[zac]

Je m'interroge sur une succession non aboutie depuis plusieurs années car elle comporte des terrains non constructibles qui pourraient l'être un jour sans que personne ne puisse en estimer la date et s'ils seront un jour déclarés constructibles. Les héritiers préférant le statu quo en laissant l'héritage non partagé vu que personne n'est vraiment en mesure d'estimer un bien non constructible adjacent à des terrains constructibles et qui pourraient le devenir un jour...
Voilà qu'un des héritiers sort une estimation écrite par une agence immobilière quelconque, document donné par le notaire à tous les héritiers et que si tout le monde accepte cette évaluation au doigt mouillé, on pourrait clore le dossier de l'héritage car tout le reste est figé à cause de l'évaluation de ces terrains.
Si tout le monde est d'accord sur une valeur pour ces terrains, que se passe t-il ensuite si personne ne veut les acheter ?
Je prends un exemple fictif :

- 4000 euros bloqués à la banque
- 4 ares de terrains à 10000 euros le tout
- 4 héritiers

Le fait que tout le monde accepte que les terrains valent 10000 euros feraient qu'on puisse partager 14 000 euros en 4 (les 4000 euros de la banque sont bloqués actuellement du fait de l'impossibilité d'estimer le tout), mais après ça se passe comment pour les terrains si personne ou tout le monde veut acheter ?
Le problème de ce cas de figure est qu'une estimation des terrains est juste faite pour clore le reste de l'héritage, mais après sommes nous obligés de le vendre à un tiers pour cette somme ou tout simplement de céder ses parts à l'un où l'autre des héritiers qui souhaitent racheter les parts de ceux qui veulent bien vendre la leur ?
L'héritier qui ne souhaite pas vendre, n'a t-il pas davantage intérêt à n'accepter aucune estimation tant que ça ne passe pas en constructible ?
Merci pour vos réponses qui risquent certainement d'apporter d'autres questions

[aziraphale]

L'évaluation c'est pour que l'état puisse calculer les droits de succession à appliquer, elle est valable à l'instant de la succession, et je ne vois pas l'intérêt d'attendre que ça devienne constructible ce qui augmentera la valeur de la succession et donc potentiellement faire payer des droits si ça dépasse le plafond d'exonération.
Ca n'a rien à voir avec le prix de vente, mais si tu mets en vente immédiatement après le succession à un prix totalement déconnecté de ce que tu as déclaré dans la succession tu risques de manger très cher de la part du fisc.
Si le terrain n'est pas mis en vente immédiatement, mais seulement dans 10 ans après qu'il soit devenu constructible, pas de problème par contre.
Je ne m'y connais pas assez mais je parie qu'il y aura quand même une méchante taxe sur la plus-value à payer

Concernant la vente du terrain : 4 héritiers je suppose en indivision, chacun est propriétaire de 1/4 du terrain.
Pour vendre il faut l'accord des 4 (ou une décision de justice si 3 des 4 veulent vendre mais que le 4eme bloque) et la vente peut se faire à qui on veut.
- Si c'est un des 4 qui veut acheter et que les 3 autres sont d'accord, c'est le plus simple.
- Si les 4 veulent acheter les parts des autres et que personne ne cède, il ne peut pas y avoir de vente ça parait évident puisque de fait personne n'est vendeur.
- Si le terrain est vendu à un tiers, le montant de la vente sera partagé en 4.

Je ne comprends pas cette histoire de bloquer la succession en acceptant pas la valeur du terrain.
Si quelqu'un s'amuse à ça, c'est direction le tribunal qui désignera un expert pour l'évaluation du bien, et c'est fini.
Ensuite il peut tenter de bloquer en refusant de dire si il accepte ou pas sa part de la succession, mais il y a un délai de 10 ans et si les 3 autres décident que le 4eme est chiant, ils peuvent ramener ce délai à quelques mois seulement grâce à une procédure simple par huissier.
Donc non on ne peut pas réellement bloquer la succession, ça va juste être chiant pour les autres de devoir faire des procédures et ça va occasionner des frais pour tout le monde.


Donc mettez vous d'accord sur le prix, ça vous libèrera les 4000€ qui sont sur le compte.
Après, savoir si vous voulez vendre le terrain, à qui et à quel prix se fera la vente vous verrez bien.

[Gardien]

Ouai en gros, les héritier perdent du temps pour pouvoir payer plus d'impôts ?

Comme dit au dessus, si c'est considéré comme valant des clopinettes, c'est parfait. Ca vous fera moins d'impôts à payer et après vous vous répartissez les parts équitablement. C'est le plus simple...

[zac]

@aziraphale

Pour résumé, le 4e veut que ce soit évalué le plus haut possible en espérant récupérer la thune...
Ce qui est embêtant, c'est que 3 sont prêts à rester comme ça en attendant que ce soit constructible, et le 4e veux la thune tout de suite mais personne ne veut lui donner le prix surévalué car le terrain est non constructible actuellement..
Mes craintes sont que ça parte en cacahuète à cause d'un qui ne veut pas attendre que ça passe en constructible et qui est trop gourmand pour du terrain non constructible....

