Citation :

Publié par Fouinard

Dans les grosses agglomérations il est facile de connaître le prix moyen du coin pour juger du wtfesque du prix.

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Je ne suis pas du tout spécialisé immo mais en tant qu'ex vendeur je suis certain qu'il est au contraire très difficile d'en juger au sens ou la vente se conclura "à ce prix". C'est simple, même sur des marchés "de niche" ultra-concurrentiels et anciens, les écarts de prix sont très conséquents, et quasiment personne même chez les pros ne connait vraiment les vrais prix ^^ alors sur un marché comme l'immo avec des milliers d'acteurs et tout leur irrationnel, toutes les situations et petites variations possibles...
Tu peux estimer un prix moyen avec tel ou tel outil d'analyse, mais ça reste une estimation.
(bien sur mieux vaut en avoir et de bien fondées pour disposer d'une petite lueur de raison)

C'est aussi pour ça qu'il y a toujours des affaires à faire, coté vendeur comme coté client.

[Thaelassaxia]

Ca a peut-être déjà été dit sur le fil mais sur le site impot.gouv.fr en se connectant à son compte utilisateur il est possible d'obtenir les prix des mutations immobilières dans un périmètre donné. Le nombre de recherche est limité mais ça permet de se faire une bonne idée, du moins dans les coins où le marché immobilier enregistre beaucoup de transactions.

[dadubliner]

J'ai acheté deux biens, en 2009 j'ai obtenu -15%, sur un super bien en plein centre ville de lille, la seconde fois pour une maison avec moult travaux dans un coin pas prisé, j'ai pas obtenu plus de 8% de baisse. Y a pas de logique, tout depend du vendeur.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par BadProsper

Tite question : c'est fiable les sites d'estimation immobilière ?
Je cherche à évaluer le prix réel d'un appartement neuf et toutes les estimations que je fais me donnent des prix de 30 à 40% moins élevés que les prix de vente des annonces que j'ai repérées.

Sachant que d'un site à l'autre, le prix au m² varie, j'aurais tendance à dire que non, c'est pas fiable, mais ça te donne un ordre d'idée. Après, ça dépend vraiment de trop de paramètre, l'emplacement, le vendeur, sa situation, etc.
Perso, j'achèterais pas dans du neuf, la différence de prix avec de l'ancien est vraiment trop importante.

[Ekö]

J'ai trouvé un appartement en vente sur Leboncoin, il y est même plusieurs fois lorsque l'on fouille un peu.
Il y a une annonce du propriétaire ( à priori) et ensuite par 3 ou 4 agences immobilière différentes.

Avec les recherches sur Leboncoin couplé à castorus + google, j'ai remarqué qu'il avait pas mal baissé au niveau du prix depuis quelques mois, avec une baisse de plus de 10k € depuis début juin.

L'annonce de vente du propriétaire a le prix de vente le plus intéressant (10/12k de moins que les agences) mais sans le parking ni la cave qui sont en option sur l'annonce ( 10k le parking + 3k la cave).

Concernant les annonces des agences, le parking et la cave sont comprise pour une (prix de vente du bien + 12k € par rapport au proprio) et dans l'autre non, mais il est indiqué "possibilité de parking" (prix de vente du bien +10k € par rapport au proprio).

Si je souhaite plus d'infos sur le bien, ainsi que le visiter, voir plus, le mieux reste de contacter directement le propriétaire non?

[Aiina]

Si tu passes avec une agence tu vas devoir signer un bon de visite et tu ne pourras plus passer avec les autres agences ou en direct... Choisis bien avec qui tu vas visiter..

[Xubfin]

Citation :

Publié par Doudou

Sachant que d'un site à l'autre, le prix au m² varie, j'aurais tendance à dire que non, c'est pas fiable, mais ça te donne un ordre d'idée. Après, ça dépend vraiment de trop de paramètre, l'emplacement, le vendeur, sa situation, etc.
Perso, j'achèterais pas dans du neuf, la différence de prix avec de l'ancien est vraiment trop importante.

Le problème du neuf aussi c'est que tu essuies les plâtres des défauts de construction, du vieillissement prématuré de certains trucs à cause de malfaçons ou autres... Du coup c'est beaucoup plus intéressant de prendre un bien en seconde main, quelques années après la construction, en se renseignant un peu pour voir si ça vieillit bien.

Citation :

Publié par Ekö

Si je souhaite plus d'infos sur le bien, ainsi que le visiter, voir plus, le mieux reste de contacter directement le propriétaire non?

Si tu connais pas/n'a pas une confiance particulière dans une agence du secteur, va visiter direct avec le propriétaire. Tu auras pas le bullshit habituel des agences et tu pourras négocier le prix, au moins du montant de la commission que prendrait l'agence.
Tu peux même, après avoir visité, allez voir l'agence et lui dire ce que tu recherches et faire genre : au fait, j'ai visité ce bien là, je vois que vous l'avez en vente, j'hésite à l'acheter...
Il y a de fortes chances qu'il te le déboite, vu qu'il sait que tu passeras pas par lui Ca peut être rigolol.

