[Hobbyone/Isenwan]

Bonjour,

J'ai signé un compromis de vente pour l'achat d'un appartement situé dans une maison en date du 26 novembre 2006, apres verification des différents documents et posé de nombreuses questions (loi carrez-amiante-plomb-servitude) à l'agence mandaté pour la vente. La signature chez le notaire est prévu le 26 février 2007.

Passe les 3 mois de délais pour les formalités de vente, banque, offre de pret, je revisite l'appartement après une forte tempête et des pluies pour être certains de l'état de la toiture et refaire une visite de contrôle vers le milieu du mois de janvier. Rien à signaler.

Je reçois ce jour 24 février une copie de l'acte de vente et de ces annexes, et stupeur un Constat de risques d'exposition au plomb a été effectué le 19 décembre 2006 révèle la trace de plomb sur les murs, fenêtre, embrasure de fenêtre à l'état Non dégradé ou en Etat d'usage dans tous les pièces habitables de l'appartement et ce rapport recommande de recouvrir ces revêtements afin d'éviter leurs dégradations futures.

Je suis marié, j'ai deux enfants, et leur chambre est concerné par ce problème, comme le reste des pièces.

Je n'ai jamais été informé par l'Agence de ce rapport fait après la signature du compromis de vente, et ce malgrés des contacts téléphoniques multiples, et une nouvelle visite au milieu du moins de janvier.

Moi et mon épouse sommes sous le choc, on est des gens modestes qui souhaite pérenniser un capital à léguer à nos enfants.
On est sensé signé la vente ce lundi 26 février, et déménager dans la foulée, car notre bail de location actuel se termine le 1 er mars.

Quels peuvent-être mes recours dans ce cas de figure ?

Merci à tous de votre aide.

[Eltsyr]

Normalement dans ce rapport tu as l'état exact par pièce. Si je ne m'abuse, "non-dégradé" ça veut dire pas directement accessible sauf si tes enfants se mettent à gratter la peinture des murs et la manger Donc sous les revêtements. Le plus grave en fait c'est le plomb dans la plomberie (au contact de la flotte) mais c'est devenu excessivement rare. Sous la peinture plein de gens vivent avec, l'important est que ça ne soit pas écaillé.

En terme de recours, clairement recevoir ça à 2 jours de la vente c'est pénible, mais normalement c'est le job du notaire de vous notifier ce genre de choses, à plus forte raison si une expertise découvre un loup rendant le logement insalubre et annulant la transaction à moins de travaux préalables. Soit il a mal fait son boulot soit ce qu'indique ce rapport n'est pas rédhibitoire (le plomb c'est pas de l'amiante et d'innombrables appart en contiennent). Eventuellement demandez à voir dans quel état était l'appart au moment de la cession précédente s'il a les pièces (c'est parfois possible si c'est le même notaire)

Enfin, si vous aviez validé le rapport-plomb le 26 novembre, pourquoi une nouvelle expertise a t'elle été faite en décembre ?

Je ne peux pas te fournir une réponse catégorique mais à vue de nez je dirai que c'est pas grave, et que c'est votre coup de flippe de dernière minute qui s'exprime à l'idée de signer le plus gros chèque de votre vie. Je sais pas si ça peut te rassurer mais les 2 premiers apparts qu'on a acheté (j'ai 4 enfants) comportaient la même mention...Si vous voulez vous rassurez, passez déjà un coup de fil à votre notaire. Si vraiment il y a un gros soucis (personnellement j'en doute) alors à 2 jours de la vente il vous dira comment procéder mais ça pourrait fort bien se terminer par la voix juridique.

Vous pouvez (et arrivé à ce stade là, c'est probablement ce qui va arriver) toujours signer et refaire les revêtements : de toute manière vous l'auriez fait non ?

Ci-joint l'adresse d'un forum spécialisé en immobilier, peut-être trouveras tu une réponse d'expert à ta question
http://www.bulle-immobiliere.org/forum/

Désolé de n'avoir pu être plus précis...par contre si tu as une question en FF-XII je suis sur que je peux te renseigner très précisément

[cold case]

Citation :

Publié par Isenwan/Hobbyone

J'ai signé un compromis de vente pour l'achat d'un appartement situé dans une maison en date du 26 novembre 2006, apres verification des différents documents et posé de nombreuses questions (loi carrez-amiante-plomb-servitude) à l'agence mandaté pour la vente. La signature chez le notaire est prévu le 26 février 2007.

