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Alpha & Oméga
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Bonjour, ce sujet n'étant pas anodin pour moi en termes financiers et entendant des sons de cloches différents selon mes interlocuteurs, j'en viens à faire appel à la sagesse jolienne pour m'aider à faire le tri des arguments, en espérant éventuellement que ce sujet serve à d'autres personnes.
La situation : je déménage en septembre de Strasbourg vers Besançon. Nous sommes en couple (bientôt mariés donc avec un compte en banque presque vide...), un seul salaire fixe mais potentialité de CDD pour ma compagne (4 mois de boulot cette année par exemple, elle commence déjà à chercher sur Besançon). Actuellement locataires avec un loyer de 750 €/mois (CC), j'ai également un prêt de plus de 300 €/mois qui s'achève en fin d'année. Après quelques tours sur internet et des visites sur place en début de mois, nous partons actuellement sur la recherche d'un T3 en location, voire d'un T4, le tout avec un loyer inférieur à l'actuel. Mais vu justement les tarifs de Besançon par rapport à l'Alsace, l'état actuel du marché immobilier ainsi que les taux plutôt avantageux des prêts bancaires, je commence à envisager sérieusement l'option de l'achat d'un appartement. Compte-tenu de mon salaire (je ne tiens pas compte d'une éventuelle rentrée d'argent supplémentaire par ma compagne, qui n'est pas garantie de manière stable) et après rapide discussion avec mon banquier, je peux emprunter 120 000 € sur 15 ans et me débrouiller avec ma famille pour avoir assez d'apport pour les frais de notaire (j'avais assez avant l'organisation du mariage...). Pour ce montant, il est possible d'avoir un T3 d'environ 70 m² sans gros travaux à prévoir, ou un avec travaux pour moins cher, bref il y a de quoi nous satisfaire si on cherche (on en a visité des pas mal mais trop de défauts rédhibitoires, quoiqu'il en soit on a constaté que c'était possible en négociant un peu le prix). Voici les questions qu'on se pose et les éléments à prendre en compte : - je ne sais pas combien de temps je resterai sur Besançon, très probablement plus de 5 ans, mais certainement moins de 10 - j'ai un boulot "sûr" mais un salaire qui ne devrait pas bouger à la hausse dans les prochaines années, ou de manière marginale - dans une optique de long terme (et en pensant à une éventuelle future revente) et sachant que je n'ai "que" 31 ans, vaut-il mieux rester sur un prêt de 15 ans (envisagé actuellement) ou un de 20 ans qui permettrait d'emprunter plus et donc d'acheter plus grand ou mieux situé (mais avec un coût du prêt bien plus important) - est-il plus judicieux de faire comme maintenant les calculs sur mon salaire seul, ou attendre un éventuel CDI de ma compagne permettant d'emprunter plus ? (sans garantie qu'elle en trouve, et plus on attends plus les chances de rester encore au moins 5 ans sur place diminuent) |
15/07/2013, 11h41
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Achat immobilier, bonne idée ou pas ?
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Alpha & Oméga
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Je ne saurais répondre à la plupart de tes questions, mais je réponds à une, qui s'est posée pour moi et mon conjoint l'an dernier.
J'étais en CDD et lui est en CDI. On a préféré tabler sur un prêt que l'on puisse honorer avec un seul salaire, car on ne savait pas si et quand je serais prise en CDI (bien que mon directeur me l'avait "promis" oralement), et avec les problèmes actuels de chômage, on a trouvé plus prudent de miser sur un seul salaire, au cas où. |
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15/07/2013, 11h48
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Prophète / Prophétesse
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Tu obtiendras sans doute ici autant de "pour" (qui considèrent qu'ils vaut mieux rembourser un crédit pour être propriétaire plutôt qu'un loyer dans le vide) que de "contre" (le marché va s'effondrer, donc acheter ne sera pas rentable).
