[Lesterknob]

Citation :

Publié par Airmed / Ildefonse

Tu calcules ton loyer au maximum possible et ensuite tu regardes si cela s'emboite avec un crédit et tes revenus. Une fois le bien payé, c'est tout bénéf. Si le bien s'autorembourse en 20ans et que tu le loues 40ans, tu as 20ans de benef, à un prix max qui ne se justifie même plus. Donc oui, on peut dire que les loyers sont excessifs contrairements aux controles, entre autre sur les problématique de passoire. C'est à dire que le proprio est tellement à fond pour ponctionner son locataire qu'il ne fait pas le minimum pour que le logement soit "décent".

https://www.notre-environnement.gouv...s-energetiques
1.5Millions en F et G. Et bon, E c'est pas la fete non plus. C'est pas faute que le gouvernement ait proposé des aides mais à priori c'était encore trop couteux.

Les loyers ne baisseront pas sans action du gouvernement, sauf si le nombre de logement vacant est supérieur à la demande. Ce qui n'est pas pret d'arriver.

---------

Tu n'as pas du lire ton lien qui est en lecture ici : https://separents.kessel.media/posts...-des-separents

Non, tu ne raisonnes pas comme un investisseur avisé.
Ce n'est pas "tout bénef".
Déjà, la taxation sur l'immobilier est bien supérieure à celle sur les autres investissements.
Ensuite, si tu possèdes un bien, il a une valeur, tu calcules un rendement net sur cette valeur. Le fait qu'un crédit soit en cours ou pas, on s'en fiche, ça n'a aucun rapport avec la choucroute.

Perso, vu l'illiquidité, le risque de vacance, squat, dégradation, etc.. J'aimerais une rentabilité nette supérieure à la bourse. En dessous de 6% net je regarde même pas.
Sauf que la rentabilité après impots est proche de 0% en fait.

Par suite, la mauvaise qualité de ton raisonnement explique parfaitement pourquoi tu dis des choses très irréalistes sur les loyers et la tension immobilière.

Tu possèdes un bien immo ?
Moi j'en ai un, j'ai envisagé récemment de le mettre en loc pour aller habiter avec ma copine.
Si tu veux le moindre espoir que je le mette en loc, au lieu de le garder en résidence secondaire, il faut :
- Durcir fortement les conditions d'expulsion des locataires indélicats
- Diminuer la taxation à un niveau équivalent à celui des actifs financiers
Sans ça, je vais pas me faire chier pour rien en fait. Beaucoup de proprios se disent exactement comme moi. On ne va pas louer un bien par plaisir et par pure générosité envers la société.

[Airmed / Ildefonse]

Citation :

Publié par Lesterknob

Perso, vu l'illiquidité, le risque de vacance, squat, dégradation, etc.. J'aimerais une rentabilité nette supérieure à la bourse. En dessous de 6% net je regarde même pas.
Sauf que la rentabilité après impots est proche de 0% en fait.

Une rentabilité proche de 0% ? Il va falloir montrer cela par des maths, parce que cela me semble compliquer. Ensuite l'histoire des squatteurs & co, comme dit avant, cela reste de l'épouvantail plus qu'autre chose. En plus pour les squats, il faut que ton logement soit vide, donc bon ...

Et oui, je possède un bien immobilier. Cout mensuel (credit + assurance, taxe foncière, assurance habitation, frais de copro) : ~350€/mois (bon on va arriver à 400€ dans les prochains années avec la taxe foncière qui augmente).
Possiblité de location autour de 550€/mois (prix également en augmentation chaque année, mais cela reste marginal).

Je te laisse faire le calcul sur ta pseudo non rentabilité.

[aziraphale]

Citation :

Publié par Airmed / Ildefonse

Une rentabilité proche de 0% ? Il va falloir montrer cela par des maths, parce que cela me semble compliquer. Ensuite l'histoire des squatteurs & co, comme dit avant, cela reste de l'épouvantail plus qu'autre chose. En plus pour les squats, il faut que ton logement soit vide, donc bon ...

Et oui, je possède un bien immobilier. Cout mensuel (credit + assurance, taxe foncière, assurance habitation, frais de copro) : ~350€/mois (bon on va arriver à 400€ dans les prochains années avec la taxe foncière qui augmente).
Possiblité de location autour de 550€/mois (prix également en augmentation chaque année, mais cela reste marginal).

Je te laisse faire le calcul sur ta pseudo non rentabilité.

Déjà il t'en manque un certains nombre de coûts.
Rien que l'IR ça fait une bonne claque.

Et de toute façon on ne calcule pas la rentabilité en faisant le calcul gain mensuel - cout mensuel

[Leni]

Citation :

Publié par Lesterknob

Non, tu ne raisonnes pas comme un investisseur avisé.
Ce n'est pas "tout bénef".
Déjà, la taxation sur l'immobilier est bien supérieure à celle sur les autres investissements.
Ensuite, si tu possèdes un bien, il a une valeur, tu calcules un rendement net sur cette valeur. Le fait qu'un crédit soit en cours ou pas, on s'en fiche, ça n'a aucun rapport avec la choucroute.

