[The Passenger]

J'espère qu'il y a des juristes et ou banquiers dans l'assistance car je suis confronté à un petit souci que je ne pourrai pas éclaircir avant mardi.

J'ai fait auprès de deux établissements bancaires une demande de prêt immobilier pour un même montant. Je viens de recevoir les deux offres qui à peu de choses prêts sont les mêmes sauf points importants suivants :

- banque 1 : garantie par cautionnement auprès d'un établissement de caution
- banque 2 : aucune prise de garantie

Seulement voilà, j'emprunte sur une durée assez longue et à des taux avantageux et je souhaiterai que mon prêt soit transférable sur un autre bien immobilier du même type si j'étais amené à muter un jour ou l'autre.

Là où le bât blesse pour que je fasse mon choix :
- banque 1 : contractuellement une clause apparaît et stipule bien que si les conditions sont réunies mon prêt est transférable sur un autre bien ou sur une tierce personne.
- banque 2 : la seule chose qui soit stipulée dans le contrat est la non transférabilité du prêt à un tiers ... mais nulle mention sur le report ou non sur un autre bien du même type ... alors que j'avais bien demandé à mon banquier 2 si le prêt était transférable sur un autre bien. Sa réponse fût : oui sans souci si le bien est un bien destiné au même usage, du même type et d'au moins la même valeur.

D'où ma question : dois-je me fier à sa parole et considérer que si rien n'apparaît dans le contrat c'est que c'est faisable ? j'ai un super gros doute et j'ai vraiment envie de lui exiger qu'il soit fait question de cette clause dans le contrat.
Seulement voilà je n'ai que jusqu'à mardi prochain pour répondre à l'offre 1 et dans la banque 2 ce ne sont pas des flèches ... d'ici l'édition du nouveau contrat mon offre 1 sera caduque.

[Cefyl]

quel interet de transferer le credit ? Je me suis toujours imaginé que, apres un achat, si je dois demenager, je revend le bien, rembourse le credit et en reprend un autre quand j'aurais trouvé pointure a mon pied la ou je vais....

Précies peut être ton pays.
Sinon, la clause pour un bien de même valeur me semble un peu tordu quand même.
Sauf si tu es capable d'apporter en apport personnel la différence avec le nouveau bien car généralement on pars pour plus grand et souvent plus cher.

[Camelias]

Citation :

Publié par Cefyl

quel interet de transferer le credit ? Je me suis toujours imaginé que, apres un achat, si je dois demenager, je revend le bien, rembourse le credit et en reprend un autre quand j'aurais trouvé pointure a mon pied la ou je vais....

Et tu vas où en attendant ? Tu prends une location ? Avant de vendre un bien définitivement c'est légalement 3 mois d'attente (la personne doit trouver le prêt + date chez le notaire), donc pareil quand tu achètes.

Ps : pour le premier t'aurais pas des noms de banque moi ça me fait rire, car de toute façon d'une façon où d'une autre t'auras l'impression de toujours te faire avoir (indice : prends pas ucb où là ça sera pas qu'une impression ^^).

[The Passenger]

Citation :

Publié par Cefyl

quel interet de transferer le credit ? Je me suis toujours imaginé que, apres un achat, si je dois demenager, je revend le bien, rembourse le credit et en reprend un autre quand j'aurais trouvé pointure a mon pied la ou je vais....

@Cefyl
Bah c'est simple : conserver le taux d'emprunt initial. Aujourd'hui les taux sont entre 4 et 5% à la louche ... dans 5 ou 10 ans je parierai pas sur leur baisse vu que ça monte continuellement en ce moment.

@Urian : en France.

@Camelias : disons que la clause sur la valeur du bien équivalent c'est pour éviter que les emprunteurs empruntent par ce biais de l'argent à faible taux pour financer autre chose qu'un bien immobilier. La banque 1 c'est la banque postale, la 2 c'est la banque populaire par le biais de la Casden.

[Angelor]

Citation :

Publié par The Passenger

-- banque 2 : aucune prise de garantie.

