[Hiolaltios]

Bonjour,

je vais bientôt signer une promesse de vente sur Sartrouville. Le notaire vient de m'envoyer la promesse par mail.

Dans celle-ci, il est écrit :

Citation :

Raccordement au réseau d’assainissement
Le PROMETTANT déclare que le BIEN est relié au réseau communal d’assainissement.
Le PROMETTANT déclare que le réseau d’assainissement utilisé n’a fait l’objet d’aucun contrôle de conformité, mais il déclare que l’installation est en état de fonctionnement.
Le BENEFICIAIRE déclare prendre acte de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque.

Donc, hormis la bonne foi du vendeur, rien ne me garantie que l'appartement est bien relié au réseau collectif, ni que l'installation est conforme. Pire, si le vendeur a menti, il semble que je n'aurai aucun recours vu le 3ème point.

J'ai contacté le vendeur pour avoir plus d'information. J'attends sa réponse. Je pense lui demander de faire faire le diagnostic avant de signer la promesse.

Qu'en pensez-vous ?

[Sybela]

S'il n'y a aucune obligation légale de la fournir j'imagine qu'il peut refuser de payer pour quelque chose qui n'est pas obligatoire. Du coup, ça sera à toi de le financer et peut-être de mettre une clause suspensive pour pallier ce problème.

[Caepolla]

Stipulation classique et d'usage.

Le diagnostic n'est obligatoire que pour l'assainissement individuel.

Si le vendeur ment, le recours c'est la garantie d'éviction et/ou le dol. Pas une action spécifique, mais l'application du droit commun.

De son côté, le notaire essaye de croiser l'info, entre la promesse et la vente. Mais souvent, l'information obtenue se limite à la confirmation qu'on est dans une zone d'assainissement collectif, la personne interrogée confirmant rarement le raccordement effectif.

Après, il est possible d'employer des solutions payantes (fumigène ou caméra) pour être sûr. N'étant pas une exigence légale, c'est de la libre stipulation entre les parties, qui doivent s'accorder sur cette condition suspensive et sur qui en supporte le coût.

[Doudou Spuiii]

Bah, si l'installation n'est pas relié au réseau d'assainissement, je pense qu'il y a moyen de se retourner contre lui, non ? En revanche, si l'installation n'est pas conforme et que c'est détecté plus tard, tu l'as dans le baba imo. C'est un appartement, y a pas de syndic et un CR de la dernière réunion ?

C'était typiquement le genre de clause qui m'ont fait flipper quand j'étais en train d'acheter et qu'ils ont commencé à parler de problème dans les parties communes.

[Hiolaltios]

Il n'y a aucune obligation de fournir ce diagnostic pour les logements qui sont connectés au réseau collectif. Sauf qu'à part la parole des vendeurs, rien ne me garanti que le logement est bien raccordé. Ils n'ont pas d'éléments concrets pour prouver que c'est le cas. Apparemment, il faut voir avec la mairie.

[Pikamap]

Citation :

Publié par Hiolaltios

Il n'y a aucune obligation de fournir ce diagnostic pour les logements qui sont connectés au réseau collectif. Sauf qu'à part la parole des vendeurs, rien ne me garanti que le logement est bien raccordé. Ils n'ont pas d'éléments concrets pour prouver que c'est le cas. Apparemment, il faut voir avec la mairie.

Et le notaire laisse écrire ce genre de truc sans broncher??? Je croyais que l'une de ses obligations tenait justement à vérifier que tout soit conforme.