Perso, vu l'illiquidité, le risque de vacance, squat, dégradation, etc.. J'aimerais une rentabilité nette supérieure à la bourse. En dessous de 6% net je regarde même pas.
Sauf que la rentabilité après impots est proche de 0% en fait.

Par suite, la mauvaise qualité de ton raisonnement explique parfaitement pourquoi tu dis des choses très irréalistes sur les loyers et la tension immobilière.

Tu possèdes un bien immo ?
Moi j'en ai un, j'ai envisagé récemment de le mettre en loc pour aller habiter avec ma copine.
Si tu veux le moindre espoir que je le mette en loc, au lieu de le garder en résidence secondaire, il faut :
- Durcir fortement les conditions d'expulsion des locataires indélicats
- Diminuer la taxation à un niveau équivalent à celui des actifs financiers
Sans ça, je vais pas me faire chier pour rien en fait. Beaucoup de proprios se disent exactement comme moi. On ne va pas louer un bien par plaisir et par pure générosité envers la société.

Alors déjà le risque que court un propriétaire loueur n'est pas de même nature que celui qu'encourt le locataire. Un locataire ne paie plus, le loueur perd de la rentabilité. Dans le pire des cas il est obligé d'hypothéquer son bien.
Un locataire précaire qui perd son taf, contracte une grave maladie, subit un accident, vit un trauma etc etc ce qu'il risque lui c'est de se retrouver à la rue et de crever ou de perdre ses gosses. Alors bon les angoisses du loueur bouhouhou hein.

Je ne serais personnellement pas contre pouvoir expulser plus facilement les locataires de mauvaise foi qui peuvent payer mais font tout pour négliger le paiement de leur loyer. Sauf que bon déjà ça doit être une grande minorité, ensuite c'est pas si évident que ça il y a souvent des familles derrière dont des gosses qui ont rien demandé et sont déjà suffisamment dans la merde comme ça le plus souvent si leurs parents sont de gros cas soc' qui pourraient payer leur loyer mais font n'importe quoi avec leur argent.

Mais réformer sans distinction cela ça équivaudrait à faire passer les besoins, tout à fait secondaires, du loueur, contre les besoins vitaux des locataires. Personne ne mérite de se faire virer de son logement parce qu'il a vécu un drame ou perdu son emploi et n'a pas de revenu. C'est ma vision des choses, et ce au-delà de toutes considérations macro. Je comprends bien que ne pas pouvoir virer facilement les locataires réduit l'offre de logements. Mais j'y suis opposé par principe.

Ensuite l'immobilier n'est pas un investissement similaire à des titres de participation ou autres investissements purement financiers et plus ou moins liquides. La rentabilité visée n'est évidemment pas la même parce que c'est du tangible, qui peut être hypothéqué etc. et qui permet de faire du levier ou de transmettre du patrimoine via plusieurs mécanismes comme les SCI, le démembrement etc.
La société s'écroule tu peux toujours te réfugier dans ton studio pas terrible de Saint-Boutboules-lès-Gréziels, par contre ton pactole en bitcoin ou en actions nVidia il va pas te servir à grand chose.

Quant à la fiscalité sur l'immobilier je trouve au contraire qu'elle est assez clémente pour qui sait en tirer parti. Outre les abattements pour durée de détention (0€ à payer sur une plus-value après 30 ans par exemple), il y a des possibilités de constituer des SCIs avec option à l'Impot sur les Sociétés, ou des régimes avantageux pour les petits loueurs voire carrément une pure niche fiscale avec le LMNP qui offre une double exonération (amortissement déductible qui n'augmente pas la plus-value en cas de revente et ouvre quand-même droit à l'abattement pour durée de détention).

Franchement à moindre de s'y prendre comme des manches les propriétaires ne sont pas à pleurer en France.

[Airmed / Ildefonse]

Citation :

Publié par aziraphale

Déjà il t'en manque un certains nombre de coûts.
Rien que l'IR ça fait une bonne claque.

Et de toute façon on ne calcule pas la rentabilité en faisant le calcul gain mensuel - cout mensuel

Bah sort ta calculette
La rentabilité c'est pas le rapport cout/gain ?

[Corbeau]

Les loyers sont soumis aux prélèvements sociaux (~17%), en plus de l'IR. En supposant qu'un propriétaire de deux logements, une résidence principale et un bien loué, aura souvent au moins une partie de ses revenus imposés à 30%, il n'est pas rare qu'un petit prioritaire laisse pas loin de la moitié des loyers perçus aux impôts. Ca modifie un peu la base de calcul de rentabilité. ^^

[Sakka Purin]

Le seul argument que je trouve ok c'est l'effet levier. Pour autant, c'est aussi accessible via les SCPI (donc sans le risque d'emmerdes dues à de mauvais locataire).
Pour la transmission, y'a pas que l'immobilier: les assurances vie, les CTO (et doit y avoir d'autres mécanisme mais n'étant pas concerné, j'ai pas regardé).

