[Sécotine]

Hoy les gens,

Je vais faire dans le succin : je compte déménager l'été prochain, donc revendre ma maison (achetée à crédit sur 30 ans :/ il y a 6 ans) et en racheter une autre.
Vu comme ça, ça a l'air simple : preum's je revends ma baraque actuelle et deuz' j'en achète une autre, mais mais mais !

Le hic, c'est que je crois que je fais un rejet... Tout ce qui est emprunt, taux, clauses, etc., je n'y comprends que pouic (et en plus ça me gonfle).

Mais il faudrait quand même que j'en sache un minimum avant de me lancer pour :
1 - éviter de me faire avoir par les requins de la finance,
2 - perdre des monceaux de thunes ou m'enchaîner à vie à cause d'une connerie de contrat pas compris.

Et c'est là que toi, Jolien-ne, tu interviens !
Ta mission, si tu l'acceptes : m'expliquer comment ça fonctionne, comme si j'étais une gamine de... Allez, disons 12 ans (je devrais réussir à suivre).

J'ai rendez-vous avec ma conseillère d'ici 15 jours pour faire le point sur le projet, discuter finances et tout et tout, je voudrais éviter de passer pour une quiche... D'avance merci !

[Doudou Spuiii]

Bein, le soucis avec un prêt relais, c'est que si t’arrive pas à vendre ta baraque, tu peux te retrouver sévèrement dans la merde.
Et la situation immobilière, elle est pas top, je me demande si faudrait pas limite louer entre une vente et achat en fait.

C'est bien expliqué ici : http://fr.wikipedia.org/wiki/Pr%C3%AAt_relais tu veux un truc plus vulgarisé ?

[inirenec]

Le truc avec un prêt relais c est que c est in fine et donc tu vas payer des intérêts plein pot puisque ton capital ne diminue jamais.

Bref, fais pas de conneries bellissima, un agent immobilier m a meme dit qu il était dur de vendre sans casser les prix en ce moment, perd pas d' argent dans l opération.

Faut que tu négocies vite et bien en gros, spa si simple.

[Bulbie]

Grosso modo je serais tentée de dire : Ne signe rien (en terme d'achat immobilier) tant que la vente de ta maison n'est pas elle même signée.

C'est la solution que mes parents ont choisi, c'est un peu pénible pendant quelques semaines puisque tu te retrouves sans toit avant de pouvoir signer l'achat et donc de pouvoir emménager dans ton nouveau domicile, mais au moins, tu peux dormir sur tes deux oreilles.

[edgesse/edge]

A moins d avoir un bon gros paquet de pognon de cote, tu commences par vendre ta baraque (et pas seulement d avoir une promesse de vente signée ... car si ton acheteur a pas son prêt, et c tres courant en ce moment, ben t baisee...) avant de signer la moindre promesse d achat ... sauf si tu as envie de jouer ton avenir a la roulette russe

Donc le prêt relais, tu oublies

[Sécotine]

Ouep, merci ! C'est ce que l'on me conseille depuis le début, et les emprunts relais dans tous les cas c'est niet, quitte à louer entre deux pour être tranquille.

Les éléments positifs c'est que :
_ notre maison actuelle a pris de la valeur (ça arrive, si, si ! Merci à mon pacsman pour tous les travaux réalisés, et puis on est en hyper-centre d'une ville à forte progression immobilière),
_ si j'ai bien compris (mais c'est là que je sens que je suis à l'ouest, et à l'ouest, rien de nouveau..) on a fini de rembourser les intérêts *,
_ dans la région où on compte s'installer, l'immobilier est plus abordable.

Merci pour l'article Doudou, ça reste un peu du chinois pour mois mais ça m'éclaire un peu. En fait ce qui me tracasse, c'est ça :

* est-ce que cela signifie que je n'ai plus que la maison en elle-même à rembourser ?
Et comment ça se passe un rachat d'emprunt, j'imagine qu'il a des frais, tout ça ?
Comment s'articule le passage d'un emprunt à un autre ? Faut-il que ce soit forcément dans la même banque (sachant qu'on va de toute façon au moins changer d'agence, je sais que toutes les banques ne fonctionnent pas de la même manière par rapport aux agences...).

