[Immobilier] Louer ou acheter ?

Aiina · 18/10/2017, 18h10

Toujours faire l'inverse de Doudou, règle de droit commun.

Et méfie toi avec les offres de promoteur, souvent ils les rabotent au fil du temps, on a souvent des mauvaises surprises.

Touful Khan · 18/10/2017, 18h53

Tu mets ton appart en vente, si le promoteur le veut, il te l'achète et te le paye maintenant. Si il veut pas tu vends a un mec "normal".
Ou, mieux: oublie les promoteurs.
C'est pas compliqué d'être proprio, c'est la vie qui est compliquée quand on sait pas prendre de décisions.

**Doudou Spuiii** · 19/10/2017, 00h28

Citation :

Publié par Aiina

Et méfie toi avec les offres de promoteur, souvent ils les rabotent au fil du temps, on a souvent des mauvaises surprises.

Oui, je pense que c'est que m'aurait fait le promoteur précédent, apparemment le mec a plus ou moins pour habitude de proposer beaucoup pour faire signer les gens et les bloquer.

Citation :

Publié par Zygomatique

Tu mets ton appart en vente, si le promoteur le veut, il te l'achète et te le paye maintenant.

Bah non, j'ai aucun intérêt à vendre, en fait à la base je voulais le louer, j'ai acheté le truc parce que ma mère a déjà un appart dedans et qu'elle se fasse pas niquer par les 2 autres copro, vu qu'à nous deux on est majoritaire.

La finalement, c'est surtout un calcul à faire, si je fais des travaux pour le louer, ça me coutera pour 2-3 ans de loyers, au final si je vend à un promoteur dans 3 ans, c'est transparent, si c'est dans 1 an, c'est un peu couillon en revanche.
Je vais attendre encore quelques mois et si je vois que c'est mort, je ferais des travaux pour louer le bouzin.

Citation :

Publié par Zygomatique

C'est pas compliqué d'être proprio, c'est la vie qui est compliquée quand on sait pas prendre de décisions.

Mdr tu parles bien toi, monsieur l'expert immo dont le seul mérite c'est d'avoir pu acheter à Paris quand les prix étaient 4 fois moins cher

Grahald Mills / Popu · 19/10/2017, 00h43

En fait je comprends pas ton problème Doudou. Si tu as la trésorerie pour faire les travaux, la suite des actions est plutôt simple:
tu dis au promoteur qu'il doit te l'acheter (et à ta mère) maintenant à tel prix (avec ta majoration) sinon tu fais des travaux et tu loues et à ce moment là tu mettras 20% en plus.

Quel est le risque? Que le promoteur flippe et abandonne le projet et dans ce cas là tu auras gagner des thunes avec la location, soit il dit ok et c'est à lui les emmerdes si les 2 derniers proprios veulent pas vendre. En général c'est le dernier qui cède qui récupère le pactole mais il porte aussi le risque que tout capote donc soit le premier à vendre à 100% sans être trop gourmand et laisse les autres se démerder.

Petit ajout : pour la rédaction des clauses, tu as intérêt à chopper un bon notaire pour pas te faire entuber avec des conditions à la con.

Touful Khan · 19/10/2017, 02h00

Citation :

Publié par Doudou

Bah non, j'ai aucun intérêt à vendre

Et ben tu le vends pas alors, tu vois c'est facile.

**Fugo** · 19/10/2017, 08h08

On a visité une baraque sympa hier, sauf qu'il faudrait tout péter dedans et refaire quasiment tout :

refaire la cuisine
refaire la salle de bain
rafraîchir toutes les pièces
changer la chaudière pour passer au gaz (potentiellement le système de chauffage)
refaire toute l'élec (années 80)

Bref, c'est juste qu'elle est pile là où on voulait et qu'on se dit que tout refaire = faire ce qu'on veut donc ça nous plait. Reste à voir si on a le budget.

D'où ma question : comment je chiffre le plus précisément possible mes travaux ?

