[Immobilier] Louer ou acheter ?

Assurancetourix · 24/04/2014, 11h45

Les APL ca a plus servi a faire augmenter les loyers qu'à empêcher les gens de devenir SDF. C'est documenté.

Hulkdan · 24/04/2014, 11h50

Citation :

Publié par Assurancetourix

Les APL ca a plus servi a faire augmenter les loyers qu'à empêcher les gens de devenir SDF. C'est documenté.

Et le retirer, ça va faire baisser les loyers instantanément?

Primura · 24/04/2014, 11h53

Que peu. C'est pour ça que personne ne parle de supprimer les APL d'un coup, mais plutôt de les diminuer progressivement jusqu'à leur suppression.

Hulkdan · 24/04/2014, 11h57

Citation :

Publié par Primura

Que peu. C'est pour ça que personne ne parle de supprimer les APL d'un coup, mais plutôt de les diminuer progressivement jusqu'à leur suppression.

C'est vraiment une réflexion de technocrate qui ne vit pas dans la vrai vie style "France d'en bas". Jamais les loyers ne baisseront et surtout pas en IdF

Assurancetourix · 24/04/2014, 12h00

Citation :

Publié par Hulkdan

Et le retirer, ça va faire baisser les loyers instantanément?

Personne ne parle de les supprimer d'un coup. Ca serait déjà bien de faire officiellement le constat que ça fait partie des trucs globalement nuisibles.

Après les retirer ça foutrait un bordel monstre, des gens à la rue ET une baisse rapide des loyers effectivement. (si tu mets ton locataire à la rue il ne te paye plus de loyer, je pense que pas mal de proprios préfèrent "perdre" 2k€ (part APL du loyer) que 8k€ (loyers) par an, par exemple).

edit: et donc comment tu expliques que l'augmentation des loyers n'ait pas suivi l'augmentation des prix de l'immobilier, surtout en IDF d'ailleurs?
Sinon les loyers ont globalement légèrement baissé en 2013 dans ma ville/zone urbaine (et vla la formidable augmentation annuelle autorisée en 2014 pour les bails en cours, 0.5%?). J'ai une collègue proprio qui a baissé le loyer à la remise en location d'un de ses apparts pour le relouer rapidement.

FulCrum · 24/04/2014, 12h22

[Modéré par Malu' : Nope]

**Thelemys** · 24/04/2014, 13h40

N'empêche que les APL partent directement de mes impôts pour aller dans la poche des propriétaires et que je trouve ça nuisible à mon pouvoir d'achat.

EDIT: et pour ceux qui lisent l'anglais voila une bonne raison pour l'immobilier de chuter avec des coûts de construction qui peuvent beaucoup baisser http://www.designboom.com/technology...rs-04-24-2014/

Hulkdan · 24/04/2014, 13h52

Citation :

Publié par Thelemys

N'empêche que les APL partent directement de mes impôts pour aller dans la poche des propriétaires et que je trouve ça nuisible à mon pouvoir d'achat.

On appelle ça la solidarité sociale. Si on suit ton raisonnement, on devrait supprimer toutes les aides sociales car ça nuit à ton pouvoir d'achat

Yanzz · 24/04/2014, 14h02

APL : Aide personnalisée au logement.
Cela fonctionne uniquement pour les logements conventionnés (logements sociaux), et c'est souvent directement versée au bailleur et non au locataire.

Pour les logements non conventionnés (loyer libre ou intermédiaire), on parle d'ALF (allocation de logement familiale).

Hulkdan · 24/04/2014, 14h04

Citation :

Publié par Yanzz

APL : Aide personnalisée au logement.
Cela fonctionne uniquement pour les logements conventionnés (logements sociaux), et c'est souvent directement versée au bailleur et non au locataire.

Pour les logements non conventionnés (loyer libre ou intermédiaire), on parle d'ALF (allocation de logement familiale).

Et? Ca change quoi dans la discussion de savoir la différence entre APL/AL/ALS/ALF?

