Je viens de faire un petit calcule avec le PTZ+, pour un appart en B1 avec 1 occupant on a le droit 18600€ ce qui en le plaçant à un taux de 2,5% et en enlevant chaque année l’annuité (en se basant sur une période de 30ans, la plus longue donc, bon ça necessite d'avoir des revenu faible) ça nous donne un bénéfice de 11'795,08€ soit quasiment 400€/an, c'est pas l'amérique mais c'est déjà pas mal

Et pour le plaisir des yeux, avec toutes les conditions maximum (logement neuf zone A, 5 occupant et sur 30ans) ça nous donne un bénéfice de 91'063,10€ soit 3000€/an

[16906]

Je comprends pas, tu simules le fait de demander un PTZ+ pour le placer sur un livret et récupérer les intérêts ? Mais le PTZ+ il sert à acheter un bien, tu finance comment le bien du coup ? Avec un crédit à 4% ?

Sinon le site que j'ai linké plus haut est quand même bien limité...

Ah ouais merde j'avais zappé cette aspect là (j'avais pensé avec de l'argent en réserve, mais oui vaut mieux rembourser le prêt à 4% avec), enfin c'était plus pour voir combien l’État nous filait, même si pour ça l'aurait fallut prendre le taux d'inflation, enfin bref je vais au lit je fatigue

[anygan]

Pour les credits hop je vais mettre des courtiers en concurrence.
J'ai la simulation de ma banque, maintenant j'attaque les choses sérieuse ^^

(Apres j'ai aussi ma boite qui me prête 10k€ a 1.5%, mais il parait qu'ils sont long a débloquer les sous...)

[El'Diablo]

Citation :

Publié par 16906

Difficile d'accès pour quelqu'un n'ayant pas une famille capable de le soutenir. Si j'avais des gamins j'aimerais qu'ils aient la liberté de faire un métier qui leur plaît même s'il est pas très bien payé, mais le ménage à 3k euros il fait comment pour aider le petit dernier qui rêve d'école de commerce à xk/euros l'année ?

L'école d'ingé c'était gratuit, les 30k de l'école de commerce sont payés par la boîte dans laquelle je fais un apprentissage (12 mois de présence en entreprise sur 2 ans). Entre la bourse du CROUS et maintenant un salaire d'apprenti j'ai jamais eu à dépendre de mes parents (je vis seul depuis 5 ans et ils ne me donnent rien).

Par contre oui, j'ai pas un T2 dans le centre de paris payé par papa et je passe pas toutes mes vacances à ibiza comme les gens avec qui je suis en cours, j'ai plutôt un vieux studio au bout du RER A et des vacances pas chères... (quoique maintenant avec le CE de ma boîte c'est jackpot \o/)

=> fin de la digression, retour aux calculs

[16906]

Citation :

Publié par anygan

(Apres j'ai aussi ma boite qui me prête 10k€ a 1.5%, mais il parait qu'ils sont long a débloquer les sous...)

Regarde sur ta fiche de paie si y'a pas un organisme qui t'es inconnu, j'ai trouvé 7500€ à bon taux comme ça, un truc de prévoyance cotisé par l'employeur. Pas énorme mais petite économie quand même, en plus c'était le même organisme que le prêt employeur y'a juste eu à doubler les photocopies/papiers.

[Whag]

Ce sujet m'intéresse parce qu'avec ma femme, on songe à acheter un bien immo l'année prochaine, pour "plus tard", histoire d'avoir un apport un peu conséquent pour acheter une maison pour la retraite.

N'y connaissant strictement rien, est-ce un raisonnement cohérent ? D'après ce que j'ai lu, selon certaines personnes, on y gagne...Selon d'autres, c'est pas sûr.

On a 25 et 26 ans, et on dispose pas de grands moyens (moi : 1800-1900 /mois, elle : entre 600 et 900 /mois). Ma femme a toujours travaillé mais va de CDD en CDD. On m'a bien fait comprendre que les banques étaient frileuses à prêter à un ménage dont seul l'un des deux était en CDI.
On a mis un peu de côté mais pas énorme (<10 000 €).

Mon métier fait que j'occupe un logement concédé par nécessité absolue de service, donc je n'ai pas de loyer à payer (mais qui exclue toute chance de prêt à taux zero). On a actuellement un crédit voiture qui se termine l'année prochaine.