On compte mettre en vente la maison dès janvier, en indiquant qu'elle sera dispo en juillet / août (c'est possible ça déjà ?), et vers Pâques partir une semaine faire le tour des agences là où on compte s'installer pour en trouver une nouvelle.
Si entre janvier et pâques on n'a pas vendu la maison (et par vendre je compte effectivement promesse + accord d'emprunt de la banque !), alors on cherchera plutôt une location pour éviter le prêt relais.

Ça vous semble raisonnable ? Jouable ? Risqué ? Complètement foireux ?

Comme vous le voyez, c'est pas seulement par rapport aux emprunts relais que j'ai du mal, mais carrément par rapport aux contraintes immobilières et au fonctionnement des crédits en général...

[Aratorn]

Bon, allons y franco.

Déjà, je suis directeur d'agence bancaire IRL, donc c'est un peu mon quotidien.

Concernant le crédit relais, je dis : non. Sauf à avoir un compromis avec clauses suspensives levées entre les mains.
Le marché de l'immobilier est beaucoup trop difficile ces temps ci pour s'engager dans un montage aussi risqué.

Sinon, pour le reste :
Non, tu n'as probablement pas fini de payer les intérêts. Pas au bout de 6 ans sur un prêt sur 30... Tu en es même très loin.

Mais, tu peux tout à fait rembourser intégralement ton prêt immobilier. Cependant il y a des frais :
- les plus importants, les IFRA ( indemnités forfaitaires de remboursement anticipé ) qui sont dûs sur à peu près tous les contrats sauf clause d'exonération.
Ils se montent au maximum à 3% du capital ou 6 mois d'intérêts restant dûs.
Ca peut faire un montant conséquent (de l'ordre de 4 à 5000€ sans soucis ).
- les frais de levée d'hypothèque / IPPD.
Ton prêt est certainement garanti soit par une garantie réelle ( les deux précédentes ) soit par un organisme de garantie. Si c'est une garantie réelle, pour la lever, il faut payer, de l'ordre de 500€ au notaire.

J'attire ton attention sur le fait qu'un prêt immobilier est un prêt dit affecté, c'est à dire qu'il est lié à la détention du bien immobilier. Tu ne peux vendre ton bien et laisser le prêt courir, le remboursement doit être concomitant avec la vente ( les établissements bancaires ont évidemment une tolérance de quelques semaines maximum ).


Concernant le passage d'un prêt à un autre, il y a plusieurs façons.
- Certains établissements permettent de transférer le prêt sur un autre bien immobilier, mais il faut dans ce cas que l'achat du nouveau bien soit intégralement couvert par la vente de l'ancien. ( en gros, que la valeur du nouveau bien soit inférieur au solde du restant dû du prêt, pour des raisons de couverture de garantie ).
- Il y a également la possibilité de contracter un nouveau prêt. Le montage se fait en ne tenant pas compte des échéances du prêt à rembourser. Par contre il est très probable que le prêt ne sera définitivement octroyé et débloqué qu'une fois ton bien précédent vendu ( pour ne pas que ton établissement puisse être accusé de t'avoir mis sciemment en situation de surendettement en te faisant cumuler deux échéances de prêts ).
- Tu peux parfaitement contracter ton prêt dans un autre établissement.
Attention aux coûts cachés : le taux annoncé ne fait pas tout, le coût final, le coût et la couverture des assurances, la bonne adaptation des mensualités à tes revenus, et les possibilités de modularité des prêts ( report échéances, augmentation ou réduction des mensualités ) sont autant d'éléments à étudier attentivement.
- En ce qui concerne les prêts, trois grandes formules : taux fixe, taux révisable ( et là, il faut impérativement partir sur un taux capé à la hausse du style +1 ou +2 ), ou taux mixte ( partie fixe suivie d'une partie révisable capée ). Cette dernière formule est particulièrement adaptée à des clients qui déménagent souvent, car elle permet de bénéficier au bout de 5 à 7 ans d'un taux révisable, sur lequel la perception des IFRA n'est pas automatique ( en fait, c'est même l'un des gros intérêts que d'être exonéré des IFRA ).