Yanzz · 24/04/2014, 14h06

Citation :

Publié par Hulkdan

Et? Ca change quoi dans la discussion de savoir la différence entre APL/AL/ALS/ALF?

Ça ne change rien.
Ça fait juste X pages que tout le monde utilise ce terme, donc je me suis senti obligé de venir faire la remarque.
Après je vais pas t’empêcher d'utiliser le terme d'APL dans la suite du débat.

27/04/2014, 14h57

Simple question, en ordre de grandeur il faut combien d'années de loyer pour payer un bien ?
Typiquement, est-ce que ça peut être une bonne idée d'acheter un premier logement stable (>5 ans) et de le rembourser avec l'aide d'un loyer quand on le quitte ?
En ordre de grandeur l'immobilier a un rendement de combien ? Comment est imposé le loyer qu'on reçoit ? Il s'ajoute aux revenus du travail ?

Questions de base mais il faut commencer par le début

**Doudou Spuiii** · 27/04/2014, 16h03

Citation :

Publié par Korpenko

Simple question, en ordre de grandeur il faut combien d'années de loyer pour payer un bien ?
Typiquement, est-ce que ça peut être une bonne idée d'acheter un premier logement stable (>5 ans) et de le rembourser avec l'aide d'un loyer quand on le quitte ?
En ordre de grandeur l'immobilier a un rendement de combien ? Comment est imposé le loyer qu'on reçoit ? Il s'ajoute aux revenus du travail ?

Questions de base mais il faut commencer par le début

Pour ce qui est de l'imposition, c'est dans la déclaration d'impôt, mais l'abattement est différent de celui du revenu du travail cf : http://vosdroits.service-public.fr/p...rs/F1991.xhtml

Pour ce qui est du rendement, bah tout dépend du prix auquel tu achètes l'appart et du loyer auquel tu le loue. Plus le prix d'achat est haut, moins t'as de chance d'avoir un rendement intéressant.

Mettons que tu achètes un appart en IdF à 200k€ que tu loues 700€ par mois, ça fait un rendement brut de (0,7*12)/200*100 = 4,2%
Si tu enlèves ensuite les divers taxes et impôts et les travaux d'entretien, je pense que ça devient plus que bof, surtout si les loyers baissent par la suite...

Pour ton idée d'acheter un premier logement et de le louer ensuite plutôt que de le vendre, ça peut le faire, mais vu le prix de certains endroits, c'est clairement pas dit que le loyer compense la mensualité de prêt.
Et ensuite, faut aussi que tu puisses te reloger et donc repayer un loyer, à moyen que t'es les moyens de reprendre un autre prêt, mais c'est chaud.
Et dans tous les cas, tu as intérêts à bien te couvrir en cas de merde avec le locataire, s'il veut plus payer ou qu'il se casse et que t'as du mal à en trouver d'autres, ta situation financière peut devenir tendax.

Andromalius · 27/04/2014, 16h04

Citation :

Publié par Korpenko

Simple question, en ordre de grandeur il faut combien d'années de loyer pour payer un bien ?

Citation :

Ca dépend ou.

Typiquement, est-ce que ça peut être une bonne idée d'acheter un premier logement stable (>5 ans) et de le rembourser avec l'aide d'un loyer quand on le quitte ?

Ca dépend de ton age

Citation :

En ordre de grandeur l'immobilier a un rendement de combien ?

Trop vaste.

Citation :

Comment est imposé le loyer qu'on reçoit ? Il s'ajoute aux revenus du travail ?

Sans optimisation, oui, mais c'est pas imposé pareil.

Citation :

Questions de base mais il faut commencer par le début

Tes questions sont globalement trop vagues. "L'immobilier" ca existe pas, en fait, il faut raisonner bien par bien, cas individuel par cas individuel.

27/04/2014, 16h21

Citation :

Publié par Doudou

Pour ce qui est de l'imposition, c'est dans la déclaration d'impôt, mais l'abattement est différent de celui du revenu du travail cf : http://vosdroits.service-public.fr/p...rs/F1991.xhtml

Pour ce qui est du rendement, bah tout dépend du prix auquel tu achètes l'appart et du loyer auquel tu le loue. Plus le prix d'achat est haut, moins t'as de chance d'avoir un rendement intéressant.