Personnellement, j'ai les thunes pour investir dans l'immobilier mais là c'est mort j'ai pas du tout envie. Entre le PEA et les assurances vie, j'ai d'autres moyens plus simples, plus liquides, et plus rentables d'investir de mon point de vue. Maintenant oui, si la société s'écroule ça me fera une belle jambe. Mais si la société s'écroule j'ai envie de dire que j'aurai d'autres soucis plus importants qu'avoir un 2eme bien immobilier (oui, je possède ma résidence principale et ça pour le coup c'est un très bon investissement car l'IR ne vient pas s'en mêler mais on parle d'immobilier locatif donc HS).


Un bien immobilier, les frais y'en a de partout. Y'a l'imposition + prélèvements sociaux (30 + 17 voire plus mais là normalement le type qui a un IR > 41% l'immobilier standard même pas il y touche avec un bâton), mais faut aussi penser au maintien en état du bien les artisans ça coûte cher (vous allez me dire on peut diminuer les coûts en faisant soi-même mais le temps investi pour ça il l'est pas pour autre chose. En tout cas mon PEA me demande pas de refaire la moquette et les peintures). Sans oublier l'IFI qui arrive très vite pour peu qu'on décide d'investir réellement. Ca peut vite chiffrer surtout si les locataires sont pas soigneux.
A ce propos, si l'état a mis en place le dispositif Pinel, c'est pas pour la plaisir de faire plaisir à Mr Dupont en lui permettant de défiscaliser. S'il fait ça, c'est avant tout pour déléguer un risque qu'il ne veut pas prendre sur le vulgum pecum. Et à la fin dans 90% des cas les seuls à qui ça profite, ce sont les promoteurs, les conseillers en gestion de patrimoine, et les locataires. L'acheteur lui il a de grandes chances d'avoir fait une opération avec une rentabilité de merde.


bref, je rejoins un posteur plus haut. Si l'immobilier c'est génial et super rentable, foncez!

[Touful Khan]

Ce que vous avez souvent du mal à comprendre, c'est que les gens qui sont dans l'immo n'ont pas commencé la semaine dernière.
Les mecs qui ont 20 appartements à Paris ils ont pas contracté leur crédit jeudi dernier.
Est-ce que se lancer aujourd'hui est une bonne idée ? Probablement pas en règle générale.
Mais est-ce que sortir de l'immo quand on y est depuis X décennies et que les biens sont tous payés est une grosse connerie ? Sans aucun doute.
Je n'en suis moi-même sorti que suite à une offre bien au dessus du marché pour la totalité de mes biens d'un coup.
La PV m'a couté une blinde en impôts et j'ai adoré ca.

[aziraphale]

Donc le proprio bailleur moyen il a environ 10/15 millions de patrimoine immo selon toi (et encore je sous-estime surement pas mal), tout va bien
Je n'ai pas les stats sur le nombre de biens détenus par les particuliers bailleurs, mais j'aimerai bien les connaitre. Je parie que ça ne vole vraiment pas haut.
Revendre un patrimoine immo constitué dans les années 70/80 c'est peut-être pas la meilleure idée qui soit, surtout si il est conséquent et qu'en plus on en a hérité.
Enfin il faut quand même avoir les reins solides pour engager les travaux énergétiques qui finiront bien par devoir être fait.

Reste qu'actuellement le problème c'est qu'on manque de logements et qu'il faut bien trouver des pigeons pour investir des sommes considérables pour en construire.
On dit depuis des années qu'il faudrait faire 500k nouveaux logements par an pour régler le problème, sauf que personne ne précise sur combien d'années.
Et comme ça fait 20 ans au moins que j'entends ce nombre, je me doute qu'en fait ça doit plutôt être 700k maintenant puisqu'on a jamais atteint l'objectif.
Avec une rentabilité négative (c'était l'incitation fiscale qui permettait de passer en positif, et ça restait pas glorieux) dans le neuf personne ne va se précipiter.

[Lesterknob]

Citation :

Publié par Airmed / Ildefonse

Une rentabilité proche de 0% ? Il va falloir montrer cela par des maths, parce que cela me semble compliquer. Ensuite l'histoire des squatteurs & co, comme dit avant, cela reste de l'épouvantail plus qu'autre chose. En plus pour les squats, il faut que ton logement soit vide, donc bon ...