J'espère avoir répondu à tes questions.

[Quild]

Citation :

Publié par Aratorn

J'attire ton attention sur le fait qu'un prêt immobilier est un prêt dit affecté, c'est à dire qu'il est lié à la détention du bien immobilier. Tu ne peux vendre ton bien et laisser le prêt courir, le remboursement doit être concomitant avec la vente ( les établissements bancaires ont évidemment une tolérance de quelques semaines maximum ).


Concernant le passage d'un prêt à un autre, il y a plusieurs façons.
- Certains établissements permettent de transférer le prêt sur un autre bien immobilier, mais il faut dans ce cas que l'achat du nouveau bien soit intégralement couvert par la vente de l'ancien. ( en gros, que la valeur du nouveau bien soit inférieur au solde du restant dû du prêt, pour des raisons de couverture de garantie ).
- Il y a également la possibilité de contracter un nouveau prêt. Le montage se fait en ne tenant pas compte des échéances du prêt à rembourser. Par contre il est très probable que le prêt ne sera définitivement octroyé et débloqué qu'une fois ton bien précédent vendu ( pour ne pas que ton établissement puisse être accusé de t'avoir mis sciemment en situation de surendettement en te faisant cumuler deux échéances de prêts ).

Ah ben je me posais cette question en lisant le sujet.
Mais à supposer que le nouvel achat soit plus cher que ce qu'elle peut vendre, le prêt est quand même transférable si à côté elle a pu constituer un apport qui compense la différence ? En gros, transférable tant qu'elle n'a pas besoin d'emprunter plus (ou qu'elle le fait de façon opaque pour sa banque :x) ?


Au niveau des prêts sur 30 ans, un couple d'amis a fait une simulation il y a pas longtemps. Il me semble qu'en passant de 25 à 30 ans, ils empruntaient 7k EUR de + pour environ 20k d'intérêts de +... L'intérêt devait être de lisser les mensualités, mais j'avoue être surpris.
Quand on te propose un prêt sur 25 ans, tu ne peux pas dire "bon écoutez, j'aimerais emprunter environ 20% de +, foutez moi ça sur 30 ans avec les mêmes mensualités" ?

[Aratorn]

Citation :

Publié par Quild

Ah ben je me posais cette question en lisant le sujet.
Mais à supposer que le nouvel achat soit plus cher que ce qu'elle peut vendre, le prêt est quand même transférable si à côté elle a pu constituer un apport qui compense la différence ? En gros, transférable tant qu'elle n'a pas besoin d'emprunter plus (ou qu'elle le fait de façon opaque pour sa banque :x) ?

Oui.

En fait, ce qui est nécessaire, c'est que le montant de la garantie couvre le prêt.
S'il s'agit d'une garantie type IPPD, il faut donc que la valeur du nouveau bien soit supérieure ou égale au montant du restant dû du prêt.

Citation :

Au niveau des prêts sur 30 ans, un couple d'amis a fait une simulation il y a pas longtemps. Il me semble qu'en passant de 25 à 30 ans, ils empruntaient 7k EUR de + pour environ 20k d'intérêts de +... L'intérêt devait être de lisser les mensualités, mais j'avoue être surpris.
Quand on te propose un prêt sur 25 ans, tu ne peux pas dire "bon écoutez, j'aimerais emprunter environ 20% de +, foutez moi ça sur 30 ans avec les mêmes mensualités" ?