Mettons que tu achètes un appart en IdF à 200k€ que tu loues 700€ par mois, ça fait un rendement brut de (0,7*12)/200*100 = 4,2%
Si tu enlèves ensuite les divers taxes et impôts et les travaux d'entretien, je pense que ça devient plus que bof, surtout si les loyers baissent par la suite...

Pour ton idée d'acheter un premier logement et de le louer ensuite plutôt que de le vendre, ça peut le faire, mais vu le prix de certains endroits, c'est clairement pas dit que le loyer compense la mensualité de prêt.
Et ensuite, faut aussi que tu puisses te reloger et donc repayer un loyer, à moyen que t'es les moyens de reprendre un autre prêt, mais c'est chaud.
Et dans tous les cas, tu as intérêts à bien te couvrir en cas de merde avec le locataire, s'il veut plus payer ou qu'il se casse et que t'as du mal à en trouver d'autres, ta situation financière peut devenir tendax.

Pour ça le plus simple c'est de passer par un organisme de gestion de biens non ? Ils risquent de prendre 8% mais ils gèrent tout, pas besoin de se faire chier s'il faut changer le chauffe eau qui vient de péter par exemple.

Si un proprio qui loue s'aperçoit que son bien lui rapporte moins qu'un random livret d'épargne non risqué, pourquoi il se ferait chier avec des locataires ?

Mais en tout cas dans ton exemple on peut pas du tout financer le prêt par le loyer : pour rembourser 200k€ avec un loyer de 700€ (cas parfait où le loyer n'est ni réduit ni imposé...) à un taux faible (2%) il faut 32 ans et le cout de l'emprunt c'est 68% du capital emprunté..

Citation :

Publié par Andromalius

Ca dépend de ton age
Trop vaste.
Sans optimisation, oui, mais c'est pas imposé pareil.

C'est pour un jeune diplômé donc entre 20 et 25 ans.

Ca veut dire qu'on trouve de bons taux ? Ma question concerne évidemment ceux là

Pour l'imposition du loyer perçu, surtout est-ce qu'on peut le déduire des revenus si on paye encore un crédit avec une mensualité supérieure à ce revenu là ?
Car si on est dans la tranche à 30% ça fait relativement mal de perdre encore 30% sur un loyer qui n'est même pas un revenu positif en fait.

Andromalius · 27/04/2014, 16h25

Citation :

Publié par Korpenko

Pour l'imposition du loyer perçu, surtout est-ce qu'on peut le déduire des revenus si on paye encore un crédit avec une mensualité supérieure à ce revenu là ?
Car si on est dans la tranche à 30% ça fait relativement mal de perdre encore 30% sur un loyer qui n'est même pas un revenu positif en fait.

Tu peux déduire les interets du crédit de ton revenu si tu fais ta déclaration en régime foncier réel.
Faire ce que tu veux est possible, mais ca demande de passer par une société au régime imposé sur le bénéfice, qui sera la propriétaire des biens.

**Doudou Spuiii** · 27/04/2014, 16h32

Citation :

Publié par Korpenko

Pour ça le plus simple c'est de passer par un organisme de gestion de biens non ? Ils risquent de prendre 8% mais ils gèrent tout, pas besoin de se faire chier s'il faut changer le chauffe eau qui vient de péter par exemple.

Bein, ouais mais du coup ça va diminuer d'autant la rentabilité de ton truc.

Citation :

Publié par Korpenko

Si un proprio qui loue s'aperçoit que son bien lui rapporte moins qu'un random livret d'épargne non risqué, pourquoi il se ferait chier avec des locataires ?

Parce que le proprio, il a acheté à l'époque où les prix étaient moins élevés, du coup louer est toujours rentable pour lui, s'il n'a pas besoin de cash, il s'en fout.
Mais du coup, clairement, un investissement locatif à l'heure actuel, c'est pas forcément super rentable...