Et oui, je possède un bien immobilier. Cout mensuel (credit + assurance, taxe foncière, assurance habitation, frais de copro) : ~350€/mois (bon on va arriver à 400€ dans les prochains années avec la taxe foncière qui augmente).
Possiblité de location autour de 550€/mois (prix également en augmentation chaque année, mais cela reste marginal).

Je te laisse faire le calcul sur ta pseudo non rentabilité.

Je te laisse regarder les calculs ici :
https://forums.jeuxonline.info/sujet...r#post31524093
https://forums.jeuxonline.info/sujet...r#post31524464
Ces calculs se basent sur la situation favorable où je possède déjà le bien, donc la taxe foncière, les droits de mutation, je les paie quoiqu'il arrive, et lissent les frais de mutation sur 25 ans (la durée de mon crédit) et ne contiennent pas l'IFI.

Si je me place dans l'optique de l'investisseur qui envisage d'investir dans l'immobilier ou autre chose, avec un horizon de 10 ans, et avec IFI, c'est là que la rentabilité peut devenir négative.

Dans mon cas, on est sur 1.5% de rentabilité nette d'impots.
Le livret A rapporte deux fois plus. L'inflation est supérieure. Le taux sans risque de la BCE est en ce moment à 3.9% soit 2.73 net d'impots.
Une SCPI peut rapporter 5% nets. Et tous ces investissements précédents présentent un risque largement moindre et un investissement en temps largement moindre que louer mon appart.

Citation :

Publié par Leni

Mais réformer sans distinction cela ça équivaudrait à faire passer les besoins, tout à fait secondaires, du loueur, contre les besoins vitaux des locataires. Personne ne mérite de se faire virer de son logement parce qu'il a vécu un drame ou perdu son emploi et n'a pas de revenu. C'est ma vision des choses, et ce au-delà de toutes considérations macro. Je comprends bien que ne pas pouvoir virer facilement les locataires réduit l'offre de logements. Mais j'y suis opposé par principe.

Dans ce cas, je ne vais pas investir en immobilier locatif, je ne vais même pas mettre mon bien en location même si je ne l'occupe plus, et la famille que tu plains sera exclue du marché des locations.
C'est mieux ?
Non.

Citation :

Publié par Airmed / Ildefonse

Bah sort ta calculette
La rentabilité c'est pas le rapport cout/gain ?

Non C'est le ratio bénéfice net/capital immobilisé. Le point de débat c'est si tu inclus seulement ton apport ou bien le cout d'achat du bien, sachant que tu n'as pas les mêmes conditions d'emprunt sur un bien immobilier et sur un actif financier.

Mais c'est toujours pas le sujet.

Citation :

Alors déjà le risque que court un propriétaire loueur n'est pas de même nature que celui qu'encourt le locataire. Un locataire ne paie plus, le loueur perd de la rentabilité. Dans le pire des cas il est obligé d'hypothéquer son bien.

Un locataire précaire qui perd son taf, contracte une grave maladie, subit un accident, vit un trauma etc etc ce qu'il risque lui c'est de se retrouver à la rue et de crever ou de perdre ses gosses. Alors bon les angoisses du loueur bouhouhou hein.

Ce n'est pas avec des arguments pathos qu'on gère un pays.
Dans un pays il y a des pauvres, oui. Ce n'est pas forcément leur rendre service que de chercher à les surprotéger par une intervention étatique.
Le résultat ici c'est que les bailleurs n'investissent plus, ce qui tend encore plus le marché.

L'autre volet de l'intervention étatique c'est des investissements massifs dans le HLM. Résultat, tout le monde est perdant.
- L'état surprotège les locataires.
- Les bailleurs n'investissent plus.
- L'état doit créer des HLM
- Ca coute une blinde, les impots augmentent pour tout le monde
- De nouveaux bailleurs estiment que le jeu n'en vaut pas la chandelle.
- De nouveaux locataires n'ont plus les moyens de payer les loyers
- Cercle vicieux dans lequel notre pays s'enfonce depuis des décennies (c'est un mouvement très lent)

[Anthodev]

Citation :

Publié par aziraphale

Donc le proprio bailleur moyen il a environ 10/15 millions de patrimoine immo selon toi (et encore je sous-estime surement pas mal), tout va bien
Je n'ai pas les stats sur le nombre de biens détenus par les particuliers bailleurs, mais j'aimerai bien les connaitre. Je parie que ça ne vole vraiment pas haut.

Je ne sais pas pour les particuliers bailleurs en particulier, mais les stats de l'INSEE (source 1 et source 2) sont assez clairs :

• Presque 37% des propriétaires n'ont pas de charge de remboursement
• Les bailleurs privés représentent 22,6% des résidences
• 68% des logements de particuliers sont détenus par des ménages multipropriétaires (+ de 5 propriétés) et dans certaines villes ça peut même monter à 80%
  

Et je finirais par cet article :

Citation :

Alors que la majorité des ménages français ne possède qu'un seul bien immobilier (34%), 24% en détiennent au moins deux. Rappelons ici la part de propriétaires en France qui s'élève à 58% contre 42% de locataires. Et cette part de propriétaires détient 28,4 millions de logements, maisons ou appartements en France.