[Hiolaltios]

Et bien l'appartement coûte 149K. Le notaire va toucher dans les 12k. Je suppose que cela n'est pas assez rentable du coup il a peut-être juste récupéré son template et fait quelque rechercher/remplacer dedans

[Doudou Spuiii]

Les frais de notaires, ce n'est pas ce que le notaire touche, c'est ce qu'il collecte et reverse à l'Etat, sur 149k€, le notaire doit pas récupérer plus de 2k€ en fait. (Ce qui est sans doute déjà pas mal, par rapport à l'énergie dépensée)

Mais sinon, le notaire doit s'assurer que tous les diagnostics légaux soient fait concernant les parties privatives, pour l'assainissement par exemple, bah y a pas d'obligation. J'ai lu qu'il était conseillé quand tu achètes de faire appel à un second notaire, histoire d'avoir quelqu'un de plus objectif, au final, ça ne coute pas plus cher vu qu'ils se partagent les frais.

[Bjorn]

Euh, non. Le notaire va récupérer une petite partie de ces 12k.Le plus gros va à l'état.

Edit : grille au dessus.
Cependant, "pas mal vu l'énergie dépensée", c'est vrai mais ça me paraît pas non plus ouffissime, vu ce qui tourne derrière et la responsabilité . C'est moins abusif qu'une agence immobilière à mon sens,ou que d'autres actes notariés.

[Caepolla]

Pour le juridique, je renvoie à mon premier message. Côté mairie, y a 90% de chances qu'ils sachent pas non plus, et qu'ils soient juste capables de dire que c'est probablement raccordé vu qu'il y a l'égout pas loin. Mais pas plus.
Auquel cas, pour l'acquéreur, c'est le dilemme suivant :
- se contenter de la déclaration du vendeur, sauf à agir en garantie d'éviction si ça se révèle faux,
- négocier la prise en charge d'une expertise, par caméra ou autre. Si le vendeur ne veut pas payer, et comme il est pas obligé : ben la vente se fait pas ou l'acquéreur le paie.

Pour la rémunération, faut compter un peu moins de 2.000 pour le notaire, sur les frais dits "de notaire". Divisés par deux si chaque partie à son notaire. Et cette somme reste du chiffre d'affaires. Il faut encore payer les charges (les gros postes étant la masse salariale et les assurances, ces dernières étant monstrueuses).
Après, tout dépend où est le notaire. Pour un notaire de campagne, c'est un dossier qu'il est content d'avoir. Pour un notaire de ville moyenne, c'est un dossier qui lui rapporte ce que ça lui coûte, et ça paie les charges, mais il lui faut des dossiers plus lucratifs à côté, pour se faire sa marge. Dans les grandes villes, c'est un dossier à perte, ce que ça rapporte paie pas ce que ça coûte. A Lyon, la plus grosse étude refuse d'ailleurs les ventes à moins de 150.000, tant ils perdent dessus.

[Njuk]

Citation :

Publié par Bjorn

Euh, non. Le notaire va récupérer une petite partie de ces 12k.Le plus gros va à l'état.

Edit : grille au dessus.
Cependant, "pas mal vu l'énergie dépensée", c'est vrai mais ça me paraît pas non plus ouffissime, vu ce qui tourne derrière et la responsabilité .

La responsabilité est couverte par une assurance ( qu'il faut payer certes ).
Je suis en plein dans les notaires et si y'a bien une chose que j'ai noté, c'est qu'ils en branlent pas une, sont guères compétents, même sur des questions droits simplissimes, et que par contre, les clercs sont soit en burnout/débordés, soit complètement à la masse vu les délais de procédure.
C'est un putin de scandale francais les notaires, j'en suis à mon 3eme et y'en a pas un pour rattraper l'autre.

[Bjorn]

Oui, "ce qui tourne derrière" c'est le boulot des clercs, c'est vrai. Mais bon, ça les paie aussi ces frais

[Linou]

Citation :

Publié par Hiolaltios

Et bien l'appartement coûte 149K. Le notaire va toucher dans les 12k. Je suppose que cela n'est pas assez rentable du coup il a peut-être juste récupéré son template et fait quelque rechercher/remplacer dedans

N'oublie pas revenir éditer cette phrase quand tu auras le détail, et que tu verras que plus de 85% du montant ce sont des taxes...

[Ron Jeu Vidéo]

Question: As-tu ton propre notaire?
Conseil: chacun son notaire dans une transaction immobilière, avant toute chose.

