma banque, ca doit pas être gagné

[Njuk]

Citation :

Publié par Llewn

En soit, que le marche monte ou baisse, ca n'a pas d'impact direct sur ton "pouvoir d'achat" suite à la revente, les prix étant au m².

Llewn : je viens d'expliquer au dessus qu'en général cette affirmation est fausse.
Si dans 5 ans tu es muté à 500 km de là, et qu'entre temps ton bien a perdu 30 % de sa valeur, tu fais quoi ?

Message supprimé par son auteur.

[edgesse/edge]

Citation :

Publié par Borh

Les prix à Madrid ou Barcelone, il me semble que ça n'a baissé que de 20%. Un peu comme à Paris lors de la crise de 1991, il me semble ?

pas vraiment non :
http://www.lefigaro.fr/immobilier/20...-capitales.php

A Madrid, le prix moyen du mètre carré, en baisse depuis l'éclatement de la bulle immobilière fin 2008, se montait à 3.180 euros au troisième trimestre 2010, contre 3.813 euros au troisième trimestre 2008.

sachant que la situation espagnole s est terriblement degradée en 2011/2012

tu dois pouvoir constater du -30-40% sans trop de pbme. En 4 ans ET sachant qu ils sont encore à des années lumières du plus bas (cf les prets immo : http://www.zerohedge.com/sites/defau...sh%20mtges.jpg)

(et sur le neuf, tu as mass programme a -50 qui ne trouvent pas preneur)

[Borh]

Citation :

Publié par yanomamii

Ca vient de quoi cette stat? C'est basé sur les primo accédant parisiens qui achetent des studios? Enfin je sais pas, quand t'achetes une maison c'est pour y passer 20 ans, tu parles d'une immense majorité des cas qui revendent avant d'avoir finit de rembourser, c'est genre 90%?
Si c'est une vraie stat, ça fait flipper.

La stat est facile à connaître : le parc de logement est d'environ 30 millions en France, et le nombre de ventes par an est d'environ 1 million. On peut en déduire qu'un logement se vend en moyenne tous les 30 ans.

Après ça varie beaucoup, j'imagine, d'un bien à l'autre. Imo, si on pense revendre au bout de 5 ans ou moins, il ne faut pas acheter.

Citation :

Publié par edgesse/edge

pas vraiment non :
http://www.lefigaro.fr/immobilier/20...-capitales.php

A Madrid, le prix moyen du mètre carré, en baisse depuis l'éclatement de la bulle immobilière fin 2008, se montait à 3.180 euros au troisième trimestre 2010, contre 3.813 euros au troisième trimestre 2008.

sachant que la situation espagnole s est terriblement degradée en 2011/2012

tu dois pouvoir constater du -40% sans trop de pbme. En 4 ans ET sachant qu ils sont encore à des années lumières du plus bas (cf les prets immo : http://www.zerohedge.com/sites/defau...sh%20mtges.jpg)

(et sur le neuf, tu as mass programme a -50 qui ne trouvent pas preneur)

J'ai cet article de 2012: http://lexpansion.lexpress.fr/econom...ne_291155.html
-20% en Espagne entre 2008 et 2012 (et moins -15% à Barcelone)

[Njuk]

Citation :

Publié par Egelbeth

non, au tarif actuel d'emprunt , ton bien au final te coûtera pas loin de 270K en fait
vous oubliez tous de compter les intérêts dans vos calculs

Non je n'oublie pas, mais les interets n'apportent rien dans le raisonnement ( surtout qu'il est rare qu'on aille au bout d'un emprunt, enfin c'était rare jusque là et je me place dans ce cas là ), sauf à montrer, et je le précise au dessus, qu'au début on rembourse peu de capital. C'est pour ca que les premieres années sont critiques, et que devoir revendre dans un marché baissier moins de 5 ans après l'achat ca fait très mal. T'as encore quasi rien remboursé, et donc ton capital restant du est supérieur à la valeur de ton bien.

