[Thelemys]

Citation :

Publié par Ariendell

Quant à ceux qui comparent avec les actions Apple, c'est bien joli mais c'est la première fois depuis plus de 10 ans qu'Apple reverse des bénéfices... donc les actions Apple, jusqu'à il y a peu, c'était purement à valeur spéculative.

Miam!

Tu me dis que si j'achète une action Apple à 1,44$ en 1996 et que je la revends 457,60$ ce vendredi je spécule... mais que si j'achète un appartement à Lyon de 100 m² environ pour 1 200 000 Francs en 1996 et que je le revends en 2013 pour la somme 310 000€ là je ne spécule pas? C'est quoi la différence?

Citation :

La spéculation est, en économie, l'action de prévoir les évolutions des marchés et d'y effectuer des opérations d'achat et de vente en conséquence, de façon à retirer des bénéfices du seul fait des évolutions des marchés.

Quand le marché évolue vers le haut c'est sympa pour tout le monde (acheteur immo ou acheteur d'actions), mais lorsqu'il s'emballe à la hausse et entre en bulle, comme tous les marchés il fini par s'ajuster (comme Apple s'ajustera) et là ceux qui ont acheté avec effet de levier (un prêt bancaire) un bien immobilier: ça fait très mal.

Car souvent un particulier n'a pas plus de 10% de son patrimoine en actions alors que de nombreux particuliers ont 90% de leur patrimoine en immobilier. Le but de mes interventions n'est pas de féliciter les très nombreux acheteurs d'immobilier qui font une bonne affaire mais d'avertir les gars qui se dirigent vers la ruine.

[Ariendell]

Citation :

Publié par Thelemys

Tu me dis que si j'achète une action Apple à 1,44$ en 1996 et que je la revends 457,60$ ce vendredi je spécule... mais que si j'achète un appartement à Lyon de 100 m² environ pour 1 200 000 Francs en 1996 et que je le revends en 2013 pour la somme 310 000€ là je ne spécule pas?

Je dis que quand tu achetais du Apple, oui c'était purement de la spéculation car il n'y avait pas de dividendes. C'est donc des actions qui ne fonctionnent que sur la spéculation achat/vente. Quand on va recevoir un dividende, l'argent travaille plus activement - on peut se permettre d'utiliser cet argent. Quand il n'y a pas de dividende, c'est juste de l'argent bloqué.

Je dis aussi que si tu as acheté 100m² 1M2 de F en 1996 à Lyon, tu t'es fais salement berner, car le prix était bien trop élevé par rapport aux prix à cette époque Et tu as utilisé ton appart' durant toutes ces années, comment ça peut être de la spéculation ? Tu y habites.

Citation :

Publié par Thelemys

C'est quoi la différence?Quand le marché évolue vers le haut c'est sympa pour tout le monde (acheteur immo ou acheteur d'actions), mais lorsqu'il s'emballe à la hausse et entre en bulle, comme tous les marchés il fini par s'ajuster (comme Apple s'ajustera) et là ceux qui ont acheté avec effet de levier (un prêt bancaire) un bien immobilier: ça fait très mal.

Car souvent un particulier n'a pas plus de 10% de son patrimoine en actions alors que de nombreux particuliers ont 90% de leur patrimoine en immobilier. Le but de mes interventions n'est pas de féliciter les très nombreux acheteurs d'immobilier qui font une bonne affaire mais d'avertir les gars qui se dirigent vers la ruine.

Non, qu'on soit bien d'accord, la bulle de l'immobilier c'est de la merde. Je ne dis pas qu'en ce moment, ce n'est pas forcément le meilleur moment pour acheter (enfin, ce n'est pas forcément vrai pour tous les endroits et ça dépend toujours des situations), mais acheter permet d'acquérir une certaine sécurité si l'achat est "bon" (ie n'est pas un tas d'emmerdes en devenir).

Pourquoi est-ce que quand on a acheté un bien immobilier, la bulle qui éclate va faire mal ? Moi c'est ce que j'aimerai savoir. Pour ceux qui achètent dans le but de louer, c'est différent, mais quand il s'agit de sa maison principale ? On s'en fout un peu du marché de l'immobilier, une fois qu'on a acheté... enfin, c'est comme ça que je le vois. C'est pour habiter, pas dans le but de faire une plus-value hein.

