Immobilier (La Taverne)

Mix RP et locatif - SCI ou nom propre ?

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Salut à tous.

Mes affaires ayant coulées durant le covid, je change de secteur d'activité. J'avais mis en vente les murs en 2019, j'avais signé une promesse de vente en décembre, et bien m'en a pris, vu ce que nous réservait 2020.
C'est une vente à un promoteur, c'est très long, je comptais déménager mes activités avec le fruit de la vente, au lieu de ça, je vais réinvestir dans de nouveaux murs.

Je devrais signer l'acte authentique de vente fin octobre de mes anciens murs pour signer l'acte authentique d'achat de mes nouveaux murs en décembre.

Durant ce flottement, je dois dissoudre mon ancienne SCI pour... pour quoi donc ? Jusqu'à il y a peu j'envisageais simplement de faire une autre SCI.
Mais c'est pas si simple, semble-t-il.

J'ai rdv avec l'expert comptable en septembre, j'ai un notaire qui me suit, mais l'expertise jolienne est sans commune mesure, n'est-ce pas ?

Voici le bien :


Citation :
DÉSIGNATION ET USAGE DU BIEN
Un ensemble immobilier constitué :
− d’une salle d’exposition avec bar, entrée, 2 bureaux, 1 cuisine, une mezzanine avec une chambre et une salle d’eau. Salle d’exposition chauffée avec aérotherme au gaz.
− Un garage, ateliers attenants et différentes pièces.
− Un appartement au 1er étage avec un grand séjour, un coin cuisine aménagée, 2 chambres, salle d’eau avec douche, lavabo et WC. Loggia et grande terrasse. Chauffage électrique et poêle à bois dans le logement.

Raccordé au tout à l’égout. Lequel ensemble immobilier a fait l’objet de travaux d’aménagement avec autorisation administrative (permis de construire en date du 19 juillet 2001) dont une copie est annexée aux présentes.

RAPPEL DE CONDITIONS PARTICULIERES
Cet ensemble immobilier est édifié sur les parcelles de terrain cadastrées :
Section
Numéro
Lieudit
Contenance
AI 643 m²
AI 358 m²
AI 1 784 m²
Total 2 785 m²
Voici mon plan :

Occuper l'appartement au 1er, puis le modifier et l'agrandir dans les ateliers et le garage situés à l'étage du dessous pour obtenir une maison de 400m² environ avec terrasse de 100m² environ. Pour l'instant les étages ne sont pas liés.
Y est collé une grande salle de réception avec son bar (un vrai bar, le zinc, les miroirs, les tables etc.) que je compte louer. Cette salle se trouve dans un bâtiment qui continue et abrite 2 bureaux au rdc, une pièce de pause/restauration sanitaires etc et à l'étage un appartement d'environ 60m². Je compte louer tout ça également.
Ces bureaux ont une cour d'environ 1000², que je peux séparer du jardin (environ 1500m²) de la maison de 400m². Je me dis que louer l'appart en air bnb (5 mn du bord de mer) et les bureaux à des sociétés ou prof libérales est un bon plan.

La totalité représente 1000m² de bâtiments sur 2800m² de terrain donc.

Côté rue, j'ai 12 places de parking devant mon bâtiment (mon terrain) et autant sur l'autre côté de la chaussée (publiques).

Voici où mon plan se complique :

L'idée c'était de revendre le tout d'ici quelques années. Monter une SCI, m'y héberger à titre gracieux quelques années. Repartir avec un joli pactole.
Mais plus je me renseigne, plus je me dis que mon comptable va me dire de calmer mes petits poneys (comme d'hab).
C'est un joyeux bordel : en même temps habitation, en même location évènementiel, en même temps location air bnb, en même temps locatif bureaux... Et des travaux pour venir arroser le tout.

Je suis en train de me demander si la SCI est vraiment le plus pertinent. Et si je ne devrais pas transformer les bureaux et l'appartement en dépendance pour ajouter ça à la maison de 400m² et salle de réception pour en faire une propriété de 1000² habitables avec son jardin à 5mn du bord de mer.

Actuellement, les prix au m² du coin vont de 1600 à 2600 euros. Campagne à 5mn d'un centre ville touristique (bord de mer, casino etc).

La RP pourrait elle être un meilleur plan que la SCI si je reste au final 10 ans ? Si je loue les bureaux en attendant, ne serais je pas perdant ?

Je ne serai pas forcé de vendre, je pourrais donc patienter le bon moment. D'où le fait même d'envisager attendre 10 ans, vu les temps troubles.

Ah et je n'ai pas de crédit, je pourrais éventuellement me passer des revenus de location si vraiment c'était nécessaire, mai ça m'arrangerait d'avoir ce revenu pour investir ailleurs si une occasion se présente.

Dernière modification par Ron J. Fruit chiant thé ; 14/08/2021 à 21h49.
Citation :
Publié par Ron J. Fruit chiant thé
Salut à tous.

Mes affaires ayant coulées durant le covid, je change de secteur d'activité.
Peut être vaudrait mieux faire le dos-rond et attendre que l'orage passe.

Après c'est selon ta situation personnelle pense toujours à garder de quoi te protéger un minimum toi et ta famille. Je pense que tu le sais déjà et que c'est prévu mais bon.