Le type de bien qu'on voudrait : un appart dans les 150K en Aquitaine dans une ville attrayante et/ou étudiante (on a pensé à Bordeaux ou Pau..d'autres idées ?).

Pour les spécialistes de l'immo, vous en pensez quoi , trop tôt ?

Une petite question aussi sur les courtiers, pour le prêt, vous en pensez quoi ?

J'ai toujours entendu dire que bordeaux c'était assez chère, et Pau c'est pas une grosse ville étudiante (17k d'après wiki)

Sinon en grosse ville étudiantes mais pas en aquitaines ni trop chère t'as Toulouse, et si tu veux rester prés de la mer Montpellier (dans l'ordre en nombre d'étudiants c'est Paris, Lyon, Toulouse, Lille, Marseille, Bordeaux et Montpellier)

[lezebulon]

Dites je reviens un peu sur ceux qui parlaient de remboursement anticipés des prêts.
Ca consiste en quoi exactement? En gros vous remboursez "n'importe quelle somme" en plus des mensualités? Et cette somme se décompose comment entre les intérêts et l'amortissement? En gros je veux voudrais savoir si le montant total à rembourser sur X années diminue ou pas, vu qu'en remboursant plus tôt la part d'intérêt devrait diminuer

[Linou]

Citation :

Publié par lezebulon

Dites je reviens un peu sur ceux qui parlaient de remboursement anticipés des prêts.
Ca consiste en quoi exactement? En gros vous remboursez "n'importe quelle somme" en plus des mensualités? Et cette somme se décompose comment entre les intérêts et l'amortissement? En gros je veux voudrais savoir si le montant total à rembourser sur X années diminue ou pas, vu qu'en remboursant plus tôt la part d'intérêt devrait diminuer

Je ne sais pas si c'est pareil partout, mais pour mon prêt immo chez Boursorama :
- pour les remboursements anticipés, je dois verser mini 20.000 euros
- c'est soustrait au capital que tu leur dois (hors intérêt)
- tu peux éventuellement te prendre des pénalités (le courtier par lequel j'étais passé avait fait sauté cette clause)
- tu renégocies un nouvel échéancier avec ce qu'il reste à payer

[Borh]

Citation :

Publié par lezebulon

Dites je reviens un peu sur ceux qui parlaient de remboursement anticipés des prêts.
Ca consiste en quoi exactement? En gros vous remboursez "n'importe quelle somme" en plus des mensualités? Et cette somme se décompose comment entre les intérêts et l'amortissement? En gros je veux voudrais savoir si le montant total à rembourser sur X années diminue ou pas, vu qu'en remboursant plus tôt la part d'intérêt devrait diminuer

ça dépend entièrement des conditions de prêts fixés avec ta banque et c'est très variable. Parfois il y a un minimum (par exemple 10% du crédit initial), parfois c'est une franchise de quelques centaines à quelques milliers d'euros, parfois un peu des 2. C'est quelque chose qui se négocie lors de la demande de prêt.
Mais aucune banque ne te laissera faire des remboursements anticipés comme tu en as envie, quand tu en as envie. Tu peux pas dire, "j'ai 10€ de rab ce mois, je rembourse un peu plus mon prêt".

Citation :

Publié par lezebulon

Et cette somme se décompose comment entre les intérêts et l'amortissement? En gros je veux voudrais savoir si le montant total à rembourser sur X années diminue ou pas, vu qu'en remboursant plus tôt la part d'intérêt devrait diminuer

Si tu paye en plus des mensualité t'as déjà payé les intérêts dû (qui sont compris dans les mensualités), donc tu rembourse directement le prêt.

[lezebulon]

@Linou:
Désolé je suis pas sûr d'avoir compris
les 20.000 euros c'est ce que tu dois payer de base annuellement non? et du coup si tu rembourse "plus", ça rembourse le capital direct c'est ça? Donc en fait plus tu rembourse tôt, plus la somme totale est payée est faible (car moins d'intérêts)

@Vaux: ok j'avais pas vu ça comme ça, mais du coup la banque a un intérêt à faire ça?

Non, les 20k€ qu'il parle c'est le minimum a rembourser dans le cadre d'un remboursement anticiper.

Après oui, moins tu dois, moins tu paye d’intérêt dessus

Et la banque à pour intérêt qu'au final elle a bien récupérer l'argent prêter (donc plus de risque) et qu'elle t'as fait un taux plus élever aussi (plus la durée est longue plus le taux est important normalement, faut répercuter l'inflation et la prise de risque), mais bon à coté elle t'as gratté moins d'argent que prévu.