Je les laisse répondre (en fait, ce qui compte, c'est de savoir si tu es bien dans ton logement ou pas), par contre aies conscience quand même qu'un achat immobilier, c'est très long. Si tu dois être installé à Besançon en septembre, je doute que tu aies matériellement le temps d'acheter. Si tu trouvais aujourd'hui le bien idéal, le temps de signer une promesse de vente, de réunir le financement auprès de ta banque, que le notaire remplisse les formalités (environ trois mois), etc., tu n'aurais sans doute pas les clefs de ton logement avant novembre, voire décembre au mieux (et sans compter les rendez-vous reportés, les propriétaires qui vendent mais ne vendent plus, le papier qui manque toujours au mauvais moment, etc.). Si ton impératif d'installation à Besançon est septembre, tu n'auras sans doute pas d'autres choix que de trouver une location, au moins temporairement (et c'est plutôt mieux si tu envisages une acquisition : ce n'est jamais bon de se précipiter et vivre un peu dans une ville est sans doute appréciable avant de décider de s'y fixer pour plusieurs années). |
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15/07/2013, 11h58
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[-LBT-]
Alpha & Oméga
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Ce qui est sûr concernant les banques, c'est que eux ne feront de calculs sur l'avenir que par rapport à ce qui est sûr à 100%, donc ne sera pris en compte que ton seul salaire (les CDD, les banquiers n'aiment pas ça...).
Si ton banquier t'a assuré que c'était OK pour 120000€ sur 15 ans sur la base de tes seuls revenus, c'est super, MAIS... Assure-toi que ce ne sont pas des paroles en l'air, mais bien un réel engagement de sa part (j'ai eu à faire face dernièrement à un refus de la banque alors même que notre banquière nous avait assuré croix-de-bois-croix-de-fer que "pas de souci ça passe facile !", alors bon... Chat échaudé craint l'eau froide, tout ça). Concernant l'achat ou la location, c'est un choix très personnel mais si vous vous décidez pour l'achat, et puisque tes projets ne t'amènent pas à rester sur place pendant longtemps, assure-toi que la revente du bien sera aisée (bonne localisation, bon état...), car il n'y a rien de pire que de devoir baisser les prix et au final perdre de l'argent quand on a des projets de vie qui nous amènent à vendre... Alors qu'un bien immobilier bien choisi, c'est l'assurance d'une revente plus facile, avec, pourquoi pas, une plus-value à la clé. A ce sujet, quand tu négocieras ton emprunt à la banque, exige une absence de pénalités pour remboursement anticipé. Mine de rien ça peut vite chiffrer, et on n'y pense pas forcément quand on signe à l'achat... |
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15/07/2013, 12h14
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Alpha & Oméga
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@ Mylea : J'ai le même raisonnement, après si ma copine trouve effectivement un boulot rapidement ça nous permettra juste d'avoir un train de vie plus agréable et d'économiser un peu, ce sera juste du bonus ^^ (et ça laisserait de la marge en cas de bébé à venir... :/ ). En Alsace il me serait impossible d'acheter autre chose qu'un studio avec mon budget (ou un vieux T2 non rénové au mieux), mais sur Besançon la question se pose sérieusement...