Avant de faire une offre, il faut qu'on soit sur une fourchette, mais on sait pas trop comment faire. Repasser avec un artisan qui fait un peu tout ? Demander à l'agence leur estimation ? (qui va peut être ne pas être cohérente?)

Pour ceux qui s'y connaissent, refaire de 0 l'élec d'une baraque de 1980 qui fait 95m², ça va chercher dans les combien ?
Idem pour le chauffage s'il faut refaire le système entier ? (sous sol complet, chaudière au gaz de ville à poser, qui doit être déjà de base à 8000€ juste la chaudière ?)

aziraphale · 19/10/2017, 08h42

Tu vas voir un chauffagiste et un électricien (pas un qui fait tout) et tu leurs demandes de venir voir la maison pour faire un devis. Pour la salle de bain et la cuisine tu prends des mesures et tu vas voir qui tu veux pour faire des estimations de tes projets.
Il y a aussi la solution de déléguer la gestion des travaux à quelqu'un qui se chargera de trouver les artisans et de suivre les travaux, mais il ne bossera pas gratuitement.

Si ton prêt doit inclure le prix des travaux tu n'auras de toute façon pas le choix puisque les devis te seront demandés par la banque.

**Fugo** · 19/10/2017, 08h53

C'était la solution évidente effectivement.

C'est juste qu'on est un peu loin et que du coup avoir des idées pour estimer même avec une fourchette large en plus (j'aime bien prendre des infos avant) m'aurait soulagé. On va de toute faire ça si on veut aller plus loin.

Corbeau · 19/10/2017, 09h49

J'étais un peu dans la même situation (achat d'une maison bien située, mais "dans son jus" depuis 30 ans, habitable mais avec quand même beaucoup de choses à refaire).
Pour nous, ce qui a été déterminant, c'est de trouver les bons artisans (au départ, on pensait faire pas mal de choses nous-mêmes, mais on n'avait pas vraiment pris la mesure de ce que ça impliquait

). On a finalement trouvé un entreprise de travaux générale, capable de faire le gros oeuvre et qui sous-traite ce qu'ils ne font pas eux-mêmes à des artisans de confiance avec qui ils travaillent souvent, et c'est assez appréciable. On l'a trouvé grâce à des voisins, et après avoir vérifié ses comptes sur info greffe (gros CA et installée depuis longtemps, ça rassure un peu).
On avait aussi envisagé de faire appel à un cabinet d'architectes qui repense intégralement une maison et assure le suivi des travaux, mais il faut compter un surcoût de 20% (mais je suppose que ça peut être rentable si les travaux se passent mal, et ils ont sans doute des idées qu'on n'a pas).

Au final, pour moi, le plus important, c'est de trouver des artisans à l'écoute et flexible : on a parfois des idées très précises de ce qu'on veut, les artisans cassent tout et on découvre des trucs qu'on imaginait pas derrière les cloisons ou les faux-plafonds (parfois des bonnes surprises comme des poutres ou des parquets d'époque, parfois des installations pourries...). C'est pas mal quand l'artisan peut s'adapter (on repousse le chantier d'isolation d'une journée pour faire venir un plombier) et surtout qu'il demande ce qu'on fait en fonction des découvertes, sans faire simplement à son idée juste parce que c'est sur la feuille de route que lui a donné son patron.

Et pour des idées de prix :
- changement de chaudière (pour une chaudière à condensation, permettant des économies de consommation) : ~6000€, en faisant nettoyer l'installation existante et en gardant les radiateurs en fonte d'origine
- cuisine (isolation des murs, un mur abattu, sol, meubles de cuisine) : ~8000€
- rénovation de pièces (isolation des murs, renfort de poutres au sol, parquet) : ~5000€
- aménagement d'un grenier (isolation, sol, velux) : ~12000€
C'est à la louche, il y a toujours pas mal d'à côté et on a quand même fait des choses nous-mêmes. Les travaux d'isolation / chaudière donnent droit à 30% de crédit d'impôt, mais les sommes sont plafonnés par période de cinq ans (je ne me souviens plus du montant et chaque année, il y a des incertitudes sur la reconduction de la mesure fiscale). On a étalé les travaux sur plusieurs années pour essayer d'optimiser. Tout faire en une fois est plus confortable, mais il faut avoir le budget, et étaler permet plus facilement d'habiter sur place et de suivre les travaux...