Un compromis reste un compromis, toute avance doit être remboursée en cas défauts ou vices cachés ...

Un diagnostic n'est pas forcément disponible lors du compromis mais doit être communiqué au plus vite à l'acheteur dès son établissement ....

Citation :

Publié par Isenwan/Hobbyone

Passe les 3 mois de délais pour les formalités de vente, banque, offre de prêt, je revisite l'appartement après une forte tempête et des pluies pour être certains de l'état de la toiture et refaire une visite de contrôle vers le milieu du mois de janvier. Rien à signaler. Je reçois ce jour 24 février une copie de l'acte de vente et de ces annexes, et stupeur un Constat de risques d'exposition au plomb a été effectué le 19 décembre 2006 révèle la trace de plomb sur les murs, fenêtre, embrasure de fenêtre à l'état Non dégradé ou en Etat d'usage dans tous les pièces habitables de l'appartement et ce rapport recommande de recouvrir ces revêtements afin d'éviter leurs dégradations futures.

Il y a en effet, un problème dans la communication des diagnostics, imho, l'agence et le notaire sont fautifs.

Maintenant, il faut relativiser concernant le plomb ....

Traces de plomb sur les murs, fenêtres et embrasures de fenêtres, cela ne peut être que sous forme de peinture, il suffit en effet repeindre par dessus avec les peintures moderne sans plomb.
Le danger peut venir au moment de la préparation du support, le ponçage par exemple, il te faudra prévoir des protections adéquates (être dehors et ne pas qu'un simple masque).
Si tu conserve les surfaces en l'état, il se peut qu'avec le temps, les peintures s'écaillant ou subissant diverses attaques, craquellent et des petits morceaux s'en échappent ....

Autant pour l'amiante, sa présence est "dangereuse" pour l'air intérieur ... pour le plomb, le danger réside dans l'ingestion de particules, ce danger existe si les canalisations sont en plomb, l'abrasion du liquide détache de petites particules qui au final peuvent entraîner des symptômes graves sous forme de la maladie du saturnisme.

Citation :

Publié par Isenwan/Hobbyone

Je suis marié, j'ai deux enfants, et leur chambre est concerné par ce problème, comme le reste des pièces.

Tout dépend si tu comptais laisser la maison en l'état ou faire des travaux ....
Si tu fais des travaux dans le but de recouvrir ou retirer les traces de plomb, prends des précautions pour ceux qui interviendront mais le risque est minime (sauf si ponçage).

Un simple encollage de papiers peints te débarrasse définitivement du problème.
Pour les fenêtres, il faut poncer avant de repeindre ou lazurer, d'où des précautions à prendre.

Citation :

Publié par Isenwan/Hobbyone

Je n'ai jamais été informé par l'Agence de ce rapport fait après la signature du compromis de vente, et ce malgrés des contacts téléphoniques multiples, et une nouvelle visite au milieu du moins de janvier.

C'est sur, il y a faute ....
Ils t'ont caché l'information pour te mettre au pied du mur et t'empêcher de négocier à la baisse du fait de la présence du plomb et des travaux à engager.

A part renégocier sur la base d'un devis, compte tenu de ce nouvel élément, le seul autre choix est de renoncer à l'achat si cela te fait vraiment du souci.

Citation :

Publié par Isenwan/Hobbyone

Moi et mon épouse sommes sous le choc, on est des gens modestes qui souhaite pérenniser un capital à léguer à nos enfants.

d'où des travaux à engager, tu y pense maintenant, si tu fais les travaux plus tard, tu risque d'avoir oublier cette information et de te mettre en danger par l'absence de protections.

Citation :

Publié par Isenwan/Hobbyone

On est sensé signé la vente ce lundi 26 février, et déménager dans la foulée, car notre bail de location actuel se termine le 1 er mars.

Le notaire a foiré aussi un peu, il aurait du t'envoyer le dossier complet bien plus tot pour te laisser l'étudier et éventuellement apporter des pièces complémentaires.

Citation :

Publié par Isenwan/Hobbyone

Quels peuvent-être mes recours dans ce cas de figure ?

Et bien, si tu refuse l'achat, tu va te retrouver à la rue

Je te conseillerais de t'arranger avec le vendeur en prétextant ce nouvel élément.