J'ai jamais commercialisé de prêt à 30 ans, c'est pas pour rien.
La différence entre 25 et 30 ans est considérable, et n'impacte que très peu la capacité d'emprunt ou la charge mensuelle.

C'est purement arithmétique.
Je prend un exemple con ( simulateur en main ) :
100000€ à 4% sur 25 ans : mensualité 527€ / coût total ( Hors Assurance et Frais ) : 58325
100000€ à 4% sur 30 ans : mensualité 477€ / coût total ( Hors Assurance et Frais ) : 71871
Et si on veut toujours supporter une mensualité de 527€ sur 30 ans, on peut emprunter 110000€ avec un coût total de 79k€. Tes 10k€ te coûtent 8k€ d'intérêts. Et ça c'est en conservant un taux identique à 25 et à 30 ans, ce qui n'est pas le cas ( le taux à 30 ans est 0.20 à 0.35% plus cher que le taux à 25 ).

Si on tient compte d'un différentiel de taux de 0.35%, passer à 30 ans permet d'emprunter 6000€ de plus pour un coût de 84k€ d'intérêts.


P.S. les taux indiqués sont purement indicatifs hein ! J'ai pas ma grille sous les yeux.

[Thelemys]

Une maison ça vaut le prix qu'un acheteur t'en donne. Pas vendu = pas de plus value.
Attention aux plans sur la comète car en ce moment les acheteurs solvables ne sont pas hyper nombreux


Source: http://www.cgedd.developpement-durab...d_rubrique=138

[Quild]

Citation :

Publié par Aratorn

J'ai jamais commercialisé de prêt à 30 ans, c'est pas pour rien.
La différence entre 25 et 30 ans est considérable, et n'impacte que très peu la capacité d'emprunt ou la charge mensuelle.

C'est purement arithmétique.
Je prend un exemple con ( simulateur en main ) :
100000€ à 4% sur 25 ans : mensualité 527€ / coût total ( Hors Assurance et Frais ) : 58325
100000€ à 4% sur 30 ans : mensualité 477€ / coût total ( Hors Assurance et Frais ) : 71871
Et si on veut toujours supporter une mensualité de 527€ sur 30 ans, on peut emprunter 110000€ avec un coût total de 79k€. Tes 10k€ te coûtent 8k€ d'intérêts. Et ça c'est en conservant un taux identique à 25 et à 30 ans, ce qui n'est pas le cas ( le taux à 30 ans est 0.20 à 0.35% plus cher que le taux à 25 ).

Si on tient compte d'un différentiel de taux de 0.35%, passer à 30 ans permet d'emprunter 6000€ de plus pour un coût de 84k€ d'intérêts.

P.S. les taux indiqués sont purement indicatifs hein ! J'ai pas ma grille sous les yeux.

Merci, c'est bien ce que j'avais peur d'entendre :/. Mes amis ont donc été bien conseillés quand on leur a déconseillé d'étaler sur 30 ans.

Ca explique pourquoi les besoins d'apports ont explosé :x.
Petite question subsidiaire, vous faites systématiquement sur 20/25/30 ans ? Y'a moyen de faire une simulation sur 21 ans par exemple, non ?
Tu vois parfois des emprunts sur une durée bien plus courte que la normale parce que les gens ont une importante capacité de remboursement ? Ou en général la capacité de remboursement les fait emprunter + et rester sur ces mêmes durées ?

[Aratorn]

Citation :

Publié par Quild

Petite question subsidiaire, vous faites systématiquement sur 20/25/30 ans ? Y'a moyen de faire une simulation sur 21 ans par exemple, non ?
Tu vois parfois des emprunts sur une durée bien plus courte que la normale parce que les gens ont une importante capacité de remboursement ? Ou en général la capacité de remboursement les fait emprunter + et rester sur ces mêmes durées ?

Oui, on peut faire sur des durées intermédiaires évidemment. Mais les grilles de taux fonctionnent par tranches : 3-7 / 7-10 / 10-12 / 12-15 / 15-20 / 20-25 / 25-30.
Du coup on essaie en général de se caler sur une durée cohérente en terme de charge mensuelle/grille de taux.

