[raiistlinn]

Salut à tous,

Je viens de sortir des études à Lyon et j'ai obtenu un travail rapidement, j'aimerais m'acheter un appartement (studio/T2) pour le mettre en location (investissement locatif), je voulais savoir si c'était mieux de passer via des agences par exemple ou leboncoin. J'ai prospecté un peu par exemple sur seloger et je trouve les prix un poil abusé, il y a quasiment rien à moins de 5000e le m2 alors que je voyais que la moyenne était à 4000-4500 sur Lyon ? Ça a augmenté autant que ça en 6 mois ? Je cherche sur la ligne B et D (en m'arretant à gerland) ou entre les universités Lyon 2 et 3 pour pouvoir les louer à des étudiants.

Et comme c'est mon 1er investissement je pensais y mettre 120k en budget vous en pensez quoi ? Ça fait trop et je devrais tenter une plus petite ville ? Quand je vois la flambée des prix j'ai peur de plus avoir les moyens dans genre 5-6 ans.

Je vois aussi qu'il y a quasiment que des appartements avec bail commercial en cours, très peu de particuliers au final. Je sais pas si c'est le bon plan ce genre de trucs, même si sur les annonces ils promettent 5-6% de rendement brut.

[sinernor]

Fais tes calculs en comptant ce que va te coûter ton prêt et les intérêts, plus les impôts qui vont te tomber dessus, surtout avec la loi récente sur les résidences secondaires (compte à peu près au minimum un loyer voire plus) et les futurs travaux de la copropriété où tu vas acheter.

Le locatif, il faut avoir les reins solides financièrement ou à la limite avoir un héritage.

Après, si tu n'as aucun scrupule, je peux te donner des astuces en privé pour rentabiliser ton bien sans trop de souci mais il faut prendre en compte tout cela avant d'acheter parce que la douloureuse peut vite monter.

En dessous de 8% de rentabilité, ce n'est pas intéressant et tu devrais plutôt cibler la région parisienne en grande couronne si tu veux un plan intéressant financièrement si possible à côté d'une gare de RER pour le louer rapidement et sans trop de souci.

Après, je te dirais de venir par chez moi, les biens à l'achat ne coûtent rien et sont au-dessus des 10% de rentabilité si tu n'es pas trop regardant sur les locataires.

[Aiina]

Tu peux pas raisonner en terme de prix au m² sur des studios/T2, le prix au m² étant complètement pondéré sur le rendement locatif.

A 5K du m² en studio à Lyon t'as plus rien, un appart en résidence étudiante (type 15M²) ça coute 100K€, dans l'ancien en normal t'as rien en dessous, vu que de toute façon ça se louera au moins 500€ voir plus

Et mdr, pour au dessus 8% de rendement tu rêves dans une grande ville, c'est de l'investissement patrimonial, si t'es à 5% brut déjà tu peux t'estimer heureux. Si tu veux + faut aller en périphérie mais rien ne t'assure que tu feras du 0 ou de la plus value à la revente.

[sinernor]

Je n'ai jamais dit dans une grande ville justement, mais tu trouves dans n'importe quelle ville de cassos de la région parisienne des logements à bas prix que tu peux retaper pour les louer derrière à des prix totalement déraisonnables tant que tu n'es pas regardant sur la qualité de ton locataire.

Je vois par chez moi, le mètre carré s'est cassé la gueule (-5% en moins d'un an) couplé avec une taxe foncière qui a pris presque 10% en un an et tu te retrouves avec un marché immobilier saturé de biens et ce qui crée des opportunités d'achat.

Après, je ne connais pas la région lyonnaise donc je ne m'avancerais pas mais effectivement en dessous de 2.000 euros le mètre carré à l'achat, ça ne vaut pas le coup.

Message supprimé par son auteur.

[Peco]

Je suis quand même dubitatif de l'intérêt d’acheter un bien secondaire avant sa résidence principale sauf si tu souhaites partir X années à l’étranger et même la, il n’y a pas des placements plus rentable et facile à gérer ?