Sinon, comme plus haut: clause suspensive.

[Caepolla]

Citation :

Publié par Njuk

C'est un putin de scandale francais les notaires, j'en suis à mon 3eme et y'en a pas un pour rattraper l'autre.

S'il y a bien un truc que j'ai remarqué, c'est que les gens choisissent toujours un notaire qui leur ressemble. A tel point que, dans un dossier, quand tu sais le nom du notaire qui intervient, tu as déjà une première idée du genre de client que l'affaire va concerner.
L'escroc se trouve un notaire complaisant. L'affairiste, un notaire dans le jus. Le bourgeois vieille France, un notaire balzacien. Le médiocre, un notaire médiocre. Celui qui pense que le notaire sert à rien, un notaire débordé. Etc. C'est comme les couples : au-delà du hasard, tu as une subtile alchimie invisible, deux névroses qui se rencontrent.

Sinon, vous êtes bons, ceux avec votre condition suspensive, limite ça fait la vaisselle. Ça ne règle aucun problème en soi. La seule question, c'est ce que je disais : quelles diligences, qui les paie ? Après, peu importe : condition suspensive, condition résolutoire, vérification antérieure à la promesse, garantie d'éviction avec séquestre, etc.

[Ron Jeu Vidéo]

Citation :

Publié par Caepolla

Sinon, vous êtes bons, ceux avec votre condition suspensive, limite ça fait la vaisselle. Ça ne règle aucun problème en soi.

Je ne comprends pas bien ta remarque: perso d'une je prendrai mon notaire, de deux au compromis j'attendrai de lui qu'il me couvre avec une clause suspensive comme quoi le vendeur doit fournir un diagnostic d'assainissement pour la signature.

Ça me paraît du simple bon sens.

[Caepolla]

Citation :

Publié par Ron J.

Je ne comprends pas bien ta remarque: perso d'une je prendrai mon notaire, de deux au compromis j'attendrai de lui qu'il me couvre avec une clause suspensive comme quoi le vendeur doit fournir un diagnostic d'assainissement pour la signature.

Ça me paraît du simple bon sens.

Je réagis d'abord sur la remarque finale : juridique et bon sens font rarement bon ménage. C'est une question de survie pour les juristes, qui font tout pour que ça ne soit pas le cas. Il existe des secteurs du droit avec des monopoles : tu veux aller au TGI, tu peux pas te passer d'un avocat ; tu vends ta baraque, tu dois passer par notaire. Et tu peux pester contre eux, et te dire que c'est des charlots, qu'ils se paient grassement au passage pour rien, pour du travail de merde. Effectivement, les monopoles favorisent généralement les rentes, avec tout ce que ça implique.
Mais, à côté tu as des pans du droit entièrement libéralisés, et ces pans ne cessent d'augmenter : si tu vends le fonds de commerce de ta salle de muscu, par exemple, ou les titres de ta société qui la possède (une SAS/SARL, par exemple), tu peux très bien faire ta cession tout seul, si tu penses pouvoir gérer. Pour la survie des juristes dans le secteur (et paradoxalement, ce sont les secteurs les plus libéralisés les plus lucratifs), il faut que le droit soit compliqué et contre-intuitif, que les textes qui régissent la matière soient aussi imbuvables que la lecture du Seigneur des anneaux écrit en elfique. Si n'importe qui peut gérer soi-même, en trois clics sur servicepublic.fr et deux questions sur JoL, je suis au chômage. Tout comme le pompier a besoin d'incendies, tout comme le garde du corps a besoin de criminels : pas de risque, pas de clients.

Bon, sinon, pour revenir au problème, je sais pas comment le dire : avant d'être un problème juridique, c'est une question de négociation entre vendeur et acquéreur. Sans expertise, c'est impossible d'être à 100% sûr de la conformité de son raccordement à l'égout communal : de manière invisible, tu peux avoir un raccordement par une vieille fosse septique, ta merde qui est jetée dans les eaux pluviales, que sais-je. Et la loi n'impose pas un diagnostic, et admet de se contenter de la simple déclaration du vendeur sur le fait qu'il est raccordé, sans garantie de conformité, dès lors qu'il a pas d'éléments pour savoir.