Sinon, il arrive régulièrement de faire des prêts sur 10-12 ans oui. Mais en général ce sont des gens aisés qui ont un apport important ou des revenus importants.
En deçà de 10 ans ça reste rare toutefois.

Après, j'ai pour habitude de conseiller à mes clients, s'ils en ont la capacité, d'emprunter un peu plus pour conserver de l'épargne disponible.
Mieux vaut avoir un emprunt qu'on peut assumer ET de l'épargne qu'un emprunt plus léger et pas d'épargne. Ne serai-ce qu'en cas de coup dure ou pépin, il sera plus simple et rapide de taper dans l'épargne quitte à réemprunter, qu'à monter un dossier de financement alors qu'on est dans la panade ( exemple type : changement de voiture impromptu ).

Citation :

Ca explique pourquoi les besoins d'apports ont explosé :x.

Je ne suis pas vraiment d'accord. Les besoins d'apport n'ont pas explosé. Typiquement, on finance toujours à hauteur de 100% de l'acquisition ( donc financement hors frais de notaire et garantie ).
Par contre, on a de plus en plus de clients qui viennent avec un apport important, en transférant de l'épargne financière dans leur bien immobilier.
Je pense que l'augmentation importante du taux d'apport qu'on observe n'est pas du fait d'un resserrement du crédit ( en tout état de cause, on a aucune instruction dans ce sens sur mon établissement ). Ca vient vraiment d'un replis vers la pierre.

[N€anG]

C'est surtout en amont qu'il faut se poser ce genre de questions, notamment lorsque tu négocies ton prêt. Il me semble que tu n'es pas obligé d'assurer ton prêt même si c'est fortement recommandé (à confirmer), tout comme tu peux négocier l'absence d'IFRA (ça fait juste chier de lâcher encore des € à la banque alors que tu les rembourses intégralement).

[Thelemys]

Je connais 2 réseaux bancaires d'envergure nationale qui ont reçu des ordres très strictes de resserrement des crédits. Je précise que se sont des société françaises. J'ai un pote qui est directeur d'agence pour une banque étrangère et effectivement aucune directive de son côté.

[Aratorn]

Citation :

Publié par N€anG

C'est surtout en amont qu'il faut se poser ce genre de questions, notamment lorsque tu négocies ton prêt. Il me semble que tu n'es pas obligé d'assurer ton prêt même si c'est fortement recommandé (à confirmer), tout comme tu peux négocier l'absence d'IFRA (ça fait juste chier de lâcher encore des € à la banque alors que tu les rembourses intégralement).

Non mais c'est gentil, mais aucun établissement n'octroie de prêts immobiliers non assurés or cas très particuliers. Et a minima, si tu veux être exonéré d'assurance, il faut proposer en contre-garantie un nantissement de titres/assurance vie.

OK, tu gagnes 100k€/mois, tu m'amène 1Md'€ cash, oui, l'assurance et les IFRA ca se discute !
Mais désolé, t'es salarié, en couple, vous gagnez à deux 2400€ et vous avez des échéances de prêt de 800€ : et bha vous vous assurez tous les deux.
Parce que si l'un vient à décéder ou à être en arrêt longue durée, vous ne pourrez plus rembourser votre prêt.

Tout comme les IFRA. Oui tu peux les négocier. Non tu n'obtiens leur suppression que très rarement.

Il faut savoir qu'emprunter sur des durées longues a un coût pour un établissement bancaire. Que face à un emprunt de 20 ans d'un client, la banque doit mettre en face des liquidités pour couvrir le montant de cet emprunt.
Si tu rembourses par anticipation, la banque qui a emprunté sur une longue durée perd du pognon.

Il faut également bien comprendre que la marge est très faible sur un prêt immobilier.
Sur un prêt de 20 ans, il est rare d'avoir une rentabilité globale supérieur à 2-3000€.

