[Solange Satanna]

Chalut les gens.

J'explique un peu mon soucis avant d'entamer une quelconque démarche :

Mon père est décédé en 2007, ayant fait un leg (je sais plus le terme exact si c'est donation entre époux ou ce genre de chose) a ma mère de sa maison - le titre de propriété était sur les deux noms s'il venait a mourir. Jusque la tout va bien.

Ma mère ayant des soucis de santé j'ai décidé depuis qques années de vivre avec elle. Mes deux soeurs n'ont jamais fait opposition (ça les arrange indirectement pour les aller-venu, compagnie, médecin, course, etc). Mais voila je désire racheter la maison familliale de son vivant (rien ne changera de toute manière, je continuerai a vivre avec elle et a m'en occuper).

Sur quelle base le tarif de vente est-il effectuer ? J'ai rien contre les notaires mais j'ai l'impression qu'ils mettent un peu la barre haute en estimation de prix lors d'un héritage

Sauf que je sais pas comment ça se déroule pour la vente ? Est-ce une vente classique ? Dois-je payer une part a mes deux soeurs ? Si oui combien ?

Ce que je veux éviter c'est, que si ma mère décède avant moi - le plus tard possible, une fois la vente effectué, de ne pas avoir de soucis d'héritage par la suite meuble (bon ça je penser faire un état des biens lors de la vente par un huissier mais je sais pas si c'est légale) mais surtout immeuble.

Je suis pas du tout au beau fixe avec une de mes soeurs, donc s'il y'a des documents obligatoires qu'elle doit signer, peut-elle refuser ? Puis-je by-passer ce genre de soucis ?

Un ami m'a indiqué que la maison appartient a 50% a ma mère (je trouve ca idiot si c'est vrai) et a 50% a mes deux soeurs et moi. Que la meilleur solution est de payer 50% a ma mère et la parts a mes soeurs mais je suis sceptique que ce soit aussi simple.

Merci d'avance pour une réponse.

[Mahorn]

C'est une vente classique SAUF qu'il faut absolument qu'elle se fasse au prix du marché. Dans le cas contraire, tu auras à la fois sur le dos le fisc (donation déguisée) et les autres héritiers (qui se sentiront lésés). Après, la question est de savoir si tu as les moyens de l'acheter...

Je ne suis pas sûr que ta solution soit la plus efficace. Essaie de voir un notaire et de lui expliquer exactement quel est le problème.

Je viens de voir la modif : effectivement, la meilleure solution est de racheter toutes les parts (ce qui suppose que tout le monde accepte de les vendre...). Je te conseille quand même de bien vérifier la répartition des parts, cela va sans dire...

[Ariendell]

Pour l'évaluation de ta maison, passe par au moins 2 agents immobiliers qui vont te l'estimer. Il faudra prendre l'estimation médiane. La plupart des agents font ça gratuitement. Ça te donnera une idée de l'évaluation, et tu pourras produire la preuve au fisc de l'évaluation si besoin est.

Tu peux racheter les parts de ta mère (50% donc). Il faut savoir que lors d'un héritage tu ne peux pas léser tes enfants, donc une certaine part de la maison vous est revenue. Tu dois demander au notaire ce qu'il en est exactement, et te débrouiller pour en effet racheter les parts de tes sœurs.

Pour les biens mobiliers, c'est beaucoup plus compliqué : la plupart ne valent pas tripette, à moins que vous ayez des œuvres d'art, des bijoux en or, etc. Pour ce qui est à toi, puisque tu habites chez elle... essaie de tout mettre dans 1 ou 2 pièces, et gardes bien les factures pour prouver cela. Pour ce qui est de ses biens mobiliers, sache que si tes sœurs pensent qu'elles sont lésées, elles peuvent te faire vraiment chier. Donc, demande de l'aide à ton notaire.

[Gainsbourg]

Ca s'appelle un projet de licitation faisant cesser l'indivision.

Tu dois racheter l'équivalent des parts de chacun des ayants droits (les héritiers). Le prix de vente est fixé par le notaire au regard du marché actuel. Sachant que techniquement, tu ne peux pas "acheter les 50% de ta mère" puisque cette même part reviendra à tes soeurs et toi à son décès.

Tes soeurs ont le droit de refuser, c'est leur part elles en disposent comme elles le souhaitent. Presque impossible de l'y obliger également. La seule exception serait que ta mère, ton autre soeur et toi tombiez d'accord sur le prix, et que vous soyez prêts à solliciter un juge pour faire constater que l'ayant droit réfractaire à la vente agit par mauvaise foi.

Dans ce cas là, la loi prévoit que la vente avantageant tout le monde, il n'y a pas lieu quelle soit bloquée par une querelle stupide.

[Solange Satanna]

Citation :

La seule exception serait que ta mère, ton autre soeur et toi tombiez d'accord sur le prix, et que vous soyez prêts à solliciter un juge pour faire constater que l'ayant droit réfractaire à la vente agit par mauvaise foi.

Ha ca tombe bien puisqu'elle n'a aucune justification valable. Ma mère et mon autre soeur sont d'accord sur le prix fixé par celui du marché. Je dois donc être pile dans ton exception.

J'ai que l'estimation du notaire qui est d'environ 600 000 €, je vais donc passer par qques agents immobiliers du coin pour voir tout ca.

Sujet clos pour ma part, merci pour vos réponses.