[Linou]

Citation :

Publié par lezebulon

@Linou:
Désolé je suis pas sûr d'avoir compris
les 20.000 euros c'est ce que tu dois payer de base annuellement non? et du coup si tu rembourse "plus", ça rembourse le capital direct c'est ça? Donc en fait plus tu rembourse tôt, plus la somme totale est payée est faible (car moins d'intérêts)

Si je prend mon cas perso à moi, je paie 1240 euros par mois pour un prêt de 200.000 euros (j'inclus les assurances, je ne me rappelle plus des détails).
Si je souhaite faire un remboursement anticipé, la banque m'oblige à verser minimum 20.000, indépendamment des mensualités (ces chiffres correspondent d'ailleurs au 10% du crédit initial dont parle le panda rageur plus haut).
Ces 20.000 euros sont soustraits directement du montant que tu leur dois encore, indépendamment des intérêts (donc si tu fais ça le premier mois de ton prêt par exemple, ils font 200K-20K = tu leur dois encore 180K).
Avec ces 180K ils refont un échéancier, et hop c'est reparti. Donc au final tu paies effectivement de moins en moins d'intérêt au fur et à mesure de tes remboursements anticipés. Et c'est justement pour ça qu'ils peuvent appliquer des pénalités de remboursement anticipé, qui peuvent par exemple monté à 2% ou 3% du montant restant à payer.
Dans le cas ci-dessus, ça revient à une pénalité de 6000 euros (3% de 200.000).

[16906]

Sauf conditions particulières, un remboursement anticipé est possible légalement partir de 10% de la somme, par contre il y a des frais : 3% de la somme restante due ou 6 mois d'intérêts, calcul à faire donc pour voir le moins coûteux.

Après les frais se négocient, j'ai un minimum de remboursement à 3x la mensualité mais pas de frais de remboursement par exemple.
Après le calcul se fait par rapport à l'absence ou non de frais. Je prends un exemple pour que ce soit le plus clair possible.

Emprunt de 165 000€ sur 20 ans, 1ère échéance le 01/01/2010. 240 mensualités de 1008.58€ fin du crédit 01/12/2029. Coût total du crédit 242060€
Grosse prime fin 2011.

Dans l'ordre :
échéance du prêt - échéances restantes - date format mois/jour/année - capital restant du - intérêts - remboursement capital - total payé

23 218 2011 11/01/2011 154,854.52 529.09 479.49 1,008.58
24 217 2011 12/01/2011 154,375.03 527.45 481.13 1,008.58
25 216 2012 01/01/2012 153,893.90 525.80 482.78 1,008.58
26 215 2012 02/01/2012 153,411.12 524.15 484.43 1,008.58
27 214 2012 03/01/2012 152,926.69 522.50 486.08 1,008.58

Si tu décide de rembourser ton crédit avec la prime ça donne ça en cas d'absence de frais :

23 218 2011 11/01/2011 154,854.52 529.09 479.49 1,008.58
24 217 2011 12/01/2011 154,375.03 527.45 481.13 1,008.58
25 216 2012 01/01/2012 153,893.90 525.80 20,482.78 21,008.58
26 215 2012 02/01/2012 133,411.12 455.82 552.76 1,008.58
27 214 2012 03/01/2012 132,858.36 453.93 554.65 1,008.58
28 213 2012 04/01/2012 132,303.71 452.04 556.54 1,008.58

On voit donc l'effet, la part des intérêts est recalculée par rapport au capital restant du et ça joue donc sur la part dans la mensualité. La mensualité de février 2012 c'est 455.82 d'intérêts au lieu de 524.15, la mensualité ne bougeant pas.
Dans cet exemple le crédit ira jusqu'au 01/10/2026, 202 mensualités du coup pour un coût total de 223.041€.

En cas de frais la rentabilité est bien moins évidente, là on choisirait 6 mois d'intérêts et non 3% de la somme restante due, donc un peu plus de 3000€ qui faut donner à la banque donc ne rembourser que 17k.

Je vous laisse le document dont je me sers pour ces petits calculs, merci à son auteur (source cbanque.com)

[Zangdar MortPartout]

Là ou je suis c'est plus simple, je peux choisir une mensualité entre 1x et 2x la mensualité de base, ma mensualité de base étant calculée sur un taux à 4% alors que mon taux réel est 2.5. Je peux revenir en arrière une fois dans l'année (donc une fois dans l'année, je choisi mon montant, et je reviens à 1x si je veux).