[Aky]

Petite question (je profite du sujet)

Est-ce que les banques en France donnent des crédits pour l'achat d'un logement à l'étranger? Que ce soit en résidence principale (si la personne s'expatrie) ou secondaire.
Ou est-ce presque mission impossible?

(Je demande car j'ai un logement à l'étranger que je cherche à vendre, et donc pour savoir si je pouvais chercher d'éventuels acheteurs français.)

[Thrax]

Pour une résidence secondaire dans un pays stable oui facilement, autrement c'est compliqué.

[Andromalius]

Citation :

Publié par Thrax

Pour une résidence secondaire dans un pays stable oui facilement, autrement c'est compliqué.

En résidence principale ca doit etre compliqué, trop facile pour le mec de se barrer avec la thune a peu près hors d'atteinte du banquier sans compter que les lois sur les crédits varient tellement d'un pays a l'autre que si le mec s'amuse a contester localement ca va etre un beau bordel. Si la personne percoit pas un salaire saisissable en France ca me parait difficile.

[Thelemys]

Citation :

Publié par Ariendell

Et tu as utilisé ton appart' durant toutes ces années, comment ça peut être de la spéculation ? Tu y habites.

Tu n'habites pas 20 ans dans un studio. Enfin j'espère. Donc c'est typiquement le bien que tu achètes pour revendre ou pour en tirer des revenus.

Citation :

Non, qu'on soit bien d'accord, la bulle de l'immobilier c'est de la merde. Je ne dis pas qu'en ce moment, ce n'est pas forcément le meilleur moment pour acheter (enfin, ce n'est pas forcément vrai pour tous les endroits et ça dépend toujours des situations), mais acheter permet d'acquérir une certaine sécurité si l'achat est "bon" (ie n'est pas un tas d'emmerdes en devenir).

Quand tu achètes, tu ne sais pas si l'achat va être "bon", tu ne sais pas si ton couple tiendra, si ton boulot tiendra, si le marché tiendra. Tu spécules sur la réussite de tous ces éléments parce que si l'un d'eux foire, être locataire c'est plus pratique.
Et puis tant que tu n'as pas fini de payer le crédit, la maison elle est à la Banque, toi tu es propriétaire d'une dette.

Citation :

Pourquoi est-ce que quand on a acheté un bien immobilier, la bulle qui éclate va faire mal ? Moi c'est ce que j'aimerai savoir.

Quand tu achètes un pull avant les soldes et que tu reviens quelques semaines plus tard il est soldé -20% ça fait mal au cul. Point. Si ce pull tu l'as acheté à crédit et qu'en plus il te coûte des intérêts bancaires...

Citation :

Pour ceux qui achètent dans le but de louer, c'est différent, mais quand il s'agit de sa maison principale ? On s'en fout un peu du marché de l'immobilier, une fois qu'on a acheté... enfin, c'est comme ça que je le vois. C'est pour habiter, pas dans le but de faire une plus-value hein.

Va dire ça aux jeunes couples qui achètent une maison après le mariage puis qui divorcent dans les 7 ans. C'est rare les couples qui divorcent, il n'y en a presque pas. Et eux ils doivent vendre. Même si le marché a perdu 20% et même si le divorce en lui même leur coûte déjà un bras (et leur coeur).

Citation :

Publié par Aky

Petite question (je profite du sujet)

Est-ce que les banques en France donnent des crédits pour l'achat d'un logement à l'étranger? Que ce soit en résidence principale (si la personne s'expatrie) ou secondaire.
Ou est-ce presque mission impossible?

(Je demande car j'ai un logement à l'étranger que je cherche à vendre, et donc pour savoir si je pouvais chercher d'éventuels acheteurs français.)

J'ai fait une demande pour un bien à l'Ile Maurice auprès de la banque HSBC qui est présente en France et à Maurice et la somme + le taux accordés tiennent plus du crédit à la consommation qu'autre chose. Donc non les français ne sont pas vraiment une cible de choix si ta situation est semblable.

