[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Andromalius

Les loyers ont augmenté de 33% entre 2000 et 2010. autant te dire que pour que ca en revienne la, faut une 3eme GM.

Ha mais j'ai jamais dit le contraire, je te reprenais juste quand tu disais que tu n'avais jamais vu les loyers baisser sur Paris, parce que tu avais tort.

[Thelemys]

Et en plus le topic n'est pas là uniquement pour les gens qui sont partis de chez papa et maman depuis 10 ans mais aussi pour ceux qui arrivent sur le marché et qui se posent des questions.

Primo accédant en ce moment il y a de quoi se poser pas mal de questions.

[Kerjz]

C'est vrai que si le marché de casse la gueule, c'est les primo qui mangeront.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Kerjou

C'est vrai que si le marché de casse la gueule, c'est les primo qui mangeront.

Non mais ne pas vouloir s'endetter sur 20 ans parce qu'on a peur que ça se casse la gueule, Andro va nous dire que c'est de la spéculation...

[Paice]

Citation :

Publié par Kerjou

C'est vrai que si le marché de casse la gueule, c'est les primo qui mangeront.

Pas seulement les primo tous ceux qui ont acheté un bien récemment, y compris ceux qui en avaient un, et qui l'ont vendu pour acheter autre chose....

[Kerjz]

Après bon c'est purement financier.

Si j'achète et que ça se casse la gueule mais que je peux quand même racheter plus grand derrière bon, j'achète pour y vivre dedans quoi.

[Paice]

Oui,

Donc un mec qui a un Studio, qui le vend pour acheter un 4 pièces, il prends aussi cher qu'un primo si le marché se casse la gueule après qu'il ait signé pour le 4P.

[Kerjz]

Tout dépend si il a fait une plus-value sur son studio grace au boom du marché. Le primo à part son PEL et un peu de fric ici et la, il a rien.

Citation :

Publié par Paice

y compris ceux qui en avaient un, et qui l'ont vendu pour acheter autre chose....

Je confirme que non, pas tous

[Paice]

Sauf que le mec qui vend un studio et qui achète un 4 pièces, il investi plus qu'un primo, vu qu'il a les ronds qu'il a gagné sur la vente précédentes, si en plus il avait déjà acheté dans un marché sur-évalué, il a une double peine....

Toujours pas, ça dépend où tu rachètes, ce que tu achètes, à quel taux, sur combien de temps, avec combien d'apport.

Aujourd'hui un mec qui a acheté un studio bien placé à Paris pour 60/80€ il y a 10 ans, il le revend aujourd'hui 250/300k net vendeur : soit 190 à 220k€ de pv à réutiliser comme apport. Imagine que tu vises un bien à 600 ou 700k, pour être vraiment mal niveau emprunt faudrait que le marché perde plus 30 % (cad que le prix de l'appart passe sous le capital emprunté). Je dis pas que c'est impossible, mais je dis que tu limites très sérieusement tes risques.

[Paice]

Je sais mon raisonnement est complexe.
Le type il a récupéré des fonds de sa première vente, il va investir plus qu'un primo accédant, de plus, les banques lui prêteront plus d'argent car il finance une partie du bien.
Du coup, il va dépenser pas mal, au besoin en surinvestissant un peu, et même peut-être en payant un bien un poil au dessus de son prix.
Si le marché se casse la gueule, il peut prendre encore plus cher que le primo qui lui aura mesuré chaque cm de son investissement, car tout le surperflu va dégager en premier...

Ah oui c'est vraiment complexe alors.

[Assurancetourix]

L'idée c'est de dire quoi? Qu'un mec qui a un apport conséquent (peu importe d'où il provient) peut bien plus facilement encaisser une baisse du marché? Mais aussi qu'il investit plus, donc en absolu perdra plus?

Ben oui, et l'eau ça mouille aussi.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Paice

Le type il a récupéré des fonds de sa première vente, il va investir plus qu'un primo accédant, de plus, les banques lui prêteront plus d'argent car il finance une partie du bien.
Du coup, il va dépenser pas mal, au besoin en surinvestissant un peu, et même peut-être en payant un bien un poil au dessus de son prix.

Mouais, c'est pas dit ça, je suis pas sûr que les banques vont te prêter comme ça trop de thune juste parce que t'as un studio.
Même si t'as un gros apport de 200k€ du au fait que tu as un studio, c'est pas pour autant qu'une banque va pas être un chouilla frileuse pour te prêter 500k€ de plus.
Au final, c'est comme faire un prêt à 300k€ à un primo en fait...

[Paice]

Non c'est juste que Kerjou soulignait que si le marché se casse la gueule, c'est les primo qui mangent. C'est pas les primo, c'est juste tout ceux qui ont acheté à des prix sur-évalués (si il y a réellement sur-évaluation....)

[Quild]

Citation :

Publié par Paice

Sauf que le mec qui vend un studio et qui achète un 4 pièces, il investi plus qu'un primo, vu qu'il a les ronds qu'il a gagné sur la vente précédentes, si en plus il avait déjà acheté dans un marché sur-évalué, il a une double peine....

Les ronds gagnés de la vente précédente ?
Ca me parait pas en accord avec le reste de ton propos.