@ Corbeau : comme dit, on cherche pour le moment à louer, on regardera les biens en vente une fois installés sur place  On a tout de même visité quelques apparts en début de mois vu qu'on était sur place histoire de se faire une idée du rapport qualité/prix, mais en deux mois on sait que c'est quasi impossible de pouvoir emménager dans un bien acheté.En étant sur place d'une part on aura le temps de chercher et de négocier les prix, d'autre part on pourra éventuellement se permettre d'acheter un bien moins cher mais avec des travaux à prévoir, ce qui serait impossible avec un aménagement rapide (on en a visité aux alentours de 100 000 € avec toute l'électricité à refaire ou les fenêtres à changer par exemple, il faut alors chiffrer tout ça et voir le montant total, mais ça peut s'avérer plus rentable qu'un appart déjà rénové) @ Sécotine : j'ai rien de signé avec la banque, je tâtais juste le terrain mais il m'ont proposé un taux et vu le plafond des 30% d'endettement je peux arriver à un prêt total de 120 000 €. J'ai pas négocié avec d'autres banques, c'était juste pour me faire une idée de la gamme de prix dans laquelle il fallait chercher. Dans le cadre de mes premières visites j'ai également testé les marges de négociations, qui peuvent être assez importantes au final (bien affiché à 135 000 que j'aurais pu a priori avoir à 120 000), ça donne une bonne base de réflexion pour nos futures recherches. Pour l'aspect revente c'est justement ce qui me bloque un peu, mais il reste aussi l'option location (de ce que j'ai pu constater, un appart semblable à ce qu'on cherche peut se louer dans les 500 € hors charges, ça rembourse pas le prêt mais c'est financièrement jouable sur le moyen terme dans une optique "investissement immobilier", d'où l'intérêt du prêt sur 15 ans et non pas 20...) |
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15/07/2013, 13h07
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[OldS]
Alpha & Oméga
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Ta simu c'est fait sur un bout de PQ avec ton agence bancaire ou vous avez pris le temps ? Genre fait des comparatifs de durée, de taux etc. ?
Après ça peut te paraître débile (pour moi ça ne l'est pas), c'est d'investir dans un bien locatif qui rembourse ton prêt. Ne sachant pas où tu seras dans 5 ou 10 ans, acheter un bien pour le louer qui rembourse ton prêt, dans un coin proche de ta famille. Si tu as la possibilité d'investir sans savoir où tu seras géographiquement à moyens terme, c'est ce que je ferais à ta place. Le loyer remboursant ton prêt, ça te laisse toujours ton salaire pour soit prendre une location comme actuellement (ça paraît aussi débile, mais tu restes libre de bouger sans t'encombrer de trop de paperasses), soit acheter un bien en logement principal comme dans ta situation de base. |
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15/07/2013, 13h34
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[Lévia]
Alpha & Oméga
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Sans apport un loyer ne "rembourse" pas un prêt aujourd'hui.
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15/07/2013, 13h37
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[rT]
Alpha & Oméga
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L'achat dans une ville que l'on connait pas est assez déconseillé, le mieux reste d' appréhender un peu la ville pendant au moins un an ou deux avant de songer à l'achat.
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15/07/2013, 13h46
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Alpha & Oméga
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Citation :
Enfin, tu fais un calcul purement économique, alors que l'achat permet une liberté de manœuvre que tu n'as pas en tant que locataire. |
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15/07/2013, 13h49
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[Lévia]
Alpha & Oméga
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Citation :
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15/07/2013, 13h52
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Faudrait que je retrouve un article qui parlait de la comparaison location/achat, en gros, il était dit que l'achat était généralement valable que si tu restais mini 10 ans au même endroit...
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15/07/2013, 13h55
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Alpha & Oméga
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Les "10 ans" sont fonctions d'un tas de paramètres... Ca peut etre moins comme beaucoup plus, surtout dans le cas d'un mauvais investissement ( pire cas : quartier qui se dégrade sévèrement dans un marché baissier global ).
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15/07/2013, 14h05
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[Inc.]
Alpha & Oméga
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Je suis exactement dans le même cas que toi, on vient d'Alsace et on est parti dans une région moins cher. On va re bouger dans 5 à 10 ans, on a emprunté sur 14 ans pour acheter un truc dans les 130k€.