Je suppose que tu as pris un prêt au ras du montant de la transaction, de ce fait, si tu décide de faire les travaux immédiat de recouvrement des surfaces avec traces de plomb, tu sera coincé.

En amenant toutes les pièces et en détaillant la chronologie, il doit être possible d'obtenir quelque chose .....

[Camelias]

Nous on a eu les documents nécessaire lors de la signature du compromis ensuite on avait 7 jours pour se rétracter, si on le faisait après on devait payer les frais de l'agence et un certain montant (l'acompte du moment) à la propriétaire.

Nous aussi on a du plomb, mais en fait c'est du plomb déjà recouvert, on a les zones exactes sur le rapport, il faut savoir que leur bidule détecte le plomb même en dessous de plusieurs couches, peut être est ce le cas ici. Pour nous c'est l'extérieur des fenêtres (mais on les changera) rambardes extérieurs, et une porte de placard. On a aussi de l'amiante à la cave sur certains tuyaux.

[cold case]

Citation :

Publié par Camelias

Nous on a eu les documents nécessaire lors de la signature du compromis ensuite on avait 7 jours pour se rétracter, si on le faisait après on devait payer les frais de l'agence et un certain montant (l'acompte du moment) à la propriétaire..

Cela dépend du sérieux des gens et de leur degré de préparation ...

Citation :

Publié par Camelias

Nous aussi on a du plomb, mais en fait c'est du plomb déjà recouvert, on a les zones exactes sur le rapport, il faut savoir que leur bidule détecte le plomb même en dessous de plusieurs couches, peut être est ce le cas ici. Pour nous c'est l'extérieur des fenêtres (mais on les changera) rambardes extérieurs, et une porte de placard.

L'appareil détecte la présence de plomb même si il est recouvert ....
Marrant pour la porte de placard ......

Citation :

Publié par Camelias

On a aussi de l'amiante à la cave sur certains tuyaux.

Tant que tu n'y fais pas de travaux

[Camelias]

On va être obligé pour les travaux à la cave, il faut qu'on change le tuyaux d'évacuation des eaux usées car la pente est mauvaise, le tuyaux arrive de la cuisine direct sur la cave est est d'un diamètre de 110 ce qui n'existe plus donc on va mettre du 125 pour y toucher le moins possible.
Sinon pour la porte du placard c'est un placard encastré datant de très longtemps, d'ailleurs à l'intérieur on voit que les anciens propriétaires n'ont pas isolé vu qu'il y'a le vieux papier d'il y'a oulaaa et que ça sent la naphtaline

Vu que personne n'a encore donné de réponse juridique exacte (ce qui n'est pas une façon de contester l'intérêt des réponses précédentes), je me permets d'ajouter ma contribution.

Le mécanisme légal est assez simple à comprendre quand on le connaît.

En principe, le vendeur doit la garantie des vices cachées de la chose qu'il vend. C'est l'article 1641 du Code civil qui le prévoit, dans les termes suivants :

Citation :

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

En principe donc, et si aucune autre disposition légale n'existait, le vendeur de l'immeuble dans lequel du plomb serait contenu pourrait être attaqué sur deux fondements :
1- Soit en nullité de la vente, si la présence de plomb était telle que l'immeuble soit inhabitable. Ce qui voudrait dire rendre le prix pour ton vendeur, rendre l'immeuble pour toi.
2- Soit agir en action estimatoire, c'est-à-dire conserver le bénéfice de la vente, mais exiger, au besoin en Justice, qu'une partie du prix versé te soit rendue.

Seulement, il y a deux règles qui viennent parasiter ce qui précède s'agissant du plomb pour un bâtiment affecté à l'habitation.
La première c'est la règle jurisprudentielle selon laquelle l'article 1641 du Code civil n'est que supplétive de la volonté des parties. En d'autres termes, cela veut dire que tant le "compromis" (en langue juridique : la promesse synallagmatique de vente ; ce qui veut dire, en passant, que tu achètes ton bien en Province, car les Parisiens ne font pas de "compromis" mais des promesses unilatérales de vente) que la vente par acte notarié peuvent contenir une clause disant que le vendeur s'exonère légitimement de toute garantie des vices cachés pour le bien vendu. En pratique, une telle clause est systématiquement incluse. Il doit bien exister quelque part une vente d'immeuble qui aurait été faite sans cette clause d'exonération, mais je la cherche encore. Des milliers de "compromis" et de vente notariée d'immeubles que j'ai vues passer sous mon nez, je n'en ai pas encore rencontrée une seule qui ne contienne pas cette clause d'exonération.