[Andromalius]

Citation :

Quand tu achètes un pull avant les soldes et que tu reviens quelques semaines plus tard il est soldé -20% ça fait mal au cul. Point.

Oui mais tu as toujours un pull qui tient chaud que tu as payé un prix sur lequel tu étais d'accord. Pour beaucoup de gens l'achat se fait a un instant T pas sur les considèrations financières mais sur la création d'un foyer ou l'arrivée du premier gosse. C'est pas parce que tu aurais claqué 20% de moins l'année d'après que tu deviens perdant, le seul que ca emmerde vraiment c'est le spéculateur qui escomptait une plus-value et qui va revendre a perte.
C'est comme les biens de consommation, t'achetes un lecteur DVD c'est pour t'en servir, pas pour le revendre avec plus-value plus tard, et tu sais que d'occase ca vaudra plus rien.
Quand j'ai acheté mon premier appart je l'ai fait pour avoir un toit assuré à vie et j'ai acheté ce que je pouvais me permettre a l'époque. Que le prix du bien change ne change absolument aucun des facteurs et motifs de l'achat: j'ai eu mon toit a vie pour le prix demandé. J'etais loin de penser a l'époque que les prix évolueraient comme ca, je me suis a vrai dire meme pas posé la question: la revente n'etait pas un facteur; je ne faisais pas un placement, j'achetais un bien de consommation.

[kermo]

Oui faut accepter de ne pas avoir de prise sur la situation économique du moment où on souhaite acheter ou tout simplement au moment où on a les possibilités financières de sauter le pas : faut pouvoir avoir crédit, typiquement.
Après on peut se dire que ça aurait été mieux si on était né 10 ans plus tôt mais bon comme disait l'autre avec des scies on scierait.

Citation :

Va dire ça aux jeunes couples qui achètent une maison après le mariage puis qui divorcent dans les 7 ans.

Surtout qu'acheter à deux c'est souvent s'engager dans une nouvelle phase de vie en couple qui peut déboucher sur une séparation.
On peut toutefois voir ça dans l'autre sens : ça peut être une bonne occasion de tomber sur un jeune couple qui doit vendre
Ma copine est passée par là avec son ex, ils ont vendu au bout de 2 ans car séparation mais ils ont joué au parfait petit couple pour éviter de devoir trop négocier. Au final, une petite plus-value pas du tout prévue lors de l'achat.

[yanomamii]

Citation :

Publié par Thelemys

Va dire ça aux jeunes couples qui achètent une maison après le mariage puis qui divorcent dans les 7 ans. C'est rare les couples qui divorcent, il n'y en a presque pas.

Si tu raisonnes comme ça tu n’achètes jamais, tu fais rien du tout en fait. Si tu te dis toute ta vie que ça peut être la merde demain tu fais du surplace.

[Doudou Spuiii]

Pourquoi on perd des thunes en cas de crach immo ?

Prenons deux cas :
Un mec A achète un appart à 300k€, 4 ans plus tard l'appart a perdu 20% de sa valeur, soit 60k€

Un B loue le même type d'appart à 1000€ par mois au lieu de l'acheter, au bout de 4 ans il a perdu 48k€ vu que son blé est parti dans un loyer, puis il décide d'acheter un appart à 240k€ (qui en valait 300k€ 4 ans avant)

20 ans plus tard, A et B sont propriétaires leur appart a exactement la même valeur, sauf que B aura gagné 12k€ par rapport à A.

En gros, quand t'achète au sommet d'une bulle, t'es perdant par rapport au mec qui loue en attendant d'acheter en bas de la bulle, je ne vois pas trop ce que ça a de surprenant.

Après, tu peux toujours dire que A n'est pas perdant car au final il a un toit, il n'empêche que B aura mieux géré. Et les gens qui font un prêt qui va les engager sur 20 ans, ils veulent être à la place de B pas de A.