Les multipropriétaires sont estimés à 7,3 millions par l'INSEE qui révèle par ailleurs qu'ils possèdent deux tiers des logements des particuliers en France. Ce qui représente 1 ménage sur 4 en France et une forte concentration de la propriété.

À eux seuls, 11% de ces propriétaires détiennent plus de trois logements et surtout 46% du parc des logements des particuliers. Soit 1 million de propriétaires qui se partage près de la moitié du parc locatif. Une proportion élevée, mais cela ne s'arrête pas là puisqu'une infime minorité de ménages a la main sur un véritable trésor immobilier: 0,6%, possède en effet plus de 10 biens et 0,1% (30 000 ménages) plus de 20 biens immobiliers, ce qui correspond à 2,4% des logements. [...]

Ces propriétaires misent en effet sur la pierre pour s'enrichir, puisque la moitié des "serial" propriétaires possède au moins un bien mis en location, contre 13% de l'ensemble des ménages. 1 million de propriétaires possèdent d'ailleurs au moins 5 logements et la moitié du parc locatif... dont 40% des appartements parisiens !

Lorsqu'ils possèdent 3 biens immobiliers, ces propriétaires s'orientent vers le locatif et privilégient les sociétés civiles immobilières (SCI) qui simplifient généralement gestion et transmission. "Les SCI regroupent en moyenne 2,2 biens immobiliers (0,6 maison et 1,6 appartement), pour un total de 1,4 million de logements", note l'INSEE.

Ces bailleurs concentrent leurs richesses au coeur des villes, avec une proportion significative dans les quartiers les plus recherchés notamment "le centre de Paris et sa petite couronne, la Presqu’île, les pentes de la Croix-Rousse et le quartier Fourvière à Lyon, les quartiers de Belsunce et de Noailles à Marseille, autour du Capitole, de la basilique Saint-Sernin et du quartier des Carmes à Toulouse ou encore dans les quartiers de Wazemmes, de Moulins et du Vieux-Lille à Lille", précise l'INSEE.

Source : https://www.bfmtv.com/immobilier/7-3...111260173.html

À noter que la situation s'est très probablement aggravé depuis fin 2021.

[Touful Khan]

Citation :

Publié par aziraphale

Donc le proprio bailleur moyen il a environ 10/15 millions de patrimoine immo selon toi (et encore je sous-estime surement pas mal), tout va bien

Comment tu passes de "les mecs qui ont 20 appartements" à "le proprio bailleur moyen" en loucedé.

[Airmed / Ildefonse]

Citation :

Publié par Lesterknob

Je te laisse regarder les calculs ici :
https://forums.jeuxonline.info/sujet...r#post31524093
https://forums.jeuxonline.info/sujet...r#post31524464
Ces calculs se basent sur la situation favorable où je possède déjà le bien, donc la taxe foncière, les droits de mutation, je les paie quoiqu'il arrive, et lissent les frais de mutation sur 25 ans (la durée de mon crédit) et ne contiennent pas l'IFI.

Ils disent que tu racontes nawak, donc bon.

C'est vous qui raconter que l'investissement immobilier c'est pas rentable, j'ai donné mon cas de figure et azi m'explique "ouais mais non, c'est pas rentable tu as oublie pleins de trucs dont les machins et les bidules, t as rien compris".
Donc j'attends toujours un peu de math pour démontrer que si demain je mets mon bien en location, je perds de l'argent dessus ou que c'est pas rentable par rapport à d'autres trucs machins top secret.

[aziraphale]

Citation :

Publié par Touful Khan

Comment tu passes de "les mecs qui ont 20 appartements" à "le proprio bailleur moyen" en loucedé.

Bha c'est toi qui prend l'exemple d'un proprio de 20 appart à Paris, c'est pas moi qui l'invente
Si tu veux parler sérieusement évite de prendre des exemples complètement fumés parce que ça arrange ta rhétorique, ou alors accepte qu'on fasse de même quand on te répond

Non le proprio bailleur moyen il n'a pas 20 apparts en location, et encore moins à Paris.
Si les chiffres donnés par Anthodev sont bons, il n'y a que 0,1% des proprio qui ont 20 biens ou plus.
Avec les chiffres qu'il nous donne, le proprio lambda doit avoir 2 biens en loc en moyenne


Edit pour Airmed / Ildefonse :
J'espère que tu te rends comptes qu'il n'y a que toi qui peut faire les calculs parce que tu es le seul à connaitre les infos nécessaires pour les faire.
Oui il te manque plein de coûts, je t'ai déjà dis de retirer l'impôt sur le revenu à minima. (Pas simple j'avoue, sauf à simuler le truc quand tu fais ta déclaration)
Et il faut aussi estimer les coûts de travaux sur la durée de ton investissement : ceux sur le bâtiment comme le ravalement ou le changement de chaudière par exemple, ainsi que ceux de réfection de l'intérieur de ton bien toutes les xx années.
On peut rajouter les pertes de loyer si le locataire ne paie pas ou au moment des changements de locataire.