Si tu as un bien immo et pas d'emprunt sur le dos :
- Tu veux vendre pour racheter plus grand sur le même marché, tu vas vouloir que le marché soit le plus bas possible pour que le m² supplémentaire te coûte pas cher. Y'a pas d'autre paramètre qui compte.
- Tu veux vendre pour racheter plus petit sur le même marché, tu vas vouloir que le marché soit le plus haut possible pour tirer le max des m² que tu vas perdre. Y'a pas d'autre paramètre qui compte.
- Tu veux vendre pour ne pas racheter (ou pas un bien immobilier), tu vas vouloir que le marché soit le plus haut possible pour tirer masse €.

Si tu as un bien immo avec un emprunt sur le dos :
- Tu ne veux absolument pas que le marché ait été baissier parce que pour peu que ton achat soit trop récent, la vente te rapporterait moins que ce qu'il te reste à rembourser. Tu peux faire une moins-value ! Plus le marché aura monté, plus ton apport sera conséquent et tu auras surtout fait un placement record. Certes, le m² supplémentaire coutera cher, mais dans la limite du raisonnable, ça reste dans ton intérêt.


Donc les primo mangent, les autres : Ca dépend.

[Fedkalia/Zedkalia]

Citation :

Publié par Doudou

Mouais, c'est pas dit ça, je suis pas sûr que les banques vont te prêter comme ça trop de thune juste parce que t'as un studio.
Même si t'as un gros apport de 200k€ du au fait que tu as un studio, c'est pas pour autant qu'une banque va pas être un chouilla frileuse pour te prêter 500k€ de plus.
Au final, c'est comme faire un prêt à 300k€ à un primo en fait...

Je sais pas si tu t'es embrouillé ou pas, mais dans un cas t'as un appart a 700K (200K apport + emprunt a 500K) et l'autre un appart a 300k...
mais je suppose que tu voulais dire le premier achete un truc a 500 K (200K d'apport + 300K d'emprunt) et le primo emprunte 300K.
Si c'est ça, il y a une énorme différence pour les banques hein, la raison est simple c'est qu'en cas de chute du marché et/ou impossibilité de payer les mensualité, dans le premier cas la banque ne prend pratiquement aucun risque puisqu'elle n'a que 300K a récupérer sur un bien de base a 500K alors que dans le 2eme cas elle risque d'en etre de sa poche.

[Paice]

Citation :

Publié par Doudou

Mouais, c'est pas dit ça, je suis pas sûr que les banques vont te prêter comme ça trop de thune juste parce que t'as un studio.
Même si t'as un gros apport de 200k€ du au fait que tu as un studio, c'est pas pour autant qu'une banque va pas être un chouilla frileuse pour te prêter 500k€ de plus.
Au final, c'est comme faire un prêt à 300k€ à un primo en fait...

En fait la banque va prêter plus a celui qui a un apport à cause de l'hypothèque.

Tu n'as rien, tu emprunte 300k, si tu ne paie pas, au final la banque reprendra un bien qui valait 300k, admettons que le marché est stable elle rentre dans ses deniers, si il est baissier de 20% par ex elle va perdre 60K

Tu as 200K, tu emprunte 500k, si tu ne paie pas, la banque reprends un bien qui vaut 700k, et si le marché est baissier de 20%, le bien vaut encore 560K

Dans tous les cas le mec est dedans de la totalité de la somme parce que normalement la banque devrait te rendre la différence, mais généralement il y a toujours un problème

[Thelemys]

Citation :

http://www.lemonde.fr/immobilier/art...8_1306281.html

Paris...

[Paice]

Citation :

Publié par Thelemys

Paris...

Le plus drole c'est que le type qui a écrit l'article se contredit lui même dans les deux premières phrase sur Hong-Kong.
Sinon, ben a un moment ou a un autre il faudra bien que le Delta se compense, donc je ne pense pas que la bulle explose tout de suite...

[Thelemys]

Obligé Vice a pompé son sujet ici:

Citation :

http://www.vice.com/fr/read/paris-es...roit-sur-terre

Et aussi:

Citation :

http://blogs.rue89.nouvelobs.com/ame...rancais-232816

[Primura]

Ce que je trouve magnifique c'est les commentaires des parisiens qui confirment tous les clichés.

[Aratorn]

Citation :

Tu as 200K, tu emprunte 500k, si tu ne paie pas, la banque reprends un bien qui vaut 700k, et si le marché est baissier de 20%, le bien vaut encore 560K

Sauf que le dit bien sera vendu aux enchères, à 30 ou 40% de sa valeur, et que la banque en sera de 200k.

C'est un peu pour ça que les saisies immobilières à l'initiative des banques sont marginales en France, et qu'en général, ça se solde à l'amiable ( c'est à dire que les banques préfèrent laisser le temps aux gens de vendre correctement leur bien, sauf évidemment mauvaise foi patente et foutage de gueule du client ).

[Paice]

Citation :

Publié par Aratorn

Sauf que le dit bien sera vendu aux enchères, à 30 ou 40% de sa valeur, et que la banque en sera de 200k.

C'est un peu pour ça que les saisies immobilières à l'initiative des banques sont marginales en France, et qu'en général, ça se solde à l'amiable ( c'est à dire que les banques préfèrent laisser le temps aux gens de vendre correctement leur bien, sauf évidemment mauvaise foi patente et foutage de gueule du client ).

Oui mais ça change rien dans ma démonstration, dans le premier cas, ils perdent juste encore plus...