[aziraphale]

Franchement les cons qui ne comprennent rien mais veulent un maximum de thune tout e suite il y en a très souvent au moment des successions.
Et ça finit en fâcheries familiales, parfois assez ignobles.

Il veut de l'argent tout de suite pour une valeur future totalement hypothétique? Il faut lui explique que au choix :

- Soit les 3 autres s'en foutent, et on peut laisser trainer : il n'aura de toute façon rien du tout tant que ça ne sera pas réglé, même pas sa part sur les 4000€ qui sont sur le compte.

- Soit les 3 autres veulent régler la succession et ils vont entamer une procédure au tribunal pour faire nommer un expert qui fixera la valeur du bien et il n'aura plus rien à dire.
Mais le terrain pourra être vendu une fois la succession réglé, peut être au prix fixé par l'expert ou moins ou plus, ça dépendra si il y a quelqu'un pour acheter.
Dans tous les cas il n'aura pas un centime avant que le terrain ne soit vendu.

Et après lui avoir expliqué il faut bien gentiment l'envoyer se faire fou... sur sa demande complètement fumée.



Edit : question bonus à laquelle je n'ai pas la réponse.
Pour rendre un terrain constructible il faut en faire la demande à la mairie.
Mais qui a le droit de faire cette demande ?
Si comme je le suppose c'est seulement le propriétaire, alors tant que la succession n'est pas réglée personne ne peut faire cette demande (quant à la réponse elle pourra être positive ou non), et votre 4ème il est pas prêt de voir la valeur du terrain augmenter

[zac]

Pour le passage en constructible, c'est la mairie qui décide de faire passer la zone ou pas...
Maintenant, même si on évalue une certaine somme pour solder l'héritage, le quatrième espère que quelqu'un lui achète son bout, mais les trois autres n'en ont pas l'intention, c'est là que j'ai peur qu'il fasse jouer le fait que nul ne peut rester en indivision et provoquer une vente forcée..

[aziraphale]

Citation :

Publié par zac

Pour le passage en constructible, c'est la mairie qui décide de faire passer la zone ou pas...
Maintenant, même si on évalue une certaine somme pour solder l'héritage, le quatrième espère que quelqu'un lui achète son bout, mais les trois autres n'en ont pas l'intention, c'est là que j'ai peur qu'il fasse jouer le fait que nul ne peut rester en indivision et provoquer une vente forcée..

Oui c'est la mairie qui décide mais elle ne le fait comme ça parce qu'elle a que ça foutre aujourd'hui.
Elle ne fera un dossier que si quelqu'un (et à mon avis ça ne peut être que le proprio) en fait la demande écrite.
Le proprio étant décédé et la succession pas réglée, personne ne peut donc faire cette demande si j'ai raison.

Pour passer au tribunal et faire forcer la vente, si je ne dis pas de bêtise, il faut que le (les) demandeur(s) représente(nt) à minima 2/3 des droits.
Ca marcherait si 3 sur 4 voulait vendre mais pas le 4ème, mais pas l'inverse.
De toute façon le juge statuerait sur une vente forcée au prix du terrain non constructible si il n'a pas été rendu constructible avant

Donc si vous être 3 à vouloir garder le terrain et pas le 4ème, vous pouvez lui proposer de lui laisser les 4000€ du compte courant et vous vous partagez le terrain à 3, chacun 1/3)
A voir avec le notaire comment ça se passe dans ce cas.
Mais sa demande de prix de vente ne correspondant à rien il faut lui faire comprendre qu'il peut oublier.

[[0]Draki]

J'en profite pour poser une question de curiosité pro.
Pour calculer les droits de succession ils se basent sur l'esti d'un agent.
Si t'es pote avec un agent tu peux faire un peu sous évaluer pour économiser ?
L'OP dit qu'un des héritier débarque avec une estimation, mais ça me semblerai plus logique que ce soit le notaire qui soit charger de mandater l'agent de son choix, pour éviter le cas que je cite.

[zac]

Citation :

Publié par (0)Draki

L'OP dit qu'un des héritier débarque avec une estimation, mais ça me semblerai plus logique que ce soit le notaire qui soit charger de mandater l'agent de son choix, pour éviter le cas que je cite.

@Draki dans ce cas c'est l'inverse, l'estimation est gonflée, le pire est qu'il part sur une estimation haute, ne sachant même pas si les autres héritiers veulent acheter ses ares, ils n'ont pas forcément envie d'acheter ses ares supplémentaires pour au final quand même être encore en indivision avec les autres...
La question que je me pose est qu'importe la somme admise par tous, à ce moment là l'héritage étant bouclé, chacun étant propriétaire d'un bout officiellement, n'est-ce pas là que l'héritier ne voulant pas attendre un éventuel passage en constructible et prétendant à la fameuse loi qui dit que nul ne peut rester en indivision contre son gré pourra enquiquiner les trois autres en demandant une vente forcée ?
Les autres au final se contentent de cette situation, il y a que un qui pensant que ça ne passera jamais en constructible préfère la thune du non constructible tout de suite, mais comme l'héritage étant suspendu au fait qu'il n'y a pas de valeur définie, il ne peut pas ...
Donc soit il voit que les autres ne mordent pas et il laisse tomber soit il engage un partage judiciaire, mais à t-il vraiment intérêt à ça pour du non constructible ?
Tant qu'il n'est pas héritier officiellement il ne peut pas forcer de vente du tout, après faut aussi voir le point de vue du notaire, le dossier pourri déjà sur son bureau depuis presque 4 ans...