[N€anG]

Citation :

Publié par Aratorn

Non mais c'est gentil, mais aucun établissement n'octroie de prêts immobiliers non assurés or cas très particuliers. Et a minima, si tu veux être exonéré d'assurance, il faut proposer en contre-garantie un nantissement de titres/assurance vie.

OK, tu gagnes 100k€/mois, tu m'amène 1Md'€ cash, oui, l'assurance et les IFRA ca se discute !
Mais désolé, t'es salarié, en couple, vous gagnez à deux 2400€ et vous avez des échéances de prêt de 800€ : et bha vous vous assurez tous les deux.
Parce que si l'un vient à décéder ou à être en arrêt longue durée, vous ne pourrez plus rembourser votre prêt.

Tout comme les IFRA. Oui tu peux les négocier. Non tu n'obtiens leur suppression que très rarement.

Il faut savoir qu'emprunter sur des durées longues a un coût pour un établissement bancaire. Que face à un emprunt de 20 ans d'un client, la banque doit mettre en face des liquidités pour couvrir le montant de cet emprunt.
Si tu rembourses par anticipation, la banque qui a emprunté sur une longue durée perd du pognon.

Il faut également bien comprendre que la marge est très faible sur un prêt immobilier.
Sur un prêt de 20 ans, il est rare d'avoir une rentabilité globale supérieur à 2-3000€.

Pour l'assurance, je n'étais pas sûr de moi, et j'ai d'ailleurs bien précisé qu'il était préférable d'assurer son prêt pour pallier à tout problème, notamment le décès d'un des contractants, ce qui arrive parfois et qui pose de réels problèmes.

Pour les IRFA, tu peux obtenir leur suppression, je parle en connaissance de cause.

Après, le problème principal réside dans la qualité de ton conseil, il y a un bon paquet de "banquiers" (pour généraliser) qui ne maitrise pas tous les aspects du prêt immobilier, notamment le PTZ à l'époque (c'est toujours amusant d'aller à ce genre de RDV avec un notaire), il y a aussi une grande propension à vendre des produits peu utiles (il y a d'ailleurs une pub à le TV qui tourne en ce moment où l'on nous affirme que les conseillers ne sont pas rémunérés en fonction des produits qu'ils vendent :x), il y a enfin certaines différences entre les banques qui font qu'une banque peut être plus avantageuse qu'une autre.

[Njuk]

Citation :

Publié par Aratorn

Tout comme les IFRA. Oui tu peux les négocier. Non tu n'obtiens leur suppression que très rarement.

Généralement en passant par un courtier elles sautent... ( genre meilleurtaux.com et compagnie )... Ca a été mon cas par exemple.

[Aratorn]

Citation :

Publié par N€anG

Pour les IRFA, tu peux obtenir leur suppression, je parle en connaissance de cause.

Tu peux ouais. Tu peux aussi aller voir ailleurs. Je suis un commerçant, je ne fais pas du "tout gratis", sauf à avoir une contrepartie réelle. Et les IFRA, ça fait partie des choses qui nécessitent une grosse contrepartie !

Citation :

il y a aussi une grande propension à vendre des produits peu utiles (il y a d'ailleurs une pub à le TV qui tourne en ce moment où l'on nous affirme que les conseillers ne sont pas rémunérés en fonction des produits qu'ils vendent :x).

Bha c'est vrai. D'une part, les commissions sur les produits financiers sont interdits depuis plusieurs années, d'autre part, l'immense majorité des établissements a une politique de commissionnement qui est faite pour éviter les abus.
Et puis, bon, restons sérieux. T'as une idée du montant des commissions ?
Moi oui. Selon les produits, ça tourne de 0,60€ à 3€. Et étant cadre je ne suis même pas commissionné.