[Thrax]

Citation :

Publié par Andromalius

En résidence principale ca doit etre compliqué, trop facile pour le mec de se barrer avec la thune a peu près hors d'atteinte du banquier sans compter que les lois sur les crédits varient tellement d'un pays a l'autre que si le mec s'amuse a contester localement ca va etre un beau bordel. Si la personne percoit pas un salaire saisissable en France ca me parait difficile.

Je voulais faire court mais c'est l'idée, faut pas compter non plus sur le salaire en France comme argument, un bien hypothécable en France par contre ouvrira beaucoup de portes.

[Andromalius]

Citation :

Publié par Doudou

Après, tu peux toujours dire que A n'est pas perdant car au final il a un toit, il n'empêche que B aura mieux géré. Et les gens qui font un prêt qui va les engager sur 20 ans, ils veulent être à la place de B pas de A.

Et dans l'hypothèse inverse c'est le contraire. Je veux dire, tu peux toujours trouver un cas de figure défavorable ou moins favorable, mais t'es pas immortel, pendant que tu hésites l'horloge tourne. Si ton projet c'est d'avoir un appart, mets le en oeuvre. Si ton projet c'est de faire une plus-value en revendant un appart, c'est deja plus la meme chose. Ok ptet dans 3 ans tu divorces. Mais avec des "peut-etre" comme ca tu fais plus rien dans la vie. Je sors acheter du pain, priez pour moi peut etre que je vais me faire renverser en traversant la rue.

[Shagi]

Citation :

Publié par Doudou

Pourquoi on perd des thunes en cas de crach immo ?

Si on reste dans le "simpliste" tu oublies un paramètre :

Citation :

Publié par Doudou

20 ans plus tard, A et B sont propriétaires leur appart a exactement la même valeur, sauf que B aura gagné 12k€ par rapport à A.

Ou plutôt :

16 ans plus tard A a terminé de payer son appart' et commence à économiser, tandis que B continue de payer chaque mois puisque il a investi plus tard dans le temps...

[kermo]

Pour jouer avec les différents scénarios il y a les simulateurs indiqués plus haut.
Au niveau perso, c'est sûr qu'on passe à l'achat souvent pour d'autres raisons que purement financières : ne plus avoir un proprio sur le dos, désir d'avoir exactement l'habitation qu'on souhaite (on casse pas des murs quand on est locataire), etc.

[orime]

Cette discussion a un petit air de...

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Andromalius

Et dans l'hypothèse inverse c'est le contraire. Je veux dire, tu peux toujours trouver un cas de figure défavorable ou moins favorable, mais t'es pas immortel, pendant que tu hésites l'horloge tourne. Si ton projet c'est d'avoir un appart, mets le en oeuvre. Si ton projet c'est de faire une plus-value en revendant un appart, c'est deja plus la meme chose. Ok ptet dans 3 ans tu divorces. Mais avec des "peut-etre" comme ca tu fais plus rien dans la vie. Je sors acheter du pain, priez pour moi peut etre que je vais me faire renverser en traversant la rue.

Ha, mais j'ai vraiment l'impression que tu ne comprends pas mes posts mdr.

J'ai jamais dit qu'il ne fallait pas acheter, je dis juste que dans le contexte actuel où il est possible qu'on soit au sommet d'une bulle, bah t'es dans le cas de figure défavorable justement et que même si l'horloge tout, sur le long terme t'es ptet gagnant à hésiter un peu justement.

Citation :

Publié par Shagi

16 ans plus tard A a terminé de payer son appart' et commence à économiser, tandis que B continue de payer chaque mois puisque il a investi plus tard dans le temps...

J'avais pas parlé de prêt, sinon ça complique (y a trop de variables pour que ça reste simple tel que l'apport et le taux) , mais si B achète son appart moins cher que A, y a pas de raison que la durée de son prêt soit aussi longue que celle de A.

[Ghainor/Rodrek]

Citation :

Publié par Andromalius

Et dans l'hypothèse inverse c'est le contraire. Je veux dire, tu peux toujours trouver un cas de figure défavorable ou moins favorable, mais t'es pas immortel, pendant que tu hésites l'horloge tourne. Si ton projet c'est d'avoir un appart, mets le en oeuvre. Si ton projet c'est de faire une plus-value en revendant un appart, c'est deja plus la meme chose. Ok ptet dans 3 ans tu divorces. Mais avec des "peut-etre" comme ca tu fais plus rien dans la vie. Je sors acheter du pain, priez pour moi peut etre que je vais me faire renverser en traversant la rue.