Une expertise, selon les coins, et selon ce qui est fait, c'est autour de 200-500 Euros. Et c'est pas obligatoire. Donc c'est de la négociation et c'est que de la négociation. Si l'acquéreur dit au vendeur qu'il achète pas sans que le vendeur paie ça, et si le vendeur a dix autres acquéreurs potentiels, dont des moins exigeants, l'acquéreur ira se faire voir. Si l'acquéreur est en position de force, parce que c'est le seul gars qui s'est présenté en deux ans, le vendeur va tellement flipper que la vente passe à côté, qu'il va payer ce que l'acquéreur lui demande. Si les deux arrivent pas à se mettre d'accord, alors qu'on parle d'un appart à 30K à Sainté, personne ne va se battre pour que les deux se mettent d'accord. Si on parle d'un truc à 2.000K sur la Côte, et que les deux arrivent pas à se mettre d'accord, l'agence et/ou le notaire vont se proposer d'eux-mêmes pour payer le truc sur leurs rémunérations, histoire qu'on en parle plus.
Mais c'est pas du droit, c'est du commerce, chacun selon ses intérêts dans l'histoire. L'habillage juridique, après, c'est facile : condition suspensive, ou n'importe quoi d'autre. L'important c'est de savoir quelles diligences on fait, alors que c'est pas obligatoire, et qui les paie. C'est tout. T'auras beau avoir trois notaires pour te conseiller, une condition suspensive conventionnelle ça s'introduit pas dans une promesse de vente sans que le vendeur soit d'accord pour qu'elle y soit.

[Ron Jeu Vidéo]

Tu es d'un cynisme quant à ta profession! je kiffe

Merci pour ces précisions, ça permet d'envisager la transaction sous un autre angle.

[Njuk]

Citation :

Publié par Caepolla

S'il y a bien un truc que j'ai remarqué, c'est que les gens choisissent toujours un notaire qui leur ressemble. A tel point que, dans un dossier, quand tu sais le nom du notaire qui intervient, tu as déjà une première idée du genre de client que l'affaire va concerner.
L'escroc se trouve un notaire complaisant. L'affairiste, un notaire dans le jus. Le bourgeois vieille France, un notaire balzacien. Le médiocre, un notaire médiocre. Celui qui pense que le notaire sert à rien, un notaire débordé. Etc. C'est comme les couples : au-delà du hasard, tu as une subtile alchimie invisible, deux névroses qui se rencontrent.

Mdr le vieux troll moisi. On ne choisit pas toujours le notaire qu'on a en face de soit, ca peut etre le notaire du promoteur immobilier, le notaire du défunt etc Tu peux toujours prendre un notaire supplémentaire mais d'expérience j'ai pas l'impression que ca soit super utile ( concernant la vitesse des procédures ). Ensuite , le jour ou tu passes la porte d'un notaire, c'est pas écrit sur sa gueule que c'est un branleur, un escroc ou un le gratin du gratin, et c'est surement pas en estimant les dizaines de milliers d'euros de mobilier de son bureau que tu pourras juger de sa compétence et de sa célérité... De toute facon si une procédure qui aurait pu etre torchée en 2 mois se finit en 8 mois, c'est généralement plus du au clerc qu'au notaire lui même. Et le clerc tu n'es pas forcément amener à le rencontrer.
Si j'ai un conseil à donner, c'est de ne pas tenir pour acquis que le boulot va être fait, il faut les tracker au jour le jour sinon vous allez attendre longtemps, très longtemps.

Dommage que Macro n'ait pas pu donner un bon coup de pied dans cette profession d'un autre age.