[N€anG]

Citation :

Publié par Aratorn

Tu peux ouais. Tu peux aussi aller voir ailleurs. Je suis un commerçant, je ne fais pas du "tout gratis", sauf à avoir une contrepartie réelle. Et les IFRA, ça fait partie des choses qui nécessitent une grosse contrepartie !

Jamais dis le contraire.
Mais il faut bien avouer que la majorité des contractants ne pensent pas à négocier les IFRA, notamment parce qu'ils ne sont pas au courant, et donc souvent mal informés.
Après, il faut aussi se mettre à la place des vendeurs, tu as payé tes intérêts pendant X années, tu rembourses par anticipation, tu dois lâcher un pécule à la banque, et ensuite tu es taxé sur ta PV.

Citation :

Bha c'est vrai. D'une part, les commissions sur les produits financiers sont interdits depuis plusieurs années, d'autre part, l'immense majorité des établissements a une politique de commissionnement qui est faite pour éviter les abus.
Et puis, bon, restons sérieux. T'as une idée du montant des commissions ?
Moi oui. Selon les produits, ça tourne de 0,60€ à 3€. Et étant cadre je ne suis même pas commissionné.

Je ne connais pas le montant des commissions je l'avoue, ça me semble dérisoire par rapport aux vendeurs d'assurance notamment. Après, on ne peut pas nier que de telles pratiques existent, et pour un profane, il est facile de lui vendre des choses dispensables. Je dis juste qu'il faut faire attention et s'en référer à son notaire qui connait bien les rouages et les pratiques des banques. (coucou on n'a pas les fonds 5h avant la signature de la vente :X)

[yanomamii]

C'est quoi les IFRA? Moi j'ai rien négocié mais zéro quoi... J'ai fait 3 banques, j'ai pris le moins cher, crédit agricole en occurrence.

[Aratorn]

Citation :

Publié par yanomamii

C'est quoi les IFRA? Moi j'ai rien négocié mais zéro quoi... J'ai fait 3 banques, j'ai pris le moins cher, crédit agricole en occurrence.

Les Indemnités Forfaitaires de Remboursement Anticipé :
C'est la pénalité due lors du remboursement anticipé d'un prêt immobilier, pénalité qui se monte légalement à 3% du capital ou 6 mois d'intérêts restants dûs ( le plus petit des deux montants ).

Citation :

Après, il faut aussi se mettre à la place des vendeurs, tu as payé tes intérêts pendant X années, tu rembourses par anticipation, tu dois lâcher un pécule à la banque, et ensuite tu es taxé sur ta PV.

Y'a pas de taxe sur les plus values des RP, ce qui est l'objet du financement de l'essentiel des clients qui font un prêt immobilier pour la première fois.
Les gens qui achètent un bien à vocation locative sont nettement plus "éduqués", et savent ce qu'est un IFRA.

Il n'empêche, il en va tout de même du professionnalisme du conseiller d'aborder le cas des IFRA, même si c'est écrit noir sur blanc sur l'offre de prêt.

Citation :

Après, on ne peut pas nier que de telles pratiques existent, et pour un profane, il est facile de lui vendre des choses dispensables.

Je ne dis pas que ça n'existe pas, mais concrètement, vue la tronche des commissions, c'est pas ça qui joue, où alors tu as affaire à un gros creuvard et il vaut mieux changer d'établissement.

Sinon, d'expérience, s'il y a bien une profession qui en général n'entend rien au fonctionnement des banques, ce sont bien les notaires. Des fois c'est à se poser des questions.

[edgesse/edge]

Citation :

Publié par Aratorn

Bha c'est vrai. D'une part, les commissions sur les produits financiers sont interdits depuis plusieurs années, d'autre part, l'immense majorité des établissements a une politique de commissionnement qui est faite pour éviter les abus.
Et puis, bon, restons sérieux. T'as une idée du montant des commissions ?
Moi oui. Selon les produits, ça tourne de 0,60€ à 3€. Et étant cadre je ne suis même pas commissionné.

tu veux dire que les reseaux ont aucune bonification quant à la reussite des diferentes operations produits ? quand on leur demande de promouvoir un fonds garanti, ou une sicav maison et d aller faire xxx millions de souscription (en depit du timing de l investissement qui lui peut etre desastreux)? j'ai, de part mon experience, comme un gros doute

[Sécotine]

Merci beaucoup, je commence à y voir plus clair !