[sinernor]

Je veux dire globalement, tu trouves frais de notaire inclus près de chez moi des studios à moins de 50K frais de notaire inclus et qui vont se louer presque 500 euros en meublé, le calcul est vite fait.

Après, si tu as beaucoup de ressources, tu fous des tarés sous curatelle et là, c'est jackpot puisque c'est l'association qui paie tout y compris la remise à neuf de ton appartement, pas de problème d'impayés et d'assurance à prendre contre les dégâts, le seul hic, c'est qu'il ne faut pas que ton taré meurt sinon ton assurance ne te couvre pas. Et puis, si tu as les reins solides, tu laisses toute la copropriété se faire pourrir pour la racheter pour une poignée de cacahuètes et la retaper pour la revendre au prix fort.

Deux exemple concrets qui me sont arrivés:

- la première agence qui fait du social m'a proposé de me le louer à 800 euros pour y mettre une famille en difficulté avec une déduction de plus de 85% sur mes impôts

- la seconde agence (mes voisins escrocs) m'a proposé d'aller carrément taper dans une association de curatelle pour mettre trois tarés dans mon f4 à 400 balles chacun en prenant en charge tous les dégâts et moyennant une petite commission de gestion pour calmer le scandale que je faisais concernant les locations louches et pas déclarés dans ma copropriété quand je les ai menacés d'appeler la presse.

[Lyen]

Une idée approximative de la capacité d'emprunt d'un couple de fonctionnaires lambda avec 3k6-3k8 (qq primes aléatoires pour l'un, et une prime annuelle fixe) mensuels de revenus à deux ?

Merci

[sinernor]

On était aux mêmes environs il y a deux ans avec mon épouse et on a pu emprunter sur 25 ans à 160K donc je pense que tu devrais monter aux alentours de 180k à vue de pif.

Si vous êtes tous les deux fonctionnaires, tu devrais te renseigner auprès de ta banque vu que c'est le genre de profil qu'ils adorent en général.

Par contre, pour un premier achat, tu devrais viser de l'ancien, tu sais ce que t'achète et tu n'auras pas de mauvaise surprise avec des vices cachées sur du neuf.

[Lael]

Citation :

Publié par Peco

Je suis quand même dubitatif de l'intérêt d’acheter un bien secondaire avant sa résidence principale sauf si tu souhaites partir X années à l’étranger et même la, il n’y a pas des placements plus rentable et facile à gérer ?

Dans certains villes (Paris, proche couronne, etc...) le prix d'une acquisition est tellement ridiculement élevé comparé au loyer (merci l'encadrement des loyers), qu'il vaut mieux rester locataire et investir ce qu'on aurait souhaité y mettre dans un / plusieurs appartements en grande couronne ou province.

C'est typiquement ce que j'ai fait, et ça me rapporte 4-5 fois plus que ce que me coûte le loyer de ma résidence principale tout en me constituant un patrimoine.
Et je pourrais même tout revendre quand j'en aurais envie, en étant totalement exonéré d'impôts sur la plus value, pour acheter ma future résidence principale avec (en espérant que cet avantage fiscal reste d'actualité).

Également, ces biens générant des loyers, contrairement à une résidence principale, ils viennent donc gonfler tes revenus, ton "reste à vivre" et ta capacité à emprunter.
Ce qui peut même te permettre d'obtenir facilement un financement pour acheter un second bien à louer, puis un troisième, etc...

Il faut aussi savoir qu'en moyenne les gens restent propriétaires de leur résidence principale 7-8ans, et chaque achat puis revente induit des frais de notaires lors de l'achat (~8% du prix d'acquisition), des frais d'agence immobilière lors de la revente (6-8% du prix), les frais d'emprunt (1-2% du montant emprunté puis X% par an) et divers autres frais qui compensent parfois même pas l'économie que certains pensaient réaliser à acheter une résidence principale plutôt qu'à la louer.

Pour ces raisons je préfère rester locataire et acheter des "biens secondaires" à louer.

[sinernor]

Tu as entièrement raison mais c'est un problème inhérent à l'Ile-de-France et à toutes les grandes métropoles françaises.