Citation :

Publié par Korpenko

Mais en tout cas dans ton exemple on peut pas du tout financer le prêt par le loyer : pour rembourser 200k€ avec un loyer de 700€ (cas parfait où le loyer n'est ni réduit ni imposé...) à un taux faible (2%) il faut 32
ans et le cout de l'emprunt c'est 68% du capital emprunté..

Clairement, j'ai pris les prix et loyer d'IdF que j'avais en tête, mais je pense que la situation est pire (prix plus haut pour loyers plus bas).
C'est sans doute pour ça que les ventes sont en baisse.

Citation :

Publié par Korpenko

C'est pour un jeune diplômé donc entre 20 et 25 ans.

Peut-être qu'il pourrait commencer par s'acheter une place de parking, ça peut être pas mal pour commencer et il aura moins de frais annexe. (Après c'est comme pour un logement, faut qu'il trouve un truc pas trop cher, qu'il puisse bien louer)

27/04/2014, 16h55

Justement, au sujet des garages j'ai l'impression que c'est assez fou :
Prix moyen de 10k€ (marseille)
Loyer moyen de 1200€/an (marseille)
Soit 12%

Et le fait que le prix soit faible permet d'acheter un autre garage plus vite.

Heureusement il y a des sociétés pour gérer ça.

**Doudou Spuiii** · 27/04/2014, 17h04

Citation :

Publié par Korpenko

Justement, au sujet des garages j'ai l'impression que c'est assez fou :
Prix moyen de 10k€ (marseille)
Loyer moyen de 1200€/an (marseille)
Soit 12%
Et le fait que le prix soit faible permet d'acheter un autre garage plus vite.

Heureusement il y a des sociétés pour gérer ça.

Le truc, c'est que ça fait un moment que le filon s'est vu, les prix ont pas mal augmenté.
Perso, je me tâte à faire ça en fait, mais sur Paris les prix ont flambé...

27/04/2014, 17h13

En tout cas ce topic m'a fait voir l'intérêt de pas balancer 500€ en pure perte mais plutôt un peu plus dans une "épargne immobilière"

Shagi · 27/04/2014, 20h37

Citation :

Publié par Korpenko

Simple question, en ordre de grandeur il faut combien d'années de loyer pour payer un bien ?

Généralement on estime que l'affaire est "correcte" entre 200 et 250 loyers (à biens équivalents bien sur). Après bien entendu ça reste juste un ordre d'idée, ça n'est pas une vérité absolue (par pitié que personne ne me tombe dessus

)

Assurancetourix · 27/04/2014, 21h40

C est autour de 20k une place de parking a Marseille...

Fedkalia/Zedkalia · 27/04/2014, 22h56

Citation :

Publié par Assurancetourix

C est autour de 20k une place de parking a Marseille...

Ca fait plus de 10 ans que j'ai entendu parler des places de parking/garage comme une bonne affaire, imho ca doit plus trop l'etre ^^

**Doudou Spuiii** · 27/04/2014, 23h02

Citation :

Publié par Fedkalia/Zedkalia

Ca fait plus de 10 ans que j'ai entendu parler des places de parking/garage comme une bonne affaire, imho ca doit plus trop l'etre ^^

Clair, y a ptet même un risque que ça baisse la dedans aussi en fait.

Habemus Papam · 28/04/2014, 02h49

Vu qu'il y a de plus en plus de gens, de moins en moins de parkings gratuits (ni même d'emplacements en fait) et qu'il n'y a rien de fait afin de réduire le nombre de bagnoles ça risque pas de baisser.