Si c'est si rentable je ne comprends pas vraiment pourquoi tu ne le loues pas déjà ton appart.

[Airmed / Ildefonse]

Citation :

Publié par aziraphale

Edit pour Airmed / Ildefonse :
J'espère que tu te rends comptes qu'il n'y a que toi qui peut faire les calculs parce que tu es le seul à connaitre les infos nécessaires pour les faire.
Oui il te manque plein de coûts, je t'ai déjà dis de retirer l'impôt sur le revenu à minima. (Pas simple j'avoue, sauf à simuler le truc quand tu fais ta déclaration)
Et il faut aussi estimer les coûts de travaux sur la durée de ton investissement : ceux sur le bâtiment comme le ravalement ou le changement de chaudière par exemple, ainsi que ceux de réfection de l'intérieur de ton bien toutes les xx années.
On peut rajouter les pertes de loyer si le locataire ne paie pas ou au moment des changements de locataire.

Bah demande, je complète :
- IR je reste grosso modo à 11% avec 550€*12
- Bah les travaux/refection, oui, ensuite c'est déductible des impots et cela met le bien en valeur, donc bon. Il n'y a que les proprios crevards qui louent/vendent des biens pourris au même prix que du neuf.
- les frais de copro sont d'environ 400€/an, pas de chaudière, pas de ravalement avant longtemps
- Oui il y a l'absence de locataire, allez, mettons 1mois/an (autant etre large)

Pour des personnes qui sont capables de dire que c'est pas intéressant et/ou que je sais pas calculer, vous ne pouvez pas donner une simu dans mon cas de figure. Etonnant non ?

Citation :

Si c'est si rentable je ne comprends pas vraiment pourquoi tu ne le loues pas déjà ton appart.

Argument ultime. A priori, j'ai également besoin de me loger ? Si les prix & crédit n'avaient pas flambé, ce serait déjà le cas.

[Soumettateur]

Citation :

Publié par aziraphale

Avec une rentabilité négative (c'était l'incitation fiscale qui permettait de passer en positif, et ça restait pas glorieux) dans le neuf personne ne va se précipiter.

Si les logements qu'on est capables de construire en France sont déjà devenus très chers pour les français, parce que c'est ce qu'on est entrain de dire, il y a peut être d'autres questions à se poser que la mise en place d'aides fiscales visant à augmenter la demande (donc les prix) tout en visant des personnes qui ne cherchent pas un logement pour y habiter.

Mais c'est sûr que quand l'idéologie politique se résume à un renoncement total, le dernier levier qu'il reste, c'est la fiscalité.

[Hiolaltios]

Je ne sais pas si c'est l'intention réelle, mais certains propos ici me font penser que cela serait aux propriétaires loueurs d'assumer une politique sociale défaillante de l'Etat au niveau du logement. Il ne faut donc pas s'étonner que certains propriétaires ne souhaitent pas louer quand ils estiment que le ratio bénéfice/risque est en leur défaveur. Perso n'aime jouer s'il estime les règles en sa défaveur.

[aziraphale]

Citation :

Publié par Airmed / Ildefonse

Argument ultime. A priori, j'ai également besoin de me loger ? Si les prix & crédit n'avaient pas flambé, ce serait déjà le cas.

Donc tu n'as pas de bien immo à louer.
Tu es proprio de ta résidence principale et le raisonnement est totalement différent.
Si tu veux t'amuser il y a des outils pour faire une simulation de rentabilité, par exemple
https://www.anil.org/outil-mise-en-l...ier-rendement/

[Noumenon]

Citation :

Publié par Lesterknob

Non, tu ne raisonnes pas comme un investisseur avisé.
Ce n'est pas "tout bénef".
Déjà, la taxation sur l'immobilier est bien supérieure à celle sur les autres investissements.
Ensuite, si tu possèdes un bien, il a une valeur, tu calcules un rendement net sur cette valeur. Le fait qu'un crédit soit en cours ou pas, on s'en fiche, ça n'a aucun rapport avec la choucroute.

Perso, vu l'illiquidité, le risque de vacance, squat, dégradation, etc.. J'aimerais une rentabilité nette supérieure à la bourse. En dessous de 6% net je regarde même pas.
Sauf que la rentabilité après impots est proche de 0% en fait.

Par suite, la mauvaise qualité de ton raisonnement explique parfaitement pourquoi tu dis des choses très irréalistes sur les loyers et la tension immobilière.