Huuu??

Sans indiscrétion, pour quel montant?


edit :

@Camelia : c'est à ça que sert un prêt relais. C'est une "avance" sur la vente de ton bien.

@The Passenger : de mémoire (donc faillible) la Casden permet effectivement le transfert de prêt même si cela n'est pas prévu au contrat (en gros un geste commercial pour pas que tu partes).

[The Passenger]

Un peu moins de 160 000€. Mais bon c'est particulier la CASDEN, il faut faire partie du ministère de l'éducation nationale, de la culture ou de la recherche ou qu'au moins un des emprunteurs en fasse partie.

[Caepolla]

En principe, un prêt n'est pas lié juridiquement à un bien. C'est-à-dire que, en principe toujours, si une personne contracte un prêt et qu'elle se sert des deniers empruntés pour acquérir quelque chose, le prêt n'est pas lié au sort de ce bien acquis. Donc, tant qu'on relève du principe, une personne peut très bien revendre le bien qu'elle a acquis avec l'aide des deniers prêtés, sans demander l'avis de la personne qui lui a fait crédit. Le prêt est une dette de l'emprunteur envers son prêteur, de rembourser un certain capital avec intérêts, selon des termes déterminés. Ce qui advient des biens acquis pendant le remboursement du prêt est indifférent.

Bon, ça, c'est le principe. Ca veut dire que si on n'est pas dans un cas d'exception, c'est le principe qu'on doit appliquer. Mais, s'agissant des prêts bancaires, on a deux exceptions principales.

D'une part les prêts bancaires avec sûreté réelle (hypothèque ou privilège de prêteur de deniers). Si la banque en demande une, cela apparaît dans l'offre de prêt (bien regarder en détail tout ce qui est écrit dans les conditions particulières de l'offre, c'est là que ça apparaît). Dans ce cas, comme la sûreté réelle est attachée au bien, il faut enlever la garantie lorsque tu revends le bien. Si le banquier ne donnait pas mainlevée de sa garantie réelle, il serait en droit de saisir le bien dans les mains de ton acquéreur au cas où tu ne rembourserais pas ton prêt. Or, il est bien évident que personne ne serait assez fou pour t'acheter un immeuble à ces conditions. Et, en pratique, la banque ne donnera normalement mainlevée qui si on lui rembourse le prix sur le montant de la vente.
Or les garanties du type des cautions mutuelles ne sont pas des sûretés réelles, elles ne relèvent donc pas de ce que j'ai mentionné dans ce paragraphe.

D'autre part, le prêt peut expressément stipuler que les deniers prêtés sont affectés à l'acquisition de tel bien et en faire une condition essentielle du prêt. Et s'agissant d'un prêt bancaire, c'est toujours le cas des offres de base, avant négociation.
Pour vérifier si c'est le cas, il n'y a qu'un moyen, c'est de lire toute ton offre de prêt (conditions particulières et conditions générales). En général, cela apparaît entre autre dans la clause qui mentionne les cas de déchéance du terme (déchéance du terme, cela veut dire que l'échéancier tombe à l'eau et que le prêt devient d'un coup remboursable en totalité, ce qui oblige à rembourser avec le prix de la vente).
Les deux pratiques se retrouvent. La première, celle d'être super sévère, parce que le bien acquis est une garantie pour la banque. Sans sûreté réelle, la banque n'a pas de droit de préférence sur la valeur de ton immeuble. Mais comme tout créancier, il peut saisir tes biens (dont ton immeuble) au cas où tu ne paierais pas. Or, un immeuble se fait disparaître moins facilement que des liquidités. Donc, même sans garantie réelle, ta banque est rassurée quand le bien acquis reste dans le patrimoine et panique quand il en sort.
La seconde, celle d'être plus coulant, en considérant que c'est bon si tu acquières un bien de même valeur, la banque ne perd rien d'autre que des frais de dossier à refaire un prêt.

[The Passenger]

Merci pour ton aide Capoella, je t'apporte quelques précisions par MP.