Maintenant, et s'agissant spécifiquement du plomb, il y a une seconde série de règles qui viennent parasiter les deux précédentes. Elle est contenue aux articles L. 1334-5 et suivants du Code de la santé publique et aux articles L. 271-4 et suivants du Code de l'habitation et de la construction.
En schématique, le système légal est le suivant : pour qu'une clause de l'acte de vente puisse permettre au vendeur de s'exonérer de la présence de plomb, il faut qu'un CREP (abréviation de Constat de Risque d'Exposition au Plomb dans la suite de mon message) soit produit à l'acquéreur dès le "compromis" (donc dès avant l'acte notarié de vente) si le bien concerné a été construit avant le 1er janvier 1949.

_________________________

Voilà pour la théorie, j'essaye de là d'être un peu plus pratique à partir de ce point.

D'une il faut savoir qu'un immeuble d'habitation construit avant 1949 et qui ne contienne pas de plomb, c'est un peu comme le monstre du Loch Ness : beaucoup prétendent l'avoir vu, peu pourraient prouver qu'il existe vraiment.
Du fait de l'adhésivité des peintures au plomb, il est quasiment systématique d'en trouver dans les immeubles anciens d'habitation. La question n'est donc pas de savoir s'il y a du plomb ou pas. La question est plutôt de savoir s'il y a du plomb en quantité importante, en état dégradé, et dans une situation accessible. S'agissant d'un CREP, la dangerosité est normalement classée avec une numérotation de 0 (pour absent) à 3 (concentration importante, dégradée et accessible). Il faut donc que tu lises en détail le tableau annexé au CREP, qui récapitule tous les points de mesure faits par l'expert dans le bien concerné.

De deux, les conséquences légales sont les suivantes :

1 - Tu peux te considérer comme légitimement libéré de tes obligations découlant du compromis, même si les 7 jours de rétractation sont passés, et même si toutes les conditions suspensives du compromis sont réalisées. Ce qui veut dire que l'agence (car j'imagine que c'est elle qui possède le dépôt) doit te restituer, sans retenue, ton dépôt de garantie (en général 5% du prix de vente en Province). Sachant que, dans une telle situation, tu as peu de chances de trouver un bien équivalent (je parle de la période de construction) sans plomb.

2 - Tu peux carrément jouer au fourbe en signant l'acte de vente notarié, puis agir en action estimatoire en Justice derrière, en agissant en garantie des vices cachés sur le fondement des articles précédents, vu que le CREP n'a pas été produit, contrairement à ce que prévoit la Loi, au stade du "compromis". Succès garanti à 90 % (les 10 % c'est pour la part d'aléa inhérente à tout procès).

3 - Tu peux, comme la majorité des gens dans une situation similaire, laisser courrir, signer l'acte notarié de vente et ne jamais contester quoi que ce soit. Et tu peux alors te contenter de veiller à ce que les éléments dégradés de plomb ne soient pas accessibles à tes enfants, pour éviter qu'ils n'ingèrent des éléments avec du plomb. Ceci dit, et sans vouloir minimiser le risque sanitaire, je connais une personne qui a la soixantaine aujourd'hui, qui a mangé tout le plomb de sa chambre quand il était enfant, et qui est aujourd'hui notaire et sans problème de saturnisme.

Citation :

Publié par cold case

Il y a en effet, un problème dans la communication des diagnostics, imho, l'agence et le notaire sont fautifs.
[...]
Le notaire a foiré aussi un peu, il aurait du t'envoyer le dossier complet bien plus tot pour te laisser l'étudier et éventuellement apporter des pièces complémentaires.

On a suffisamment à assumer de ses propres erreurs pour ne pas se faire charger de celles qu'on a pas commises. Dans le cas d'espèce, il n'y a rien à reprocher au notaire (mais alors vraiment que dalle), du fait que la promesse n'a pas été rédigée par lui mais par une agence immobilière.

[Hobbyone/Isenwan]

Merci de vos réponses, en effet le CREP a été établie, et détermine donc la présence de plomb non dégradé dans l'appartement.
Ce qui ne présente aucun risque direct pour la santé.