Pour le prêt c'était salaire de madame (fonctionnaire) + mon salaire (CDD au moment de signer), mais calcul sur le salaire de madame uniquement mais un peu lié au mien quand même, bref ils font bien ce qu'ils veulent dans la simulation. Pour la suite c'est soit on loue notre maison et une maison là où l'on sera, soit on vend pour racheter mais c'est risqué si ça met trop de temps. |
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15/07/2013, 14h06
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[LCD]
Alpha & Oméga
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Je pense qu'une partie importante de ton choix va venir de ce parametre :
Citation :
Personnellement j'ai tendance à jouer la sécurité et dans ton cas je louerai afin de pouvoir rester mobile. Etre en location permet d'économiser sur certains aspect (impôt foncier, charge non imputable aux locataires comme les ravalements etc). Je pense donc qu'il serai plus judicieux de mettre de l'argent de coté pour avoir un futur apport pour acheter un bien dans lequel vous resterez durablement (plus de 10 ans). |
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15/07/2013, 14h14
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Alpha & Oméga
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Là est tout le problème : comme c'est parti, je ne resterai probablement jamais plus de 10 ans dans la même ville (cadre dans l'administration...), donc avec ce type de raisonnement je ne serai jamais propriétaire (après, est-ce vraiment un mal ?)
Outre l'aspect budget, si je n'ai pas acheté sur Strasbourg c'est aussi parce que je me disais que j'y resterais 3 ou 4 ans, pas plus, et finalement ça fait 9 ans que j'y suis... Pour Besançon c'est pareil : même si mon nouveau boulot ne me plait pas j'y suis bloqué pour au moins 3 ans, avec la possibilité de muter à un autre poste pour encore 3 ans minimum, donc vu que la ville au moins me plait à première vue, le fait d'y rester 5 ans ne pose pas vraiment de problème (c'est pas comme si je mutais à Aurillac quoi...  ).En fait mon raisonnement est le suivant : j'ai les moyens d'acheter un appart correct (moins bien que ce que je pourrais me permettre de louer, mais suffisant pour nos besoins actuels et futurs sur le moyen terme) sur Besançon, avec un prêt pas trop long. L'avantage : on est proprio, on peut l'aménager comme on le souhaite, faire de petits travaux qui nous arrangent, bref être vraiment chez nous, et on a du patrimoine c'est plutôt cool. L'inconvénient : j'ai plus d'endettement, encore que, loyer+prêt voiture (situation actuelle) = remboursement d'emprunt+charges (hypothèse achat), reste la taxe foncière à payer en plus... C'est tout à fait jouable dans notre situation actuelle, moins si ma femme tombe enceinte sans avoir de boulot... Ensuite, soit je peux éventuellement rester 15 ans sur place (en changeant de poste en interne) et là aucun souci, le prêt est remboursé quand je déménage, je peux vendre et refaire un petit prêt pour racheter ailleurs (même dans une ville plus chère, ou alors un appart plus grand). Soit je pars dans 5 à 8 ans (plus probable), et là plutôt que revendre je peux mettre en location pour compenser une partie du prêt et louer pour moi-même ailleurs, jusqu'à ce que le prêt soit remboursé. Dans l'idéal il pourrait même être remboursé par anticipation si ma femme a un boulot rapidement. Bref, tout ça est un peu compliqué pour moi vu le nombre de paramètres à prendre en compte, ce que je sais c'est que si on ne franchis pas le pas l'année prochaine en gros, il est peu probable qu'on puisse le faire au prochain changement de ville, sauf à ce que me femme trouve un CDI bien payé... Et ce n'est plus à 50 ans qu'on négocie un prêt sur 15 ou 20 ans... @ Elmet : en fait j'ai juste demandé à mon banquier quel taux il pouvait me faire sur 15 ans et quel montant je pouvais emprunter avec mon salaire, j'ai pas encore regardé ailleurs, mais y'a moyen de baisser un peu le taux (2.90 pour sa proposition, ça tourne entre 2.70 et 3 en moyenne en France actuellement) |
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15/07/2013, 14h52
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Bagnard
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[Modéré par Maluka :] Dernière modification par Maluka ; 20/08/2013 à 15h39. |
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15/07/2013, 14h55
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Bagnard
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[Modéré par Maluka :] Dernière modification par Maluka ; 24/08/2013 à 04h41. |
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15/07/2013, 14h58
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Alpha & Oméga