**Doudou Spuiii** · 19/10/2017, 10h18

Citation :

Publié par Zygomatique

Et ben tu le vends pas alors, tu vois c'est facile.

A vendre à un particulier isolément je veux dire

Citation :

Publié par Fugo

Repasser avec un artisan qui fait un peu tout ? Demander à l'agence leur estimation ? (qui va peut être ne pas être cohérente?)

Ca me semble le mieux, mais c'est pas forcément simple à faire. Après tu as des trucs style, tu fais 700€ x nb de m², histoire d'avoir une vague idée, mais bon perso je baserais pas une offre sur ce genre de règle, c'est un coup à sous-estimer un truc ça.

19/10/2017, 10h32

Message supprimé par son auteur.

Oulanbator · 19/10/2017, 11h57

Citation :

Publié par Fugo

D'où ma question : comment je chiffre le plus précisément possible mes travaux ?

Je rejoins Corbeau: prends un entrepreneur qui coordonne des équipes techniques (plombiers, peintres, maçons, électriciens etc...). Compte 5 à 10% en plus de leur proposition pour chiffrer ton vrai budget. Entre les mauvaises surprises et les bonnes idées sur la route, ça vaut le coup d'anticiper sur le budget.

L'entrepreneur qui coordonne ses équipes, qui surveille le chantier, qui te préviens quand il faut etc... ça coûte un peu plus cher, mais dans notre cas (rénovation totale), même avec un entrepreneur ça nous a demandé un investissement de dingue de passer presque tous les jours pour voir ce qui se passe (surtout s'il y a du trajet).
Entre les mauvaises surprises et nos idées de dernière minute, le matériau qui d'un coup n'est plus disponible etc etc... heureusement qu'il était là pour gérer les équipes. J'ose pas imaginer coordonner l'électricien, les plaquistes, les plombiers et les peintres, dont la moitié ne parlent pas français, sans son aide.

L'entrepreneur, tu peux discuter avec lui, et ça évite aussi de faire des remarques directement au mec qui travaille. C'est plus facile de dire "et la prise là elle est pas au bon endroit" à l'entrepreneur qui va faire changer les choses, reboucher/refaire le mur, qu'à l'électricien qui va te sortir un "c'est pas grave". C'est des soucis en moins. Pour les gros travaux, un mec qui coordonne les autres, qui a du recul, des solutions, et qui fait interlocuteur unique, c'est vraiment un plus.

**Fugo** · 19/10/2017, 19h23

merci pour vos retours,

les fenêtres sont de 2008 (double vitrage pvc)
dpe classe E emission classe D

j'ai rien de plus, mais en même temps, on a fait qu'une visite, on a pas les diagnostics détaillés, ça se demande à l'AI ?

Aiina · 19/10/2017, 23h49

Citation :

Publié par Fugo

merci pour vos retours,

les fenêtres sont de 2008 (double vitrage pvc)
dpe classe E emission classe D

j'ai rien de plus, mais en même temps, on a fait qu'une visite, on a pas les diagnostics détaillés, ça se demande à l'AI ?

Il doit te fournir tous les diag au moins au compromis donc tu peux les demander avant, il doit les avoir si il fait bien son taff....

Grahald Mills / Popu · 20/10/2017, 00h20

Citation :

Publié par Fugo

merci pour vos retours,

les fenêtres sont de 2008 (double vitrage pvc)
dpe classe E emission classe D

j'ai rien de plus, mais en même temps, on a fait qu'une visite, on a pas les diagnostics détaillés, ça se demande à l'AI ?