[Orald]

Je me lance je suis partie pour acheter un appart, j'ai rdv avec un courtier vendredi.
Sachant que j'ai un bon apport (70K€) et un salaire "correct" ça vaudrait pas le coup que je consulte moi même au moins ma banque (caisse d'épargne) ?
Je peux dire au courtier de ne pas consulter certaine banque pour consulter moi ?

[Loka]

Consulte toi même ta banque.

[aziraphale]

Un courtier aura TOUJOURS des meilleurs taux que toi en direct (enfin sauf si tu couches avec ton banquier ).
Le taux qu'il va te proposer tiendra compte de ton dossier, ça ne sera pas le même pour quelqu'un qui a 50% d'apport et celui qui a 0.

Ton apport ce n'est pas tellement la somme qui compte, c'est ce que ça représente en % du prix.
Tes 70k ça ne représente pas du tout la même chose pour ton banquier si c'est pour acheter un appart à 700k qu un à 200k.
Ca peut faire baisser le taux (enfin vu le niveau actuel ...) mais surtout ça va permettre de faire passer ton dossier plus facilement.

Et ton salaire il sert uniquement à déterminer ta mensualité max, donc la somme maxi que tu pourras emprunter (une fois fixée la durée).
Indirectement ça joue sur le taux (plus la durée est faible plus le taux est faible en principe), mais c'est tout.

[Orald]

Bon je vais quand même consulter ma banque pour voir ce qu'ils me proposent, c'est 70k€ pour un budget total de 180000k max imo.

[aziraphale]

Rien ne t'empêche d'aller voir ton banquier pour savoir quelle somme maxi tu peux emprunter, ou ce qu'il te fasse une proposition si tu sais exactement combien tu dois emprunter.


Ca ne gênera pas forcément le courtier de ne pas pouvoir passer par ta banque actuelle, vu qu'il est fort peu probable que la proposition de ta banque soit la meilleure possible.

[Orion]

Citation :

Publié par aziraphale

Un courtier aura TOUJOURS des meilleurs taux que toi en direct (enfin sauf si tu couches avec ton banquier ).
Le taux qu'il va te proposer tiendra compte de ton dossier, ça ne sera pas le même pour quelqu'un qui a 50% d'apport et celui qui a 0.

En fait, non

J'ai réussi à avoir un prêt à la SG avec un taux de 2,65 sur 25 ans (en février, pour les connaisseurs, je donne la date c'est important) alors que ma courtière n'avait pas réussi à m'obtenir moins de 2,80.

La cause? Mon apport était très faible (15000€ sur 260k) et là où ma banque ma suivait, les autres voulaient pas se mouiller (on peut les comprendre, elles ne me connaissent pas).

Pourquoi un taux si bas alors? En fait, je suis client chez eux depuis toujours et je n'ai jamais eu un incident, j'ai un bon salaire: normalement ils proposent 2.9, la banquière m'a proposé 2.65 car je suis noté dans leur fichier comme "bon client sans pb".

Petite expérience perso pour montrer que non, le courtier n'est pas forcément LA solution

[Orald]

C'est chaud personne me dit pareil, on me dit de pas aller voir ma banque car ils ne feront aucun effort pour moi et d'aller voir ailleurs, on me dit La Poste.

Je fais quoi ?

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Orald

C'est chaud personne me dit pareil, on me dit de pas aller voir ma banque car ils ne feront aucun effort pour moi et d'aller voir ailleurs, on me dit La Poste.

Je fais quoi ?

Tu te démerdes
Blague à part, pour des questions de thunes, faut pas te fier uniquement à ce qu'on te dit sur un forum, tu prends tous les avis, tu lis un peu sur le net et tu te fais ton avis perso.
Après, tu perds rien à en parler avec un courtier, si ça se trouve, il n'avait ptet même pas prévu de demander à ta banque.
Ce qu'il faut éviter, c'est de contacter une banque et que le courtier la contacte ensuite.

[BadProsper]

Citation :

Publié par Doudou

Ce qu'il faut éviter, c'est de contacter une banque et que le courtier la contacte ensuite.

Pourquoi ? Il se passe quoi dans ce cas ?

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par BadProsper

Pourquoi ? Il se passe quoi dans ce cas ?

Bein, le courtier il a des contacts plus high level, quand toi tu as accès à ton simple conseiller qui te fera un taux plus ou moins standard, lui il est potentiellement en contact avec son n+1 ou n+2 qui a plus de latitude à faire un taux sympa.
Mais si tu demandes le premier, le courtier n'aura pas de meilleur taux avec son contact, ça risque de lui faire perdre du temps et l'agacer un peu.