[Caepolla]

Ben, désolé, mais quand j'ai choisi mon médecin, j'ai pas fait plouf-plouf sur l'annuaire. Et, bizarrement, mon médecin, j'en suis super content, alors qu'il prend pas de dépassement d'honoraires. Tu m'étonnes qu'avec des critères de sélection pourri, tu aies un résultat pourri. Et que tu confirmes au passage mon observation : sous l'apparent hasard, les gens choisissent des gens qui leur ressemblent, qu'il s'agisse du choix du médecin, du notaire ou du conjoint. Non mais sérieux, par exemple, tu as pris le notaire du promoteur ? D'un côté un gars qui amène au notaire régulièrement des affaires de plusieurs millions d'euros, et lui permet de vendre des dizaines d'appart' ; et de l'autre un type qui s'endette sur 25 ans pour acheter son T2, et qu'il reverra pas avant une dizaine d'années ? Et tu crois sérieusement qu'en cas de conflit d'intérêts avec ton vendeur, le gars va prendre le risque de se fâcher avec celui qui le fait manger ?

Bon, sinon, si ça peut te rassurer, parce que, à la lecture de tes contributions, niveau juridique t'as l'air quand même un peu poids-coq : M. Macron (histoire d'orthographier correctement son nom) a bien fait voter sa loi, sans censure du Conseil constitutionnel sur les points majeurs. Certes, pas exactement ce qui était prévu au départ. Par contre, ce n'est que de l'enfumage médiatique de part et d'autre d'avoir laissé croire que le ministère a fait de grosses reculades. L'essentiel est passé, et ça peut être la révolution dans la profession. Ou pas. C'est l'avantage des lois ouvertes comme celle qui a été votée. Pour l'instant, si rien n'a encore changé, c'est que ça fait juste un an qu'on attend les décrets d'application. Et, ça, ça dépend plus que du gouvernement et des ministres concernés.
Après, bien sûr, t'es pas obligé de me croire. Auquel cas je t'invite à lire directement la loi Macron sur Légifrance. Tu verras que ma métaphore du Seigneur des anneaux en elfique est pas usurpée. Et tant que des gens comme toi auront besoin de gens comme moi pour se faire traduire des trucs de ce genre, les juristes professionnels auront de l'avenir. Après, si c'est trop cher pour toi, tu te passeras de moi ; et si c'est pas assez cher pour moi, je ferai autre chose. Franchement, pourquoi on se prend la tête ?

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Caepolla

Ben, désolé, mais quand j'ai choisi mon médecin, j'ai pas fait plouf-plouf sur l'annuaire. Et, bizarrement, mon médecin, j'en suis super content, alors qu'il prend pas de dépassement d'honoraires. Tu m'étonnes qu'avec des critères de sélection pourri, tu aies un résultat pourri. Et que tu confirmes au passage mon observation : sous l'apparent hasard, les gens choisissent des gens qui leur ressemblent, qu'il s'agisse du choix du médecin, du notaire ou du conjoint. Non mais sérieux, par exemple, tu as pris le notaire du promoteur ? D'un côté un gars qui amène au notaire régulièrement des affaires de plusieurs millions d'euros, et lui permet de vendre des dizaines d'appart' ; et de l'autre un type qui s'endette sur 25 ans pour acheter son T2, et qu'il reverra pas avant une dizaine d'années ? Et tu crois sérieusement qu'en cas de conflit d'intérêts avec ton vendeur, le gars va prendre le risque de se fâcher avec celui qui le fait manger ?

Beh, justement, un mec qui prend le notaire du promoteur ou bien le notaire de l'héritage, il ne le choisit pas vraiment, comment ils peuvent se ressembler ?
Pour l'appart que j'ai failli acheter, le notaire, c'était le notaire de la mamie décédée qui s'occupait de la succession, ni le vendeur ni moi ne l'avions spécialement choisi.
Après, avec du recul, j'en prendrais un moi-même aussi, histoire d'être sûr que le mec est bien objectif sur les petites lignes du contrat, mais je t'avouerais que je n'aurais absolument aucun critère pour le choisir à part plouf-plouf annuaire.
Surtout que bon, c'est surtout le clerc de notaire qui fait le gros du taf, c'est plutôt lui qu'il faut bien choisir non ?