Assurancetourix [Lévia] Alpha & Oméga	Les APL ca a plus servi a faire augmenter les loyers qu'à empêcher les gens de devenir SDF. C'est documenté.
24/04/2014, 11h45

Hulkdan	Citation : Publié par Assurancetourix Les APL ca a plus servi a faire augmenter les loyers qu'à empêcher les gens de devenir SDF. C'est documenté. Et le retirer, ça va faire baisser les loyers instantanément?
24/04/2014, 11h50

Primura Alpha & Oméga	Que peu. C'est pour ça que personne ne parle de supprimer les APL d'un coup, mais plutôt de les diminuer progressivement jusqu'à leur suppression.
24/04/2014, 11h53

Hulkdan	Citation : Publié par Primura Que peu. C'est pour ça que personne ne parle de supprimer les APL d'un coup, mais plutôt de les diminuer progressivement jusqu'à leur suppression. C'est vraiment une réflexion de technocrate qui ne vit pas dans la vrai vie style "France d'en bas". Jamais les loyers ne baisseront et surtout pas en IdF
24/04/2014, 11h57

FulCrum Grand duc / Grande duchesse	[Modéré par Malu' : Nope] Dernière modification par Malu' ; 24/04/2014 à 19h07.
24/04/2014, 12h22

Hulkdan	Citation : Publié par Thelemys N'empêche que les APL partent directement de mes impôts pour aller dans la poche des propriétaires et que je trouve ça nuisible à mon pouvoir d'achat. On appelle ça la solidarité sociale. Si on suit ton raisonnement, on devrait supprimer toutes les aides sociales car ça nuit à ton pouvoir d'achat
24/04/2014, 13h52

Yanzz Dauphin / Dauphine	APL : Aide personnalisée au logement. Cela fonctionne uniquement pour les logements conventionnés (logements sociaux), et c'est souvent directement versée au bailleur et non au locataire. Pour les logements non conventionnés (loyer libre ou intermédiaire), on parle d'ALF (allocation de logement familiale).
24/04/2014, 14h02

Yanzz Dauphin / Dauphine	Citation : Publié par Hulkdan Et? Ca change quoi dans la discussion de savoir la différence entre APL/AL/ALS/ALF? Ça ne change rien. Ça fait juste X pages que tout le monde utilise ce terme, donc je me suis senti obligé de venir faire la remarque. Après je vais pas t’empêcher d'utiliser le terme d'APL dans la suite du débat.
24/04/2014, 14h06

#220547 Invité	Justement, au sujet des garages j'ai l'impression que c'est assez fou : Prix moyen de 10k€ (marseille) Loyer moyen de 1200€/an (marseille) Soit 12% Et le fait que le prix soit faible permet d'acheter un autre garage plus vite. Heureusement il y a des sociétés pour gérer ça.
27/04/2014, 16h55

#220547 Invité	En tout cas ce topic m'a fait voir l'intérêt de pas balancer 500€ en pure perte mais plutôt un peu plus dans une "épargne immobilière"
27/04/2014, 17h13

Shagi Alpha & Oméga	Citation : Publié par Korpenko Simple question, en ordre de grandeur il faut combien d'années de loyer pour payer un bien ? Généralement on estime que l'affaire est "correcte" entre 200 et 250 loyers (à biens équivalents bien sur). Après bien entendu ça reste juste un ordre d'idée, ça n'est pas une vérité absolue (par pitié que personne ne me tombe dessus )
27/04/2014, 20h37

Assurancetourix [Lévia] Alpha & Oméga	C est autour de 20k une place de parking a Marseille...
27/04/2014, 21h40

Fedkalia/Zedkalia Alpha & Oméga	Citation : Publié par Assurancetourix C est autour de 20k une place de parking a Marseille... Ca fait plus de 10 ans que j'ai entendu parler des places de parking/garage comme une bonne affaire, imho ca doit plus trop l'etre ^^
27/04/2014, 22h56

Doudou Spuiii	Citation : Publié par Fedkalia/Zedkalia Ca fait plus de 10 ans que j'ai entendu parler des places de parking/garage comme une bonne affaire, imho ca doit plus trop l'etre ^^ Clair, y a ptet même un risque que ça baisse la dedans aussi en fait.
27/04/2014, 23h02

Habemus Papam [-FF-] Alpha & Oméga	Vu qu'il y a de plus en plus de gens, de moins en moins de parkings gratuits (ni même d'emplacements en fait) et qu'il n'y a rien de fait afin de réduire le nombre de bagnoles ça risque pas de baisser.
28/04/2014, 02h49

[Immobilier] Louer ou acheter ?

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