Par contre, là où je ne te rejoins pas c'est sur le fait de revendre tous tes biens financés pour t'acheter ton logement principal. Certes, tu t'emmerdes beaucoup plus à gérer différents appartements et ce sont des soucis en plus mais au vu de l'évolution de la vie en France et de voir comment vont se régler le problème des retraites, je reste persuadé qu'il vaut mieux avoir plusieurs sources de revenus différentes dans le futur que de compter seulement sur un pécule et un seul logement.

[kermo]

Citation :

Publié par Lael

Il faut aussi savoir qu'en moyenne les gens restent propriétaires de leur résidence principale 7-8ans, et chaque achat puis revente induit des frais de notaires lors de l'achat (~8% du prix d'acquisition), des frais d'agence immobilière lors de la revente (6-8% du prix), les frais d'emprunt (1-2% du montant emprunté puis X% par an) et divers autres frais qui compensent parfois même pas l'économie que certains pensaient réaliser à acheter une résidence principale plutôt qu'à la louer.

C'est un calcul de base à faire quand on envisage un achat, à savoir faire quelques simulations en fonction de la durée avant revente et des estimations du prix de revente, le bilan financier qu'aura été l'opération.
Si c'est négatif on peut toujours diviser par le nombre de mois et calculer un équivalent loyer.
Là on se projette sur une nouvelle maison et le pire scénario de revente nous donne un équivalent loyer en dessous du prix du marché pour un bien similaire (qui n'existe pas, de toute façon).
Sur la maison qu'on revend, c'est plus simple car le bilan est largement positif même après seulement 4 ans.

[Finiarel]

Citation :

Publié par Lyen

Une idée approximative de la capacité d'emprunt d'un couple de fonctionnaires lambda avec 3k6-3k8 (qq primes aléatoires pour l'un, et une prime annuelle fixe) mensuels de revenus à deux ?

Merci

Je suis seul, j'ai 2k4 net /mois, j'avais 35k d'apport j'ai eu 140k sur 20 ans en fin d'année. Je pense que vous pouvez friser les 200k facilement, encore plus en tant que fonctionnaire !

Avec le simulateur de Meilleurtaux.com ça monterai même à 235k

[Lael]

Citation :

Publié par kermo

Sur la maison qu'on revend, c'est plus simple car le bilan est largement positif même après seulement 4 ans.

Il ne faut pas sous-estimer aussi l'effet "coup de cœur" qui fait que certains ne vont pas hésiter à acheter un bien au-dessus du prix du marché sans le négocier.
Ce qui peut conduire à devoir le brader à la revente ou devoir attendre X années avant de trouver un acheteur.

[Belkin]

yo,

j'ai enfin trouvé un bien qui m'intéresse, l'offre d'achat à été signée par tous, je regarde les solutions de financement.

Pour descendre les taux je fais appel à ma banque en métropole (je suis dans les dom tom) et en parallèle un courtier en Martinique qui me confirme que les taux proposés par ma banque de métropole sont inatteignable ici, bon point donc.

par contre, ma conseillère m'informe de 2 choses:

Ils ne couvrent plus la perte d'emploi dans l'assurance, ils ne proposent même plus l'option. Qu'en pensez-vous? Apparemment ça ne se fait plus beaucoup.
Par rapport au dom tom, si je n'ai pas 1/3 d'apport, le premier organisme créditeur (crédit logement) ne suit pas, ma conseillère m'explique qu'au lieu de garantir par l'organisme créditeur, ils proposent de passer par un autre organisme et de mettre une hypothèque, en me précisant qu'au final en cas de litige, au lieu que ce soit l'organisme de crédit qui récupère les fonds en vendant la maison, c'est ma banque qui le fera directement.

Avis?

[kermo]

Citation :

Publié par Lael

Il ne faut pas sous-estimer aussi l'effet "coup de cœur" qui fait que certains ne vont pas hésiter à acheter un bien au-dessus du prix du marché sans le négocier.
Ce qui peut conduire à devoir le brader à la revente ou devoir attendre X années avant de trouver un acheteur.