Au niveau des facteurs de 0 à 3,
J'ai 33,33% en 0
J'ai 60 % en 1
J'ai 6,67 % en 2
rien du tout en 3.

Je suis en partiellement rassuré en ce qui concerne les risques pour la santé, par contre je désapprouve, qu'en tant qu'acheteur et donc étant la personne payant l'agence de ne pas avoir été informé de cela le jour de ma signature de compromis et le jour ou cette étude a été faite. C'est ce manque d'information qui m'a provoqué cette frayeur.

Ce qui m'ennuie, c'est surtout que j'aurais encore négocié le prix à la baisse.

Citation :

Publié par Isenwan/Hobbyone

Ce qui m'ennuie, c'est surtout que j'aurais encore négocié le prix à la baisse.

Dans ce cas là, surtout si ton notaire t'y aide, c'est la commission de l'agence qui se négocie à la baisse.

[Hobbyone/Isenwan]

Maintenant ma question est délicate, je voulais savoir si je pouvais exercer mon droit de renonciation à l'achat ou a une renégociation du prix de par cette information non connu lors de la signature du compromis ?

Citation :

Publié par Isenwan/Hobbyone

Maintenant ma question est délicate, je voulais savoir si je pouvais exercer mon droit de renonciation à l'achat ou a une renégociation du prix de par cette information non connu lors de la signature du compromis ?

Je suis désolé de n'avoir pu répondre plus tôt. Ceci dit, et sans que cela soit un reproche : vu que tu as choisi un notaire pour t'assister à la vente, tu devrais lui poser directement la question à lui, plutôt qu'interroger les habitués d'un forum de jeux vidéo.

Pour répondre à ta question, en très rapide.

D'une part, le délai de rétractation de 7 jours est passé. D'autre part, la renégociation du prix à l'amiable avec le vendeur est toujours possible, en théorie : mais comme tu n'es pas en position de force, tu as une chance sur cent d'y arriver.

Après, si le propriétaire n'est pas d'accord pour baisser son prix, il se produira ce qui suit. Tout dépend de savoir comment a été rédigé le compromis. Quand on rédige un compromis sans avoir de CREP, il y a deux façons de faire : 1- Soit on introduit une condition suspensive de délivrance de CREP sans plomb dégradé ; 2- Soit on l'oublie.
S'agissant d'un compromis rédigé par une agence, donc d'un formulaire préimprimé avec lequel une personne s'est contentée de remplir les blancs, regarde toutes les mentions manuscrites qu'il contient.
Après cela induit les conséquences suivantes :

1- Il y avait une condition suspensive. Il faut voir la rédaction de la clause pour être définitivement fixé. Mais, dans la logique, il faudrait alors considérer le compromis comme n'ayant jamais produit effet. Dans ce cas, le dépôt de garantie doit t'être restitué. Cela n'empêche pas de conclure directement la vente notariée derrière, en déclarant le plomb. Mais comme tu as récupéré ton dépôt, et comme tu n'es pas obligé d'acheter, tu as un réel pouvoir de renégociation du prix (après, il est bien évident que si le vendeur est sûr de retrouver un acquéreur au prix désiré, il t'enverra bouler).

2- Il n'y avait pas de condition suspensive. Dans ce cas, tu es obligé d'acheter. Mais entre alors en jeu les règles sanctionnant la garantie des vices cachés. Le problème est que, faute d'accord amiable, elles supposent toutes l'intervention d'un juge. Intervention soit après le compromis, soit après la vente. La sanction, au pire, est celle de l'action rédhibitoire : nullité de la vente, tu récupères tout, avec dommages et intérêts éventuellement. Mais c'est illusoire pour un CREP comme le tien. Soit action estimatoire : tu achètes, tu paies le prix, mais tu demandes en Justice ensuite une diminution du prix pour correspondre à la moins-value que tu subis pour le vice dont le vendeur te doit la garantie pour ne pas avoir fourni le CREP au niveau du compromis.

Voilà, en gros. C'est pas super clair, j'en conviens. Mais c'est le problème des réponses où on a pas tous les éléments sous les yeux, notamment la totalité du texte du compromis.
Encore une fois : demande conseil à ton notaire. S'il est absolument injoignable et indisponible, tu as le droit d'en prendre un autre (ça ne coûte pas plus cher de prendre un notaire différent de celui du vendeur).