Concernant les IFRA, je ne me suis pas posée la question... C'est un des points que je vais discuter avec mon conseiller justement.
Nous sommes passés par un courtier en emprunt, et notre taux d'intérêt reste assez peu élevé (pour le moment... On en reparlera pour le prochain emprunt !).

Le méga hic, c'est que nos situations professionnelles à mon conjoint et moi-même ne sont pas celles qui rassurent les banques. Moi je suis profession libérale, donc avec le changement de région je perds toute ma patientelle et même si je sais que ça va rouler très vite, je n'ai pas de salaire fixe et ça ça craint ! Mon conjoint, lui, est salarié avec un faible salaire, et de toute façon quand on bougera il va se retrouver sans emploi un moment (je préfère être pessimiste et réaliste que optimiste et de me prendre un méga gadin). Alors que ce soit pour négocier un emprunt ou même trouver une location d'habitation, on va en chier...
Ma banque actuelle (non pas celle chez qui nous avons contracté l'emprunt mais ma banque professionnelle) m'assure qu'elle me suivra dans ces démarches, qu'ils vont "parler de moi" à leurs collègues du sud de la même banque pour qu'ils me fassent le meilleur accueil, en les assurant de ma solvabilité etc, mais bon, les promesses n’engagent que ceux qui y croient, et quand on parle d'emprunt immobilier je pense que les banques voient plus loin que les recommandations et le capital sympathie !

Bon, dites, y'a un calcul qui permet de savoir à combien me revient le rachat de crédit ou ça dépend des banques ?

J'y vois plus clair et je flippe encore plus, du coup... Tel que c'est parti je sens qu'on va repartir sur une location au lieu de stresser et se prendre le chou, mais ça ne me réjouit pas plus que ça...

[Quild]

Citation :

Publié par Aratorn

Les Indemnités Forfaitaires de Remboursement Anticipé :
C'est la pénalité due lors du remboursement anticipé d'un prêt immobilier, pénalité qui se monte légalement à 3% du capital ou 6 mois d'intérêts restants dûs ( le plus petit des deux montants ).

Question à nouveau même si j'ai peur de la réponse sur la notion de rembourser les intérêts en avance.

Mettons que je fasse un emprunt sur 10 ans de 100k EUR et que je doive rembourser 110k EUR.
En 1 an je rembourse 11k EUR, ce qui correspond grosso merdo aux intérêts.
Si je décide de rembourser mon prêt de façon anticipée l'an suivant, est ce qu'on me dit :
- Vous aviez déjà remboursé vos intérêts, reste que le capital, remboursez tout
ou :
- On recalcule les intérêts sur la durée de remboursement réel, on vous met une petite pénalité(*) et vous remboursez ce qui manque.

Ou alors j'ai mal suivi, on rembourse une partie des intérêts tout le long.

(*) : Je comprends qu'un remboursement anticipé change les plans de la banque parce que c'est un revenu ponctuel au lieu d'un revenu sur la durée, mais foutre une pénalité alors que l'argent revient et que tu peux le placer et tout, c'est quand même gonflé. Les intérêts sont aussi en partie justifiés par l'inflation sur la période de remboursement, non ?

@secotine : Ton avatar est horrible au coin de l'oeil quand on te lit, obligé de faire echap :x.

[Enthy]

Dans ce cas-là, pourquoi ne pas louer ton bien immobilier (pour un loyer qui couvrirait le remboursement de l'emprunt + un petit plus prévisionnel pour les travaux éventuels, impôts locaux et tout petit bonus) ? Le loyer serait trop élevé par rapport aux prix pratiqués localement ?