L'effet coup de cœur est parfois justifié quand c'est un bien d'exception (type construction récente, maison d'architecte, etc.), qui se place dans la fourchette haute du marché à l'achat comme à la revente. Par ailleurs dans des zones contraintes (genre centre de Nantes) l'évolution des prix est délirante et peut compenser un achat un peu élevé (on avait assez mal acheté et on s'en sort avec un placement équivalent à du 4 %).

Mais il est clair que la projection sur le prix de revente à XX années est un exercice un peu périlleux, pour la résidence principale perso je préfère ne pas considérer ça comme un placement, juste de quoi faire de l'épargne forcée. D'où l'exercice sur le loyer équivalent qui donne une idée.

[Finiarel]

Citation :

Publié par Belkin

Ils ne couvrent plus la perte d'emploi dans l'assurance, ils ne proposent même plus l'option. Qu'en pensez-vous? Apparemment ça ne se fait plus beaucoup.

Quand j'ai lu les conditions pour l'option perte d'emploi de mon crédit c'était uniquement dans le cadre d'un licenciement économique. Et si j'avais continué ma lecture je serais surement tombé sur d'autres clauses réduisant au maximum le champ d'application.

[Bjorn]

La garantie perte d'emploi, comme c'est très peu controlable et pas avec un risque faible, ca a toujours été cher et / ou très limité. Suivant les cas que j'ai vus, c'était soit très cher, soit avec une grosse période de carence, soit très limité sur les causes, soit cela ne faisait que diférer les échéances sans cout (en gros, tant que t'étais au chomage, tu suspendais tes remboursement. Mais fallait rerembourser après...). Le seul cas que je connais où cela a été positif, c'est sur le conjoint d'un employé de banque... La banque proposait des tarifs très avantageux à ses employés, y compris sur la garantie PE (pour cause, jusqu'ici les licenciements en banque ca n'arrivait pas vraiment...), et du coup ca vallait carrément le coup. Je pense qu'il y a plus grand monde qui souscrit l'assurance avec garantie PE.

[Kala]

Pareil ici, la perte d'emploi c'était trop cher et trop limité. Je connais personne qui ai souscrit à une option perte d'emploi dans leur assurance sur prêt dans mon entourage...

[Lyen]

Citation :

Publié par sinernor

On était aux mêmes environs il y a deux ans avec mon épouse et on a pu emprunter sur 25 ans à 160K donc je pense que tu devrais monter aux alentours de 180k à vue de pif.

Si vous êtes tous les deux fonctionnaires, tu devrais te renseigner auprès de ta banque vu que c'est le genre de profil qu'ils adorent en général.

Par contre, pour un premier achat, tu devrais viser de l'ancien, tu sais ce que t'achète et tu n'auras pas de mauvaise surprise avec des vices cachées sur du neuf.

Y'a pas des garanties (biennales et décennales d'après ce que j'ai lu) sur du neuf normalement ? On vise un appartement T3 en gros

Citation :

Publié par Finiarel

Je suis seul, j'ai 2k4 net /mois, j'avais 35k d'apport j'ai eu 140k sur 20 ans en fin d'année. Je pense que vous pouvez friser les 200k facilement, encore plus en tant que fonctionnaire !

Avec le simulateur de Meilleurtaux.com ça monterai même à 235k

Merci pour les réponses, ça donne un ordre de grandeur. Bon ça devrait aller car on ne souhaite se mettre à taquet sur l'endettement et c'est une ville de taille moyenne qui reste encore accessible.

Questions cons
- y'a un petit apport (un peu plus d'apport d'ici là car l'achat est prévu pour mi-2020 mais on se renseigne) dans l'équation, est-ce que ça joue sur le taux que l'on peut obtenir ?
- à priori on serait éligibles au PTZ. Par contre je n'ai pas compris si le ptz entre dans le montant empruntable (ici les ~~200k estimés) ou si ça vient s'ajouter en plus ? De ce que j'ai compris des tableaux trouvés sur le net, on aurait droit à 40% de 180k donc 72k en ptz.
Donc en gros est-ce que c'est 200k empruntables DONT 72k en ptz où est-ce que c'est 200k + 72k en ptz ?