Tu possèdes un bien immo ?
Moi j'en ai un, j'ai envisagé récemment de le mettre en loc pour aller habiter avec ma copine.
Si tu veux le moindre espoir que je le mette en loc, au lieu de le garder en résidence secondaire, il faut :
- Durcir fortement les conditions d'expulsion des locataires indélicats
- Diminuer la taxation à un niveau équivalent à celui des actifs financiers
Sans ça, je vais pas me faire chier pour rien en fait. Beaucoup de proprios se disent exactement comme moi. On ne va pas louer un bien par plaisir et par pure générosité envers la société.

Parce que l'immo n'est pas un marché d'investissement, mais de spéculation. Ce qui fait le beurre, c'est pas le rendement de l'actif, c'est l'augmentation de sa valeur.

[Airmed / Ildefonse]

Citation :

Publié par aziraphale

Donc tu n'as pas de bien immo à louer.
Tu es proprio de ta résidence principale et le raisonnement est totalement différent.
Si tu veux t'amuser il y a des outils pour faire une simulation de rentabilité, par exemple
https://www.anil.org/outil-mise-en-l...ier-rendement/

Ha, donc ton nouvel argument c'est que je ne suis pas propriétaire de 2 biens ? Cela change quoi ?

Cela dit aussi que je suis positif à la fin ...

[Lesterknob]

[Modéré par Kitano Must Die :... ]

[znog]

[Modéré par Kitano Must Die : ]

[Lesterknob]

Tout à fait. A ce titre, je tente une nouvelle fois de centrer le sujet.
J'ai deux éléments qui vont totalement dans le sens de ce que j'essaie de prouver.
Le premier, sur le fil nouvelle calédonie :
https://forums.jeuxonline.info/sujet...8#post31529152

Citation :

Qu'on sorte l'ile du sous-développement et ça résoudra une large partie des problèmes.

Un problème ? Une solution réflexe ! Plus de moyens ! Un afflux d'argent frais !

Je vous engage à cliquer sur le lien si vous souhaitez parler de la nouvelle calédonie, en attendant on a une très très belle illustration de notre tendance nationale à vouloir résoudre tous les problèmes par plus de moyens.

Certains problèmes nécessitent des moyens. Mais dans un pays où la dépense publique est quasi la plus élevée au monde, les moyens sont là.
Ou alors c'est qu'on s'intéresse à vraiment trop de sujets différents. Et qu'on fait tout mal. Possible aussi, mais pas sûr, car nos sous budgets sont souvent légèrement supérieurs à la moyenne européenne.


Le deuxième point de mon post. Je me baladais dans Paris ce matin, et j'ai trouvé un truc absolument délirant. Devant le conseil d'état, une affiche me permet de lire ceci :

Citation :

Au siècle dernier, le sculpteur Brancusi réalise une sculpture pour décorer la tombe d’une jeune femme. En 2005, ses descendants souhaitent récupérer l’œuvre pour la vendre. Pour la protéger, l’État l’inscrit au rang des monuments historiques. Le Conseil d’État juge que la sculpture et la tombe forment un monument funéraire qui ne peut être divisé et confirme l’inscription de l’ensemble comme monument historique

Soyons concrets. On a un sculpteur qui réalise une oeuvre d'art sur commande privée pour une sépulture. Les descendants et héritiers de ce bien privé souhaitent le vendre pour des raisons qui leur sont propres. Quelqu'un s'y oppose (on ne sait pas qui). C'est le début d'une affaire judiciaire qui va durer 16 ans et mobiliser jusqu'à la plus haute juridiction de droit public français, le conseil d'état.

Certes, c'est un sculpteur assez connu, mais les gens qui ont acheté cette sculpture l'ont fait avec leur propre argent et la propriété privée est censée être garantie par la constitution. Bref, pour ce cas comme pour les autres, le débat n'est pas vraiment sur le fond de l'affaire. Le débat se trouve sur le fait que ces questions mobilisent des agents de l'état, donc de l'argent public, donc des impots.

Tous les cas proposés sur la page ne concernent pas obligatoirement le conseil d'état.
On peut en trouver la liste complète ici : https://abecedaire.justice-administrative.fr/s/ Cliquez sur les lettres en bas de page pour observer les autres exemples choisis.