[Ssiena Samedisþjófr]

Citation :

Publié par (0)Draki

Pour calculer les droits de succession ils se basent sur l'esti d'un agent.
Si t'es pote avec un agent tu peux faire un peu sous évaluer pour économiser ?
L'OP dit qu'un des héritier débarque avec une estimation, mais ça me semblerai plus logique que ce soit le notaire qui soit charger de mandater l'agent de son choix, pour éviter le cas que je cite.

Alors, tu peux mais

• le notaire n'est pas sensé laissé passer un truc absurde
• ton pote risque des soucis s'il rend un évaluation fausse de beaucoup
• il ne faut pas être pressé de vendre parce que si tu vend vite et a un prix très supérieur, l'état va intervenir
  

Par contre, clairement, tout le milieu estime avec une estimation basse quand c'est pour la succession, meme pas besoin d'avoir un pote.

Si par exemple les bien similaires que tu vois en ligne sont entre 200 et 250k, ils vont te donner une estimation a 180k avec une liste de défaut qui justifie pourquoi ton bien vaut moins que les autres, alors que de mon point de vue, les autres avaient d'autre défauts équivalents.

[Toryhnouche]

Citation :

Publié par Ssiena Samedisþjófr

Par contre, clairement, tout le milieu estime avec une estimation basse quand c'est pour la succession, meme pas besoin d'avoir un pote.

Je confirme.

J'ai fait estimer une maison en décembre 2021, maison des parents défunts de ma femme que nous comptions acheter, car elle est bénéficiaire d'un tiers via l'héritage (les deux autres tiers étant acquis par son frère et sa soeur).

Pour l'estimation, on a eu deux prix, une fois que l'agent et le notaire ont su que c'était dans le but de l'acheter, et donc simplement racheter les 2 autres parts.

Donc on avait comme estimation :

- 180.000 euros pour l'achat (donc 120.000 euros en rachat de parts).
- 220.000 euros si c'est pour vendre.

Et c'est passé crème.

[Xubfin]

ouep, ça se fait tout le temps si c'est pas trop abusé.
Et faut être sur de pas revendre derrière, sinon tu te fais niquer sur la plus value.

[[0]Draki]

Merci pour les explications

[Pitit Flo -TMP]

Citation :

Publié par aziraphale

Oui c'est la mairie qui décide mais elle ne le fait comme ça parce qu'elle a que ça foutre aujourd'hui.

Si, plus ou moins : ça s'appelle une révision de PLU (si la commune est en PLU et pas POS ou carte communale et si c'est pas l'interco qui a la compétence), durant laquelle les non constructibles proches de constructibles ont une chance de changer de statut. En moyenne en PLU est révisé tous les 10 ans environ, donc à voir pour l'OP depuis quand le PLU est adopté.
Je ne suis pas certain qu'on puisse passer un terrain privé en constructible dans une modification mineure de PLU, mais ça se vérifie.

Citation :

Publié par zac

@Draki dans ce cas c'est l'inverse, l'estimation est gonflée, le pire est qu'il part sur une estimation haute, ne sachant même pas si les autres héritiers veulent acheter ses ares, ils n'ont pas forcément envie d'acheter ses ares supplémentaires pour au final quand même être encore en indivision avec les autres...
La question que je me pose est qu'importe la somme admise par tous, à ce moment là l'héritage étant bouclé, chacun étant propriétaire d'un bout officiellement, n'est-ce pas là que l'héritier ne voulant pas attendre un éventuel passage en constructible et prétendant à la fameuse loi qui dit que nul ne peut rester en indivision contre son gré pourra enquiquiner les trois autres en demandant une vente forcée ?
Les autres au final se contentent de cette situation, il y a que un qui pensant que ça ne passera jamais en constructible préfère la thune du non constructible tout de suite, mais comme l'héritage étant suspendu au fait qu'il n'y a pas de valeur définie, il ne peut pas ...
Donc soit il voit que les autres ne mordent pas et il laisse tomber soit il engage un partage judiciaire, mais à t-il vraiment intérêt à ça pour du non constructible ?
Tant qu'il n'est pas héritier officiellement il ne peut pas forcer de vente du tout, après faut aussi voir le point de vue du notaire, le dossier pourri déjà sur son bureau depuis presque 4 ans...

Et vous pouvez pas vous mettre d'accord sur un prix de non constructible, valider ça, lui racheter sa part (à 3 ça devrait pas être dur) comme ça il est content et vous avez un terrain qui potentiellement au prochain PLU passera constructible et que vous revendrez en plus-value ?