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[Modéré par Maluka :] C'est pas prévu d'acheter dans les 3 prochains mois hein, là on regarde pour louer, une fois sur place et connaissant un peu mieux les différents quartiers on aura le temps de chercher sereinement. Je me suis fixé à la louche une année pour trouver à acheter, mais ça reste théorique. J'ai entamé les discussions avec quelques agences et visité 3 apparts pour me faire une idée, je sais donc un peu dans quoi je m'avance. Idem pour ma banque, c'était juste pour cibler mes recherche de manière réaliste. Après se pose la question de l'intérêt d'acheter si je peux louer quelque chose de beaucoup mieux (je peux viser du T4 de 100 m² !), sans garantie que le bien prenne de la valeur avec le temps... Si j'hésite c'est surtout comme tu le dis vu les sommes en jeu et aussi du fait des réticences de ma compagne : on se marie dans quelques semaines et la quasi intégralité de mes économies y passent, donc l'apport personnel sera en partie constitué par un prêt familial si ma compagne n'a pas de boulot rapidement (je table dans ce cas sur environ 5000 € disponibles de notre côté d'ici l'année prochaine, et autant empruntés à mon grand-père, c'est suffisant pour les frais de notaire dans tous les cas). Ce n'est donc pas une situation idéale dans l'optique d'avoir potentiellement un enfant dans les années à venir, mais bon ça signifie surtout remettre en question notre train de vie, pas manger des pâtes à chaque repas
Dernière modification par Maluka ; 24/08/2013 à 04h41. |
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15/07/2013, 15h17
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Bagnard
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Citation :
Le seul cas ou je dirais "oui" avec ce genre de "planning" c'est si l'achat se fait sur une zone à forte demande locative, afin de t'éviter de devoir revendre et racheter ailleurs. Citation :
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15/07/2013, 15h22
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[OldS]
Alpha & Oméga
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Citation :
@Korteks : J'ai un autre prêt sur 10 ans, je l'ai eu à 2.75 il y a un an, renégocier à 2.30, le mois dernier. Donc sur 15 ans à l'heure actuelle et en démarchant plusieurs banques, tu peux taper sur un 2.50. L'emprunt de 136 000 dont je parle plus haut, je l'ai il y a 2 mois à 2.65. |
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15/07/2013, 18h54
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Alpha & Oméga
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Vu les mensualités que j'aurais (plus de 800 €/mois) un loyer ne couvrirais pas le prêt, pour ce prix là on trouve du grand T4 charges comprises ^^"
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15/07/2013, 20h13
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Alpha & Oméga
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Franchement, ça a pas l'air de bien se goupiller. Si je prend comme exemple l'appart' où on est, on a acheté, et les mensualités sont beaucoup plus faibles que les loyers qu'on payait avant (et en plus, on a l'assurance de la maison comprise dedans...). Dans ces cas-là, acheter, oui, c'est bien, même si on ne sait pas combien de temps on va y rester (très fort intérêt locatif si on part, on loue, on revend pas, et le prêt + charges sont couverts par le loyer).
A mon avis, va falloir sérieusement y réfléchir, plus que sur JOL en tous cas. Acheter peut ne pas être un problème en soi, mais c'est quelque chose qu'il faut bien penser, dans une région à plus-value - ou alors, il faut un vrai coup de cœur avec la certitude qu'on va rester là pour très longtemps. Pour l'instant, ça ne semble pas être le cas, donc te poses pas trop de questions, et attends 6 mois pour voir venir avant de te redemander si tu veux acheter ou pas
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15/07/2013, 21h31
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[Lévia]
Alpha & Oméga
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Citation :
Mais si c'est pour conseiller d'y aller parce que "si tu fais une très bonne affaire ça va être super", ben... |
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15/07/2013, 22h49
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Citation :
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15/07/2013, 23h34
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Alpha & Oméga
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Citation :
Dernière modification par Ed Wood ; 16/07/2013 à 00h17. |
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16/07/2013, 00h00
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