On voit sur cette page une foule de décisions dont heureusement une bonne partie concernent des problématiques pertinentes, et dans le lot certaines bonnes nouvelles (la régulation de l'impot quand certains abusent, voir P comme poubelle) mais une autre bonne partie concerne des choses complètement ridicules.
Les sujets abordés sont aussi variés et inutiles que les règles d'emballage des fruits et légumes (L), avec un détail fonction de la nature du fruit ou du légume concerné, les modes autorisés pour effarroucher les ours dans les pyrénées (O), les règles d'appellation du vin (V), ou les règles d'appellation du yaourt (Y), le détail technique de la personnalisation des publicités sur internet (C),.. Le conseil d'état sort de son rôle juridique pour rédiger des rapports sur des sujets variés, comme la gestion de l'IA dans l'administration (I), ou la réorientation des budgets de sport (M).. Un point intéressant c'est K, pour service public du dernier kilomètre. Ils reconnaissent que le problème existe, mais au lieu de le résoudre, ils font un rapport. Encore d'autres décisions concernant le bien être animal (Z pour zoo), des problématiques sociétales comme la naissance sous X et la connaissance du nom de la mère (X), ..
J'ai compté sur 26 sujets, 12 qui me paraissent vraiment pas de l'ordre du régalien.
Encore une fois, quelle que soit la réponse donnée par les juridictions concernées, à la rigueur je m'en fous. Le problème, c'est le fait même que l'état s'immisce dans des affaires si futiles.

On a devant nous une débauche d'argent public.
- Au passage, le plus évident à nos yeux, le site lui-même. Un budget com pour faire ce site (j'aimerais bien savoir le cout que l'administration paie pour faire ce genre de sites qui pourraient être réalisées en une après midi par le fils adolescent du concierge du conseil d'état, s'il est débrouillard)
- Un budget pour faire les travaux de recherche documentaire pour le remplir
- Et surtout, des domaines d'actions de l'état qui se répartissent dans des secteurs extrêmement variés et divers, y compris certains qui paraissent vraiment anecdotiques.

Quand on voit que l'état déploie une procédure judiciaire de 15 ans pour décider si des gens peuvent vendre un bien qui leur appartient ou pas, qu'il s'intéresse à l'emballage des légumes, les règles d'appellation du yaourt, on comprend mieux pourquoi les "libéraux" disent que l'état devrait se concentrer sur le régalien, non ?
Doit-on être fiers de payer des impots pour savoir qui a le droit d'écrire yaourt sur le produit qu'il vend ?

A mon avis, c'est les deux.
On traite trop de sujets, avec une mauvaise efficacité sur chaque. La dépense en est doublement augmentée.
Ca ne se voit pas trop, trop, car nous sommes (encore un peu) un pays riche, nous avons certains travailleurs très efficaces, et les fonctionnaires (et travailleurs du privés qui sont aussi concernés par ce genre de bêtises) qui reçoivent leur paie pour un travail peu utile à la société reversent leur salaire dans l'économie, donc on ne coule pas non plus.
Mais on pourrait être plus riches si on déployait notre énergie à faire des choses utiles plutôt qu'à remplir des formulaires pour obtenir un remboursement de 6€ sur un reprisage de chaussette chez son couturier agréé.
Mais par contre ça se voit fortement sur l'imposition des classes aisées, suffisamment riches pour se faire douiller, pas assez riches pour pratiquer de l'évasion fiscale.

[Lesterknob]

Petite expérience du service public aujourd'hui :
Je reçois un colis quasiment sans valeur de l'étranger. Le postier me demande des "droits de douane".
Qui se décomposent comme suit :
- TVA (sur un produit d'occasion ? Quelle valeur ajoutée?)
- Droits de douane (pourquoi pas)
- Frais de paiement sur place (l'interface en ligne pour payer directement et éviter ces frais.. était HS)
Pour donner les chiffres, le produit vaut 30e, j'ai du payer 20e de frais de port, et 20e de frais de douane. Soit 67% de la valeur du produit.

En discutant avec le postier, pour une fois, il a abondé dans mon sens. Il m'a dit qu'il ne comprenait pas la logique de ces frais qui surviennent de manière un peu aléatoire. Il avait même vu des droits de douane appliqués sur un diplôme. Une enveloppe contenant visiblement pas plus d'une feuille, siglée du nom d'une université. L'étudiant, énervé, l'avait ouvert devant lui pour lui montrer.

Il n'y a pas de problème de recettes en France. A la rigueur on pourrait optimiser un peu la progressivité de l'impôt, pour que les riches et ultra riches paient la même proportion que les aisés et très aisés, c'est le seul point vraiment difficile à résoudre.
Mais en réalité, il y a fort à parier que même si l'état taxait 100% du PIB, il serait encore en déficit et nous aurions encore des services publics laissant à désirer.
Il y aurait juste encore plus de gaspillage.

[Bjorn]

Quel rapport entre les droits de douane, et le "service public", sachant que celui qui t'a percu les dits droits de douane ne fait pas du service public, La Poste étant une SA qui est certes dotée d'une mission de service public mais dont le colis, complètement ouvert à la concurrence, ne fait pas partie ?
La perception de droits de douane n'a rien a voir avec les "dépenses publiques" ni le service public.

Le seul rapport c'est "on me prend trop d'impots", et ca, je pense qu'on a compris que c'était ton avis, hein, c'est pas la peine de faire topic seul.