[Assurancetourix]

Citation :

Publié par BadProsper

Pourquoi ? Il se passe quoi dans ce cas ?

Si la banque t'a dejà fait une proposition ferme, elle ne retraitera pas ton dossier une deuxième fois. Donc c'est balot si le courtier a une bonne reduc de taux chez eux.

[Bjorn]

Citation :

Publié par BadProsper

Pourquoi ? Il se passe quoi dans ce cas ?

Ben ca sert à rien, parce que de une, la banque va pas (théoriquement) se contredire et faire une meilleure propostion au courtier. Et de deux, ca va faire chier le courtier, parce que sa commission repose sur le fait qu'il apporte un nouveau client à la banque. Si tu les as déjà contactés, la banque va dire au courtier d'aller se faire foutre, qu'elle te connait déjà, donc pas de commission.

Orald, si tu es determiné à aller voir un courtier, va le voir directement. Si t'as pas envie, ben, va de toute facon falloir faire plusieurs banques. Donc la tienne, pour le fun, et la poste et autre. Note que suivant ta situation, celle de la banque, ta région, et les phases de la lune, ce n'est jamais la même banque qui fait la meilleure proposition, donc faut pas trop écouter ceux qui savent qui est les meilleurs Le seul truc c'est qu'effectivement, le pret étant un produit d'appel, c'est rarement ta banque actuelle qui te propose le meilleur taux, sauf s'ils veulent vraiment te garder.

[BadProsper]

Ha ouais.
J'suis pas sûr d'avoir compris mais merci pour le conseil.
J'comprends pas ce que ça change que j'ai fait une demande avant à ma banque, pourquoi un courtier se ferait envoyer bouler dans ce cas ?
Si la banque refuse de baisser le taux pour le courtier, elle prend aussi le risque de voir son client partir à la concurrence, non ?
Sinon suffit de prévenir son courtier qu'on a déjà contacté sa propre banque pour éviter ce 'soucis' ?

[Bjorn]

Citation :

Publié par BadProsper

J'comprends pas ce que ça change que j'ai fait une demande avant à ma banque, pourquoi un courtier se ferait envoyer bouler dans ce cas ?Si la banque refuse de baisser le taux pour le courtier, elle prend aussi le risque de voir son client partir à la concurrence, non ?

Risque qu'elle prend aussi en te proposant au départ un taux pas forcément plus avantageux.
Tu vas voir ton conseiller, toi, client fidèle depuis toujours, et il te donne un taux... et finalement en passant par un courtier tu t'apercois qu'un client pas connu aurait mieux, ca te saoulerait pas ? ^^
Généralement la banque va pas réétudier ton dossier, comme dit plus haut, elle t'a fait une proposition, elle reviendra pas sur ce qu'elle a déjà dit.

Citation :

Sinon suffit de prévenir son courtier qu'on a déjà contacté sa propre banque pour éviter ce 'soucis' ?

Oui, dans ce cas, lui ne contactera pas ta banque. Ca lui évite de perdre son temps.

[BadProsper]

Citation :

Publié par Bjorn

Généralement la banque va pas réétudier ton dossier, comme dit plus haut, elle t'a fait une proposition, elle reviendra pas sur ce qu'elle a déjà dit.

Pourtant me semblait avoir vu (sur ce topic je crois en +) que certains arrivaient à améliorer la première proposition de leur banque en lui exposant les résultats qu'ils pouvaient avoir en allant à la concurrence avec un courtier.

[Assurancetourix]

Citation :

Publié par BadProsper

Pourtant me semblait avoir vu (sur ce topic je crois en +) que certains arrivaient à améliorer la première proposition de leur banque en lui exposant les résultats qu'ils pouvaient avoir en allant à la concurrence avec un courtier.

Pas faux, mais c'est différent: dans ce cas la banque s'aligne sur la concurrence, elle ne change pas d'avis selon qui lui demande pour un même dossier.

[Quild]

Ben si, la banque propose des taux différents selon qui propose le dossier. Sinon les courtiers ne serviraient à rien.

Perso j'ai eu 2,2% sur 20 ans. Compte tenu de mon apport/salaire, un courtier m'a dit qu'il ne saurait pas faire mieux ou alors que les frais de dossier feraient que ça ne change rien pour moi.
Le notaire m'a dit que c'était pas le plus bas qu'il ait vu, j'ai failli répondre qu'en même temps j'achète seul et suis pas fonctionnaire et ai moins de 20% d'apport et que je l'emmerde, mais j'ai juste rien dit.

[Assurancetourix]

Citation :

Publié par Quild (afk)

Ben si, la banque propose des taux différents selon qui propose le dossier. Sinon les courtiers ne serviraient à rien.

Je n'ai pas dit le contraire.