Si t'as vraiment une bonne opportunité puis derrière que ça stagne un peu mais que tu peux tenir ... why not. Par contre à te lire j'ai l'impression que tu devras faire une SCI commerciale soumise à la TVA (ce qui est très bien dans une optique d'acquisition cumulative, et/ou d'effacement des impôts hors TVA). Derrière te loger à titre gracieux mouais je sais pas là comme ça je dirais abus de bien social coco ? Mais tu peux très bien payer un loyer dans les normes du marché (demande à 2 agents immo de te faire un écrit estimation et vois les trucs genre loi ALUR ou autres plans locaux qui peuvent caper les loyers, ce qui dans ton cas serait bien). Ce que tu paieras à titre perso sera très peu imposé à titre de la SCI. Après les SCI soumises à TVA, de ce qu'en j'en perçois, sont vraiment faites pour accroitre son patrimoine immo assez régulièrement, car ces achats permettent de réduire quasi entièrement l'imposition (seule la revente est lourdement taxée). Vu que tu veux transformer ton bien en activité lucrativehors location, ça sera peut être forcé. On a coutume de dire ou j'ai coutume d'entendre qu'à partir de 500/600k d'investissement/ patrimoine locatif c'est très rentable, surtout si ce sont des murs qui accueillent des activités commerciales, avant pas forcément, à pondérer selon ta situation familiale et l'activité réelle de ta boîte.

Sinon je sais pas exactement ou c'est situé mais au niveau des objectifs ça dépend un peu ce que tu vises, tu risques d'avoir de sacrés frais en travaux avant de pouvoir vraiment louer beaucoup et faire de la grosse renta. Mais sinon ça parait un assez bon plan, y'a pas mal d'entrepreneurs qui font ce type de plan pour avoir un bon gros logement + derrière des trucs locatifs plus ou moins en rapport avec leur secteur.

Dernière modification par Don Patricio ; 16/08/2021 à 00h05.
Citation :
Publié par Don Patricio
Peut être vaudrait mieux faire le dos-rond et attendre que l'orage passe.
Je préfère éviter de garder du cash je préfère le réinvestir.

Citation :
Après c'est selon ta situation personnelle pense toujours à garder de quoi te protéger un minimum toi et ta famille. Je pense que tu le sais déjà et que c'est prévu mais bon.
Un petit bas de laine au cas où !

Citation :
Si t'as vraiment une bonne opportunité puis derrière que ça stagne un peu mais que tu peux tenir ... why not. Par contre à te lire j'ai l'impression que tu devras faire une SCI commerciale soumise à la TVA (ce qui est très bien dans une optique d'acquisition cumulative, et/ou d'effacement des impôts hors TVA).
Ma SCI précèdente était tva IS, et c'était très bien.
J'apprécie l'idée de bien séparer les poches et les fiscalités.

Mais il faut que j'optimise tout de même, le bouillon est vite arrivé, notamment avec ce que tu soulèves derrière :

Citation :
Derrière te loger à titre gracieux mouais je sais pas là comme ça je dirais abus de bien social coco ?
C'est faisable, mais ça demande justement des précautions au niveau fiscal. Je pense qu'il faudrait que je passe à l'IR plutôt qu'à l'IS et que je déclare la valeur locative dans l'avis d'imposition. Pas de loyer à verser, mais imposé sur la valeur locative. Tu vois l'astuce ?


Citation :
Mais tu peux très bien payer un loyer dans les normes du marché (demande à 2 agents immo de te faire un écrit estimation et vois les trucs genre loi ALUR ou autres plans locaux qui peuvent caper les loyers, ce qui dans ton cas serait bien)
Ça m'embête car je perdrais du cash-flow qui pourrait servir dans d'autres activités.
Si on m'appelle pour racheter le matériel d'une salle, ça peut vite monter à 5 chiffres et il faut virer l'argent dans les 24h.


Citation :
Ce que tu paieras à titre perso sera très peu imposé à titre de la SCI. Après les SCI soumises à TVA, de ce qu'en j'en perçois, sont vraiment faites pour accroitre son patrimoine immo assez régulièrement, car ces achats permettent de réduire quasi entièrement l'imposition (seule la revente est lourdement taxée).
C'est mon grand questionnement. Il y a une plus value à envisager.


Citation :
Vu que tu veux transformer ton bien en activité lucrativehors location, ça sera peut être forcé. On a coutume de dire ou j'ai coutume d'entendre qu'à partir de 500/600k d'investissement/ patrimoine locatif c'est très rentable, surtout si ce sont des murs qui accueillent des activités commerciales, avant pas forcément, à pondérer selon ta situation familiale et l'activité réelle de ta boîte.
485k fni, 150k pour les travaux.
100% apport, donc je serai prêteur à la SCI.

Revente 800k mini.

Citation :
Sinon je sais pas exactement ou c'est situé mais au niveau des objectifs ça dépend un peu ce que tu vises, tu risques d'avoir de sacrés frais en travaux avant de pouvoir vraiment louer beaucoup et faire de la grosse renta. Mais sinon ça parait un assez bon plan, y'a pas mal d'entrepreneurs qui font ce type de plan pour avoir un bon gros logement + derrière des trucs locatifs plus ou moins en rapport avec leur secteur.
Rentabilite vs rendement... tout est dit !

Je peux louer immédiatement la cour, les bureaux, l'appartement air bnb et la salle de réception. Ça fait entre 1500 assurés avec les bureaux/cour et 3000 selon le air bnb et la salle.

La difficulté c'est de définir le plus intéressant entre la plus value et les loyers.
Parce qu'au moment de revendre, il faudra que je transforme les bureaux et l'appartement en aile de la propriété.
Ça donnerait, en gros, 400m2 +100m2 terrasse pour la maison principale, sa salle de réception de 450m2 et au bout un appartement de 150m2 pour les invités.
Si j'ai signé des 3-6-9 dans les bureaux, c'est pas opti pour timer le marché de l'immobilier.
Mais comme j'apporte les fonds de la SCI, pouvoir me rembourser un peu au fur et à mesure, ça peut être intéressant au cas où une autre opportunité business se présente.

Bref je sens que le comptable va adorer le projet

Dernière modification par Ron J. Fruit chiant thé ; 16/08/2021 à 01h31.
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