[Krarsht]

Citation :

Un ami m'a indiqué que la maison appartient a 50% a ma mère (je trouve ca idiot si c'est vrai) et a 50% a mes deux soeurs et moi. Que la meilleur solution est de payer 50% a ma mère et la parts a mes soeurs mais je suis sceptique que ce soit aussi simple.

Ça c'est si tes parents n'ont rien fait de spécial et que la maison est à leur deux noms. Au décès de l'un des époux, le veuf ou la veuve hérite de 50% des biens du défunt, ses enfants (que la mère soit la veuve ou non) héritent quant à eux des 50% restants, qu'ils se partagent. Le veuf garde toutefois l'usufruit des biens immobiliers, il est libre de les occuper, de les louer (il doit reverser une part du revenu locatif net correspondant aux nombre de parts etc...) Par contre il ne peut plus vendre le bien sans l'accord des enfants.
Si c'est le cas pour toi, ta maman possède 3 parts de la maison, toi et tes soeurs : 1 part chacun, dans ce cas tu devras acheter la maison 5/6eme de son prix : 3/6eme pour ta mère et 1/6eme pour chacune de tes soeurs.

Pour ton cas, on va supposer que ta mère possède 100% de la maison

Plusieurs solutions :
Tu achètes la maison au prix du marché, elle sort de l'héritage
les + : Tu l’achètes au prix du marché actuel (ce qui peut être un "-"). Ta mère n'a pas besoin de l'accord de tes sœurs
Les -: Si ta mère décède et que la maison a pris +40% de sa valeur entre temps, ça risque de créer des tensions si tes sœurs n'ont pas approuvé la vente et elles pourraient chercher à te le faire payer. Vous allez également devoir vous acquitter de frais liés à la vente : notaire, taxes sur la plus-value etc...

Tu ne fais rien, et s'il y a un jour un héritage, tu rachètes les parts de tes soeurs
Les + : ca ne te coutera que 2/3 du prix puisque tu auras la possession d'une part sur trois, si tout le monde trouve un compromis, ça se passe très vite et les frais de successions son minimes car soumis à un abattement s'agissant de la résidence principale. Ça te laisse également le temps de réunir la somme en vue de racheter les parts dans plusieurs années, ou de faire travailler celle-ci si tu as déjà le pécule à disposition, Ce qui peut limiter le recours à un crédit.
Les -: La valeur de la maison sera établie en fonction du marché à la date de la succession. Si tu n'arrives pas à te mettre d'accord avec tes soeurs et qu'une d'entre elle veut également acheter les parts des autres, la situation peut rester bloquée durant des années jusqu'a ce que vous vous mettiez d'accord.

Ta mère fait une donation de son vivant : Elle te donne la maison et des biens équivalents à tes soeurs, si c'est impossible à équilibrer, le notaire établira une soulte dont la somme équivaut à 1/3 de prix de la maison que tu devras rembourser à chacune de tes soeurs à la mort de ta mère
Les + : Si ta mère a moins de 70 ca peut être très intéressant fiscalement parlant. Cette option permet de mettre tout le monde d'accord de son vivant, ce qui limite les conflits fratricides au moment de l'héritage car tout est déja écrit et signé.
LEs - : Ben il faut impérativement que tes soeurs soient d'accord.

Bon je précise que je ne suis pas spécialiste du sujet, il se peut que j'ai écrits des conneries

[Garren]

C'est pas à nous de te dire si tu détiens une partie de cette maison. Mais si tu n'es pas au courant, à mon avis, c'est parce qu'elle appartient en totalité à ta mère. Dans cette hypothèse, c'est une vente classique que tu dois faire au prix du marché évidemment. Le mieux serait d'en parler avec tes sœurs pour éviter tout souci par la suite mais juridiquement elles ne peuvent pas l'empêcher (sous réserve du consentement de ta mère, de sa capacité etc.)

[Soroia]

Le mieux à faire serait surtout d'aller voir un vrai juriste.

[Ghalatée]

Moi, j'aurai tout simplement été voir un notaire. Plus simple et plus sûr.

[Arak]

Tu contractes un prêt auprès d'une banque, tu achètes le bien à ta mère, celle-ci te reverse par le biais de la donation des 100k/15ans 100k, ce qui te permet de récupérer une partie de la somme et de baisser les mensualités du prêt. (attention valeur immeuble, de potentielles soultes...)

Ceci dit, ce n'est jamais une bonne idée d'acheter un bien à ses parents, sauf plan de réinvestissement familiale (SCI). Des stratégies de successions existent afin d'avoir ce que tu souhaites de manière beaucoup moins onéreuse.

[Loka]

Chez nous, on a une SCI pour faciliter les futurs droits de succession. (avec 1% pour les jeunots)

[Kathandro Jourgensen]

Citation :

Publié par Garren

C'est pas à nous de te dire si tu détiens une partie de cette maison. Mais si tu n'es pas au courant, à mon avis, c'est parce qu'elle appartient en totalité à ta mère.

Le plus simple pour savoir ça, c'est de regarder la taxe foncière de sa mère : si elle apparaît seule dans la cadre à gauche, c'est qu'elle est seule propriétaire, s'il y a un deuxième propriétaire indivisaire, son nom est écrit, et s'ils sont plusieurs (l'op + ses soeurs), il y a marqué "et autres propriétaires indivisaires".