Je suis tout à fait d'accord avec toi, ainsi que Doudou et quelques autres ici je suppose.
Mais en plus de la volonté d'acheter encore en faut t'il en avoir les moyens et c'est la ou la situation à évolué dans le mauvais sens depuis les années 2000.

[Corbeau]

En même temps, la valeur d'un bien immobilier dans le temps ne dépend pas uniquement du marché. Un bien immobilier est sans doute l'un des "trucs" les plus faciles à valoriser dans le temps. Exemple perso : on a acheté une maison de ville de 100m² pour 150K€, on a aménagé le grenier pour 12K€ et on a maintenant 145m² habitable et la maison vaut environ 210K€.
Même si le "marché" baisse de quelques % (pour l'instant c'est stable chez nous), la valeur théorique de la maison augmente bien plus que ce que nous aurait rapporté la même somme placée. Ça compte aussi.

[Ariendell]

Citation :

Publié par Thelemys

Tu n'habites pas 20 ans dans un studio. Enfin j'espère.

Citation :

Publié par Thelemys

Tu me dis que si j'achète une action Apple à 1,44$ en 1996 et que je la revends 457,60$ ce vendredi je spécule... mais que si j'achète un appartement à Lyon de 100 m² environ pour 1 200 000 Francs en 1996 et que je le revends en 2013 pour la somme 310 000€ là je ne spécule pas?

... On parlait de studio là ? Moi je parlais d'un véritable appart' (pour 100m²... j'en connais pas beaucoup des studios de cette surface !). Les studios ne sont pas les appartements qu'on achète pour y vivre, typiquement. Ce sont des produits très spécifiques car ils sont achetés pour être loués (ou peuvent éventuellement être achetés par des parents pour les enfants le temps des études, pour être ensuite revendus, ou loués).

Citation :

Publié par Thelemys

Quand tu achètes, tu ne sais pas si l'achat va être "bon", tu ne sais pas si ton couple tiendra, si ton boulot tiendra, si le marché tiendra. Tu spécules sur la réussite de tous ces éléments parce que si l'un d'eux foire, être locataire c'est plus pratique.

Quand je parle d'un "bon" bien, je parles d'un bien qui n'est pas vicié (mauvaise maçonnerie, par exemple, zone inondable...). Ce genre de choses se voit lorsqu'on visite un bien. On sait si on aura beaucoup de travaux ou si le bien sera utilisable tout de suite. Un "mauvais" bien est par contre un bien qui peut amener bien des emmerdes - et c'est pourquoi il faut faire très attention lors de l'achat.

Citation :

Publié par Thelemys

Et puis tant que tu n'as pas fini de payer le crédit, la maison elle est à la Banque, toi tu es propriétaire d'une dette.

C'est vrai, mais la banque ne va pas venir mettre le nez dans tous les changements que tu pourras avoir envie de faire à ton bien pour l'aménager comme tu le souhaites. Elle ne va pas non plus se pointer aux réunions des co-propriétaires pour prendre les décisions à ta place. Etc, etc. Ta banque n'est pas propriétaire tant que tu es capable de payer.

Citation :

Publié par Thelemys

Quand tu achètes un pull avant les soldes et que tu reviens quelques semaines plus tard il est soldé -20% ça fait mal au cul. Point. Si ce pull tu l'as acheté à crédit et qu'en plus il te coûte des intérêts bancaires...

Bin non, ça marche pas comme ça. Un bien immobilier ne s'achète jamais sur un coup de cœur : avant d'acheter, on prend le temps de réfléchir. Sur ses possibilités de financement, sur le fait de vraiment vouloir ou non ce bien, sur les prix. On négocie le prix aussi. Si on décide d'acheter, c'est qu'il y a assez de motivation derrière pour se dire que ça vaut le coup, au prix où on achète ce bien. Le prix du marché baisse rarement de façon significative en "quelques semaines" (il faut plutôt des mois, voire des années pour ça), et le fait de voir le marché baisser plus tard entre rarement en compte.