Classe E c'est dur quand même

Jean Talu · 20/10/2017, 21h46

Citation :

Publié par Grahald Mills / Popu

Classe E c'est dur quand même

Si tout date des années 80 c'est pas étonnant, parpaing + plate et merci

Pour ton chauffage si c'est juste changer la chaudière c'est pas méchant et tu peux avoir du crédit d’impôt. Pour la sdb et la cuisine ça dépend énormément, si t'as pas de tuyauteries à déplacer et que tes murs sont propres déjà c'est un gros plus.

Pour l'élec par contre ça peut vraiment chiffrer rapidement, mes parents ont refait l'élec d'une maison je peux leur demander le prix si ça t'intéresse

Padre · 27/10/2017, 17h38

Raah mais quelle galère les travaux de rénovations pour la villa:

Normalement refaire le sol près de la piscine, un poil la baignoire, tout le balcon (15m²) et créer une nouvelle chambre avec salle de bain aurait du être fait en 40 jours !

Cela aura pris 3 mois -_-. Et un nombre d'aller retours incroyable pour surveiller les travaux. Quelle plaie.

Sinon bonne nouvelle: c'est relativement enfin prêt pour pouvoir la louer ! Et le constructeur était tellement en retard que j'étais en vacances pour les finitions. Du coup il sera payé le mois prochain pour le dernier tiers.

Pour vous donner une idée des prix en Thailande: cela m'aura couté en tout 10k euros environ.

Touful Khan · 27/10/2017, 21h49

J'irai la bas pour ma retraite alors. ^^

Pitit Flo -TMP · 31/10/2017, 08h25

Question tout bête : sur une annonce Le bon coin posée par un agent immo, quand il est écrit « les honoraires sont à la charge du vendeur », ça sous entend que le prix annoncé est net vendeur ou qu'il comprend les frais d'agence ?
Parce que d'un coup, c'est pas la même, forcément…

Ex-voto · 31/10/2017, 08h27

Imo c'est juste que le vendeur fait le chèque. Mais c'est bien l'acheteur qui les paie.
Tjs en fait.

Xubfin · 31/10/2017, 08h35

hono à la charge du vendeur : ils sont inclus dans le prix de vente affiché donc c'est l'acheteur qui les paie indirectement
Ca permet juste à l'agence immo de pas devoir afficher le détail de ses honoraires sur la pub (si on met charge acquéreur là on est obligé d'afficher le montant de la com)

Par contre, tu peux pas déduire le montant de la commission de l'assiette des frais de notaire.
Du coup tu paies des frais de notaire sur le prix de vente + commission.

aziraphale · 31/10/2017, 08h36

Citation :

Publié par Pitit Flo -TMP

Question tout bête : sur une annonce Le bon coin posée par un agent immo, quand il est écrit « les honoraires sont à la charge du vendeur », ça sous entend que le prix annoncé est net vendeur ou qu'il comprend les frais d'agence ?
Parce que d'un coup, c'est pas la même, forcément…

Ca veut dire que c'est le prix que tu devras payer et que ça comprend la somme qui reviendra au vendeur et les frais d'agence.

Aiina · 31/10/2017, 11h34

C'est surtout une question de fiscalité :

charge vendeur : l'acquéreur paie les frais de notaires entiers (impots + notaire)
charge acquéreur : l'acquéreur paie simplement la partie notaire. Donc pas les 5.8% d'impots des frais de notaire environ, juste environ 2%.

Epic · 31/10/2017, 19h41

Citation :

Publié par Aiina

C'est surtout une question de fiscalité :

charge vendeur : l'acquéreur paie les frais de notaires entiers (impots + notaire)
charge acquéreur : l'acquéreur paie simplement la partie notaire. Donc pas les 5.8% d'impots des frais de notaire environ, juste environ 2%.

Je vois pas ce que les frais d'agence changent niveau fiscalité ?

Dans tous les cas l'acheteur doit payer les frais de notaire, la seul différence étant si l'achat est considéré comme de l'ancien ou comme du neuf.

Xubfin · 31/10/2017, 23h21

les frais de notaire sont calculés sur le prix net vendeur + commission agence lorsque celle ci est à la charge du vendeur.

