Bonjour,

Actuellement j'ai les moyens de m'acheter un T2.
Par la suite, une fois que ma douce et tendre aura un salaire, j'aimerai louer ce T2, et acheter un autre appartement.
Est ce que cela est faisable?
J'ai entendu dire que ça ne l'était pas du au fait des impôts qui prélèvent une part trop importante sur les revenues qu'une location peut amener.

Bref je suis un peu paumé comme vous le voyez, et si certains d'entre vous ont déjà réaliser ce genre d'opération, pourriez vous nous en faire part.

- quand est il de la banque? laisse t elle ce genre d'opération faisable (via une hypothèque par exemple) ou bien non?
- de plus, comment procède les impôts? Est ce sur la totalité des revenues (salaire+location) qu'ils déduisent la somme à leur reverser ou bien le salaire et la location sont indépendants et les prélèvements ne sont pas les mêmes sur chacun d'eux?

Merci d'avance,

Senji.

[Chandler]

En provenance du Bar.

[Groinkkk]

Si tu achete pour louer, je crois qu'il y a moyen d'economiser sur les impots. Ou alors c'est seulement acheter du neuf pour louer je suis plus tres sur. Enfin ya une loi qu'est passer pour favoriser ca.
L'hypotheque c'est a eviter, ca veut dire notaire + banque donc 2x plus compliquer... :/

Le plus simple c'est que tu prennes rendez vous avec ton banquier, c'est gratuit et c'est la pour ca

[Andromalius]

Pas besoin d'hypothéquer quoi que ce soit, le fait de posséder un logement facilitera d'ailleurs l'accès à un crédit s'il ets porté en garantie. Ce qui veut dire que tu ne pourra pas le revendre tant que le crédit sur le deuxime logement ne sera pas payé.
A toi de voir et négocier avec ton banquier, sachant que tant que tu ne possedes pas ton premier appartement, le banquier te fera une simu en te promettant monts et merveilles si tu viens chez lui, ce qui ne l'engage à rien du tout

Pour les impots, le loyer sera ajouté à tes revenus, oui.

[Labour d'humus]

Le plus important, c'est quand même de le louer le plus cher possible à ces cons de pigeons de locataires

[Sybela]

C'est la loi Robien mais elle vaut sur le neuf.

[Groinkkk]

Citation :

Publié par Sybela

C'est la loi Robien mais elle vaut sur le neuf.

Ouais c'est bien ce que je me disais...

Apres bah moi pareil j'ai acheter, j'occupe le temps de mes etudes et je loue apres, mais jai rien prevu de special...

[kairsleen]

tu peux aussi aller voir ton banquier et lui demander de te parler de SCI ( société civile immobilière ), ce qui éclairera peut être ta lanterne...

petite aide :
http://www.lesechos.fr/patrimoine/im.../sci/index.htm

mais bon vaut mieux en parler à des professionnels

[Thanak]

Je sais pas comment ca marche en France, mais au Canada seulement la part "profit" des loyés est ajouté au revenu quand tu fait tes impots.

Part exemple tu paye une hypothéque de 1000$ par mois à la banque. Sur ce 1000$ tu paye disont 600$ d'interet et 400$ de capital.

Si tu loue ton appart 1200$ par mois, en fait tu va avoir à déclarer que 600$ de revenu parce que les 600$ d'interet c'est de la dépense.

Tu peux aussi déduire les dépenses de rénovation et d'entretient.

C'est vrais qu'avec un appartement a revenu, pas pour ta résidence principale.

[Ward / Obsolet]

Citation :

Publié par Senji

Bonjour,

Actuellement j'ai les moyens de m'acheter un T2.
Par la suite, une fois que ma douce et tendre aura un salaire, j'aimerai louer ce T2, et acheter un autre appartement.
Est ce que cela est faisable?
J'ai entendu dire que ça ne l'était pas du au fait des impôts qui prélèvent une part trop importante sur les revenues qu'une location peut amener.

Salut,

C'est faisable, et les revenus de ta locations (revenus fonciers) sont ajoutés à tes revenus du travail.

Citation :

Publié par Senji

- quand est il de la banque? laisse t elle ce genre d'opération faisable (via une hypothèque par exemple) ou bien non?