Et également, je peux rembourser 15% du montant de mon prêt de départ comme je le souhaite, en versement minimums de 100$.

Donc au final le total de remboursements sans frais excède largement ma capacité financière (34.000$ libres +10.560 obligatoires). Bien évidement tout ce qui est libre c'est du capital alors que sur les 10.560 y'en a que 6.700 à moi d’où l'interêt de s'en servir au max

[Charlyne]

Je trouve ça marrant, que vous envisagiez la location comme un pactole. Je m'occupe de la location de l'appartement de mon Papa qui vit à l'étranger en résidence de retraite. C'est un appart dans un immeuble de 25 étages. J'ai eu des locataires qui n'ont payé qu'1 mois de loyer, et j'ai mis presque 1 an à avoir dehors (procédures, avocat...je dis pas ce que ça m'a coûté). Ensuite, j'ai du refaire l'appartement à neuf. Depuis, j'ai de bons locataires, mais chaque trimestre, j'ai à payer des factures de charges qui me bouffent l'équivalent de 4 loyers par an, et cette année, j'ai du remplacer la chaudière. Autant dire que cet appartement (payé) ne coûte rien (depuis les nouveaux locataires), mais ne rapporte presque rien.Plus les nombreux déplacements,ennuis, rendez-vous avec entreprises, etc. J'imagine ceux qui se sont endettés pour acheter....

C'est pas le locataire qui paye les charges (ou une partie) normalement?

[Cocodupe]

Citation :

Publié par Vaux

C'est pas le locataire qui paye les charges (ou une partie) normalement?

Toutes les charges de copropriété sont dues par le propriétaire.

[Yeuse]

une partie est récupérable quand même.

Citation :

Publié par Charlyne

Je trouve ça marrant, que vous envisagiez la location comme un pactole. Je m'occupe de la location de l'appartement de mon Papa qui vit à l'étranger en résidence de retraite. C'est un appart dans un immeuble de 25 étages. J'ai eu des locataires qui n'ont payé qu'1 mois de loyer, et j'ai mis presque 1 an à avoir dehors (procédures, avocat...je dis pas ce que ça m'a coûté). Ensuite, j'ai du refaire l'appartement à neuf. Depuis, j'ai de bons locataires, mais chaque trimestre, j'ai à payer des factures de charges qui me bouffent l'équivalent de 4 loyers par an, et cette année, j'ai du remplacer la chaudière. Autant dire que cet appartement (payé) ne coûte rien (depuis les nouveaux locataires), mais ne rapporte presque rien.Plus les nombreux déplacements,ennuis, rendez-vous avec entreprises, etc. J'imagine ceux qui se sont endettés pour acheter....

Ca commence a être intéressant lorsque tu as plusieurs appartements à louer. Bien sur cela multiplie les frais, les réparations, mais aussi les bénéfices. Bref tout dépend de ta gestion concernant ton/tes appartements, mais je pense que tout ceci est intéressant au bout du 3/4ème appartement en location (pour le proprio). Interessant, j'entends par là une source de revenue qui te permet soit de vivre confortablement sur la rentrée des loyers, ou bien pour continuer d'investir.

[lezebulon]

Citation :

Publié par Vaux

C'est pas le locataire qui paye les charges (ou une partie) normalement?

Ben en pratique ca revient a ca car le proprio va payer les charges avec une partie du loyer, mais du coup c'est encore un truc de plus a déduire du "profit" que te rapporte le loyer...

[Charlyne]

Il y a une partie due par le locataire (entretien des communs, éclairage, patati patata) mais la plus grande partie est à la charge du proprio (réfections de l'immeuble). Et si tu as 3 ou 4 appartements, ça devient un emploi à temps plein: chasse de toilette qui fuit, robinet à remplacer,lettres à envoyer aux locataires qui ont "oublié" de payer), si tu as un travail en dehors, ça devient assez galère.

[Yeuse]

En te lisant je me dis que tu en fais peut-être trop aussi, ou alors tu as acheté un vieux truc dans un immeuble en mauvais état...

Si c'est pour louer et qu'on ne prévoit pas de refaire à neuf, il faut prendre quelque chose en assez bon état effectivement pour ne pas se retrouver avec des charges délirantes ou des choses qu'il faut remplacer à cause d'une usure normale.