[Ron Jeu Vidéo]

Citation :

Publié par Doudou

Pour l'appart que j'ai failli acheter, le notaire, c'était le notaire de la mamie décédée qui s'occupait de la succession, ni le vendeur ni moi ne l'avions spécialement choisi.
Après, avec du recul, j'en prendrais un moi-même aussi, histoire d'être sûr que le mec est bien objectif sur les petites lignes du contrat, mais je t'avouerais que je n'aurais absolument aucun critère pour le choisir à part plouf-plouf annuaire.

Justement c'est ça le truc, tu prends toujours TON notaire, quelque soit la transaction, et il partage les frais avec le,notaire d'en face. Quand j'ai acheté du terrain, les vendeurs avaient déjà un notaire mais j'ai pris le mien.

Ça implique d'être prévoyant. J'avais déjà rencontré ce notaire, qui m'avait été recommandé, pour 2 ou 3 petites affaires, j'avais bien pris la peine de discuter de la vie avec lui, histoire de voir.

Bah quand ça a merdé dans le dossier à cause de la mairie, j'étais bien content de l'avoir pour gérer le truc parce que le notaire des vendeurs était complètement à l'ouest.
Il m'a sorti d'affaire et nous avons pu récupérer notre investissement initial.

Si j'avais eu le même notaire que les vendeurs, qui n'aurait pas pu prendre parti, j'y serai peut être encore avec des frais d'avocat pour régler ça au tribunal.

Bref même si je en suis pas pour le numerus clausus des notaires, j'apprécie fortement le côté juriste bien efficace du mien.

[Caepolla]

Citation :

Publié par Doudou

Beh, justement, un mec qui prend le notaire du promoteur ou bien le notaire de l'héritage, il ne le choisit pas vraiment, comment ils peuvent se ressembler ?

En ce contexte, ressembler est effectivement impropre. J'aurais dû dire appairer. Si tu fais l'agneau, tu trouves facilement le loup avec qui tu vas faire la paire.

Citation :

Publié par Doudou

Surtout que bon, c'est surtout le clerc de notaire qui fait le gros du taf, c'est plutôt lui qu'il faut bien choisir non ?

Quand tu vas dîner chez Bocuse, est-ce que tu regardes la gueule des commis de cuisine ? Pourtant, c'est pas Bocuse qui t'a cuisiné ton assiette. Et tu sens quand même que t'es pas au kebab du coin.

[Bjorn]

Citation :

Publié par Caepolla

Ben, désolé, mais quand j'ai choisi mon médecin, j'ai pas fait plouf-plouf sur l'annuaire. Et, bizarrement, mon médecin, j'en suis super content, alors qu'il prend pas de dépassement d'honoraires.

Ouais enfin, tu vois plus souvent ton médecin que ton notaire, sauf si t'es très chanceux niveau santé ET revenus

Mon notaire, j'ai vu que son clerc et bon, ben, jsuis pas pret d'avoir de la matière histoire de me faire une idée...

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Ron J.

Justement c'est ça le truc, tu prends toujours TON notaire, quelque soit la transaction, et il partage les frais avec le,notaire d'en face. Quand j'ai acheté du terrain, les vendeurs avaient déjà un notaire mais j'ai pris le mien.

Bah, c'est ce que j'avais en tête aussi quand j'avais commencé à voir pour cet appart, le hic c'est que c'était à Rennes et que j'étais pas sur place, j'avais pas de notaire spécialement recommandé et j'étais pas spécialement super mobile, du coup je me suis dit tant pis.

Si je peux à nouveau emprunter et que je m'y mets vraiment, je pense que je me renseignerais mieux que ça sur le sujet, c'est clair, la j'ai été un peu négligeant.