Bien sûr, si tous les indicateurs montrent que les prix vont baisser, il faut attendre quelques mois ! Je ne dis pas d'acheter tête baissée hein ! Mais si rien ne l'indique, il faut savoir que les biens peuvent partir très vite. Des amis qui ont été frustrés parce que les bien se vendaient plus vite qu'ils ne pouvaient les visiter, j'en ai, hein.

Citation :

Publié par Thelemys

Va dire ça aux jeunes couples qui achètent une maison après le mariage puis qui divorcent dans les 7 ans. C'est rare les couples qui divorcent, il n'y en a presque pas. Et eux ils doivent vendre. Même si le marché a perdu 20% et même si le divorce en lui même leur coûte déjà un bras (et leur coeur).

Ça fait partie des aléas de la vie. Mais si on se dit qu'on n'achète pas parce qu'on a peur de ceci ou cela, on n'achète jamais. Oui, en cas de divorce, ce n'est pas facile.

Une fois de plus, ce n'est pas facile de trouver le "meilleur" moment pour acheter ; mais quand on arrive à la trentaine, c'est forcément quelque chose à laquelle on pense. Si le bien perd en valeur, tant pis ! Il reste un bien qu'on achète dans l'espoir d'y passer la majorité de ses années. Un bien qu'on passera à ses enfants, si tout se passe bien - pas forcément pour qu'ils y habitent, mais qui leur donne un certain "bagage" et qu'au pire ils pourront revendre ou louer en cas de gros coup dur.

[Andromalius]

Citation :

Publié par Ghainor/Rodrek

Je suis tout à fait d'accord avec toi, ainsi que Doudou et quelques autres ici je suppose.
Mais en plus de la volonté d'acheter encore en faut t'il en avoir les moyens et c'est la ou la situation à évolué dans le mauvais sens depuis les années 2000.

Bah quand t'as pas d'argent...t'as pas d'argent. Maxime du jour. Je pars du principe qu'une personne se posant la question du sujet a les moyens oui. Si tu les a pas la question se pose pas.

[Ghainor/Rodrek]

Citation :

Publié par Andromalius

Bah quand t'as pas d'argent...t'as pas d'argent. Maxime du jour. Je pars du principe qu'une personne se posant la question du sujet a les moyens oui. Si tu les a pas la question se pose pas.

En 10 ans, une demi génération, le prix des studios à atteint le prix d'un 4 pièces. Je pense que l'on à la plus une question de paradigme qu'une question de "pas d'argent".

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Andromalius

Bah quand t'as pas d'argent...t'as pas d'argent. Maxime du jour. Je pars du principe qu'une personne se posant la question du sujet a les moyens oui. Si tu les a pas la question se pose pas.

Bein si, la question se pose avec les prêts justement.
La question, c'est de savoir si ça vaut le coup de faire un prêt pour de l'immo à l'heure actuelle ou si c'est pas plutôt préférable d'attendre.
Le type qui peut s'acheter cash sa maison sans emprunter a bien moins de questions à se poser que le mec qui va devoir faire un prêt et se manger des mensualité les x prochaines années.

[Ed Wood]

Citation :

Publié par Doudou

Le type qui peut s'acheter cash sa maison sans emprunter a bien moins de questions à se poser que le mec qui va devoir faire un prêt et se manger des mensualité les x prochaines années.

Même si il a les liquidités, d'un point de vue sécurité, il vaut mieux qu'il emprunte quand même une partie.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Ed Wood

Même si il a les liquidités, d'un point de vue sécurité, il vaut mieux qu'il emprunte quand même une partie.

Ha bon, pourquoi ?

[Ed Wood]

Parce que tant que tu as de l'argent, tu peux emprunter. Alors que si tu le dépenses tu ne peux plus. Alors c'est toujours l'éternel débat, être précautionneux ou pas, mais on sait vraiment jamais ce qu'il peut arriver. Donc oui, il y a toujours le logement, mais si c'est ton logement principal, c'est un placement bloqué.