Merci

[Finiarel]

Je n'ai pas les réponses à tes questions mais vous devriez allez voir un courtier, voir ton banquier pour ce genre de détail. N'hésitez pas à prendre RDV pour qu'ils étudient votre dossier et vous donnent des réponses. Si le projet est prévu pour mi 2020 alors c'est pas exagéré d'aller les voir maintenant pour dégrossir.
Ca permettra d'avoir des réponses fiables et d'avoir une enveloppe plus précise.

[sinernor]

Beurk le neuf, tu n'es pas à l'abri de malfaçons et rien ne vaut l'ancien.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Lael

Également, ces biens générant des loyers, contrairement à une résidence principale, ils viennent donc gonfler tes revenus, ton "reste à vivre" et ta capacité à emprunter.
Ce qui peut même te permettre d'obtenir facilement un financement pour acheter un second bien à louer, puis un troisième, etc...

Je suis partagé sur ce point, faut vraiment que l'investissement soit bien rentable, car j'avais lu que les banques comptaient 70% du loyer pour le calcul de la capacité de prêt.

Genre tu gagnes 3k par mois, tu peux avoir des mensualités de 1k.

Tu gagnes 3k, tu rembourses 500€ de prêt, tu as 500€ de loyer, tu peux avoir des mensualités de (3000 - 500 + 500*0,7) = 950€, du coup ta capacité d'emprunt diminue.

Ou bien il faut que tes mensualités de prêts soient égales à 70% de tes loyers, donc pour 500€ de mensualités, il te faut 715€ de loyer.


500€ de mensualités, ça doit correspondre à genre un emprunt de 100k€ sur 20 ans (environ hein) qui doit te rapporter dans les 8500€ de loyer par an, soit en gros une rentabilité de 8,5% mini pour pouvoir réemprunter à nouveau sans que ça diminue ta capacité d'emprunt… 8,5k de renta, faut déjà y aller quoi.


Une autre question que je me pose aussi, c'est de savoir comment est calculé ton endettement maximal quand t'es proprio et que tu veux emprunter, logiquement, un mec qui est proprio et paie 1000€ de remboursement de prêt doit pour son logement principal, le fait qu'il ne paie plus de loyers, ça doit bien être aussi pris en compte dans sa capacité d'emprunt, non ?

[Assurancetourix]

Citation :

Publié par Doudou Piwi

Une autre question que je me pose aussi, c'est de savoir comment est calculé ton endettement maximal quand t'es proprio et que tu veux emprunter, logiquement, un mec qui est proprio et paie 1000€ de remboursement de prêt doit pour son logement principal, le fait qu'il ne paie plus de loyers, ça doit bien être aussi pris en compte dans sa capacité d'emprunt, non ?

Bien sûr. Quand on te propose des prêts , le choix "c'est pour la résidence principale" (ou "je suis déjà propriétaire de ma résidence principale") change la donne vu que tu n'as pas de loyer à payer derrière. Tu ne peux pas emprunter pareil si c'est un investissement locatif et que tu paies un loyer pour te loger.

[Touful Khan]

Citation :

Une autre question que je me pose aussi, c'est de savoir comment est calculé ton endettement maximal quand t'es proprio et que tu veux emprunter, logiquement, un mec qui est proprio et paie 1000€ de remboursement de prêt doit pour son logement principal, le fait qu'il ne paie plus de loyers, ça doit bien être aussi pris en compte dans sa capacité d'emprunt, non ?

Oui bien sur. Et même le bien joue, quand j'ai emprunté pour la "second vague", j'aurais pas eu le même tarif si j'avais eu un bien en lointaine banlieue. Du coup, plus tu t'y prends tôt, plus tu y gagnes, de façon bien plus importante qu'un simple calcul de loyer. La encore deux ans et j'ai tout payé, simplement parce que j'ai commencé tôt, ca m'a fait économiser énormément sur les taux du second achat.