Si tu finance ton achat via une banque, elle a besoin de garanties (sûretés) pour l'argent qu'elle te prête, qui n'est majoritairement pas le sien.
C'est que mon avis, mais pour l'achat de ton premier appart’, elle va sûrement demander l'hypothèque de celui-ci (donc passage chez le notaire + frais d'hypothèque), et un cautionnement (en parlant de ça, évite le cautionnement par un organisme spécialisé, ça coûte trop cher!).

Pour l'achat du second, les revenus du premier t'aiderons à financer. Selon ta situation, les banques tiennent compte des loyers perçus dans le calcul du taux d'endettement. De toute manière, y'a moins de soucis à se faire pour le second emprunt.

Citation :

Publié par Senji

- de plus, comment procède les impôts? Est ce sur la totalité des revenues (salaire+location) qu'ils déduisent la somme à leur reverser ou bien le salaire et la location sont indépendants et les prélèvements ne sont pas les mêmes sur chacun d'eux?

Question impôts, tu as un prélèvement sur tes revenus foncier (CSG-CRDS et prélèvements sociaux, 11% cette année), et ils sont intégrés à ton revenu imposable, avec tes revenus du travail. Ton impôt est calculé sur l'ensemble de tes revenus.
Tes revenus foncier peuvent être calculés de deux manières différentes : Régime du micro-foncier (si tes revenus bruts ne dépassent pas 15000€), et régime réel.

Micro foncier : Tu met tes "recettes" sur ta feuille d'impôts habituelles, les impôts appliquent un abattement de 40% la dessus, et incluent ces "revenus fonciers net" à tes revenus imposables.

Régime réel : A toi de définir les recettes et les charges déductibles (intérêts d'emprunts et assurance décès - invalidité prise sur l'emprunt, à hauteur des loyers perçus, + abattement 14% + frais de gestion et assurance loyers impayés + taxe foncière, et d'autres choses genres frais de travaux...)

En gros, le micro-foncier est intéressant si toutes les charges, hors abattement 14%, n'atteignent pas 26% des loyers.

Citation :

Publié par Senji

Merci d'avance,

Senji.

Ben, de rien, si t'as des questions.


Pour ce qui est des loi favorables à la défiscalisation, ils en existe plusieurs.

Comme l'a dit Sybela c'est la loi de Robien (ex Besson) qui nous intéresse.
Elle n'est effectivement valable que sur du neuf mais permet d'avoir pas mal d'avantages, par contre il vaut mieux s'adresser à un professionnel pour effectuer le montage fiscal/financier. (Et surtout ça n'intéresse pas Senji qui compte habiter dans son appart’).

Plus intéressant dans le cas présent, les lois Besson-Ancien, et Lienemann.

Besson ancien : il faut s'engager à louer pendant au moins six ans, à usage de résidence principale. Les loyers sont plafonnés, et les ressources du locataire ne doivent pas excéder un plafond.
Avantage fiscal : L'abattement, dans les frais réels, s'élève à 40%.

Lienemann : Engagement de location pendant 3 ans seulement, et abattement de 60%, mais les plafonds sont plus restrictifs.

Bon, un gros pâté, mais j’espère que ça servira à quelques uns…

[Angelor]

Citation :

Publié par Ward / Obsolet

C'est que mon avis, mais pour l'achat de ton premier appart’, elle va sûrement demander l'hypothèque de celui-ci (donc passage chez le notaire + frais d'hypothèque), et un cautionnement (en parlant de ça, évite le cautionnement par un organisme spécialisé, ça coûte trop cher!).

en général la caution d'organisme se substitue à une garantie hypothécaire et ne vient donc pas en supplément. Quant au coût d'une telle caution, il est d'environ 2% du montant emprunté (barème de Crédit Logement) alors qu'une garantie hypothécaire classique revient à environ 4/5%.

C'était juste une petite précision parce que le reste est très bien dit

Citation :

Publié par Andromalius

Pas besoin d'hypothéquer quoi que ce soit, le fait de posséder un logement facilitera d'ailleurs l'accès à un crédit s'il ets porté en garantie. Ce qui veut dire que tu ne pourra pas le revendre tant que le crédit sur le deuxime logement ne sera pas payé.

Et comment tu apportes un logement en garantie alors qu'il est pas fini de payer et donc n'a qu'une valeur résiduelle faible (à moins d'attendre la fin du prêt pour acheter autre chose...) ?

Autre chose, tu sais comment une banque prend une garantie sur un autre bien immobilier? Et ben oui... en inscrivant une hypothèque