[Quild]

Citation :

Publié par Njuk

C'est pourtant assez simple en fait. Dans l'énorme majorité des cas, on doit revendre son bien AVANT d'avoir fini de rembourser la totalité du crédit.

PS : il ne faut pas oublier que ton crédit est lié à ton logement, si tu vends ton bien, tu DOIS rembourser ta banque, tu ne peux pas le transférer sur un nouveau bien immobilier.

Oui exact, si le marché a chuté tu ne peux pas rembourser ton emprunt en vendant avant d'avoir fini de rembourser.
Tu peux transférer ton crédit dans certains cas, mais c'est vrai que c'est hyper bloqué et c'est abusé :/.

Mais bon, si le marché est haussier tu rembourses ton prêt rubis sur l'ongle, par contre le nouveau prêt que tu dois prendre pour t'agrandir il va te coûter bonbon. T'as eu l'opportunité de déménager au moins, c'est sûr !

Après c'est pour ça que je ne m'achète pas 30m² aujourd'hui hein, c'est parce que je me dis que je n'achèterai qu'à deux et idéalement en ayant assez de place pour un petit troisième :x.

[Llewn]

Citation :

Publié par Njuk

Llewn : je viens d'expliquer au dessus qu'en général cette affirmation est fausse.
Si dans 5 ans tu es muté à 500 km de là, et qu'entre temps ton bien a perdu 30 % de sa valeur, tu fais quoi ?

En fait je suis d'accord avec toi, tu remarqueras que dans mon message, je différencie bien le marché de l'immobilier (et ses variations) et le moyen de paiement. Ce qui pose problème dans l'immobilier, dans l'optique d'y vivre, c'est surtout le crédit associé pas les variations du bien. Comme tu le montres dans ton exemple.

La PV ou MV en immobilier doit effectivement prendre en compte les intérêts payés. Plus tu empruntes à un taux élévé, plus tu es sensible à la baisse et moins à la hausse.

[Mathéo]

Citation :

Publié par edgesse/edge

c est ce que disais les ricains/espagnols/grecs/irlandais et cie ...
depuis, va comprendre pourquoi, ils ont changé d avis

tout est relatif !

je connais des personnes qui ont acheté en espagne il y a 20 ans , un appart en bord de mer , 60 000 € , il en vaut 150 000 aujourd'hui , malgré la crise la bas.

si l'immobilier double en 20 ans puis baisse soudain de 30% suite a un évènement , il y a malgré tout une hausse qui se poursuivra les années suivantes.

[CharlesMauriceKaleos]

Citation :

Publié par yanomamii

Ca vient de quoi cette stat? C'est basé sur les primo accédant parisiens qui achetent des studios? Enfin je sais pas, quand t'achetes une maison c'est pour y passer 20 ans, tu parles d'une immense majorité des cas qui revendent avant d'avoir finit de rembourser, c'est genre 90%?
Si c'est une vraie stat, ça fait flipper.

Quand tu achètes une maison, c'est pour y vivre, et ce, jusqu'à ce que ça convienne plus à ta situation ou à tes envies. Je viens de vendre un appart en ile de france 5 ans après l'avoir acheté, et si les agents immo m'ont dit que je vendais un peu vite (mais circonstances toussa) ils m'ont aussi dit que la moyenne de vie dans un bien acheté était autour de 8 ans en ile de france. Après ailleurs, c'est peut être plus posé.

Bof, dans la presse grand public les prix de l'immo c'est un peu the marronnier. Suffit de voir l'image avec les couv du Nouvel Obs, t'en as une par an. D'ailleurs c'est nase ce genre de montage, c'est le genre de truc qui revient en boucle sur des forum de mecs qui se tirent la nouille sur la bulle immo comme y en a qui se touchent en matant des stream de porno. Avec une finalité assez similaire finalement.

Dans Propos sur le Bonheur (1925, Gallimard) Alain dit qu'il y a rien de pire pour la tête que les idées fixes. C'est un excellent ouvrage que je recommande à tous.