L'agent immo a un mandat avec le vendeur qui fixe le prix de vente et le montant de sa rémunération, en général due par le vendeur.
La pratique jusqu'à présent, pour éviter à l'acquéreur de payer des frais de notaire sur la commission de l'agence, c'était de faire un mandat de recherche avec l'acquéreur pour lui permettre de prendre le montant de la commission à sa charge et ainsi la faire sortir du montant global sur lequel est calculé les frais de notaire. (ça représente en moyenne dans les 1k€ voir + quand même...)

Mais la loi ALUR est venue interdire cette pratique si elle est systématique et c'est devenu une infraction pénale.
Pour que la commission soit à la charge de l'acquéreur, il faut que le mandat de vente le stipule dès le départ et que les publicités mentionnent le prix de vente net vendeur + le montant de la commission de manière distincte.

bref, c'est le casse tête juridique et niveau transparence c'est toujours pas ça...

Aiina Alpha & Oméga	Toujours faire l'inverse de Doudou, règle de droit commun. Et méfie toi avec les offres de promoteur, souvent ils les rabotent au fil du temps, on a souvent des mauvaises surprises.
18/10/2017, 18h10

Touful Khan Alpha & Oméga	Tu mets ton appart en vente, si le promoteur le veut, il te l'achète et te le paye maintenant. Si il veut pas tu vends a un mec "normal". Ou, mieux: oublie les promoteurs. C'est pas compliqué d'être proprio, c'est la vie qui est compliquée quand on sait pas prendre de décisions.
18/10/2017, 18h53

Touful Khan Alpha & Oméga	Citation : Publié par Doudou Bah non, j'ai aucun intérêt à vendre Et ben tu le vends pas alors, tu vois c'est facile.
19/10/2017, 02h00

Fugo ♥ Alpha & Oméga	C'était la solution évidente effectivement. C'est juste qu'on est un peu loin et que du coup avoir des idées pour estimer même avec une fourchette large en plus (j'aime bien prendre des infos avant) m'aurait soulagé. On va de toute faire ça si on veut aller plus loin.
19/10/2017, 08h53

#536327 Invité	Message supprimé par son auteur.
19/10/2017, 10h32

Fugo ♥ Alpha & Oméga	merci pour vos retours, les fenêtres sont de 2008 (double vitrage pvc) dpe classe E emission classe D j'ai rien de plus, mais en même temps, on a fait qu'une visite, on a pas les diagnostics détaillés, ça se demande à l'AI ?
19/10/2017, 19h23

Grahald Mills / Popu [FdP] Alpha & Oméga	Citation : Publié par Fugo merci pour vos retours, les fenêtres sont de 2008 (double vitrage pvc) dpe classe E emission classe D j'ai rien de plus, mais en même temps, on a fait qu'une visite, on a pas les diagnostics détaillés, ça se demande à l'AI ? Classe E c'est dur quand même
20/10/2017, 00h20

Touful Khan Alpha & Oméga	J'irai la bas pour ma retraite alors. ^^
27/10/2017, 21h49

Pitit Flo -TMP Alpha & Oméga	Question tout bête : sur une annonce Le bon coin posée par un agent immo, quand il est écrit « les honoraires sont à la charge du vendeur », ça sous entend que le prix annoncé est net vendeur ou qu'il comprend les frais d'agence ? Parce que d'un coup, c'est pas la même, forcément…
31/10/2017, 08h25

Ex-voto Alpha & Oméga	Imo c'est juste que le vendeur fait le chèque. Mais c'est bien l'acheteur qui les paie. Tjs en fait.
31/10/2017, 08h27

Aiina Alpha & Oméga	C'est surtout une question de fiscalité : charge vendeur : l'acquéreur paie les frais de notaires entiers (impots + notaire) charge acquéreur : l'acquéreur paie simplement la partie notaire. Donc pas les 5.8% d'impots des frais de notaire environ, juste environ 2%.
31/10/2017, 11h34

[Immobilier] Louer ou acheter ?

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